Como persona que maneja transacciones para la compra y venta de apartamentos y otras propiedades de bienes raíces, con frecuencia me encuentro con la pregunta de por qué no estoy registrado en el Registro de la Propiedad (Tabu) como propietario, sino "solo" como arrendatario, y ¿qué significa esto? Para la persona común es difícil entender, por ejemplo, por qué al comprar una casa en Ramat Poleg en Netanya, debe arrendar (un arrendamiento es un alquiler a largo plazo) los bienes raíces de la Administración en lugar de recibir la propiedad de los mismos.
La Administración de Tierras de Israel posee la mayor parte de las tierras del país, y el comprador de tierras registradas como propiedad de la Administración efectivamente adquiere un derecho de arrendamiento sobre la tierra por un largo período, mientras que teóricamente, la propiedad de la tierra permanece en manos del estado a través de la Administración de Tierras de Israel. Por el contrario, un comprador de propiedad privada puede registrarla como propiedad suya en el Registro de la Propiedad (el Tabu).
Desde el punto de vista legal, el derecho de propiedad privada es, por supuesto, preferible. El comprador de este derecho se asegura una mayor flexibilidad en la construcción y venta de la propiedad y, en general, puede hacer lo que desee con la propiedad sin la necesidad de obtener la aprobación de la Administración de Tierras de Israel y la burocracia cada vez que desee realizar alguna acción en el terreno. En contraste, cuando se trata de una propiedad de la Administración de Tierras de Israel, el derecho es solo un arrendamiento, a cambio de tarifas de arrendamiento, y cualquier acción (por ejemplo, venta o construcción) requiere aprobaciones de la Administración y a menudo implica un pago. Hoy en día es posible capitalizar la tierra (es decir, pagar las tarifas de arrendamiento por adelantado hasta el final del período) y recibir un derecho que no está lejos del derecho de propiedad, ya que la aprobación de la Administración no será requerida hasta el final del período de arrendamiento (que generalmente es por períodos de 49 años).
Si bien teóricamente existe una diferencia entre un derecho de arrendamiento capitalizado y un derecho de propiedad, en la práctica la diferencia actual no es material y se reduce principalmente al hecho de que la Administración está registrada como propietaria.
Es importante destacar que los apartamentos o casas nuevas en su mayoría están registrados en un tercer registro informal conocido como "empresa de vivienda". Cuando un contratista (una empresa de vivienda) construye un proyecto, el proceso de "registro de un condominio" en el Tabu puede tomar mucho tiempo, y hasta entonces, el registro de la propiedad (o arrendamiento) estará a nombre del contratista, y lo único que tendrán los compradores de las unidades de vivienda es el registro de una nota de advertencia en el Tabu sobre su derecho al apartamento. El contratista administrará un registro de las propiedades y manejará las transferencias de propiedad e hipotecas, y una vez que se regularice el registro en el Tabu, estos detalles serán transferidos al Registro de la Propiedad. Dado que muchas veces no hay incentivo para los abogados del contratista (que recibieron su dinero por adelantado) para finalizar el registro de los bienes raíces a nombre de los compradores, muchas casas en Israel han estado registradas en la empresa de vivienda durante décadas. Uno de los riesgos de esto es que en caso de que la empresa de vivienda deje de existir, el registro de la propiedad en el Tabu a nombre de los compradores de los apartamentos puede requerir una solicitud a un tribunal para obtener una orden judicial que ordene el registro de la propiedad en el Tabu a nombre del comprador del apartamento. Por lo tanto, es importante asegurarse de que los derechos de la propiedad que compró efectivamente se registren a su nombre en el Tabu.
En conclusión, aparentemente en muchos casos la diferencia entre la forma de registrar los derechos de una propiedad (arrendamiento, arrendamiento capitalizado, empresa de vivienda y propiedad) no se refleja en la vida cotidiana hasta que buscamos realizar ciertas acciones en la propiedad. Es importante que el abogado que maneja la transacción de bienes raíces esté familiarizado con los diferentes tipos de registro de derechos y sepa cómo manejarlos correctamente.