Comprar un apartamento es a menudo la transacción más importante que una familia promedio hará en su vida. Un retraso en la recepción del apartamento puede causar un efecto de "bola de nieve" y daños como: incertidumbre, falta de una solución de vivienda, daños financieros resultantes del aumento de gastos o cambios económicos (como: tasas de interés, vinculaciones, costos de alquiler, etc.). La ley israelí da derecho al comprador a una compensación y no permite que el vendedor se exima de responsabilidad por el retraso en la entrega a través de diversas estipulaciones en el acuerdo de venta, a menos que sea a favor del comprador, pero ¿existe derecho a una compensación en cualquier caso de retraso? ¿Qué se puede hacer cuando el contratista se niega a pagar?
Hasta julio de 2022, la ley en Israel estipulaba que un retraso en la entrega de un apartamento que exceda los 60 días a partir de la fecha fijada en el contrato obligará al vendedor a compensar al comprador, por cada mes o parte del mismo, por la cantidad de 1,5 veces el alquiler de un apartamento equivalente durante los primeros ocho meses de retraso y a partir del noveno mes, 1,25 veces dicho alquiler. Si el acuerdo estipula una compensación más alta, el comprador tendrá derecho a la más alta de la misma. No hay relevancia para la cuestión de si el comprador se vio realmente obligado a alquilar otro apartamento y el comprador no está obligado a probar ningún daño. Sin embargo, la ley generaba una distorsión en la que, a mayor retraso, menor era la compensación mensual".
La ley también establecía que el vendedor podía eximirse de responsabilidad por retraso en la entrega en caso de retraso causado por circunstancias ajenas a su voluntad y para las que no se le impusiera el riesgo de que se produjeran y sus consecuencias. Sin embargo, muchos contratistas abusaron de esta excepción y, basándose en cláusulas largas y complejas de los acuerdos de venta (que eximen de indemnización), sostuvieron la existencia de una justificación para la exención. Esta situación dio lugar al hecho de que varios compradores no tuvieron más remedio que iniciar un complejo y largo procedimiento legal en los tribunales, aunque en muchos casos las alegaciones de los contratistas eran injustificadas (y a veces resultaron ser una táctica dilatoria del tiempo) y aunque en muchos casos estos retrasos fueron causados por circunstancias que ya han sido decididas por el tribunal como responsabilidad del vendedor.
El legislador israelí buscó cambiar esto y en una enmienda a la ley, que entró en vigor el 07 de julio de 2022, se estableció, entre otras cosas, que solo se otorgará una exención de la obligación de compensar si fue causada por un acto u omisión del comprador únicamente o debido a circunstancias inusuales e inesperadas que llevaron al incumplimiento del contrato (como: "fuerza mayor"). También se estableció que el derecho del comprador a la compensación será después de un mes de retraso (en lugar de 60 días). El legislador también cambió el alcance de la compensación para tener en cuenta el período de retraso: durante los primeros cuatro meses de retraso, será un monto igual al alquiler de un apartamento similar (en tamaño y ubicación), en el período comprendido entre cinco y diez meses, 1,25 veces y a partir del undécimo mes, La compensación será 1,5 veces el importe.
Teóricamente, este es un cambio significativo que funciona en beneficio de los compradores y un vendedor que busca evadir sus obligaciones tendrá que enfrentar un obstáculo difícil. Así, por ejemplo, es probable que no se acepte la afirmación de un contratista de que los retrasos debidos a "Covid19" se hayan firmado después del estallido de la epidemia y ya se conozca su efecto. Sin embargo, desde un punto de vista práctico, es dudoso que esta enmienda, por sí sola, contribuya a reducir la carga de los tribunales, porque en ausencia de una sanción significativa, los vendedores tienen un incentivo para procrastinar llevando a cabo largas disputas legales en los tribunales.
En cualquier caso en que un contratista se niegue a pagar la indemnización, es importante consultar a un abogado que se ocupe del sector para garantizar una solicitud temprana y correcta y obtener el dictamen de un tasador adecuado y la debida planificación del procedimiento para poder recibir los derechos debidos.