En muchos casos, las acciones tomadas con el propósito de cumplir con la obligación son únicamente con el conocimiento del demandado, y el demandante no puede probar las omisiones del demandado, salvo basándose en sus resultados posteriores. Esto ocurre cuando la diferencia entre el resultado real logrado y el esperado indica falta de esfuerzo. De hecho, la evidencia sobre los resultados no es necesariamente suficiente para ello. Sin embargo, en determinadas circunstancias, su peso probatorio puede ser grande y, al menos, constituir prueba prima facie de que no se hizo el esfuerzo requerido y transferir la carga al demandado para demostrar que realmente ha cumplido con su deber."
Posteriormente se determinó el Honorable Juez Sokol, enel Caso Civil (Distrito de Hai) 382-07y Sef Hochman contra Gordi Projects (1995) Ltd. (03.03.2010) (en adelante: "el caso Hochman"), determinaciones que considero también adoptadas en el presente caso:
"Cuando el tribunal examina la conducta de una parte que ha asumido la obligación de hacer un esfuerzo, también debe examinar cuáles habrían sido las posibilidades de lograr el resultado si hubiera tomado las acciones necesarias. Es dudoso que, incluso si el llamante hubiera tomado medidas adicionales, enviado cartas, presentado solicitudes, apelaciones, etc., esto no hubiera cambiado el resultado; esto también tiene implicaciones para la cuestión de si se desvió del nivel de precaución requerido. Así, en otras solicitudes municipales 4075/06 Glickman contra Izbicki [publicadas en Nevo] (emitidas el 18 de febrero de 2010), el tribunal dictaminó que, incluso si una parte deja de obtener aprobación en sus acciones, esto no excluye el cumplimiento de una condición en el sentido del artículo 28 dela Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973, donde estaba claro que incluso si lo intentara, no sería posible cumplir dicha condición. Parece que esto también es cierto en otras circunstancias en las que una parte ha incumplido la obligación de hacer un esfuerzo (en este sentido, señalaré que una parte que ha asumido la responsabilidad de actuar para cumplir una condición, en realidad asume la obligación de hacer un esfuerzo) (véase también Apelación Civil 1363/04 Tze'elim Holdings Ltd. contra Delek - The Israeli Fuel Company Ltd. [publicado en Nevo] (emitido el 11 de diciembre de 2007))."
- Desde el general hasta el individuo, opino que la obligación que la demandada ha asumido es la obligación de hacer un esfuerzo. Esto se apoya en el primer anexo, en el que se determinó que la vinculación depende de la aprobación del municipio y que, según lo que surge y está respaldado por toda la secuencia de hechos, lo que muestra que las propias partes vieron el compromiso como un esfuerzo cuya ejecución real no puede ser exigida al demandado. Esto comienza con la disposición del artículo 8 del segundo anexo, que indica que el incumplimiento del compromiso no permitirá la cancelación del acuerdo ni una reclamación de compensación, y la continuación del segundo anexo, que se firmó después de que quedó claro que la vinculación no podía llevarse a cabo y, por tanto, se acordó un curso de acción diferente.
A esto debe añadirse que, en mi opinión, el demandado cumplió con la carga impuesta para demostrar que no era posible alcanzar el resultado de la vinculación. Esto fue en primer lugar cuando se demostró la existencia de una política preventiva del municipio, y por ello no fue posible (y aún hoy es posible) anexar toda la zona del jardín al apartamento. Además, cuando se demostró que el demandado, por su parte, intentó cumplir el compromiso, incluyendo la presentación de una solicitud de permiso que incluía el enlace, se encontró con un muro en forma de municipio. Más de lo necesario, opino que, teniendo en cuenta la política del Municipio, tal como se ha demostrado y se basa en las sentencias del Honorable Juez Sokol en el caso Hochman, con las que comparto y su lógica -en circunstancias en las que está claro que una solicitud de embargo del jardín habría sido rechazada por el Municipio-, en cualquier caso, la demandada no estaba obligada a presentar pruebas adicionales que demuestren que presentó tales planes (y, como he comprobado, la solicitud de permiso respalda el testimonio de Rubinstein de que tales intentos se realizaron).
- En resumen, concluiré que la obligación que la demandada asumió es una obligación de hacer un esfuerzo y no una obligación de consecuencia. Además, parece que el demandado cumplió con la obligación que asumió y, por tanto, no incumplió el acuerdo. Esta determinación es suficiente para llevar a la desestimación de la demanda contra el demandado, ya que en ausencia de incumplimiento no existe derecho a remedios. Esta determinación está respaldada por las disposiciones del Segundo Anexo, que establece explícitamente que el incumplimiento no permitirá la cancelación del contrato ni la recepción de compensación. Además, las pruebas muestran que la demandante era consciente de la incertidumbre en la conexión y, además, fue informada en tiempo real de la existencia de impedimentos para el registro de la vinculación a su nombre - se le ofreció cancelar el primer anexo y cancelar toda la mejora de su apartamento - pero ella rechazó esta oferta. Por lo tanto, las partes redactaron el segundo anexo al acuerdo, que fue firmado por los demás propietarios de apartamentos existentes. Este añadido refleja el hecho de que puede no ser posible realizar el enlace, así como un mecanismo alternativo. Este mecanismo también respalda el rechazo de la posibilidad del demandante de reclamar cualquier remedio contra el demandado, ya que es un mecanismo que no puede imponerse al demandado, ya que implica la obligación de otros hacia el demandante. A la luz de todo esto, la ley de la reclamación del demandante contra el demandado - tanto en términos de medidas de cumplimiento (que, según mi determinación, no era posible en las fechas relevantes de la demanda, y como se detallará más adelante, ni siquiera es posible hoy) como en términos de compensación - la desestimación.
- A la luz de mi determinación y de acuerdo con ella, no se probó el incumplimiento del acuerdo por parte del demandado, y por lo tanto el demandante no tiene derecho a una compensación en ningún caso; no estoy obligado a cumplir con los argumentos de las partes respecto a la cantidad de compensación. Al mismo tiempo, solo señalaré que, a simple vista, ya que, en cualquier caso, en el marco de la segunda ampliación de 2018, la superficie del jardín también se redujo a 90 metros cuadrados. A la luz de esto, el argumento del demandado tiene fundamento de que, como mucho, el demandante tiene derecho a una compensación por la diferencia entre 90 metros cuadrados y 77 metros cuadrados, es decir, como máximo una compensación por 13 metros cuadrados. Además, me resulta difícil aceptar los argumentos de la demandante y, en consecuencia, el pago realizado por ella se realizó por la ampliación del jardín y no por el aumento de la superficie del apartamento. Esto es primero, teniendo en cuenta mi determinación y, de acuerdo con ella desde el principio, no había certeza sobre la unión del jardín. Sin embargo, más importante aún, la demandante acordó que el apartamento al que tenía derecho según el acuerdo TAMA tenía 97 metros cuadrados (véase su testimonio enlas páginas 40, líneas 13-22). Tampoco hay disputa de que la superficie del apartamento jardín que recibió el demandante al final del día es de 130 metros cuadrados. En estas circunstancias, incluso en la medida en que aceptaría los argumentos de la demandante de que se relacionaba subjetivamente con la ampliación del jardín como la principal ampliación, desde un punto de vista objetivo no es posible ignorar la adición de valor añadido a su apartamento que deriva del aumento de la superficie del apartamento - una ampliación cuyo valor objetivo supera con creces el valor de la diferencia de jardín que no se anexó. En cuanto a esto, una revisión de la opinión del tasador, que fue adjunta por la propia demandante, muestra que el tasador, en su nombre, también obtiene el valor del jardín como equivalente al valor de un metro cuadrado construido, multiplicado por un coeficiente de 0, 25. Kerry, incluso según su enfoque, el valor de un metro cuadrado en el área urbanizada es cuatro veces el valor de cada metro cuadrado de un jardín. A la luz de esto, aunque la demandante no haya atribuido importancia al valor añadido de la superficie edificada, está claro que este valor no puede ser ignorado - ya que si vende su apartamento - este valor se reflejará en la contraprestación que reciba y, a simple vista, podrá comprar otro apartamento con un jardín que sea cuatro veces el tamaño de la ampliación de la superficie edificada (la ampliación de la superficie edificada - 33 metros cuadrados multiplicado por 4 = 132 metros cuadrados - una superficie que es diez veces la diferencia en la superficie que la demandante no recibió - 13 metros).R).
- Como se ha indicado, la demanda contra el demandado 1 queda desestimada. ¿Y qué pasará con los otros acusados? La demandante afirma que contra quién tiene derecho a medidas de ejecución según su solicitud. Esto se debe a que no participaron en el proceso ni participaron en él. No considero aceptable este argumento del demandante. Esto se debe a que opino que, a partir de las pruebas presentadas en el procedimiento, está claro que el remedio de ejecución no es posible en este caso. Así, según el certificado de funcionario público, actualmente existe una política que prohíbe anexar el jardín a la parte delantera del edificio. La demandante argumentó a lo largo de sus resúmenes que, en el certificado de funcionario público, el Sr. Arad solo se basó en una política de 2021 (que también se adjuntó a la declaración jurada de Rubinstein como Apéndice 8) y que no es posible aprender de esta política sobre la política que ya estaba vigente. En otras palabras, el demandante no denegó la póliza de 2021, sino que afirmó que no indica una póliza en las fechas relevantes para la demanda - que comenzó en 2013. Teniendo en cuenta lo anterior, está claro por las pruebas que existe una política actualizada que niega la posibilidad de anexar el jardín al apartamento del demandante hoy en día. Por tanto, no hay margen para conceder un remedio de ejecución -que ha quedado claro que no puede ser ejecutado- contra los demás demandados, aunque no hayan participado en el procedimiento. Por completo, señalaré que, en el marco del segundo anexo, los propietarios de los apartamentos existentes (y no todos los propietarios del edificio, algunos de los cuales también compraron nuevos apartamentos) acordaron un mecanismo alternativo que permitiría al demandante usar el jardín. El problema es que, tanto en el marco de la demanda como en sus resúmenes, la demandante no presentó un mecanismo alternativo que exista o pueda ser aplicado contra los demás demandados, pero que el único recurso al que recurrió es la vinculación real y, alternativamente, la compensación (véanse sus resúmenes en el párrafo 79). Como se detalló el remedio de la ejecución efectiva mediante registro, no puede concederse al demandante y, en cuanto a los demás demandados, el demandante no solicitó el reparo de ninguna compensación. A la luz de todo esto, la ley de la demanda contra los demás demandados también es la desestimación.
Conclusión;
- A la luz de todo lo anterior y detallado , la reclamación queda desestimada.
- El demandante solo asumirá los gastos del demandado 1 por la suma de ILS 30, 000, que se pagará en un plazo de 30 días a partir de hoy. Dado que los demás demandados no participaron en el procedimiento, no consideré necesario otorgar costas a su favor.
- La Secretaría comunicará la sentencia a las partes.
Dado hoy, 3 de agosto de 2026, en ausencia de las partes.