En los últimos años, somos testigos de una tendencia creciente de inversores israelíes que dirigen su mirada y su capital hacia los mercados inmobiliarios de los países de la cuenca mediterránea, principalmente Chipre y Grecia. Sin embargo, con demasiada frecuencia, estos inversores se dejan cegar por el atractivo precio del apartamento o por el rendimiento garantizado que les presentan las empresas de comercialización, y olvidan examinar en profundidad la infraestructura legal y fiscal en la que se basa la transacción (y en la medida en que la comprueban, lo hacen sin un bufete internacional con experiencia).
Cuando se trata del mundo occidental, generalmente se divide en dos sistemas jurídicos y conceptos legales: el "Common Law" (Derecho anglosajón) frente al "Civil Law" (Derecho continental). Al igual que en Israel, el sistema legal en Chipre se basa en gran medida en el Common Law, que pone un fuerte énfasis en la estabilidad contractual, los precedentes legales y una rígida protección de la propiedad y los derechos del comprador. Al igual que en Israel, Chipre también tiene un pasado otomano y, por lo tanto, existe un registro de la propiedad gubernamental organizado, donde la transferencia de derechos se realiza mediante un acuerdo en el que actúan los abogados que llevan a cabo el registro en el registro de la propiedad. El concepto es que un "contrato debe cumplirse" estrictamente, y los contratos se redactan en profundidad y detallan muchos escenarios, lo que reduce el margen de interpretación de los tribunales. Por el contrario, en Grecia el sistema legal es el sistema Continental, basado en la codificación romana: un sistema integral de leyes escritas y codificadas similar al sistema legal en Alemania, Italia y otros países europeos. Los tribunales se basan principalmente en el análisis del lenguaje de la ley y el código civil, y no en precedentes. Esto puede crear procesos burocráticos más complejos, pero proporciona un marco legal uniforme y claro. Existe un registro central de la propiedad, pero la transferencia de derechos inmobiliarios en Grecia debe realizarse a través de un acuerdo público firmado ante notario (Escritura Pública).
En Chipre, tras la firma de un contrato de compraventa de bienes inmuebles, el contrato se deposita en el registro de la propiedad del distrito correspondiente y el mero hecho de su depósito crea una protección para el comprador, ya que el vendedor queda completamente bloqueado para ejecutar transacciones conflictivas, revender o hipotecar la propiedad a favor de un tercero, y cualquier nota/prenda/gravamen estará subordinado al depósito del acuerdo si se registra con posterioridad. Si el vendedor se niega a completar la transacción, el tribunal puede emitir una orden de cumplimiento específico que ordena la transferencia de propiedad en el registro incluso sin la cooperación del vendedor. Sin embargo, en los casos de nueva construcción, la cuestión es más compleja ya que todavía no existe un Título de Propiedad (Title Deed) y debe regularse la cuestión de la finalización de la construcción. Por el contrario, Grecia ha estado en los últimos años inmersa en un proyecto nacional para el registro digital de propiedades, pero hasta su finalización total, hay propiedades (principalmente fuera de las ciudades) que todavía están registradas en los antiguos registros, lo que requiere una debida diligencia extremadamente rigurosa por parte del abogado con respecto a la cadena de propiedad y la ausencia de deudas/embargos históricos. La transferencia de propiedad requiere la participación de un notario público, que actúa en nombre del Estado y comprueba la validez de la transacción y la fiscalidad. Las partes de la transacción se reúnen en la notaría para firmar un acuerdo notarial que constituye un acto de transferencia de propiedad después de que cada parte haya pagado sus impuestos y cumplido con sus obligaciones. El acuerdo constituye solo un derecho contractual y puede ser incumplido fácilmente por el vendedor sin sanciones significativas. En tales casos, muchos compradores optan por ejecutar un acuerdo pre-notarial, o un acuerdo notarial preliminar que ancla su derecho a la propiedad antes de que se complete la transacción y evita que el vendedor se eche atrás.
Como se ha indicado, la naturaleza de la inversión en cada lugar es diferente, y es importante que más allá de un análisis profundo de los costos y el rendimiento y de la estructura de inversión adecuada, se cuente con el acompañamiento de un abogado con experiencia en la cultura y el derecho locales (y tampoco conformarse solo con un abogado local), siendo recomendable que el acompañamiento sea a través de un bufete internacional con presencia en Israel, que esté acostumbrado a trabajar en los países donde se planea invertir.