Muchas unidades inmobiliarias en Israel son propiedad conjunta de varias personas o empresas. La legislación inmobiliaria israelí estipula que cuando un terreno es de propiedad conjunta, la propiedad de cada socio se extiende a cada parte del terreno y ningún copropietario tiene una parte particular en la parcela. Este hecho puede ser muy importante cuando un copropietario desea ejercer derechos.
Existen determinadas circunstancias (distintas del caso de copropiedad intencionada) que pueden crear una sociedad inmobiliaria, como la herencia, el vínculo matrimonial o la reparcelación de parcelas adyacentes. Hay que distinguir entre la sociedad inmobiliaria y el registro de un edificio de apartamentos como condominio, en cuyo caso la propiedad compartida sólo se aplica a los bienes comunes (escaleras, vestíbulo, etc.), pero cada unidad es propiedad independiente.
Por lo general, con el fin de evitar conflictos, los socios de una sociedad inmobiliaria suelen celebrar un contrato de sociedad que regula la gestión conjunta del activo, define los derechos y obligaciones de cada uno de los socios y, a menudo, asigna partes específicas de la parcela a cada socio. A menos que la mayoría de los propietarios acuerde o decida lo contrario, la ley establece que cada socio tiene derecho a hacer un uso razonable del bien de propiedad conjunta (siempre que dicho uso no excluya al otro) y a tomar, incluso sin el consentimiento de los demás, las medidas razonables y urgentes necesarias para mantener la propiedad, evitar daños a la misma o proteger la propiedad y la posesión.
Por ley, cada socio puede exigir la disolución de la sociedad en cualquier momento, y a falta de acuerdo en ese sentido, la disolución será judicial. Si es posible, la disolución será en especie (cada socio recibe una parcela separada e independiente) y el Tribunal también puede ordenar pagos de compensación si es necesario (por ejemplo, cuando las diferentes parcelas no tienen el mismo valor). Si la comunidad de bienes no puede distribuirse en especie o si dicha distribución causa una pérdida significativa a los socios o incluso sólo a algunos de ellos, la disolución se logrará vendiendo la totalidad de la comunidad de bienes y distribuyendo el producto de la venta.
Cuando los bienes comunes puedan registrarse como condominio, el Tribunal podrá ordenar la disolución de la sociedad mediante el registro de un condominio y la distribución de las unidades de acuerdo con las participaciones prorrateadas de cada socio en los bienes comunes (y los pagos de compensación, si fuera necesario). La disolución mediante el registro de un condominio es un caso específico de distribución en especie y, por lo tanto, es preferible a la liquidación por venta.
Dado que la disolución de una sociedad de gananciales o la suscripción de un contrato de sociedad suelen ser procesos complejos con repercusiones duraderas, es importante contratar a un abogado con conocimientos inmobiliarios, en general, y de contratos de sociedad de gananciales, en particular, para que le ayude a redactar un contrato que pueda proteger a los socios en caso de que se opte por disolver la sociedad. Además, cuando se adquiere un bien inmueble en copropiedad (por ejemplo, un apartamento aún no registrado como parte de un condominio) es vital que un abogado con conocimientos en acuerdos de asociación de terrenos examine la situación del apartamento y los derechos en virtud del acuerdo o la ausencia del mismo.