La segunda forma de alcanzar una solución del uno por ciento como tasa de las comisiones de corretaje en grandes transacciones se encuentra en el artículo 26 de la Ley de Contratos (Parte General), es decir, "según la práctica aceptada en contratos del mismo tipo..."
Estas son las dos formas posibles. La segunda forma me parece la correcta. Se puede determinar que la tasa del uno por ciento en grandes transacciones es la tasa aceptada en el mercado."
- El Tribunal Supremo, en el asunto de la integración vertical, señaló las diferencias entre la correduría inmobiliaria y la corretaje comercial/comercial, y dictaminó que "la actividad de los corredores de negocios puede, en efecto, diferir en naturaleza y requisitos de la actividad de los agentes inmobiliarios cuyo asunto está regulado por la Ley de Corredores Inmobiliarios... Por lo tanto, existe cierto grado de justicia en el argumento del apelante de que es apropiado establecer distinciones adecuadas entre los distintos tipos de corretaje y, como resultado, también puede haber distinciones en las condiciones relativas a la relación intermediario-cliente en el ámbito empresarial."
- En el caso Civil Appeal (Distrito de Tel Aviv) 2089/05 Aryeh Ben Mayor contra Elie Tahari Ltd (Nevo, 7 de septiembre de 2010), el tribunal debatió la determinación de un salario adecuado para un corredor de negocios y dictaminó que, a la luz de las diferencias entre la intermediación inmobiliaria y la corretaje empresarial, el salario de un corredor comercial, por regla general, es superior al de un agente inmobiliario.
- En nuestro caso, las partes presentaron opiniones expertas. Mientras que el perito en nombre del demandante, Shalom Sofer, CPA, determinó que el salario adecuado en transacciones del tipo de operación de corretaje en cuestión debería ser aproximadamente el 4, 8% del importe de la contraprestación, el perito en nombre de Shahar and Liberty (demandados 4-5), el profesor Hadas Glander, determinó que el salario adecuado en transacciones de este tipo es solo de aproximadamente el 1, 8%.
- Se preguntó a los expertos sobre sus opiniones y surgieron dificultades en relación con ambas opiniones. En su interrogatorio, el perito admitió que no realizó un examen respecto al alcance de cada transacción para la que se valoró una comparación (p. 31 de la transcripción, párrafos 27-28, p. 32, párrafos 10-11), y que a veces los datos que utilizó eran solo las cantidades requeridas y no las cantidades reales (p. 49, párrafos 13-14). La experta admitió en su interrogatorio que no sabía si la comisión que aparece en la opinión del experto a tasa del 5% se refiere únicamente a la comisión de corretaje, o si incluye servicios adicionales (p. 379 de la transcripción en los párrafos 14-15), porque no examinó cómo se define al receptor de la comisión (p. 380 de la transcripción en los párrafos 16-17) ni examinó cada una de las transacciones que aparecieron en el informe del perito (p. 388 de la transcripción en los párrafos 5-7).
- En estas circunstancias, he llegado a la conclusión de que el salario adecuado, de acuerdo con el salario establecido en el acuerdo de corretaje, debe determinarse a una tasa del 2, 25% del importe de la contraprestación de la venta. Este salario refleja auténticamente el salario debido en esta transacción específica respecto a esa propiedad, y equilibra todas las consideraciones, como se detalla arriba, especialmente cuando en el acuerdo de corretaje Pitkit tampoco se le asignó a la parte demandante ayudar en las negociaciones. Cabe señalar que este resultado es coherente con la opinión experta en nombre del demandante, quien señaló en su testimonio que normalmente las comisiones de corretaje pagadas por el vendedor son idénticas a las comisiones de corretaje pagadas por el comprador (p. 60 de la transcripción en los párrafos 3-6).
- La cantidad de la transacción de la que deberían derivarse las comisiones de corretaje es de 45 millones de ILS, lo que refleja la contraprestación recibida por las partes interesadas en Pitkit, en la práctica. El hecho de que parte se pagara con fondos que estaban en el fondo Pitkit es irrelevante para este asunto, ya que se refiere al medio de pago y no al importe de la contraprestación en sí.
¿Debería la demandante ser privada de su derecho a comisiones de corretaje (en la medida en que ella determine) debido a un incumplimiento de su deber de buena fe?
- Los demandados alegan que la demandante debería ser privada de su derecho a comisiones de corretaje debido a su incumplimiento del deber de buena fe, ya que, según ellos, no reveló a Unima la existencia del acuerdo de corretaje con Pitkit.
- Este argumento fue contradicho por Matan, quien declaró que ya había aprendido de Haimi en la fase inicial de un acuerdo de corretaje de mina (p. 76 de la transcripción, párrafos 20-21 y p. 77, párrafos 4-5). Este hecho fue confirmado por Firon en su interrogatorio en las páginas 460 de la transcripción en los párrafos 3-10.
- Teniendo en cuenta que Matan es el accionista mayoritario de Unima, y que el acuerdo de corretaje era con Unima, el hecho de que Matan conociera la existencia de un acuerdo de corretaje es suficiente para rechazar la afirmación de que el demandante no reveló este hecho.
- Además, Katz declaró que informó a Firon sobre un acuerdo de corretaje de Pitkit (p. 198 de la transcripción en los párrafos 10-20) y afirmó que la afirmación de Firon de que no conocía este acuerdo no es cierta (p. 199 de la transcripción en el párrafo 25).
- Además, según la jurisprudencia, el deber de divulgación se aplica a un acuerdo de corretaje con la otra parte cuando el agente inmobiliario tiene un interés oculto, por ejemplo, en un caso en el que el agente inmobiliario recibe una contraprestación excepcional de una de las partes (véase: Caso Civil (Distrito Central) 15706-01-14 Amit Mizrahi contra Ehud Markovich (Nevo, 16 de marzo de 2016)). En este caso, el demandante no tiene derecho a comisiones excepcionales de corretaje de ninguna de las partes. Hay motivos para suponer que el hecho de que la tasa de comisiones de corretaje fijada en el acuerdo de corretaje de Pitkit sea del 2, 25% y en el de Yonima de un 4%, se basa en el poder de negociación de Pitkit frente al demandante, y no indica comisiones excepcionales en el acuerdo de corretaje de Yonima. Además, como se ha mencionado anteriormente, las comisiones de corretaje del 4% no eran excepcionales en relación con el negocio de Unima, que, como se ha señalado, firmó acuerdos adicionales de corretaje a tasas similares.
- Además, hay una razón errónea en el hecho de que este argumento fue planteado por Piron, después de que él mismo no revelara a Unima el acuerdo, que según él se hizo entre él y Katz, para recibir la mitad de las comisiones de corretaje.
- A la luz de lo anterior, se rechaza el argumento de que la demandante debería ser privada de su derecho a comisiones de corretaje debido a un incumplimiento de su deber de buena fe.
La reclamación de compensación
- Firon argumentó que, si se decidía cobrarle cualquier cantidad contra el demandante, tenía derecho a deducir de esa suma su parte de las comisiones de corretaje que el demandante recibía de las partes interesadas en el pagaré, así como las comisiones de corretaje que se habían concedido en esta demanda. Esto, afirma, se debe a que él y Katz han acordado oralmente que en cualquier empresa conjunta, si se reciben comisiones de corretaje, se dividirán entre ellos en partes iguales.
- Katz negó rotundamente la existencia de este acuerdo (p. 247 de la transcripción, párrafo 27, p. 260, párrafos 10-12).
Por lo tanto, existen dos versiones contradictorias en este asunto, sin que Firon aporte pruebas que respalden su versión, aunque la carga de la prueba recae en él para demostrar la afirmación de compensación.
- Además, Piron declaró que el supuesto acuerdo se firmó entre él y Katz (p. 439 de la transcripción S. 2), mientras que el derecho a las comisiones de corretaje en esta demanda corresponde al demandante, que es una empresa con personalidad jurídica separada. Cuando se le preguntó a Firon sobre esto en su interrogatorio, afirmó que había asumido que Katz había actuado legalmente en nombre del demandante y que, en su opinión, el compromiso había sido transferido al demandante (pp. 439, párrafos 14-15), sin dar una explicación satisfactoria sobre en qué se basaba esta suposición, especialmente cuando la reclamaba un abogado.
- Cabe añadir que Piron testificó que si Liberty hubiera pagado al demandante, más allá de la letra de la ley, una comisión de corretaje de cierta cantidad, no habría insistido en recibir la mitad de las comisiones de corretaje pagadas (p. 471 de la transcripción en los párrafos 18-19).
- En estas circunstancias, y a la luz de lo anterior, Firon no probó la reclamación de compensación en el marco de este procedimiento. Sin embargo, Firon se reserva el derecho de aclarar esta reclamación en una demanda separada, en el tribunal competente, sin que exista sentencia que constituya un acto judicial en este asunto.
El resultado
- A la luz de todo lo anterior, la reclamación contra los demandados es parcialmente aceptada.
- Los demandados pagarán al demandante, conjunta y unipersonalmente, comisiones de corretaje a la tasa del 2, 25% del importe de la transacción (45 millones de NIS), es decir, un total de ILS 1.012.500 más IVA y diferencias de vinculación e intereses desde 30 días desde la fecha de firma del contrato de compraventa (correspondiente al 0, 5% del importe de la contraprestación) hasta los 180 días desde la firma del contrato de compra (respecto al saldo) hasta el pago efectivo. Dicha cantidad se pagará en un plazo de 30 días a partir de hoy (los días de vacaciones se incluirán en el número de días).
- Los demandados asumirán los gastos del demandado, conjunta y solidaria, por la suma de 200.000 NIS.
- Los demandados se reservan el derecho de determinar una división entre ellos del importe de la sentencia y los gastos, según las relaciones internas entre ellos, y sus reclamaciones al respecto se conservan.
- La garantía depositada por la demandante para asegurar los gastos de los demandados 4-6 conforme a mi decisión del 17 de abril de 2024 será devuelta a la demandante a través de su abogado.
- El derecho a apelar ante el Tribunal Supremo, legalmente.
Dado hoy, 30 de julio de 2026, en ausencia de las partes.