Apelación Civil 7/24 Moshe Levy c/ Nichsei Malkat Sheva – Eilat

CA 7/24

Juez Alex Stein:

Introducción a Milin: ¿Cómo deberíamos responder a la propuesta del tribunal al final de la audiencia en el proceso?

1. La respuesta de un litigante a la propuesta del tribunal, que se propone al final del proceso legal, tras escuchar todos los argumentos de las partes, debe decir solo una cosa: ¿se acepta o rechaza la propuesta del tribunal?
2. En el caso que tenemos ante nosotros, el 27 de octubre de 2025, emitimos una decisión que habla por sí sola:

Decisión

"Al final de la audiencia, tras escuchar los argumentos de las partes y revisar los textos, el tribunal propuso lo siguiente:

1. Los apelantes retirarán su apelación, sin orden de costes, ya que el tribunal estuvo convencido de que no hubo defecto en la terminación del contrato con Hilton y su sustitución por otra parte, y dado que la terminación del contrato como se mencionó activó la cláusula 4 del acuerdo de gestión y, en consecuencia, llevó a la cancelación del mecanismo para calcular las comisiones de gestión establecido en la cláusula 8 de dicho acuerdo.
2. Esto preservando el derecho de los apelantes a reclamar derechos de propiedad de todo tipo en relación con las viviendas que compraron en el hotel, sin que se les presente una acusación sobre la existencia de un acto judicial, así como en relación con la contabilidad financiera con la sociedad gestora.
3. En los asuntos anteriores, que permanecen abiertos, cada parte conservará sus derechos y reclamaciones.
4. Hemos señalado ante nosotros que esta propuesta del tribunal es aceptable para los demandados.
5. Los apelantes nos informarán si la propuesta anterior les resulta aceptable antes del 4 de noviembre de 2025.
6. El tribunal dictará sentencia tras recibir la notificación de los apelantes."
7. Además de esta decisión, los apelantes nos presentaron —en flagrante violación de las normas de la audiencia— una declaración de argumentos repartida en 5 páginas densas, acompañada de un apéndice, en la que nos informan de que nuestra propuesta solo les es parcialmente aceptable (R.L.: inaceptable) y que "consideraron oportuno" detallar su posición, entre otras cosas, debido a su "sensación" de que "la audiencia de la apelación no se ha agotado". Esto, como se ha dicho, fue después de que la audiencia de la apelación —durante la cual examinamos los textos y escuchamos extensamente los argumentos de los apelantes—.
8. El Asentamiento Otomano [Versión Antigua] 1916 Esta conducta es fundamentalmente defectuosa. Los apelantes (como cualquier litigante) tenían todo el derecho a no aceptar la propuesta del tribunal y a solicitar que se diera un fallo fundamentado en su caso.  Los apelantes no tenían derecho a presentar para nuestra revisión, sin obtener el debido permiso, un suplemento al argumento.  Por esta razón, opino que debemos ignorar la conclusión de este argumento y atribuir su argumentación a la obligación de los apelantes de conceder costas.
9. 34-12-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D. 51 (2) Después de haber señalado ante mí que los apelantes no aceptan nuestra propuesta, consideraré su recurso en cuanto a su fondo.

Apelación

6. Esta apelación va contra la sentencia del Tribunal de Distrito de Tel Aviv-Jaffa (juez Geifman), dictada el 20 de julio de 2023 en el marco del Tribunal de Distrito de Tel Aviv-Jaffa.58683-12-19 [Nevo] y Asher rechazaron la reclamación de los apelantes – propietarios de derechos en varias viviendas del Queen of Sheba Hotel en Eilat (en adelante: el Hotel), reservando al tiempo su derecho a presentar reclamaciones independientes respecto a las disputas de propiedad que surgieron entre ellos y los demandados (para fines de conveniencia, los demandados serán denominados colectivamente como los propietarios del hotel).  Las reclamaciones desestimadas se centraron principalmente en dos cuestiones: (a) el nombramiento de una sociedad gestora adecuada para el hotel al concluir el contrato de gestión con Hilton; y (b) el derecho de los propietarios del hotel – más concretamente, el derecho de la demandada 1, Queen of Sheba Properties – Eilat (en adelante: la sociedad administradora) – a aumentar la tasa de las comisiones de gestión que los apelantes, junto con los demás propietarios de los derechos sobre las viviendas del hotel, deben pagar.
7. Otro asunto sobre el que existe disputa entre las partes está relacionado con la contabilidad financiera que los apelantes exigen que se mantenga con los propietarios del hotel conforme al sistema contractual entre las partes. Esta cuestión, al igual que las disputas de propiedad, no se discutió, y en ningún caso no se resolvió, en la sentencia de primera instancia.  Como resultado, también dejaremos estos dos asuntos abiertos para futuros litigios entre las partes.  En el marco de este futuro litigio, si se lleve a cabo, las partes no estarán sujetas a bloqueos procesales en forma de estoppel de causa de acción y estoppel de sociedad; Cada parte conservará sus derechos y reclamaciones hasta que sean decididos por un tribunal.  Esto, por supuesto, está sujeto a las determinaciones que se determinarán en nuestro juicio actual.
8. Por tanto, nuestra decisión se centrará en los dos asuntos que mencioné antes: (a) el asunto de la sociedad gestora que se supone debe reemplazar a la empresa Hilton; y (b) el asunto de las comisiones de gestión.  Estos dos asuntos los trataré en su orden, a la luz del sistema contractual entre las partes.
9. Antes de hacerlo, opondré en nuestra agenda tres cuestiones de importancia secundaria que surgieron en el marco de la apelación.

Presentación de nuevas pruebas en el marco de la apelación

10. Los apelantes solicitaron que les permitiéramos presentar para nuestra revisión como nueva prueba una opinión experta, un contable de profesión, que fue presentada en otro procedimiento (que se está llevando a cabo ante el Supervisor de Condominios). Según los apelantes, esta opinión analiza los beneficios de la empresa gestora hotelera.
11. Aparte del hecho de que tratamos de testimonios de oídas y testimonios razonables, que no entran en el ámbito de ninguna excepción a las normas que descalifican dicha prueba (véase: Yaniv Vaki, Evidence Law, Vol. 1, 334-336 (2020)), esta opinión no cumple las condiciones establecidas en el Reglamento 144 del Reglamento de Procedimiento Civil, 5779-2018, que solo pueden ser aceptadas y consideradas como nueva prueba en el marco de una apelación.  En primer lugar, los apelantes podrían haber presentado una opinión profesional sobre la cuestión de los honorarios de gestión en un procedimiento que se celebró ante el Tribunal de Distrito.  En su lugar, optaron por un camino diferente, cuyo principal objetivo era intentar convencer al tribunal de que los honorarios de gestión que debían pagar estaban sujetos al techo contractual de 3 dólares por metro cuadrado durante un mes (véase: párrafo 5 de la sentencia de primera instancia ("Según la empresa definida, en esta acción el tribunal no discute la cantidad de los honorarios de gestión que se recaudaron ni la forma en que se determinaron")).  En segundo lugar, una opinión privada de otro procedimiento, que no trate disputas entre las partes que tenemos delante, no es necesaria para evitar una injusticia.  Además, dado que es una prueba inadmisible en el litigio aquí, esta opinión no puede en ningún caso cambiar el resultado del litigio.  Por tanto, el caso que tenemos ante nosotros no es uno de esos casos excepcionales en los que existe una justificación especial para permitir la presentación de pruebas adicionales en el marco de una apelación (véase: LCA 985/24 Eliyahu contra Representación del Condominio en 14-16 Zvi Shatz St., Holon, párr.  11 [Nevo] (26 de marzo de 2024)).
12. Más de lo necesario, añadiré y señalaré que los apelantes no están impedidos de presentar a la decisión del tribunal argumentos sobre contabilidad financiera con la sociedad gestora en futuros litigios, si es que los hay.
13. Por tanto, se deniega la solicitud de los apelantes para presentar nuevas pruebas.

Eliminación de la representación temporal de los propietarios de las unidades dentro de la base de datos hotelera del Queen of Sheba Hotel en Eilat de la lista de demandantes

14. El Tribunal de Distrito eliminó de la lista de demandantes la "representación temporal de los propietarios de las unidades en la base de datos hotelera del Hotel Queen of Sheba en Eilat" (en adelante: el representante temporal). Los apelantes se quejan de esto alegando que la representación temporal representa un grupo definido de personas con un interés común y, por tanto, debería haber sido reconocida como parte en el presente caso.
15. Esta queja no tiene fundamento. Está claro que solo una entidad jurídica reconocida en la forma de una persona, una sociedad registrada o una corporación puede demandar y ser demandada (véase: LCA 2735/99 Asociación de la Sinagoga Sefardí en el barrio Abu Tor de Jerusalén contra Orenstein, IsrSC 55(3) 433, 441 (2001)).  Hay una justificación clara para esta regla.  Supongamos que la Representación Temporal recibió y ejerció permiso para presentar una reclamación contra los demandados en este caso, y en este marco estaba obligada a hacer conclusiones que llevaran a la desestimación de la reclamación y al cobro de gastos legales.  Tras este acontecimiento, uno de los demandados acudió al propietario de una unidad en la base de datos del hotel, que no participó en el litigio, le informó, con gran pompa, de que estaba obligado por las conclusiones de la sentencia, exigió que pagara parte de los gastos que se le habían concedido a su favor, y este último respondió: "Usted no es el propietario de las cosas." No hay duda de que esta respuesta es la correcta que satisfará al tribunal.  Después de que los miembros de la delegación se hayan dispersado —uno a uno a su manera—, la victoria de los Demandados en el litigio no les aportará ningún beneficio y nadie les compensará por los gastos que incurrieron para los fines del litigio.
16. Por tanto, el Tribunal de Distrito acertó en su decisión de eliminar la representación temporal del procedimiento.

¿Un contrato de pareja?

17. El Tribunal de Distrito clasificó el sistema contractual entre las partes aquí como un "contrato de relación" – esto se debe a que es un compromiso a largo plazo que durará décadas. Los apelantes buscan ampliar esta clasificación planteando argumentos que plantean consideraciones de justicia para el contrato de acceso al barrio.
18. Opino que el Tribunal de Distrito cometió un error al clasificar el sistema contractual en cuestión como un "contrato de relación". La gran mayoría de los contratos de pareja sí regulan relaciones que están destinadas a durar periodos muy largos, pero no todos los contratos a largo plazo son un "contrato de relación".  Lo que caracteriza a un "contrato de relación" es que está abierto a cambios y actualizaciones en asuntos que las partes contratantes hayan decidido no resolver con antelación, con el entendimiento de que deberán resolver cualquier asunto de este tipo, cuando surja, formulando un acuerdo ad hoc separado; y si no se alcanza dicho acuerdo, recurrirán a un tribunal (o a un árbitro acordado) para encontrar una solución justa que equilibre los intereses en conflicto y logre el propósito del contrato.
19. Este asunto fue explicado por CA 7649/18 Bibi Roads Dirt and Development Ltd. contra Israel Railways Ltd.  [Nevo] (20 de noviembre de 2019) (en adelante: el caso Bibi Roads), de la siguiente manera:

"El nivel de detalle de las obligaciones y derechos no es el mismo en todos y cada uno de los contratos.  En un extremo del espectro está un contrato de relación abierta que se formula solo en términos generales, esto se debe a que los firmantes, que han acordado su propósito y han asumido el compromiso básico de progreso, no pudieron, no quieran, o no han sido capaces de determinar en él un esquema preciso de pasos por los cuales cada uno debe dar pasos para alcanzar el mismo objetivo común.  Normalmente, aunque no siempre, estos contratos se hacen para servir a relaciones a largo plazo.  [...] Los contratos de pareja abierta autorizan al tribunal a invocar nuevos términos y obligaciones que no se acordaron previamente, basándose en principios legales amplios como la buena fe, la equidad y la razonabilidad, todos ellos adaptados a los fines del contrato.  [...] Por tanto, los contratos abiertos están destinados a ser gestionados por jueces, ya que optar por el sentido contrario —concluir un contrato cerrado con estipulación total o casi total— es demasiado caro o poco práctico, mientras que las partes no están dispuestas a renunciar al propio compromiso entre ellas.  [...] Por tanto, el papel de un juez que debe interpretar un contrato de relación abierta y cubrir sus lagunas añadiendo condiciones y obligaciones creadas por él no se limita a determinar conclusiones fácticas.  Este papel incluye la determinación de obligaciones y derechos basándose en consideraciones morales reconocidas por el derecho contractual y por el sistema jurídico en su conjunto." (Véase ibid., párrafos 12-17 de mi sentencia; referencias a referencias omitidas – A.S.).

20. Como explicaré más adelante, el sistema contractual que se estableció entre los apelantes y los demandados incluye un acuerdo formal exhaustivo, detallado en cada asunto; por lo tanto, no sería correcto clasificarlo como un "contrato de relación". Afortunadamente, la clasificación errónea realizada por el Tribunal de Distrito no causó ninguna distorsión, ya que el tribunal falló basándose en lo establecido en los acuerdos escritos entre las partes, sin introducir en estos acuerdos suplementos o cambios por razones no contractuales.

¿Malinterpretó el Tribunal de Distrito los acuerdos celebrados entre las partes?

21. La apelación presentada por los apelantes comienza con una acusación de peso. Según los apelantes, el Tribunal de Distrito "cometió un error al comprender el sistema contractual en todos sus componentes, desde los cimientos hasta el fondo."
22. A este argumento responderé simplemente: no como ella gritó (literalmente). El Tribunal de Distrito falló basándose en las disposiciones explícitas de los acuerdos escritos firmados por las partes.  A pesar de ello, los apelantes no consideran que los Escritos que firmaron como el final del versículo.  Tienen una variedad de reclamaciones basadas en los "entendimientos" formulados fuera del acuerdo; "representaciones" que, según ellos, fueron hechas por los demandados; y la justicia distributiva y la equidad, tal y como las ven los apelantes; y "reclamaciones atmosféricas" similares para las no contractuales.
23. Estos argumentos deben ser rechazados.
24. Los apelantes adquirieron viviendas (también conocidas como "unidades vacacionales") en un hotel de lujo en Eilat por un precio acordado y a cambio de firmar un sistema contractual, detallado en decenas de cláusulas y subcláusulas, que define la totalidad de sus derechos y obligaciones en sus relaciones con los propietarios del hotel. Este sistema incluye un acuerdo de compra, un acuerdo de gestión y un acuerdo opcional relativo a la adición de la unidad compradora a la piscina de apartamentos del hotel bajo los términos especificados en dicho acuerdo (en adelante: el acuerdo para unirse a la base de datos) y contra la recepción del 35% de los pagos recibidos por la pernoctación de los huéspedes en la unidad (menos las comisiones de gestión y la participación en el fondo para la renovación del equipamiento del hotel, que el comprador debe pagar según el acuerdo de gestión).  Estos tres acuerdos son "contratos cerrados", en contraposición a "contratos de pareja" y similares (véase: Bibi Roads, párrafos 13-15 de la sentencia).  Como se ha indicado, cada uno de los acuerdos está redactado con un alto nivel de detalle, conteniendo disposiciones sobre el agotamiento de todos los términos del compromiso en sus instrucciones escritas y una disposición que anula la validez de cualquier cambio en el acuerdo que no se haga por escrito y sea aprobado por las firmas de las partes.
25. Así, el Contrato de Compra establece que las disposiciones del mismo "agotan definitiva y completamente el acuerdo y la condición entre las partes"; esto se suma a la declaración del Comprador de que "no se ve afectado, para efectos de celebrar este Acuerdo, de ninguna publicación, declaración, promesa, representación o declaración, oral o escrita, que no esté incluida en este Acuerdo" (Sección 21.2 del Contrato de Compra). El Contrato de Compra también estipula que "cualquier cambio, cancelación o adición a este Acuerdo no se realizará ni será efectivo salvo por escrito y firmado por las partes" (Sección 21.3 del Contrato de Compra).  Las disposiciones idénticas se establecieron en el acuerdo de gestión (véase: cláusulas 15.2 y 15.4 del acuerdo de gestión) y en el acuerdo para unirse a un pool de apartamentos (véase: cláusulas 13.1 y 13.2 del acuerdo para unirse a un pool de apartamentos).  Respecto a estos acuerdos cerrados, hemos determinado que el lenguaje del contrato tendrá prioridad (véase: Bibi Roads, párrafos 11-17 de la sentencia y párrafos 5-7 de la sentencia del juez   Grosskopf (20 de noviembre de 2019); DNA 8100/19 Bibi Dirt Roads and Development Ltd.  contra Israel Railways Ltd., párrafo 17 de la decisión del presidente E.  Hayut [Nevo] (19 de abril de 2020)).  También aclaramos, en un lenguaje claro, que "cada parte de un contrato comercial debe saber que su propósito e intenciones deben expresarse expresamente en el contrato que firma; y que no se escucharán argumentos según los cuales el acuerdo firmado no refleje, por así decirlo, la intención o propósito de las partes" (véase: CA 1521/21 Bluegreen Water Technologies Ltd.  contra Oris Advanced Materials Ltd., párrafo 32 [Nevo] (8 de marzo de 2023)).

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26. Estos son los conceptos básicos. En la medida en que los apelantes intenten desviarse de ellos, después de haber firmado un conjunto de contratos comerciales detallados en detalle, no lo permitiremos.
27. Esta adhesión al lenguaje del contrato no fue determinada por nosotros para promover el formalismo por sí mismo. Los acuerdos establecidos en acuerdos detallados y explícitos, como los que tenemos ante nosotros, reflejan la naturaleza de "dar y recibir" de la transacción – un intercambio que expresa una reunión autónoma de las partes de un acuerdo que define sus derechos y obligaciones mutuos (véase: Gabriela Shalev y Effi Zemach Contract Law 9 (4ª ed., 2019); Daniel Friedman y Nili Cohen Contracts 164 (Volumen 1, 2ª edición, 2018)).  No se puede imponer ninguna enmienda ni cambio material a dicho acuerdo por consideraciones externas que puedan parecer al juez que se siente en una ley justa y válida.  Un juez que hace tal corrección o cambio transfiere lo que el acuerdo le da a Reuven al bolsillo de Shimon, o viceversa, sin justificación legal para ello.  La transferencia de tales derechos no está permitida, e incluso crea un efecto disuasorio que estará en la mente de individuos y entidades empresariales que consideren invertir sus recursos en el marco de un acuerdo u otro.  Una persona o entidad empresarial que espere que el tribunal cambie el acuerdo en su perjuicio por consideraciones éticas que el tribunal considere correctas y válidas, puede abstenerse del compromiso originalmente previsto.  Alternativamente, esa persona o entidad empresarial aumentará la contraprestación financiera que recibirá de la otra parte en el acuerdo o reducirá los pagos que tendrá que pagar a la otra parte.  Estos resultados son moralmente injustos y obviamente ineficaces desde un punto de vista socioeconómico.  Por tanto, los tribunales deben abstenerse de cualquier interferencia en acuerdos detallados y explícitos (sujetos a la protección de derechos especiales que la ley no permite que sean renunciados o condicionados por motivos de protección al consumidor u otros motivos: véase el caso Bibi Roads, párrafo 17 de la sentencia).  En mi opinión, tal enmienda o cambio sustancial no puede realizarse ni siquiera sobre la base del principio de buena fe, que está consagrado en los artículos 12 y 39 de la Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973 (en adelante: la Ley de Contratos).  Esto se debe a que el principio de inocencia opera dentro de los límites de los tres intereses protegidos por el derecho contractual: el interés de confianza, el interés de la expectativa y el interés de la restitución (véanse las palabras del juez   Alon en CA 391/80 Laserson contra Shikun Ovdim Ltd., IsrSC 38(2) 237, 263 (1984)).  Una persona que no haya creado una confianza o expectativa legítima en su amigo y no haya tomado posesión de ningún bien perteneciente a su amigo en el marco de una relación contractual o en el contexto de negociaciones entre ambos, no le deberá nada a su amigo en virtud del principio de buena fe (véase ibid.).
28. El cumplimiento de las normas mencionadas, que garantizan la estabilidad del contrato, tiene una ventaja adicional. El cumplimiento de estas normas disipa los temores de las empresas e inversores extranjeros que están considerando hacer negocios e invertir su dinero en Israel.  Estas empresas e inversores —en particular, aquellos que están ubicados y operan en Estados Unidos— serán reacios a ser expuestos a litigios en Israel, a menos que se les asegure que el tribunal que escuchará su caso fallará sobre la base del contrato.  Este requisito, llamado "cuatro esquinas del contrato", es una de las piedras angulares del derecho contractual estadounidense que garantiza la certeza del contrato (véase, entre muchos: Gallo contra Moen Inc., 813 F.3d 265, 273 (6º Cir.  2016) ("La primera y mejor manera de adivinar la intención de las partes es desde las cuatro esquinas de su contrato ...")).  Este requisito reconoce la posibilidad de que un contrato no sea suficientemente detallado y explícito y requiera interpretación.  En tales casos, el tribunal está obligado a fusionar el lenguaje del contrato con las circunstancias de su conclusión en un marco fáctico integral y a derivar de este enmascarar la intención de las partes (véase: Lawrence A.  Cunningham, Interpretación del Contrato 2.0: No es el ganador que se lleva todo, sino la mejor herramienta para el trabajo, 85   Lavar.  L.  Rev.  1625 (2017)).
29. Este enfoque es coherente con la legislación israelí tal como fue formulada tras la modificación del artículo 25(a) de la Ley de Contratos y nuestra sentencia en el caso Bibi Roads. En este contexto, es importante reiterar que la "intención de las partes" que el tribunal está obligado a establecer puede ser probada y puede ser probable, todo ello como hecho empírico.  En cada uno de estos casos, el tribunal está obligado a aferrarse a los hechos y no puede completar el contrato dictando normas de conducta derivadas del mundo de los valores (véase: caso Bibi Roads, párrafo 55 de mi sentencia).
30. En este contexto, voy a debatir las dos cuestiones que nos quedan por decidir.

¿Están los demandados obligados a ceder la gestión del hotel a una entidad con marca y reputación internacional, como Hilton?

31. El argumento de los apelantes de que los demandados deben ceder la gestión del hotel a una entidad con marca y reputación internacional, como la empresa Hilton, depende de los frenos. La quinta cláusula de "por qué" del acuerdo de gestión sí establece que los propietarios del hotel firmaron un "acuerdo con Hilton International Co.  De acuerdo con las disposiciones de dicho acuerdo, Hilton gestionará y concentrará exclusivamente los servicios de mantenimiento y gestión de todo el proyecto", pero, como se indica en ese párrafo, este compromiso está sujeto a un acuerdo que los propietarios celebraron con Hilton, que fue terminado tras unos 20 años de gestión.
32. Además, en el sexto y séptimo párrafo "por qué" se indicó explícitamente que los apelantes, al igual que los demás compradores de las viviendas del hotel, estaban obligados a "firmar un contrato de gestión con la sociedad gestora" – Queen of Sheba Eilat Properties – "con el fin de prestar servicios de mantenimiento y gestión por su parte"; y que "el comprador acepta que la gestión y ejecución exclusiva de los servicios del proyecto serán realizadas exclusivamente por la sociedad gestora" (énfasis añadido – A.S.).
33. Junto a lo que se indica en los párrafos "Por qué" (que son los mismos que el resto de las disposiciones del Acuerdo, tal como se establece en la Cláusula 2.1 del Acuerdo de Gestión), la Cláusula 5.1 del Acuerdo de Gestión establece explícitamente que "la sociedad gestora [Queen of Sheba Eilat Properties – A.S.] tendrá derecho a contratar, a su exclusiva discreción, con subcontratistas y cualquier otra parte, para el fin de prestar un servicio de sus servicios que la empresa gestora haya realizado y/o emprendido bajo este acuerdo" y que "la sociedad gestora tendrá discreción absoluta para determinar los términos del contrato con esos contratistas y/o con otras partes" (énfasis añadido – A.S.).
34. Los apelantes alegan que, contrariamente a las disposiciones explícitas del acuerdo de gestión, que se citaron anteriormente, los propietarios del hotel les presentaron una representación de que el hotel, con sus unidades, sería gestionado por la empresa Hilton u otra empresa con reputación y marca internacional reconocida. Sin embargo, este argumento queda negado por las disposiciones del acuerdo de gestión relativas al agotamiento de los términos y obligaciones que, como se ha indicado, estaban establecidas en las cláusulas 15.2 y 15.4 del acuerdo.
35. Por lo tanto, contrariamente a las afirmaciones de los apelantes, los demandados no se comprometieron a ceder la gestión del hotel a una entidad con marca y reputación internacional tras finalizar el contrato con Hilton. Por tanto, este argumento de los apelantes es rechazado.

¿Tienen derecho a los demandados a aumentar las comisiones de gestión?

36. Los apelantes alegan que la comisión mensual de gestión se fijó en 3 USD por metro cuadrado, tal como se establece en la cláusula 8.2 del acuerdo de gestión, y que esta cantidad no podía actualizarse al alza.
37. Primero, señalaré que esta afirmación es inexacta, ya que la cláusula 8.7 del acuerdo contiene un mecanismo de vinculación que establece explícitamente que la comisión de gestión nunca será inferior a 3 dólares estadounidenses por metro cuadrado. Este mecanismo no funcionó durante unos 20 años, durante los cuales el hotel fue gestionado por la compañía Hilton.
38. La cláusula 4 del acuerdo de gestión establece explícitamente que "el comprador declara y confirma que ha sido informado de que, debido al largo periodo de compromiso [con Hilton, A.S.] Se ha establecido una fórmula para calcular los honorarios máximos de gestión para todo el periodo de gestión, como se detalla a continuación [en la cláusula 8 del acuerdo – A.S.] y que "queda claro que este acuerdo será válido siempre que el acuerdo entre la empresa [Reina de Saba Eilat – A.S.] y Hilton en fuerza" (énfasis añadido – A.S.).
39. Por ello, se comprobó que, tras la salida de Hilton, tras unos 20 años de gestión, expiró el acuerdo contractual que fijaba la comisión mensual de gestión en 3 dólares estadounidenses por metro cuadrado. Por ello, la cantidad de las comisiones de gestión debe determinarse conforme al "principio de economía cerrada", que se establece en la cláusula 8.1 del acuerdo de gestión de la siguiente manera:

"La sociedad gestora, a expensas de los titulares de derechos sobre las unidades residenciales del proyecto, pagará todos los pagos y gastos necesarios relacionados con y para la prestación de servicios y el cumplimiento de todas sus obligaciones bajo este acuerdo" (énfasis añadido – A.S.).