Apelación Civil 7/24 Moshe Levy c/ Nichsei Malkat Sheva – Eilat - parte 2

En otras palabras, los propietarios de las viviendas del hotel, incluidos los apelantes en este caso, se encargaron de cubrir todos los gastos de gestión del hotel de acuerdo con su parte relativa calculada según la superficie de cada unidad (Prorrateo).  Como se mencionó, la tarifa mensual fija de 3 dólares por metro cuadrado expiró con la salida de Hilton, lo que generó incertidumbre sobre la nueva tarifa, un tema que sigue abierto a litigios.  Esta cuestión, como se ha señalado, no fue discutida por el tribunal de primera instancia a la vista del argumento de principio de los apelantes de que los demandados no tienen derecho a aumentar la tarifa más allá de la suma de 3 USD por metro cuadrado.

40. Este argumento, en principio, se desmorona a la luz de lo que se establece en la cláusula 4 del acuerdo de gestión.
41. Los apelantes alegan que el aumento en la tasa de las tasas de gestión les perjudica en cuanto a su derecho a los pagos recibidos de los huéspedes por las pernoctaciones en las viviendas que compraron. Esto se debe a que el acuerdo de incorporación a la base de datos otorga a los apelantes el 35% de los pagos mencionados, menos las comisiones de gestión (y la participación en el fondo para la renovación del equipamiento del hotel) (véase: párrafo 8 del acuerdo para unirse a la base de datos).  Por tanto, los apelantes solicitan que los propietarios del hotel combinen lo siguiente: (a) mantener las comisiones mensuales de gestión a la tarifa que se les cobra durante el periodo del Hilton: 3 USD por metro cuadrado; o (b) aumentar los pagos que les corresponden a la base de datos hasta un importe superior al 35%.
42. Este argumento también estaba condenado al fracaso. El sistema contractual entre las partes determina que la incorporación de la vivienda a la base de datos de viviendas vacacionales del hotel está sujeta a la decisión del propietario de la unidad.  Esto es claramente evidente en la disposición de la cláusula 2.2 del acuerdo para unirse a la base de datos (que permite al propietario retirar su unidad de la piscina según sus deseos) así como en lo que se establece en la cláusula 12 del acuerdo de gestión, que concede al comprador de la unidad, al igual que a los apelantes, la opción de unirse al grupo de unidades (la opción de arrendamiento de nuevo), aclarando que "la sociedad gestora no tendrá derecho a negarse a añadir un comprador a la piscina, sujeta a la firma del comprador en el acuerdo de incorporación a la base de datos de apartamentos y al cumplimiento de sus términos y condiciones de este acuerdo por parte del comprador" (véase: Cláusula 12.3 del Acuerdo de Gestión).  Esto indica que no existe dependencia entre el contrato de compra y el acuerdo de gestión, por un lado, y el acuerdo de unirse a la base de datos, por otro.  Un comprador de vivienda en un hotel que decida no firmar el acuerdo de unión y no adjunte la unidad que compró a la base de datos debe pagar las mismas comisiones de gestión que quienes se unen a la base de datos.
43. Los apelantes depositan su confianza en la sentencia del Tribunal de Magistrados de Tel Aviv-Jaffa (juez Y. Hasdiel) en el caso Civil Appeal 30798-04-17 Queen of Sheba Properties – Eilat contra Badosa [Nevo] (10 de marzo de 2019) (en adelante: el caso Badosa), según la cual "los honorarios de gestión ...  [En el acuerdo de gestión idéntico al que tenemos antes – A.S.] se determinaron desde el principio como una suma total fija y rígida que no depende de ningún cálculo adicional" (véase ibid., párrafo 4 de la sentencia).  Sin embargo, esta determinación no beneficia en absoluto a los apelantes, ya que se determinó en relación con una negativa a pagar (según se define en esa sentencia) durante el periodo en que el hotel fue gestionado por la empresa Hilton.  Como ya he explicado, tras la marcha de Hilton del hotel tras 20 años de gestión, las cosas cambiaron: la cláusula 4 del acuerdo de gestión (que no era relevante y probablemente no trataba el caso Badosa) canceló la antigua tasa de honorarios de gestión y transfirió a las partes del acuerdo a un régimen de participación proporcional en los gastos de gestión del hotel, de acuerdo con el principio establecido en la cláusula 8.1 del acuerdo.
44. Por tanto, los propietarios del hotel tienen derecho a cobrar a los apelantes tarifas de gestión incrementadas calculadas según la superficie de cada unidad (pro rata). Al decir esto, no estoy expresando una opinión sobre la forma en que deberían calcularse las comisiones de gestión.  Esta cuestión no se discutió ante el tribunal de primera instancia y, junto con la cuestión de propiedad —el principal propósito de registrar los derechos de los apelantes en sus unidades— permaneció abierta.  Sujeto a una decisión judicial que recaería —como ocurrirá— sobre estos dos asuntos, las reclamaciones de los apelantes contra los demandados no tienen fundamento, y no hubo fundamento.

Conclusión

45. La apelación que tenemos ante nosotros es inútil, y por esta razón sugeriré a mis colegas que se desestime mientras se cobran costes significativos a los apelantes, teniendo en cuenta su conducta inapropiada tras finalizar la vista. Los apelantes asumirán los gastos de los demandados por la suma total de ILS 50.000 más IVA.