4 cuestiones clave que los nuevos inmigrantes deben verificar antes de comprar un apartamento en Israel

Para muchos nuevos inmigrantes, comprar un departamento en Israel es hacer realidad un sueño. Sin embargo, el proceso de compra de un departamento en Israel está acompañado de complejidad burocrática y legal, que puede ser fundamentalmente diferente a la que están acostumbrados en su país de origen. Hay cuatro temas principales que vale la pena tener en cuenta antes de celebrar una transacción.
El primer tema es la cuestión del registro y la propiedad. A diferencia de los diferentes métodos de registro en el extranjero, en Israel el sistema puede ser complejo: ciertos departamentos no están registrados en el "Tabu" (Oficina de Registro de la Propiedad), sino que se administran en registros paralelos bajo una "compañía de vivienda" o en la Autoridad de Tierras de Israel. En ciertas situaciones, es posible que el vendedor no esté registrado como el dueño de la propiedad en los registros oficiales, a veces debido a una cadena histórica de transferencias que no se completó correctamente. También existen propiedades que sufren de parcelación incompleta (división de tierras) o de un registro complejo del condominio, una situación que puede afectar los plazos de la transacción y el proceso para obtener la hipoteca.
El segundo tema se refiere a las deudas y embargos anteriores. Es importante comprobar, antes de la transacción, si existen deudas pasadas del vendedor con el municipio, como el impuesto de plusvalía o deudas pendientes de impuestos sobre la propiedad (Arnona). Asimismo, se recomienda verificar que no haya embargos, órdenes judiciales o gravámenes impuestos a la propiedad registrados a favor de terceros, lo cual puede generar complejidades legales y financieras para completar la compra.
El tercer tema es la compatibilidad con el permiso de construcción y la ley. A veces se ofrecen a la venta departamentos en los que existen desviaciones de construcción que se llevaron a cabo sin un permiso legal, como el cierre de un balcón, la división de un departamento o infracciones históricas de construcción. Estas situaciones pueden exponer al propietario a procedimientos frente a la autoridad local. Más allá de eso, una situación de incompatibilidad con el permiso podría dificultar la obtención de un avalúo y la aprobación de una hipoteca por parte del banco.
El cuarto tema se refiere al documento llamado "Memorándum de Entendimiento" (Zichron Devarim). Mientras que en muchas culturas de negocios la firma de un memorándum de entendimiento inicial puede percibirse solo como una declaración de intenciones, en la ley israelí, un memorándum de entendimiento puede, de acuerdo con su contenido y las circunstancias de su firma, plantear preguntas sobre su validez y su alcance vinculante legal. Por lo tanto, se recomienda evitar firmarlo antes de recibir el asesoramiento adecuado.
A la luz de la complejidad legal y las brechas de idioma y cultura entre los nuevos inmigrantes, que se expresan con frecuencia también en el ritmo de gestión de la transacción y en la diferente percepción del tiempo entre Israel y los países de origen, se recomienda llevar a cabo verificaciones preliminares exhaustivas antes del compromiso contractual. La asistencia de un abogado experto en derecho inmobiliario es esencial para localizar estos focos de complejidad por adelantado y para garantizar la finalización del proceso de compra de manera segura e informada.