Caso Civil (Centro) 38712-06-23 Coover Agencies Ltd. contra Pitkit-Printing Factories Ltd. - parte 4

Haimi, que conocía desde hacía tiempo a los interesados en Pitkit, los presentó a Unima y a sus representantes.

114. No se probó la afirmación de que la información sobre el hecho de que Pitkit fue puesto en venta era dominio de otras partes en el mercado. La evidencia es que Shahar no pudo nombrar ni siquiera a una sola persona que supiera de ello (p.  350 de la transcripción en los párrafos 21-25), y afirmó que no recordaba dónde llegó esa información a sus oídos (p.  351 de la transcripción en el párrafo 4).  En cualquier caso, no se afirmó, y en cualquier caso no se ha probado, que alguno de los representantes de Unima supiera realmente que se había puesto a la venta un kit de fosa, pasando a la presentación de la información por parte del demandante.
115. Por lo tanto, el demandante y Katz son el vínculo entre Pitkit y Yonima. Sin el demandante, a través de Katz y Haimi, no se habría desarrollado la relación entre Unima y sus representantes y Pitkit y sus partes interesadas.
116. Además, las pruebas muestran que la implicación del demandante, a través de Katz y Haimi, en la transacción Unima-Pitkit no se limitó solo a la amistad. Ciertamente, la implicación de Katz fue limitada en comparación con la de Haimi, pero Haimi actuó como enlace, en cooperación con Katz (véase el testimonio de Katz en la página 205 de la transcripción, párrafos 21-24, pp.  250, 11, 29 y 251, 8-9; testimonio de Matan en p.  102, párrafos 8-14).  Además, se firmó un acuerdo entre Haimi, el demandante y Katz, en el que se determinaba la división de las comisiones de corretaje que se recibirían respecto a la transacción con Pitkit (Apéndice 9 de la declaración jurada de Katz).  Haimi también declaró que Katz estaba en segundo plano (p.  159 de la transcripción del artículo 23) y que todas las conversaciones y acciones que llevó a cabo fueron en consulta y acompañamiento de Katz (p.  160 de la transcripción s.  18-21).
117. De acuerdo con el artículo 40 de la Ley de Contratos, "una obligación puede ser cumplida por una persona que no sea deudor, salvo que, según la naturaleza de la obligación o el acuerdo entre las partes, el deudor deba cumplirla " En el contexto de la corretaje, se sostuvo que no existe impedimento para que el corredor actúe por otro medio (véase Eyal Zamir, The Contracting Contract Law, 5734-1974, Commentary on the Contract Laws, editado por G. Tedeschi (1994), pp.  225-224; Caso Civil en Procedimientos Sumarios (Tel Aviv) 50259-06-11 Cooperative Marketing Ltd.  contra Omer (Nevo, 6 de enero de 2013)).  Los demandados no disputaron esto ni presentaron ninguna reclamación en tiempo real respecto a la implicación de Haimi en la transacción, ni a que el demandante fue privado de comisiones de corretaje como consecuencia.
118. Por lo tanto, el hecho de que Katz no participara en las reuniones y que su implicación en la transacción fuera menor no le priva de su derecho a comisiones de corretaje únicamente por ello.
119. La implicación de Katz y Haimi se expresó desde el principio:
120. El 29 de diciembre de 2021, Matan firmó un acuerdo de confidencialidad en relación con Pitkit. Katz transfirió el acuerdo de confidencialidad a Firon, quien lo transfirió a Matan (P/81).
121. El 30 de diciembre de 2021, Katz reenvió a Yonima, a través de Piron, una gran cantidad de información sobre Pitkit, que había recibido de Pitkit (a través de Haimi) (P/82). Shachar declaró que recibió esta información de Matan (en una secuencia detallada arriba) (p.  304, párrafos 11-17).

• El 3 de enero de 2022, Piron le envió a Katz un folleto informativo sobre Unima y le pidió que lo enviara a Pitkit (Tribunal nº 80 y Tribunal Nº 151).

1. El 3 de enero de 2022, Shachar recibió una citación de Haimi para una reunión introductoria programada para el 4 de enero de 2022, en preparación para la compra de Pitkit. La citación también se dirigió a Matan, Danjali, Firon y Katz (p.  304 de la transcripción en los párrafos 18-24).  La reunión sí tuvo lugar y contó, entre otras cosas, con la presencia de Haimi.
2. Al día siguiente de la reunión, el 5 de enero de 2022, Piron escribió a Katz diciendo que quería coordinar una reunión de seguimiento en Pitkit, y señaló que prefería coordinar la reunión a través de Haimi, señalando que Haimi era importante para el proceso (Court 152). Ese mismo día, Matan pidió a Haimi que enviara una solicitud detallada de información a Pitkit, y Haimi lo hizo (Apéndices 16 y 17 a la declaración jurada de Haimi).
3. La segunda reunión tuvo lugar el 11 de enero de 2022. Haimi también participó en esta reunión.

• El 13 de enero de 2022, Haimi se reunió a solas con las partes interesadas en Pitkit, para una reunión definida como una reunión para la "preparación de corazones" (Court/86). Antes de la reunión, el 12 de enero de 2022, Unima, a través de Firon, pidió a Katz que remitiera a Pitkit una lista de preguntas esenciales para ellos para formular una oferta de compra y que programara una reunión con el fin de presentar y dar explicaciones a los estados financieros (Apéndice 13 a la declaración jurada de Katz, Apéndices 20 y 22 a la declaración jurada de Haimi).
• Haimi hizo comentarios sobre el texto del primer memorando de entendimiento (Apéndice 24 de la declaración jurada de Haimi).

1. Incluso después de la firma del primer memorando de entendimiento, la demandante ayudó en las negociaciones (a través de Haimi) en dos puntos principales: propuso a Unima renunciar a su intención de que parte de la contraprestación fuera condicional, y le ofreció comprar solo Pitkit y no junto con la propiedad (véase el testimonio de Matan en la página 80 de la transcripción en los párrafos 4-15 y los Apéndices 28-30 a la declaración jurada de Haimi).
2. Como resultado, el segundo memorando de entendimiento se firmó el 11 de abril de 2022, en el que se adoptaron las propuestas del demandante.
3. Piron declaró que mantuvo contacto con Katz incluso después de la firma del segundo memorando de entendimiento, y le actualizó sobre el progreso de las negociaciones, tanto por correspondencia de WhatsApp como por teléfono (p. 419 de la transcripción en los párrafos 13-20, y presentada en el tribunal en la página 156).

• Como se ha señalado, incluso cuando surgieron disputas entre Unima y Pitkit, Unima se acercó a Katz y Haimi para ayudarles a avanzar en el acuerdo.

120. La imagen que se desprende de lo anterior es que la demandante cumplió su papel en el acuerdo de corretaje, es decir, creó el contacto inicial entre las partes y ayudó en las negociaciones, lo que llevó a la firma de los dos memorandos de entendimiento. Por lo tanto, en la medida en que se hubiera firmado un contrato de compraventa y se hubiera transferido la contraprestación, el demandante habría tenido derecho a recibir comisiones de corretaje de Yonima.  Sin embargo, como es bien sabido, al final no se firmó un acuerdo de venta entre Unima y Pitkit.
121. Sin embargo, poco después, se cerró un acuerdo de venta entre Pitkit y Liberty, con la participación de Shahar y Piron, que tenían interés en Liberty. A continuación examinaremos si los demandados, o alguno de ellos, puede estar obligado a pagar comisiones de corretaje en relación con la transacción Liberty-Pitkit.

El acuerdo Liberty-Pitkit

122. La jurisprudencia reconocía el derecho de un agente inmobiliario a comisiones de corretaje de un tercero que utilizara la información obtenida del agente inmobiliario, incluso si no era parte del acuerdo de corretaje, en la medida en que el agente inmobiliario fuera el factor efectivo en la transacción con el primer comprador con el que se celebró el acuerdo de corretaje (según se determinó en nuestro caso) (Apelación Civil 48942-04-24 Gonen Kestenbaum contra Shai Yaacobi - Real Estate Development and Brokerage Ltd. (Nevo, 4 de febrero de 2025), que fue aprobada por el Tribunal Supremo en la Autoridad de Apelación Civil 42119-02-25 Gonen Kestenbaum contra Shai Yaacobi - Real Estate Development and Brokerage Ltd.  40 (Nevo, 21 de enero de 2026); Caso civil en juicio rápido (Rishon LeZion) 24560-10-12 Nissan Nizov contra Sigalit Haddad (Nevo, 30 de julio de 2014)).
123. Como he determinado antes, en nuestro caso se firmó un acuerdo vinculante de corretaje entre el demandante y Unima, pero Pitkit fue finalmente adquirido por Liberty, con la que el demandante no tiene un acuerdo de corretaje. Sin embargo, las pruebas indican que Liberty y sus partes interesadas, algunas de las cuales también eran partes interesadas en Unima y conocían el acuerdo de corretaje Unima, utilizaron la información recibida en el marco de las negociaciones entre Pitkit y Unima, con la mediación y asistencia del demandante y/o de cualquier persona en su nombre, con el fin de gestionar las negociacionesentre Pitkit y Liberty.  Estas negociaciones finalmente condujeron a la firma del acuerdo de compraventa.
124. Como se mencionó, Shahar fue CEO, director y accionista del 3% de Unima, además de ser accionista del 10% de Liberty y ejercer como director y CEO de Liberty. La socia de Shahar, Shira Dollar, también posee un 41% de Liberty.
125. Firon fue director y miembro del comité de inversiones de Unima, y era accionista del 3% de Unima. Existe una disputa entre las partes respecto a que él sea asesor legal de Unima (prima facie, hay indicios de ello, pero dado que ser accionista y consejero de Unima es suficiente para la discusión, no necesito pronunciarme sobre esto).  Además, Firon fue asesor legal y accionista de Liberty a una tasa del 3%.
126. La oportunidad de negocio para adquirir Pitkit, que el demandante presentó a Unima, fascinó a Shahar desde el principio. En una correspondencia de WhatsApp fechada el 24 de febrero de 2022, Shachar escribió a Matan sobre el acuerdo de Pitkit: "Quiero que este acuerdo quede entre nosotros todo mi tiempo (sic, Y.S.) (entre nosotros)" (Court/P/101).  Shahar confirmó en su testimonio que desde el principio le quedó claro que se trataba de una transacción excelente (p.  303 de la transcripción de los párrafos 14-18) y que mostró interés en la adquisición de Pitkit, a través de su socio, incluso al final de las negociaciones entre Pitkit y Unima, a la luz de las dificultades financieras de Unima (como se refleja en el acta de la reunión del consejo del 19 de junio de 2022 - Tribunal 92).
127. Pitkit notificó a Unima la cancelación del segundo memorando de entendimiento el 10 de julio de 2022. Shachar admitió en su interrogatorio que él y Piron habían actuado a espaldas de Yonima y Matan, y pidió a Pitkit que rechazara la solicitud de Yonima para una prórroga para obtener la financiación (véase el testimonio de Shahar en la página 342 de la transcripción en los párrs.  12-16 y pp.  345 en los párrafos 12-15).  Al hacerlo, influyeron efectivamente en el proceso de decisión de Pitkit para cancelar el memorando de entendimiento.
128. Ya el 19 de julio de 2022 comenzaron las negociaciones entre Liberty (en construcción) y Pitkit (según las respuestas de Shahar, Liberty y las partes interesadas en Pitkit a los cuestionarios - Apéndices 72 (sección 3.1) y 73 (párrafo 1a.) de los resúmenes del demandante). El acuerdo Liberty-Pitkit se firmó el 23 de septiembre de 2022, aproximadamente dos meses y medio después de que terminaran las negociaciones entre Unima y Pitkit.
129. Las pruebas indican que Shahar y Piron estuvieron profundamente involucrados en las negociaciones entre Unima y Pitkit, y en virtud de sus deberes, estuvieron expuestos, como parte de la debida diligencia realizada por Shahar personalmente, con la ayuda de Firon, a documentos y mucha información sobre Pitkit.
130. Así, Shachar declaró en las páginas 328 y 329 de las actas que mantuvo contacto constante con el propietario y director financiero de Pitkit, de quienes recibió plena cooperación (S. 12 en p.  328), que durante el periodo de debida diligencia visitó las oficinas de Pitkit entre una y tres veces por semana (S.  17 en p.  328), y realizó la debida diligencia tan exhaustiva como fue posible (S.  25 en p.  328).  que mantuvo muchas conversaciones con los interesados en Pitkit (S.  28 en p.  328) y que comenzó a formarse una excelente relación personal entre él y los empleados de Pitkit (S.  1 en p.  329).  También declaró que, en virtud de su cargo, escaneó documentos relacionados con Pitkit para subirlos a la sala de información virtual (párrafos 9-10 en p.  329) y que él y Piron acompañaron el proceso de debida diligencia y estuvieron expuestos a un gran número de documentos (p.  330 de la transcripción en párrafos 13-27).
131. Matan testificó que Shahar tuvo un papel muy significativo en el examen de debida diligencia (p. 78 de la transcripción en los párrafos 14-21 y 23-28) y que la participación de Firon también fue relevante (p.  79 de la transcripción en los párrafos 10-15).
132. Shira Dollar, principal accionista de Liberty, admitió en su testimonio que había visitado la fábrica de Pitkit mientras se llevaban a cabo las negociaciones con Unima para examinar una inversión de su parte en la transacción (p. 273 de la transcripción en los párrafos 22-25), y que después se celebró una reunión entre ella y Bellavis (p.  274 de la transcripción en el párr.  14).
133. El CPA Ofir Alfasi y Alon Rosenzweig (accionistas de Liberty) estaban destinados a servir como directivos en Unima (p. 363 de las actas, párrafos 22-29).  Shahar confirmó que CPA Alfasi asistió a Unima en negociaciones con los bancos para la compra de Pitkit (p.  364 de la transcripción S.  1).
134. Por lo tanto, incluso antes de la creación de Liberty, sus partes interesadas disponían de una gran cantidad de información significativa sobre Pitkit.
135. Ciertamente, los demandados afirmaron que, como parte de la transacción Pitkit, se llevaron a cabo nuevas negociaciones y un examen de diligencia debida nuevo y más exhaustivo, pero no se presentó ninguna prueba de ello. Cuando se le preguntó por qué no presentaron pruebas de las nuevas y separadas negociaciones, Shahar respondió: "¿Por qué necesitamos un documento? Estamos hablando" (p.  354 de la transcripción en los párrafos 11-13).
136. Las pruebas muestran, de hecho, que como parte del examen, Liberty, a través de Shachar y Firon, hizo uso de los productos de la debida diligencia realizada por Unima.  Así, por ejemplo, la redacción de la carta de diligencia debida emitida a Pitkit por Liberty era muy similar a la redacción de la carta emitida por Unimma.  Además, Liberty hizo uso de una inspección de equipos encargada por Unima (p.  355 de la transcripción en los párrs.  21-29, Tribunal de Apelaciones 137).
137. A la luz de lo anterior, la imagen que se desprende es que las negociaciones entre Liberty y Pitkit continuaron desde el mismo lugar donde se detuvieron las negociaciones entre Unima y Pitkit, lideradas por las mismas partes: Shahar y Piron.
138. Teniendo en cuenta el corto periodo transcurrido entre la fecha de la conclusión de las negociaciones entre Unima y Pitkit y la firma del acuerdo Liberty-Pitkit (unos dos meses y medio), que según todos los informes es un periodo muy corto para un acuerdo de esta magnitud, no cabe duda de que la profunda implicación de los actores de Liberty, especialmente Shahar y Piron, en las negociaciones entre Pitkit y Unima, ayudó y condujo a un rápido progreso en las negociaciones y la formulación del acuerdo.
139. El acuerdo Liberty-Pitkit es similar al alcanzado entre Unima y Pitkit. Este es el mismo activo que se compró: acciones de Pitkit.  La cantidad de contraprestación es la misma: 45 millones de ILS.  Ciertamente, en la práctica, Liberty pagó 35 millones de ILS y se retiraron 10 millones de ILS de las arcas de Pitkit, pero esto no cambia la cantidad total de contraprestaciones que se pagó a los interesados en Pitkit.  Además, esto estaba previsto en la transacción Unima-Pitkit (véase el testimonio de Matan en p.  109, párrafos 24-27).  El cambio en los plazos de pago (repartidos entre pagos a plazos frente a pagos en efectivo) tampoco es un cambio muy sustancial.  En la práctica, estamos hablando de "la misma dama con un cambio de manto".
140. En estas circunstancias, existe una dificultad real en una situación en la que una parte vinculada a la persona que firmó un acuerdo de corretaje, que estuvo expuesta a la oportunidad de negocio en la compra de la propiedad y que conocía el acuerdo de corretaje y la cantidad de comisiones incluidas en él, quedará exenta de pagar las comisiones, cuando él mismo fue quien finalmente compró la propiedad para sí mismo.
141. Ciertamente, en ausencia de un acuerdo entre el demandante y los demandados, el demandante no tiene causa contractual contra ellos, existe margen para examinar si existe margen para imponer responsabilidad a los demandados en virtud del derecho general.

Enriquecimiento injusto

142. La sección 1(a) de la Ley de Enriquecimiento Injusto, 5739-1979, establece que:

"Una persona que no haya recibido un bien, servicio u otro beneficio (en adelante - el ganador) que le haya llegado de otra persona (en adelante - el acreedor), debe devolver al acreedor el premio ganador y, si la restitución es imposible o inrazonable, pagarle el valor de él.»

143. De acuerdo con las disposiciones del artículo 1(a) anterior, el deber de restitución surge cuando se cumplen tres elementos:

El primer elemento: enriquecimiento del ganador (recepción de un activo, servicio o beneficio): este elemento es esencialmente fáctico y examina si el demandado ha obtenido un beneficio o se ha librado de un gasto.