El primer paso al comprar un apartamento es revisar en el Registro de la Propiedad (Tabu) el estado de los derechos del apartamento (por ejemplo, si hay registrada una hipoteca o una nota de advertencia). Sin embargo, muchos apartamentos en el país aún no han sido registrados en el Tabu, ya sea porque fueron construidos recientemente o porque el abogado del contratista (que recibió sus honorarios por adelantado) no tiene tanta prisa por completar el registro. En tal caso, el extracto del Tabu no mostrará un detalle de los apartamentos y sus anexos (estacionamiento, patio, bodega, etc.), de los titulares de los derechos de cada apartamento ni de las restricciones aplicables a cada apartamento. ¿Qué se debe hacer en tal caso?
Por lo general, en el acuerdo de compra del apartamento, el contratista se compromete a completar el registro del condominio y la asignación de los apartamentos (el registro en el Tabu de apartamentos específicos a nombre de propietarios específicos) dentro de un cierto período a partir de la fecha de firma de dicho acuerdo. Pero a menudo nos encontramos con edificios que incluso después de la fecha establecida en el acuerdo (y a veces incluso muchos años después) aún no han sido registrados en el Tabu como condominio y, por lo tanto, los compradores no están registrados en el Tabu como propietarios de los apartamentos, sino que, como máximo, solo hay registrada a su favor una nota de advertencia, y todo esto cuando a veces no son conscientes de ello en absoluto hasta que buscan vender el apartamento.
Un posible comprador de un apartamento en un edificio que aún no ha sido registrado como condominio y cuya asignación del apartamento aún no se ha registrado en el Tabu, no solo debe tener cuidado y verificar que el apartamento realmente pertenezca a quien reclama su propiedad, sino que puede encontrar dificultades para obtener una hipoteca por este motivo. Además, el proceso de transferencia de derechos en dicho apartamento es más costoso y largo, y esto también puede tener un impacto en el precio del apartamento.
Por esta razón, es recomendable que los propietarios de apartamentos, para quienes han pasado años desde la compra y aún no han sido registrados como condominio, actúen para nombrar a un funcionario que complete el registro (y así reparar el daño causado por la omisión del contratista y su abogado). En una sentencia dictada recientemente por la Corte Suprema, por ejemplo, se trató un caso en el que hubo un compromiso por parte del contratista de registrar el edificio como condominio en un plazo de 4 años, pero incluso 15 años después el registro aún no se había completado. Por lo tanto, el tribunal ordenó el nombramiento de un síndico en nombre de los propietarios de los apartamentos que registrará el edificio como condominio.
Así, por parte del comprador, antes de comprar un apartamento, se debe verificar el estado del registro de los derechos en el apartamento y en la medida en que aún no se haya registrado un condominio y la asignación de los apartamentos, se deben aclarar las razones de esto, incluyendo si será posible en absoluto registrar el edificio como condominio (a veces, por ejemplo, las desviaciones de construcción son las que retrasan esto) y cuál es la expectativa para la finalización del registro como se indicó tanto en términos de tiempo como en términos de los costos involucrados. También es recomendable obtener una carta del abogado que maneja el registro para que aclare la situación y aprobaciones del contratista y de su abogado que administra el registro de derechos en el edificio con el fin de verificar el estado de los derechos.
Por parte de los propietarios de los apartamentos, es importante verificar por qué el condominio aún no ha sido registrado y, si la fecha de registro ha pasado, vale la pena considerar acudir a los tribunales tanto para obtener una compensación por los daños como para la ejecución real del registro.
Es importante enfatizar nuevamente que la compra y venta de un apartamento no es una transacción sencilla y es importante estar acompañado por un abogado especializado en el campo y con un seguro profesional adecuado.