Tributación de las inversiones inmobiliarias en los Estados Unidos

En los últimos años, ha crecido la popularidad entre los inversores israelíes en lo que respecta a la compra de bienes raíces residenciales en los EE. UU. En el pasado, el campo estaba dominado principalmente por empresas inmobiliarias con sucursales en los EE. UU. y hoy, como resultado de la profunda crisis inmobiliaria en los EE. UU. y el bajo tipo de cambio del dólar, se puede ver a muchos inversores privados en el juego que operan a través de empresas cuyo negocio principal es localizar y administrar la propiedad para el inversor privado (en aras de la divulgación completa, cabe señalar que el bufete de abogados Afik Turgeman ha estado acompañando proyectos de este tipo de SB Capital durante varios años, tanto proyectos para la compra de viviendas por parte de inversores como inversiones de grandes sumas en una corporación que compra una gran cantidad de viviendas y las administra de manera conjunta).
En primer lugar, es importante asegurarse de que la compra se realice a una empresa de buena reputación y con experiencia en el campo, ya que también hay charlatanes en el mercado (como en cualquier mercado). También es importante asegurarse de que el tema del alquiler de la propiedad y su mantenimiento futuro se manejen adecuadamente, para que el inversor no tenga que ocuparse del asunto por sí mismo. Más allá de eso, es importante hacer hincapié en el tema de los impuestos.
Cuando un inversor privado desea comprar una sola propiedad, o unas pocas propiedades, es probable que elija hacerlo de una de dos maneras: registrar la propiedad a su nombre o comprarla mediante la apertura de una corporación tipo LLC. Una LLC tiene varias ventajas, entre ellas la limitación de la responsabilidad legal, la posibilidad de deducir una mayor variedad de gastos contra las ganancias de la propiedad y aún así disfrutar de los impuestos personales del inversor, ya que para fines fiscales la corporación puede ser ignorada en una corporación tipo LLC. Mantener la propiedad personalmente no permite obtener un número de identificación fiscal de inmediato, sino solo al presentar el informe, y limita la variedad de gastos que se pueden reconocer. Sin embargo, en ciertos casos es correcto invertir personalmente y esto requiere un examen por parte de un experto en el campo.
Cabe destacar que incluso con una LLC, el inversor debe abrir un expediente fiscal en los Estados Unidos al presentar el informe anual y declarar los ingresos en los Estados Unidos e Israel de forma continua. El tratado fiscal entre Israel y los EE. UU. regula este tema y permite el reconocimiento en Israel de los impuestos pagados en los Estados Unidos para evitar la doble imposición.
Cuando el inversor va a vender la propiedad, se genera una ganancia o pérdida de capital. En Israel y en los EE. UU., la tasa del impuesto a las ganancias de capital es del 20%. En los Estados Unidos, también puede aplicarse el impuesto estatal y una venta en el año de compra puede considerarse como ingreso ordinario.
Los ingresos ordinarios (por ejemplo, el alquiler) se pueden compensar con los gastos directos derivados de la operación y el mantenimiento de la propiedad (por ejemplo, seguros, administración, etc.) y, en algunos casos, también con gastos indirectos, como un vuelo para visitar la propiedad y gastos relacionados. En los Estados Unidos, también será posible reconocer la depreciación de una propiedad y la tasa impositiva oscila entre el 10% y el 39%, a lo que se suma, en ciertos estados, el impuesto estatal, y es importante verificar su monto antes de elegir una propiedad para inversión.
En Israel, hay dos vías de impuestos sobre los ingresos ordinarios, a elección del inversor. Se puede elegir una vía de impuesto marginal que tenga en cuenta los gastos directos de la propiedad o una vía de impuesto fijo del 15% en la que no se permitirá la deducción de gastos indirectos o un crédito contra el impuesto pagado en los Estados Unidos. En cualquier caso, el impuesto que finalmente se aplicará al inversor israelí será de acuerdo con el país cuyos impuestos sean más altos, considerando la prevención de la doble imposición. La elección entre las vías requiere una planificación adecuada y la consulta con un contador especializado en el campo.
En conclusión, antes de invertir es importante no solo asegurarse de que se invierte a través de una empresa confiable y de que habrá alguien que se ocupe del alquiler de la propiedad y su mantenimiento, sino que también es importante examinar detenidamente las implicaciones fiscales de la inversión y la elección de la vía fiscal correcta.