Los argumentos del demandante
- A finales de diciembre de 2021, gracias a las actividades de corretaje del demandante, se mantuvieron negociaciones entre Unima y las partes interesadas en Pitkit para la compra de Pitkit por parte de Unima. La oportunidad de negocio para adquirir Pitkit era muy atractiva, algo que no se conocía en el mercado.
- Las negociaciones avanzaron considerablemente, hasta que encallaron en julio de 2022. Shahar y Piron - dos directivos y accionistas de Unima, muy implicados en las negociaciones - decidieron aprovechar la oportunidad de negocio para adquirir Pitkit y, en muy poco tiempo, en septiembre de 2022, adquirieron Pitkit a través de una nueva empresa que crearon: Liberty, junto con el socio de Shahar y otros socios, en un acuerdo muy similar al planeado entre Unima y Pitkit.
- Según las pruebas presentadas, además de ser director y accionista de Unima, Piron también ejerció como asesor legal de Unima.
- Contrariamente a la afirmación de Shahar, Shahar estaba al tanto desde el principio del acuerdo de corretaje Unima y de la cantidad de comisiones de corretaje que incluía.
- Además, Matan, el promotor y accionista mayoritario de Unima, declaró que conocía un acuerdo de corretaje de pitkit desde la fase inicial. El demandante no necesita revisar ninguna posición o interés en Unima ni asegurarse de que conoce un acuerdo de corretaje escrito a puño letra. Además, contrariamente a sus afirmaciones, Shahar y Piron conocían personalmente un acuerdo de corretaje de Pitkit.
- La afirmación de que el acuerdo de corretaje de Unima no fue ratificado oficialmente por la Junta Directiva de Unima debe ser rechazada. La aprobación de una empresa de sus actividades emprendedoras puede lograrse implícitamente recibiendo beneficios y utilizando servicios, como ocurrió en este caso.
- Haimi actuó en nombre y en nombre del demandante para promover la transacción con Pitkit y Yonima. Desde un punto de vista legal, puede decirse que el demandante también realizó las actividades de corretaje por otro medio, de acuerdo con las disposiciones del artículo 40 de la Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973 (en adelante: la "Ley de Contratos"). Unima conocía el acuerdo comercial entre Haimi y el demandante.
- El demandante fue un "factor efectivo" en la transacción entre Pitkit y Unima. Haimi participó en nombre del demandante en varias reuniones, que incluyeron una visita a la fábrica y una reunión individual con las partes interesadas en Pitkit para "preparar los corazones", tras lo cual se firmó el primer memorando de entendimiento. Incluso después de la firma del primer memorando de entendimiento, la demandante colaboró en las negociaciones y su implicación fue importante para su éxito. Unima adoptó las propuestas del demandante y, como resultado, se firmó el segundo memorando de entendimiento. Además, cuando surgieron desacuerdos entre Unima y Nitkit, Unima buscó la ayuda del demandante, a través de Katz y Haimi, quienes trabajaron para programar una reunión, en la que Unima solicitó ampliar los plazos de la transacción o conceder la aprobación para financiar la compra a través de una entidad no bancaria.
- Shahar y Piron, que comprendieron la atractiva oportunidad de negocio que el demandante aportó a Unima, no dejaron escapar esa oportunidad. En la primera fase, Shahar intentó que su socio, Shira Dollar, invirtiera en la transacción en cooperación con Unima, pero tras dejar claro que el consejo de administración de Unima no podía comprar Pitkit por sí mismos, Shahar y Piron se acercaron a los accionistas de Pitkit a espaldas de Unima para persuadirlos de no acceder a las peticiones de Unima.
- Tras ser rechazadas las solicitudes de Unita, y Pitkit y sus partes interesadas anunciaran la cancelación del segundo memorando de entendimiento, Piron actuó inmediatamente para disolver Unima, y de inmediato comenzaron negociaciones entre Pitkit y Liberty, lideradas por Shahar y Firon.
- Estas negociaciones continuaron desde el momento en que terminaron las negociaciones anteriores con Unima, y la cantidad total de la contraprestación (45 millones de NIS) no cambió. La afirmación de Shahar de que se trataba de negociaciones nuevas y separadas no fue demostrada. Según las pruebas presentadas, Firon copió la solicitud de documentos enviada por la oficina de M. Firon en nombre de Unima y la devolvió a Pitkit.
- La reclamación de deducción planteada por Piron debe ser rechazada. Su afirmación de la existencia de un acuerdo oral con Katz se basa en el testimonio de un solo litigante, que no tiene ayuda, es poco fiable y no cumple con la prueba lógica. Incluso si el acuerdo hubiera sido probado, Firon negó explícitamente que fuera su acuerdo con el demandante y alegó que fuera su acuerdo con Katz. Además, Firon declaró que renunciaría a las comisiones de corretaje si formaba parte de la empresa adquirente, y dado que formaba parte de la empresa adquirente (Liberty), no tiene derecho a comisiones de corretaje en ningún caso.
- En nuestro caso, se cumplen las condiciones establecidas en la jurisprudencia, que indican el grado de eficiencia de un corredor en una transacción negociada. Las resoluciones consistentes de los tribunales exigen que los demandados que intentaron aprovechar la diferencia entre la persona que firmó un contrato de corretaje y la que se benefició de la corretaje paguen al corredor su salario.
- Los demandados también son responsables en virtud de la causa de acción por incumplimiento de contrato. La cláusula 3 del acuerdo de corretaje de Unima establece el deber de mantener la confidencialidad, prohibir el uso y prohibir la transferencia de información, mientras que Shahar y Firon, directivos de Unima, provocaron que Unima incumpliera el acuerdo de corretaje al utilizar la información que Unima recibió del demandante y de Vitit durante las negociaciones y transferirla a Liberty y sus accionistas. La libertad, a través de las acciones de Shachar y Piron, también llevó a Yonima a incumplir el deber de confidencialidad. Liberty es responsable de este delito en virtud de los Artículos 12-14 de la Ordenanza de Responsabilidad Civil [Nueva Versión] (en adelante: la "Ordenanza de Responsabilidad Civil") incluso si los actos de Shachar y Piron se cometieron antes de su establecimiento, ya que los aprobó en su conducción y también los compartió, autorizó y ratificó a posteriori.
- Los demandados también deben estar obligados en virtud de las leyes de enriquecimiento injusto. Liberty adquirió Pitkit, contrariamente a un derecho legal, basándose en información que recibió sobre la oportunidad de negocio para adquirir Pitkit y sobre Pitkit, ahorrándose así el pago de comisiones de corretaje. Shahar y Piron recibieron sus acciones en Liberty a tasas del 10% y 3% (respectivamente), que mantenía en Pitkit, valorado en al menos 45 millones de ILS, sin pagar nada por ellas, ya que llevaron el acuerdo a Liberty.
- Los demandados también son responsables por el delito de robo de un secreto comercial. La información relativa a la oportunidad de negocio para la adquisición de Pitkit es información empresarial, que no está en el dominio público y no puede ser fácilmente divulgada, cuya confidencialidad otorga al demandante una ventaja empresarial sobre sus competidores. Además, el conocimiento de Haimi con Pitkit aportó al demandante un conocimiento único sobre el valor de Pitkit y sobre los vendedores (las partes interesadas en Pitkit) y sus intenciones personales, que no eran conocidas por los posibles compradores. Los demandados tomaron el secreto comercial y lo utilizaron, en contravención de la disposición del artículo 6(b) de la Ley de Responsabilidad Comercial 5759-1999 (en adelante: la "Ley de Responsabilidad Comercial"). En nuestro caso, también se aplica la presunción de uso establecida en los artículos 10(1) y 10(2) de la Ley de Responsabilidad Comercial.
- También deben estar obligados en virtud de las leyes de buena fe y en virtud del principio de que "el pecador no será recompensado." Firon también es responsable por su compromiso con la demandante de que ella recibirá las comisiones de corretaje que le corresponden.
- Si los demandados no hubieran tomado y utilizado la información sobre la oportunidad de negocio para adquirir Pitkit, de forma ilegal, mientras estaban haciendo una fortuna y no en una demanda, causando un incumplimiento de contrato, robo de un secreto comercial y incumplimiento del deber de buena fe, el demandante podría haber intermediado la transacción con otro tercero y recibido las correspondientes comisiones de corretaje, que Liberty ahorró.
- Una comisión de corretaje del 4% es un salario decente. El demandante basa esto en el acuerdo de corretaje Unima, otros acuerdos de corretaje Unima, que se revelaron durante las audiencias probatorias, que tienen tasas similares e incluso superiores al 4%, la opinión del perito en su nombre (Shalom Sofer) y la muestra de transacciones comparativas que realizó en dichos casos. La opinión experta en nombre de los demandados (Prof. Hadas Glander) no tiene fundamento y se refiere a una fórmula obsoleta que no es relevante para los hechos del caso.
Reclamaciones de Libertad y Shachar (Demandados 4-5)
- Para demostrar la elegibilidad para las comisiones de corretaje, debe demostrarse que se firmó un acuerdo vinculante de corretaje y que el corredor fue el factor efectivo que llevó a la contratación. En nuestro caso, no hay disputa en que en la transacción de Liberty no existe un acuerdo de corretaje entre el demandante (o Katz) y Liberty. Además, no hay disputa de que el demandante (o Katz) no fue el factor efectivo que llevó a la firma del acuerdo con Liberty, a la luz de la admisión de Katz de que no estuvo involucrado en esta transacción y que ni siquiera conocía la existencia de Liberty.
- Sabiendo esto, el demandante intentó construir sobre la historia de "robar la transacción", pero tampoco lo logró. Además de la pesada carga que le impone para demostrar este argumento, que no se planteó, debe demostrar que existía un acuerdo de corretaje en la transacción Pitkit-Unima, que vincula a Unima, y que la tasa de las comisiones de corretaje adecuadas en las circunstancias es la tarifa reclamada, pero la demandante no cumplió con la carga de la prueba que se le impuso.
- El Acuerdo de Corretaje Unima se firmó antes de su incorporación y nunca fue ratificado ni adoptado por Unima.
- Firon confirmó que no había informado a los funcionarios de Unima (excepto Matan) sobre la redacción de un acuerdo de corretaje de Unima, y que el propio Shahar no conocía al demandante ni a Katz en ese momento, ni de la existencia del acuerdo de corretaje.
- La firma de Matan por sí sola, por su cuenta, de un acuerdo de corretaje UNIMA no puede vincular a Unima en la medida en que no haya sido ratificado retroactivamente conforme al artículo 12(a) de la Ley de Sociedades, 5759-1999 (en adelante: la "Ley de Sociedades"). Incluso cuando se estableció Unima, no basta con firmar a Matan, pero sí es necesario contar con la firma conjunta de dos personas autorizadas. Por lo tanto, Matan actuó sin ninguna autoridad. Cualquiera que se involucre con un emprendedor asume el riesgo de que sus esperanzas de perfeccionar el contrato no se hagan realidad. En esta situación, al demandante se le debe atribuir la culpa contributiva a un tasa del 100%.
- Incluso en la transacción Unima, el demandante no cumplió las condiciones del "factor efectivo" que condujo a la realización de la transacción (fallida). El propio Katz no se comunicó, no inició ni le acompañó, no visitó la fábrica de Pitkit ni una sola vez, no asistió a las reuniones de negociación, no habló con ninguna de las partes ni les asesoró. Otra parte, Haimi, que fue presentada como trabajadora en nombre de Pitkit, afirmó retrospectivamente que actuó en nombre del demandante.
- Las negociaciones entre Unima y Pitkit fracasaron, por razones ajenas a Liberty y Shahar. Se demostró que Unima no disponía de la participación para llevar a cabo la transacción, y que Matan se acercó a entidades no bancarias y las incluyó en la sala de información confidencial. Esta conducta provocó una pérdida total de confianza por parte de Pitkit, que canceló el segundo memorando de entendimiento. Shahar hizo todo lo posible para salvar el acuerdo de Unima. Solo después de que las negociaciones fracasaran, y después de que Shahar se viera amenazado con demandas personales por parte de Pitkit, se vio obligado a dimitir y cortar lazos con Unima. La afirmación de que Shahar intentó persuadir a los interesados de Pitkit para que no respondieran a Matan para asegurarse el acuerdo es inconsistente con las pruebas y la verdad.
- El demandante jugó un "doble juego" y ocultó a Yonima el acuerdo con Pitkit y la menor tasa de comisiones de corretaje que incluía. Esta conducta constituye una grave violación de los deberes de lealtad y equidad impuestos a un agente inmobiliario, que debe revelar a su cliente la existencia de un interés personal (Sección 10 de la Ley de Agentes Inmobiliarios, 5756-1996 (en adelante: la "Ley de Agentes Inmobiliarios"), que también se aplica a la correduría) y una violación del deber de buena fe en las negociaciones.
- El acuerdo Liberty fue una nueva transacción, nacida en un terreno nuevo, con dos entidades legales diferentes y accionistas distintos, y bajo condiciones comerciales distintas (un pago en efectivo de 35 millones de ILS frente a un pago de 45 millones de ILS en la distribución de pagos y garantías bancarias en el acuerdo Unima-Pitkit).
- El demandante tampoco tiene derecho a salarios adecuados. No ha invertido esfuerzos en el acuerdo Liberty y no puede beneficiarse de los esfuerzos del acuerdo Unima.
- El contrainterrogatorio del perito en nombre del demandante, Shalom Sofer, CPA, reveló una opinión inestable y poco profesional, carente de una base fáctica fiable, basada en una muestra sesgada y datos irrelevantes o no fundamentados. Además, el CPA Sofer ignoró el hecho de que el demandante acordó una comisión de corretaje del 2, 25% con Pitkit en el acuerdo Unima.
- Por otro lado, la opinión del profesor Hadas Glander, experto en nombre de los demandados, está respaldada por un análisis profundo y se fundamenta en una metodología coherente y bien fundamentada. La profesora Glander concluye en su opinión que la tasa máxima que se puede atribuir en una transacción de esta magnitud, como en nuestro caso, no supera solo el 1, 8% del importe de la transacción, y sus conclusiones no fueron contradichas en su investigación. Esto, por supuesto, es solo un umbral del que debería derivarse el derecho, siempre que se demuestre. En cualquier caso, y alternativamente, también debe darse peso a la reclamación de Firon de que la mitad (2%) de las comisiones de corretaje reclamadas por el demandante, que no estaban ocultas. En cualquier caso, la tasa de las comisiones de corretaje debería derivarse del alcance de la transacción, que es de 35 millones de ILS. A la luz de lo anterior, la tasa de elegibilidad no puede superar solo el 0, 18% del alcance de la transacción por un importe de 35 millones de NIS.
- Katz no actuó para minimizar los daños, negándose a reunirse con los fundadores de Liberty en relación con una oferta que le fue ofrecida por voluntad propia, más allá de la letra de la ley, y a la luz de la petición de Piron de pagar cualquier cantidad de justicia. En vista de su conducta indebida y los riesgos que eligió asumir para sí misma, la demandante no debería tener derecho a ningún pago.
- En cuanto a las interpretaciones legales alternativas, la demandante no probó nada sobre la existencia de un "secreto comercial", que merece protección y está bajo su control legal. El demandante no demostró con el nivel de prueba requerido que la supuesta información sobre el hecho de que Pitkit fue ofrecido a la venta no fuera dominio de otras partes en el mercado, y la realidad es que en el acuerdo de corretaje de Pitkit no se le concedió un derecho exclusivo. Además, después de que Matan violara la confidencialidad y el memorando de entendimiento, y divulgara información sobre Pikit a entidades no bancarias, haciéndola pública, queda claro que esto ya no es un secreto comercial. La demandante tampoco probó que Liberty y Shahar recibieran la información por medios indebidos, y en cualquier caso se demostró que actuaron de buena fe y no con el objetivo de frustrar la acción de la demandante, como lo demuestran sus intentos de llegar a un entendimiento con ella, más allá de la letra de la ley.
- No se cumplen los motivos para el enriquecimiento injusto. Liberty y Shahar no recibieron nada del demandante. El acuerdo de Liberty es el producto de un proceso independiente y separado por parte de las partes, que se llevó a cabo directamente entre ellas. En ausencia de una conexión real entre la supuesta acción de la demandante y la transacción firmada, no se puede determinar que alguno de los demandados se enriqueciera a costa de ella. No es posible, a través de la ley de enriquecimiento, saltarse las leyes de corretaje y los requisitos establecidos en la jurisprudencia para demostrar el derecho a las comisiones de corretaje, que el demandante no cumplió.
- La causa de acción por incumplimiento de contrato también carece de base fáctica y jurídica. En ausencia de un acuerdo vinculante entre el demandante y Liberty and Shahar, y en ausencia de cualquier incumplimiento contractual por su parte, no existe la base requerida para imponer responsabilidad.
- La versión de la demandante se vino abajo en los contrainterrogatorios de sus testigos. El testimonio de Katz estuvo lleno de contradicciones, evasivas y versiones reprimidas, e incluso permaneció en la sala a pesar de la aclaración del tribunal sobre la importancia de este paso. Matan se abstuvo de responder preguntas sustantivas, y existía la preocupación de que coordinara versiones con él, ya que el demandante elegía qué documentos presentar de entre los que había enviado.
El testimonio de Haimi estuvo manchado por intereses personales, y admitió que el salario le interesaba aunque intentó presentarse como alguien que actuaba sin compensación.