A: Lo era, lo era.
Consulte el acta de la audiencia del 5 de diciembre de 2024, página 6, líneas 23-39 .
- El demandante tampoco negó que el demandado trabajara con él, sino que afirmó que le pagaba un salario y que el periodo de empleo del demandado era aproximadamente 4 años antes de casarse, y testificó lo siguiente:
Q: Bien, ¿es cierto ahora, señor, que antes de casarse trabajó con usted?
A: De niño. Éramos familiares, yo era contratista agrícola, él venía conmigo, con mis hermanas, dices... Y trabajaríamos juntos. Mantener a toda la familia.
Q: Está bien. ¿Y trabajó contigo?
A: No lo niego. No a diario, pero venía y trabajaba.
Consulte el acta de la audiencia del 5 de diciembre de 2024, página 4, líneas 23-27 .
- El demandado admitió en su testimonio que la persona que construyó el apartamento era su padre, el demandante, y testificó al respecto en su testimonio:
Q: No hablo de electricidad en absoluto, de todo, de vivienda.
A: ¿Qué pagar? Me dio la casa y la construyó para mí. Y yo también trabajaba. Te lo diré, aunque no trabajara con él y no me pagara un sueldo. No quería toda esta casa. Una casa sin plan. Simplemente lo construyó con forma, así fue como lo construyó. Solo complementos, en forma, sin licencia.
Consulte el acta de la audiencia del 5 de diciembre de 2024, página 40, líneas 36-39 .
- No encontré en el marco de mi decisión discutir en exceso los testimonios del acusado y su esposa, ya que las afirmaciones del acusado, casi todas, son argumentos legales que el tribunal examinó y decidió como se detalló anteriormente. El acusado también declaró que se realizaron reformas en la casa, al igual que su esposa, y en este sentido el tribunal opina que el sentido común y la lógica le llevan a concluir que, al parecer, se hicieron mejoras en el apartamento tras vivir durante 40 años en una casa construida en los años 60, como se detallará más adelante en la sentencia. También consideré necesario señalar que el testimonio de la esposa del acusado no contribuyó ni reforzó las afirmaciones del acusado.
- Tras escuchar los testimonios de las partes y de la esposa del demandado, determino que el testimonio del demandante es aceptable para el tribunal. El testimonio del demandante respecto a la concesión del permiso no fue ocultado en absoluto. El testimonio del demandante sobre la construcción de la casa tampoco fue contradicho en absoluto. El tribunal tenía la impresión de que el testimonio del demandante era altamente fiable y lógico, y coherente con la impresión acumulada de que el demandante, como propietario del terreno, concedió permiso al demandado para usar el apartamento.
- En cuanto a la naturaleza de los términos o del acuerdo entre el demandante y el demandado, el tribunal acepta el argumento del demandante de que le concedió al demandado el derecho a utilizar el apartamento de forma gratuita, como hizo con sus otros hijos, un fenómeno y costumbre bien conocidos en el sector al que pertenecen ambas partes. Estamos tratando con una autoridad sin consideración que no estuvo limitada en tiempo.
La reclamación por tasas de uso: ¿tiene derecho el demandante a tasas de uso y facturas de electricidad?
- No hay disputa de que esto es, de hecho, un acuerdo y una autorización que el demandante concedió al demandado para hacer uso gratuito del apartamento con fines residenciales desde su matrimonio. El derecho o permiso de uso que se concedió al demandado no estaba limitado en el tiempo, y era un permiso libre, es decir, sin contraprestación, por lo que el demandante tiene derecho a rescindir el permiso de uso en cualquier momento.
- El propio demandante confirmó que no pidió al demandado que le pagara alquiler, ni tampoco a los otros niños que vivían en los apartamentos, por lo que el demandante no tiene derecho a exigir tasas de uso por el periodo anterior y antes de que se presentara la reclamación.
- La situación es diferente para que el demandado esté obligado a pagar tasas de uso desde la fecha en que el demandante se acercó al demandado para retirar la mano del apartamento. El demandante ha estado solicitando la cobranza de tasas de uso desde octubre de 2022. No existe disputa de que el demandante tiene derecho a exigir tasas de uso desde el momento en que solicitó la revocación del permiso, siempre que haya habido una solicitud de tasas de uso, pero las tasas de uso deben pagarse solo a partir de la fecha en que las solicitó y no en la fecha en que solicitó su salida del apartamento.
- En la carta de advertencia que el demandante envió al demandado el 21 de mayo de 2023, le informó que había transferido la gestión de la reclamación de desahucio a un abogado, pero en esa carta no exigía tasas de uso. El demandante también declaró en su carta que adjuntaba a la letra la reclamación, cuando en realidad se trataba únicamente de una reclamación por la retirada de la mano y no de una reclamación por el pago de tasas de uso. La reclamación del demandante para obligar al demandado a pagar tasas de uso se presentó solo el 25 de febrero de 2024, cuando fijó la cantidad de su reclamación en ILS 50,000.
- Dado que el tribunal llega a la conclusión de que se debe ordenar la expulsión del demandado del apartamento, y dado que el demandante intentó obligar al demandado a pagar tasas de uso, e incluso solicitó en su reclamación el nombramiento de un tasador para evaluar las tasas de uso adecuadas del apartamento, consideré que la reclamación del demandante por tasas de uso debía ser aceptada y que el demandado estaba obligado a pagar tasas de uso desde la fecha en que se presentó la reclamación por tasas de uso, es decir, desde el 25 de febrero de 2024 hasta la fecha de la sentencia.
- Dado que no se ha presentado ninguna opinión al expediente para evaluar el valor de las tasas de uso adecuado del apartamento, se tomará una decisión separada respecto al nombramiento de un tasador que evalúe el valor de las tasas de uso del apartamento.
- En cuanto a la exigencia de pagar las facturas de electricidad pagadas por el demandante en lugar del demandado por el consumo en el apartamento, consideré que acepto el argumento del demandado y le cobro solo 5.645 ILS según el cálculo realizado por él. Debo señalar al respecto que la suma solicitada por el demandante no estaba clara, una vez que pidió 19.624 ILS, una vez 10.624 ILS y otra vez exigió la suma de 11.060 ILS.
- El demandante adjuntó confirmaciones sobre las facturas de electricidad que pagó y afirmó que la cantidad total del consumo durante un periodo de 15 meses que no fue pagado por el demandado asciende a 26.176 ILS y que el consumo mensual de los 4 apartamentos es de 1.745 ILS. El demandante también admite que recibió del demandado la suma de 2.800 ILS. El demandante dividió el consumo entre los cuatro apartamentos según el número de personas, pero hubo un error en su cálculo. El cálculo correcto es dividir la suma de ILS 1.745 por el número de personas. El número de personas en el apartamento del demandante es 3, el demandante tiene a su esposa y otra hija. El número de personas en el piso del hijo S. Tiene 8 años, S., su esposa y otros 6 hijos, el número de personas en el apartamento del acusado es de 6, el acusado, su esposa y otros 4 hijos, mientras que cabe señalar que otras dos hijas del acusado se casaron y no viven en el apartamento. Hay otro apartamento en el que viven las dos hermanas de la demandante, y hay 19 personas en los cuatro apartamentos. La cantidad mensual de consumo, según los propios cálculos del demandante, es de 1.745 y se divide en 19 personas, con un total de ILS 92 por cada viajero.
- Dado que hay 6 personas en el apartamento del demandado, la deuda total de toda la familia es de 552 ILS cada mes; esta suma multiplicada por los 15 meses solicitados por el demandante asciende a un total de 8.280 ILS, que es el importe total de la deuda. De esta suma, debe deducirse la suma de ILS 2.800 que el demandado pagó al demandante, que el demandante no niega, de modo que la deuda total de electricidad que el demandado debe devolver al demandante sea de ILS 5.480. Cabe señalar y enfatizar que el demandante desconectó la electricidad del apartamento del demandado el 15 de marzo de 2024, y el demandante lo admitió en su interrogatorio, por lo que no es posible exigir que el demandado esté obligado a pagar las facturas de electricidad más allá de esa fecha.
- Por lo tanto, determino que el demandado debe pagar al demandante la suma de 5.480 ILS por el consumo eléctrico. La cantidad se pagará en un plazo de 45 días, y no tendrá consecuencias de intereses ni diferencias de vinculación como exige la ley desde la fecha de esta sentencia hasta que se realice el pago completo.
¿Tiene derecho el demandado a alguna compensación por su inversión en el apartamento?
- Según la jurisprudencia, la responsabilidad de compensar al titular de la licencia en caso de su cancelación y retirada del terreno no es evidente. Debe derivar de un acuerdo explícito o implicar un acuerdo o acuerdo implícito. Sin embargo, en ausencia de tal compromiso explícito o implícito, tal deber no puede inferirse ni de la Ley de Protección del Inquilino ni de ninguna otra ley (palabras del difunto juez Haim Cohen, Other Municipal Applications 160/62 Ovadia Levy v. Municipal of Tel Aviv-Jaffa, IsrSC 16 1773, 1780 (1962)). Cuando se concedió una compensación al licenciatario sin contraprestación en la propiedad inmobiliaria cuya licencia fue revocada, la compensación se concedió únicamente por sus inversiones en la propiedad y su mejora (Apelación Civil 4163/91 Israel Land Administration contra Barashi (publicada en Nevo) 28/4/1998, Apelación Civil 32/77 Tavolitsky contra Sinagoga y Beit Midrash HaJasidim IsrSC 31(3) 210 (1977), Apelación Civil 1156/02 Abd al-Salam Kheir contra Alon Lidai (publicada en Nevo) 5/11/2003). En la sentencia Khair contra Lidai , hubo un caso en el que se revocó una licencia gratuita en bienes raíces tras 40 años y no se encontró base para la compensación (p. 7 de la sentencia).
- La jurisprudencia también afinó la determinación de una resolución de compensación en caso de cancelación de una licencia inmobiliaria tanto desde el punto de vista sustantivo como procesal. Desde un punto de vista sustantivo, las sentencias mencionadas anteriormente se basaron en la determinación de que la compensación por la revocación de un permiso inmobiliario se otorgará únicamente por inversiones y mejoras del terreno, y no por la dependencia del beneficiario de la licencia o de su expectativa de continuar usando el terreno. Desde el punto de vista sustantivo, se instruyó a los tribunales de primera instancia para basar la obligación de pagar la compensación en la base de pruebas sólidas, opiniones profesionales de los tasadores y cálculos precisos.
- Cabe señalar que la reclamación de inversión del demandado fue planteada en la declaración de la defensa y también en la declaración jurada del testigo principal presentada en su nombre. Como parte de sus reclamaciones, el demandado alegó que realizó muchos trabajos, renovó el apartamento antes de la boda, incluyendo demoler una pared interior, pintar las paredes, hacer trabajos de yeso, montar puertas interiores y una nueva puerta principal, instalar nuevas ventanas de aluminio, montar armarios de cocina y más. El demandado también alegó que, incluso después de la boda, cerró una escalera e hizo una ampliación del apartamento de 40 metros cuadrados, convirtiéndolo en una parte integral del apartamento.
- Cabe señalar que las afirmaciones del demandado sobre las inversiones y mejoras que realizó en el apartamento no estaban respaldadas por las pruebas. La cantidad de inversiones por un importe de 250.000 ILS se reclamó en vano y sin ninguna evidencia ni referencia. El acusado no probó quién realizó el trabajo, no presentó testigos ni profesionales que lo realizaran, para respaldar su versión del trabajo y la mejora realizada en el apartamento.
- A partir de las pruebas y de la audiencia del demandante, el demandado y su esposa indican que el demandado y su esposa entraron en un apartamento en condiciones habitables. Al mismo tiempo, el sentido común y la lógica sostienen que el demandado realizó reformas, reparaciones o cambios en el apartamento, especialmente tras un periodo de residencia de más de 40 años, y es razonable suponer que se realizó trabajos de pintura, quizás también suelos, reemplazo de puertas y ventanas, mantenimiento y reparaciones, pero ciertamente no en la cantidad que él afirma. También comprobé que la reclamación del demandado para la construcción de una ampliación puede comprobarse fácilmente a partir del permiso de construcción y mediante una opinión profesional, que el tasador designado debe comprobar en el marco de la opinión que se presentará en su nombre.
- En las circunstancias, y tras escuchar a las partes, determino que las inversiones realizadas son inversiones realizadas después de que el demandado entrara en su apartamento y no antes, y por estas inversiones el demandado debe ser compensado.
- La principal forma de probar las supuestas inversiones en este caso, y en ausencia de pruebas sobre las cantidades de inversión, es mediante la opinión de un tasador que examine qué cambios hizo el demandado en el apartamento, después de casarse y vivir en él con su esposa en él. Como se indicó, el demandado adjuntó al archivo una opinión del tasador sobre las inversiones y mejoras, sin obtener la aprobación del tribunal para hacerlo, y por ello el tribunal ordenó que se retirara del expediente.
- En este contexto, debe señalarse que, dado que el tribunal no puede estimar clara y con precisión el valor de las inversiones, ni mediante estimación, y no es posible conceder una cantidad de compensación sin obtener una opinión profesional de un experto cualificado, existe margen para ordenar el nombramiento de un perito en el campo de la tasación que evalúe el valor de las inversiones realizadas en el apartamento. En ausencia de una opinión profesional y de detalles precisos sobre las inversiones, el tribunal tiene la mano de determinar la cantidad exacta de las inversiones.
- Por lo tanto, ordeno el nombramiento de un tasador que evalúe el valor de las inversiones, mejoras y/o reformas, en la medida en que se hayan realizado y se hayan realizado en el apartamento desde que el demandado recibió el apartamento en 1995 hasta hoy. Como parte de la opinión, el tasador también evaluará el valor de las tasas por uso adecuado del apartamento.
- Tras recibir la opinión del tasador, se determinará la cantidad de compensación que se otorgará al demandado por su inversión en el apartamento.
- El nombramiento de un tasador se dará mediante una decisión separada.
Resumen general:
- De todo lo anterior, se deduce claramente que el demandante, como propietario del terreno y del apartamento, fue quien construyó el apartamento, que estaba listo para vivir antes del matrimonio del demandado. También se puede determinar que no existía un acuerdo escrito entre el demandante y el demandado respecto al derecho a usar y/o vivir en el apartamento.
- Se ha demostrado que no estamos tratando con un acuerdo escrito y no hubo ningún compromiso escrito en nuestro caso para transferir los derechos sobre el terreno o el apartamento al demandado en el futuro. Este es, de hecho, el consentimiento y la autorización que el demandante dio al demandado para hacer uso gratuito del apartamento con fines residenciales desde su matrimonio. El derecho o permiso para usar ese permiso otorgado al demandado no estaba limitado en el tiempo, y era gratuito, es decir, sin contraprestación, por lo que el demandante tiene derecho a rescindir el permiso de uso en cualquier momento. Tal y como están las cosas, no cabe duda de que estamos tratando con un permiso de uso libre que el demandante concedió al demandado, y él tiene derecho a cancelarlo en cualquier momento y a solicitar la expulsión del demandado del apartamento.
- No se probó ninguna declaración ni resumen que el permiso para usar el apartamento fuera inhabitable. Una licencia libre que no es revocable pertenece a casos raros y el reconocimiento de dicha licencia de uso libre no puede ser revocado, solo en casos excepcionales, y la jurisprudencia determina que la tendencia es reducir las manifestaciones de una licencia irrevocable y no ampliarla (véase: Civil Appeal Authority 1156/02 Hir v. Liddai, IsrSC 57(3) 949, 955-957 (2003).
Conclusión:
- Se acepta la reclamación de desahucio contra el demandado.
- Se acepta la reclamación de exención de tasas de uso y la cantidad de las tasas de uso correspondientes que el demandado debe estar obligado a pagar se determinará tras recibir la opinión del tasador.
- La cantidad de compensación que se debe al demandado por las inversiones realizadas en el apartamento también se determinará tras recibir la opinión del tasador.
- Se emite una orden que instruye al demandado a retirar la mano del apartamento del demandante, desalojarla y devolverla al demandante mientras esté libre de cualquier persona u objeto. Para que el acusado, su esposa y sus hijos puedan organizarse y encontrar una vivienda alternativa, determino que el acusado desalojará el apartamento en un plazo de 60 días a partir de hoy. El desahucio se llevará a cabo sin ninguna relación con la reclamación de las tasas de uso ni el derecho del demandado a recibir una compensación, cuestión que se resolverá tras recibir la opinión del tasador.
- En las circunstancias del caso, y a pesar del resultado al que he llegado, y para no escalar la disputa entre las partes, y especialmente en vista del difícil resultado de esta sentencia, cuando como resultado el demandado y su familia tendrán que buscar otro lugar de residencia y sufrirán daños considerables, no he considerado necesario emitir una orden de costas y cada parte asumirá sus propios gastos.
- La Secretaría proporcionará la sentencia al abogado de las partes y cerrará los dos expedientes en el encabezado.
Se permite la publicación sin la omisión de información identificativa.