Una persona compra una casa y se entera, unos años más tarde, de que el vecino es en realidad el propietario del terreno utilizado como camino de entrada a la casa y que, de hecho, el vecino se niega a permitir el paso por el terreno adyacente, lo que inutiliza la plaza de aparcamiento de la casa. ¿Puede dicha persona obligar al vecino a seguir permitiendo el paso a la plaza de aparcamiento de la casa?
Una servidumbre es un derecho concedido a una persona, entidad, al público o a un terreno determinado ("predio dominante") para utilizar el terreno de otro ("predio sirviente"). El titular de la servidumbre tiene derecho a hacer un uso específicamente definido del predio sirviente, pero no a poseer realmente el predio sirviente. Un caso clásico es cuando un camino que conduce a un terreno pasa parcialmente por un terreno ajeno - se requiere una servidumbre para pasar a la casa pero se limita al derecho de paso.
Una servidumbre puede recaer sobre una persona determinada (y entonces no es enajenable sin permiso del propietario del terreno objeto de la servidumbre) o sobre otro terreno (el "predio dominante"), en cuyo caso cualquier persona que posea el predio dominante tendrá derecho a ejercer la servidumbre.
Cuando una servidumbre se constituye mediante un acuerdo con el propietario del predio sirviente, se requiere la inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad. El acuerdo puede ser con o sin contraprestación y por un periodo de tiempo determinado o ilimitado.
Una servidumbre puede constituirse incluso sin acuerdo, pero por prescripción, es decir, por el uso del predio sirviente durante muchos años. Para crear una servidumbre por prescripción deben cumplirse cuatro condiciones acumulativas: (a) uso del fundo sirviente de forma continuada durante al menos 30 años; (B) el uso fue abierto y notorio, adverso y hostil - es decir, el uso fue en contra del derecho del propietario del terreno y el propietario del terreno podía haberlo advertido; (C) el uso del terreno es adecuado para una servidumbre, es decir, no es una explotación del terreno; y (d) el propietario del fundo sirviente no se opuso por escrito al uso del terreno durante el periodo de prescripción. Si se cumplen las cuatro condiciones anteriores, el usuario puede solicitar al Tribunal que ordene la inscripción de la servidumbre en el Registro de la Propiedad.
Cabe señalar que existen otros tipos de servidumbres, excepto el derecho a un uso específico, como la obligación de realizar una acción específica o abstenerse de realizar una acción específica en el terreno sirviente, pero estos tipos de servidumbres son menos comunes.
Salvo disposición en contrario, una servidumbre es de duración indefinida, pero el Tribunal puede, a instancia de parte interesada o del Fiscal General, cancelar una servidumbre o modificar sus términos, si lo considera necesario por no haberse ejercido la servidumbre o por haber cambiado las circunstancias del titular de la servidumbre o del predio sirviente. El Tribunal podrá conceder una indemnización por daños y perjuicios a quien haya sufrido perjuicios por la cancelación o modificación de la servidumbre.
A la luz de lo anterior, se sugiere a los propietarios que eviten una situación en la que permitan a terceros utilizar sus terrenos durante un largo período de tiempo sin, al menos, expresar por escrito su objeción. Además, a la hora de comprar una propiedad es importante asegurarse de que el acceso a la misma no se realiza a través del terreno de otro y, si se requiere una servidumbre para el uso de la propiedad (ya sea por falta de acceso a la propiedad o por cualquier otro motivo), es importante asegurarse de su validez legal antes de comprar la propiedad.