Solicitud de permiso para apelar 1975/24 Solicitud de permiso para apelar 25226-04-25 Comité Local de Planificación y Construcción de Tel Aviv contra Leviathan Adiv Shmuel (Edwin Samuel) - parte 9

"Una  valoración inmobiliaria, como su nombre indica, es una valoración y no una teoría.  Una tasación inmobiliaria es una descripción profesional de hechos sobre el comportamiento de individuos e instituciones que venden, compran, alquilan y alquilan propiedades en el mercado inmobiliario.  Esta descripción se centra en un intercambio real y en una disposición real —no normativa, ni hipotética ni teórica— de un comprador o inquilino a pagar una cierta cantidad de dinero por una compra [...] de un activo inmobiliario en el momento dado.  Dicha descripción se basa en el principio económico de 'hablar de dinero'" (véase: Civil Appeal 8717/17 Estado de Israel Israel Israel Land Authority contra la herencia del difunto Ismail Muhammad Ismail Ahmad, párrafo 32 de la sentencia [Nevo] (23 de julio de 2019)); Énfasis añadido – A.S.).

82. En sus argumentos, la Fiscal General señaló que su postura de que la contribución de TAMA 38 al valor de bienes inmuebles específicos no debe neutralizarse no impide tener en cuenta la contribución de TAMA a los aumentos de precios en el mercado inmobiliario en su En vista de la conclusión a la que he llegado, no veo la necesidad de hacer esta distinción.
83. Los apelantes también alegaron la existencia de una dificultad práctica para tasadores en la evaluación del valor de los derechos condicionales en virtud de la TAMA 38. En cuanto a mí, no veo esto como una gran dificultad dado que el método aceptado de valoración es el método de comparación mediante transacciones similares, cuyo precio en cualquier caso encarna el valor de estos derechos condicionales.  En cualquier caso, este tasador no puede modificar el resultado exigido por la ley, ya que "la evaluación sigue la ley.  Los principios normativos deben ser determinados por el tribunal, y de ellos se derivará el cálculo" (véase: El  caso Deli Dalia, párrafo 4 de la sentencia del juez Vogelman; énfasis añadido – A.S.).

La Cuestión Lusternik

84. Otra sentencia a la que las partes se refirieron extensamente fue la sentencia en el caso Lusternik.  En el  caso Lusternik se estableció la "regla de neutralización", según la cual, de la totalidad  de los datos objetivos que afectan al valor de mercado de los bienes  inmuebles "en el estado anterior", debe excluirse el aumento de valor causado  por el yen de las expectativas para la aprobación del plan de mejora para el que se recaudó el gravamen (véase también: caso Femini, en el párrafo 8; Apelación Civil 8736/04 Cohen contra Ra'anana Local Planning and Building Committee, párr. 4 [Nevo] (24 de enero de 2006)).   Como se ha señalado, el juez  Levy distinguió entre una expectativa general de un cambio de planificación  (por ejemplo, una expectativa que deriva del potencial inherente al tipo o ubicación de la propiedad) y una expectativa específica para la aprobación de un determinado plan, que debe neutralizarse del valor del terreno "en el estado anterior".
85. El juez Levy explicó su conclusión de que la expectativa específica debe neutralizarse de la siguiente manera:

"Por su naturaleza, muchas de las etapas de planificación son agotadoras y, por tanto, requieren una cantidad considerable de tiempo.  Este hecho hace que el conocimiento de la existencia de los procedimientos de planificación se vuelva común para muchos y, como resultado, existe una expectativa e incluso una voluntad de invertir entre quienes están interesados, y desde aquí hasta el aumento de los precios de la tierra, el camino es corto.  La aprobación del plan, que hace realidad la expectativa, provoca un aumento adicional en el valor del terreno, aunque parece que la mayor parte del incremento ya se produjo en las fases de anticipación de la aprobación del plan.  De esto queda claro que, si, para el fin de evaluar el valor del terreno antes de la aprobación del plan, se tiene en cuenta el mismo aumento de precio causado por el plan de mejora y los procedimientos implicados, desaparecerá como si no existiera toda la apreciación esperada de este plan, y por tanto el propósito para el que se destinó el gravamen de mejora quedará completamente frustrado" (véase:  Lusternik, en la p. 537).

86. En nuestro caso, se argumentó que la regla de neutralización establecida en el caso Lusternik  debería aplicarse a cualquier expectativa que derive de una acción regulatoria de planificación, y no solo a una expectativa de planificación relacionada con el plan concreto de mejora, ya que es un plan de "maduración".  Opino que el intento de aprender un decreto  igualitario de Lusternnik para nuestros fines está condenado al    La razón que subyace a la regla de neutralización es la estrecha conexión entre esas expectativas específicas que deben neutralizarse y el plan de mejora, en términos de expectativas y su realización.  Por otro lado, las expectativas que surgen como resultado del TAMA 38 son más similares en  esencia a la expectativa general de un cambio de planificación, que, según la regla de Lusternik, no debería ser neutralizado.

Frustrar el propósito del impuesto: ¿es cierto?

87. Hacia el final, me gustaría abordar brevemente la preocupación expresada por los apelantes y el consultor de que la implementación del enfoque de inclusión podría llevar a frustrar el propósito del gravamen y a perjudicar las arcas públicas debido a la completa superposición entre la "situación anterior" (que incluye el aumento de valor que ya ha surgido tras la aprobación de TAMA 38) y la "nueva situación" (tras la aprobación del otro plan). Esta es una situación en la que el otro plan sí mejoró el terreno en relación con su estado original (antes de la aplicación de TAMA 38), pero su valor no aumentó en relación con su situación tras la aplicación de TAMA 38 (este es el caso que ocurrió en el caso Kalmanovich, objeto de la solicitud de permiso para apelar en este caso).  En tal caso, según el enfoque de inclusión, no se cobrará una tasa de mejora y los gastos del comité local que trabajó en la preparación del otro plan no serán devueltos a sus arcas.
88. De hecho, la importancia del propósito que subyace a la recaudación del impuesto de mejora no debe subestimarse. Sin embargo, este propósito, por importante que sea, no debe realizarse bajo ningún coste, y ciertamente los límites de la ley no deben excederse para este fin.  Cuando el organismo local de planificación actúa e invierte recursos en la aprobación de un plan, pero, desafortunadamente, sus esfuerzos no dan fruto ni mejoran la propiedad del contribuyente (más allá de la mejora que ya ha surgido para él en virtud de los derechos condicionales bajo TAMA 38), el  comité local no debería tener derecho a la gravamación.  Al contrario, parece que la recaudación del impuesto de mejora sobre la mejora que surgió en relación causal con TAMA 38 es la que no encaja con el propósito del impuesto, ya que la aprobación de un plan nacional no implica la inversión de recursos por parte del comité local, sino del gobierno central, que por sus propios motivos decidió no cobrar el impuesto por ello.
89. En cuanto al propósito subyacente a la recaudación del impuesto de mejora, se indicó que "el comité local dio – el comité local tomará" (véase: discusión adicional sobre los ciudadanos de Beit HaKerem, en el párrafo 63). Siguiendo el mismo principio, dijeron que a partir de ahora: El comité local no dio - el  comité local no aceptará.

Del general al individuo

90. Los planes objeto de nuestra discusión – el plan del tercer trimestre (el caso Leviatán) y el plan 9988 (el caso Kalmanovich) – son planes detallados y, por tanto, entran dentro del alcance de las acciones planificadoras enumeradas en la sección 1(a) del anexo, que pueden establecer un gravamen de mejora. Además, estos planes otorgan derechos concedidos (Trimestre 3) y derechos cuasi-concedidos (Plan 9988).  Para completar la formulación del gravamen de mejora, debe examinarse el elemento de enriquecimiento en relación con cada uno de los planes, sobre la base de una comparación entre la "situación previa" y la "nueva situación", aislando al mismo tiempo la mejora que surgió en una conexión causal directa con dichos planes, y donde la evaluación de la "situación previa" debe incluir la contribución de TAMA 38 al valor del terreno, si la hubiera.
91. Este método de cálculo fue lo que guió a los tribunales de distrito: el Tribunal de Distrito de Tel Aviv-Jaffa en el  caso Levitan instruyó al tasador consultor para realizar la evaluación, entre otras cosas, conforme a lo anterior; y el Tribunal de Distrito de Jerusalén en el caso Kalmanovich concluyó que, dado lo anterior – cuando se incluye la contribución del TAMA 38 al valor del terreno "en el estado anterior" – el  elemento de enriquecimiento no se cumple y no existe una mejora separada en virtud del Plan 9988.  Al dictaminar así, los tribunales de distrito tenían razón, cada uno a su manera.
92. El consultor argumentó que el hecho de que el plan del tercer trimestre sea un plan conforme al artículo 23 demuestra que estamos tratando de un proceso de planificación, al que debe aplicarse la "regla de neutralización" establecida en el caso Lusternik  y las expectativas derivadas del TAMA 38 deben neutralizarse ya que están relacionadas con el propio plan de mejora.  Yo pienso lo contrario.  En mi opinión, el hecho de que el "otro plan" sea un plan bajo la sección 23 no cambia mis conclusiones.  En cualquier caso, en la sentencia de primera instancia, el Tribunal de Distrito de Tel Aviv-Jaffa sostinuó, como resultado fáctico, que TAMA 38 no forma parte del procedimiento de planificación tras el cual se preparó el plan del tercer trimestre (véase: párrafo 72 de la sentencia; y en este contexto, véase también una resolución similar en la decisión del Comité de Apelaciones de Jerusalén en el caso Kalmanovich: Apelación (Jerusalén) 403/17 Barak contra el Comité Local de Planificación y Construcción de Jerusalén, párrafo 88 [Nevo] (5 de septiembre de 2022)).
93. Reiteraré que el método de cálculo determinado en las sentencias de primera instancia se determinó  conforme a la ley.  En cuanto a las determinaciones fácticas relativas a la naturaleza de los planes, no hay margen para intervenir en conclusiones de este tipo "en una "tercera encarnación"; y en cualquier caso, no se concedió permiso para apelar respecto a ellos (véase, entre muchos: Civil Appeals Authority 28427-10-24 Anonymous v. El-Kiyan, párr. 7 [Nevo] (19 de noviembre de 2024)).

Conclusión

94. Opino que, al evaluar la "situación previa" de los bienes inmuebles para cobrar el gravamen de mejora, no hay razón para deducir del valor de mercado del terreno la contribución de TAMA 38 a los valores, si es que tal cosa existe según la decisión del tasador.  El aumento de valor que deriva de TAMA 38 como tal, sin la emisión de un permiso de construcción, no constituye un evento fiscal definido en la ley como gravamen de mejora.  Por tanto, su inclusión en la evaluación de la "situación previa" no conduce al enriquecimiento que el propietario debe compartir con el público.  Ocurre lo contrario: la neutralización del efecto derivado en virtud de la aprobación de TAMA 38 sobre el valor del terreno, de manera que implique un gravamen de mejora por este aumento de valor, es lo que excede los límites de la ley en vista de la ausencia de una conexión causal entre el enriquecimiento del propietario y el plan de mejora.
95. Por lo tanto, sugiero a mis colegas que consideremos las solicitudes ante nosotros como apelaciones y desestimemos las apelaciones por su fondo. En la totalidad de las circunstancias y teniendo en cuenta la contribución de los litigantes a la clarificación de la importante cuestión jurídica, que  fue discutida y resuelta en nuestro juicio,  no se dictó ninguna orden de costes.