Como propietarios de activos o como poseedores veteranos, con frecuencia surge la pregunta: ¿Cuál es el estatus legal de quien posee bienes inmuebles "por licencia" o "por permiso" y no por virtud de un contrato de arrendamiento o propiedad? Estas son situaciones habituales, que van desde la autorización para la residencia de familiares hasta complejos acuerdos de uso en terrenos públicos o privados. ¿Es posible que se le conceda un permiso que, aunque no tenga consideración, puede ser revocado en cualquier momento? ¿Incluso después de decenas de años de uso?
Por lo general, el "permiso para usar" (licencia) es un derecho relativamente débil en comparación con el resto de derechos existentes (como: arrendamiento, arrendamiento a largo plazo, servidumbre, etc.), ya que no crea un derecho de propiedad sobre la propiedad y puede ser cancelado en cualquier momento por el propietario. Sin embargo, en casos especialmente excepcionales, puede crearse una "licencia irrevocable", otorgando al destinatario del permiso una defensa contra el desahucio. Esta situación suele reconocerse cuando el poseedor ha invertido inversiones significativas en la propiedad basándose en una promesa explícita o implícita de uso a largo plazo, y la terminación de la licencia le causaría una injusticia demasiado difícil de soportar. Incluso si la licencia es terminada, el tribunal puede conceder al poseedor una compensación económica justa por las inversiones o una fecha de desahucio alargada.
En ciertos casos, también será posible reconocer una licencia implícita (en ausencia de una licencia contractual escrita), que es efectivamente la concesión de permiso para poseer y utilizar la zona como resultado del silencio del propietario que, por conducta, dio su consentimiento para el uso o posesión del terreno. Sin embargo, por regla general, una licencia implícita es por naturaleza una licencia revocable que puede ser rescindida en cualquier momento y otorga un derecho personal contra el propietario de la propiedad, y no un derecho de propiedad sobre todo el mundo. Cuando se trata de un terreno público, los tribunales tienden a no reconocer la existencia de una licencia (ciertamente no irrevocable) basándose únicamente en el hecho de que la autoridad pública no protestó ni emprendió procedimientos de desahucio contra el intruso o el poseedor ilegal.
En un caso debatido en diciembre de 2025, en el Tribunal de Magistrados de Tel Aviv-Yafo, el Tribunal ordenó a los poseedores de un complejo residencial adyacente a la playa de Metzitzim en Tel Aviv-Yafo que abandonaran la zona en un plazo de 6 meses tras haberla retenido durante decenas de años. Los propietarios de las tierras —el Ayuntamiento de Tel Aviv y la Autoridad de Tierras de Israel— exigieron la devolución de los bienes inmuebles tras muchos años y el Tribunal sostuvo que, cuando se trata de una invasión de tierras públicas, no existe ninguna base sustantiva ni justificación legal para reconocer la existencia de una "licencia implícita", basándose únicamente en el hecho de que la autoridad pública no protestó ni empezó procedimientos de desahucio contra el intruso o el poseedor ilegal. Además, el derecho del licenciatario es un derecho personal, que no puede ser heredado ni transferido, por lo que también se rechazó la alegación de que los derechos fueron otorgados al padre de la familia, que falleció mientras tanto.
En conclusión, el desahucio de un poseedor en virtud de una licencia plantea un desafío legal complejo, pero el defecto es que prevalece el derecho del propietario y, por tanto, en el momento de recibir la licencia es muy importante preparar un acuerdo de licencia detallado que regule bien la relación entre las partes. Cuando no existe un acuerdo que defina esto, la regla general para los poseedores es que se debe reconocer que el permiso revocable puede ser cancelado y que deben negociarse sobre una compensación adecuada antes de iniciar el proceso. La regla general para los propietarios es que se debe actuar para un desahucio relativamente inmediato y documentar bien el carácter temporal del permiso. Dada la complejidad de la jurisprudencia del tema, que requiere un equilibrio entre las leyes de propiedad y los principios de justicia, es fundamental contar con el acompañamiento legal de un abogado especializado en la materia. Un abogado experimentado sabrá cómo examinar en profundidad las circunstancias del caso, preparar escritos precisos y gestionar el procedimiento de modo que dé un resultado rápido y eficiente, reduciendo al tiempo que se reduce la exposición a costosos gastos legales.