Una joven pareja está interesada en comprar un apartamento en el centro de la ciudad. Equipada con un abogado, la pareja empieza a negociar las condiciones comerciales con los vendedores. Un día después, las partes ya han llegado a un acuerdo sobre la mayoría de las cuestiones principales, han fijado una fecha para la firma y han acordado que las cuestiones técnicas que quedaban pendientes se cerrarán "in situ". Un día antes de la fecha prevista para la firma, anuncian que han cambiado de opinión y pretenden "retirarse" de las negociaciones. ¿Debe obligarse a la pareja a comprar el piso o indemnizar a los vendedores en tales circunstancias? ¿Dónde está la delgada línea que separa un "borrador" de un contrato vinculante?
Un contrato vinculante se celebra cuando entre el oferente y el destinatario ha surgido un consentimiento mutuo en relación con una oferta concreta. La prueba principal es si existe un encuentro de voluntades entre las partes y un consentimiento mutuo para establecer la relación en un contrato vinculante. Para que un contrato se considere vinculante, también debe incluir los principales detalles esenciales para la transacción (como: detalles de la propiedad, la naturaleza de la transacción, la contraprestación, las fechas de pago y entrega de la posesión y la división de responsabilidades para el pago de gravámenes e impuestos). Cuando se trata de transacciones inmobiliarias, la ley también establece que el contrato debe constar por escrito como condición previa para su validez. Sin embargo, la firma de las partes, o incluso la firma de una de ellas, no es una condición necesaria ni esencial y, en algunos casos, puede obviarse.
En general, mientras no se firme un acuerdo vinculante, cada parte puede retirarse de las negociaciones en cualquier momento. Sin embargo, la obligación de llevar a cabo las negociaciones de forma aceptable y de buena fe también se aplica a la forma de retirarse . La respuesta a la pregunta de si la retirada se hizo de "buena fe" o no, es dinámica y puede cambiar de un caso a otro, teniendo en cuenta, entre otras cosas, la fase en la que se encuentran las negociaciones y los motivos de la retirada. Cuanto más cerca estén las partes de firmar, más probable es que una de las partes espere que se ejecute el contrato y, por lo tanto, es necesario presentar una razón más justificada y fundamentada para la retirada. Así, por ejemplo, en el caso visto en septiembre de 2017, se consideró que, aunque el desistimiento del acuerdo se realizó solo dos horas antes de la fecha fijada para la firma del contrato, estaba legítimamente fundamentado, ya que surgió de consideraciones de fondo relativas a la pérdida de confianza en la otra parte y debido a la impresión de su falta de seriedad.
En ocasiones, una parte "decepcionada" puede exigir que se considere el borrador final que se envió como un contrato vinculante aunque no se haya firmado en absoluto. Así, por ejemplo, en un caso visto en julio de 2019, el Tribunal sostuvo que se había celebrado un contrato para vender un apartamento en Ramat Gan aunque no hubiera sido firmado por los compradores. En ese caso, se intercambiaron no menos de nueve borradores de contrato entre y se fijaron varios plazos para la firma, que fueron aplazados repetidamente por los compradores. Además, durante las negociaciones, el abogado de los compradores confirmó en un correo electrónico que "todo está listo" para la firma del contrato y en el último borrador que se intercambiaron las partes estaba "limpio" y no indicaba que era un "borrador sólo a efectos de negociación, sólo un contrato firmado vinculará a las partes".
Sin embargo, en otro caso juzgado en julio de 2013, en el que tampoco figuraban las firmas de las partes en el contrato, el Tribunal sostuvo que no se había demostrado que las partes tuvieran la intención de considerar el borrador como un contrato vinculante. En ese caso, se hizo constar en el borrador de forma clara e inequívoca, que en ausencia de firma en el contrato, no se consideraría como vinculante y se consideraría como "borrador únicamente a efectos de negociación". En otro caso juzgado en enero de 2023, se sostuvo que aunque el contrato era detallado e incluía todas las cuestiones principales y esenciales para el contrato, la fase de negociación aún no había terminado. En ese caso, se llevó a cabo una negociación de un día y, también en este caso, se hizo constar en el borrador que estaba sujeto a aprobación (que no se dio en ese momento).
En general, el remedio que se dará en caso de incumplimiento de la obligación de actuar de buena fe en las negociaciones es la "indemnización por los daños causados debido a las negociaciones". Sin embargo, en casos excepcionales, el Tribunal puede conceder una indemnización por el importe del beneficio que se habría obtenido si se hubiera ejecutado el acuerdo o incluso considerar el borrador como un contrato vinculante y ordenar su ejecución. En vista de ello, es muy recomendable ser prudente antes de tomar decisiones precipitadas o impulsivas sin contar con el asesoramiento jurídico de un abogado especializado en el ámbito de los contratos y las negociaciones y también se recomienda que un profesional gestione en exclusiva la correspondencia con la parte negociadora a fin de minimizar en la medida de lo posible el "accidente jurídico".