Expediente familiar (Nazareth) 59099-02-24 A.Z. V. M.Z.

Procedimiento:

1. Dos demandas están pendientes ante el tribunal para una decisión. La primera, la reclamación del demandante en el expediente familiar 38291-07-23, para instruir al demandado a desalojar y retirar su mano de un apartamento residencial, que fue entregada por el demandante para uso del demandado y su esposa, y la segunda, la reclamación del demandante en el expediente familiar archivo 59099-02-24, para cobrar al demandado tasas de uso adecuado por el uso realizado del apartamento y obligarle a pagar las facturas de electricidad.

Un breve contexto fáctico:

2. El demandante es el padre del demandado.
3. El demandante es el propietario registrado de una parcela *** en el bloque *** y de parcelas *** y *** en el bloque *** de las tierras del pueblo *** (en adelante: el "terreno"), según se refleja en los documentos de registro adjuntos a la reclamación. En la parte del demandante en el terreno hay un edificio compuesto por 4 apartamentos, en uno residen el demandante, su esposa e hija, en otro apartamento dos hermanas del demandante, en la planta superior al piso donde viven las hermanas el demandado y su familia (en adelante: "el apartamento"), y en otro apartamento vive otro hijo del demandante.
4. El acusado y su familia han estado viviendo en el apartamento al menos desde 1995, el año en que el acusado se casó con su esposa. El acusado y su familia viven en el apartamento hasta hoy sin pagar tasas de uso y/o alquiler.  Además, el uso del apartamento por parte del demandado y sus familiares no estaba regulado por un acuerdo escrito ni por ningún otro tipo de acuerdo formal, y las partes no discrepan en estos hechos.
5. Surgió una disputa entre el demandante y el demandado, y tras la disputa, el demandante presentó una petición en la reclamación de desahucio para expulsar al demandado del apartamento. En su reclamación por tasas de consumo, el demandante solicita obligar al demandado a pagar las tasas de uso correspondientes, por el uso realizado por el demandado y su familia en el apartamento, así como por el pago de facturas de electricidad que él afirma que pagó él y que el demandado debía pagar por el consumo eléctrico realizado en el apartamento.
6. Tras el estallido de la disputa, el demandante contactó con el demandado y otros niños en una carta fechada el 21 de mayo de 2023, a través de un abogado, informándoles de que tenía la intención de presentar una reclamación de desahucio de los apartamentos, debido al trato que él y su esposa estaban recibiendo. Cabe señalar que la carta de advertencia indica que una copia de la reclamación de desahucio preparada se adjuntó a la carta.  Como las partes no pudieron llegar a un acuerdo en la disputa, el demandante presentó su reclamación únicamente contra el demandado, en la que solicita ordenar su expulsión del apartamento, y en la demanda adicional presentada posteriormente, solicita obligar al demandado a pagar las tasas de uso correspondientes desde la fecha en que se presentó la reclamación hasta el desahucio.  Además, en una reclamación por tasas de uso, el demandante busca obligar al demandado a pagar las facturas de electricidad que pagó, facturas que se suponía que debía pagar por el consumo eléctrico en el apartamento.
7. Las dos demandas se escucharon juntas y, en ausencia de acuerdos, las partes solicitaron ordenar la presentación de declaraciones juradas del testigo principal y la determinación de los dos expedientes como prueba. El demandante presentó una declaración jurada de testimonio primario en su favor y el demandado presentó una declaración jurada de testimonio primario en su nombre, así como una declaración jurada de testimonio primario en nombre de su esposa.  Se celebró una audiencia probatoria en ambas demandas el 5 de diciembre de 2024, en la que se interrogó al demandante, al demandado y a la esposa del demandado.  Las partes presentaron resúmenes escritos en su nombre, y ahora ha llegado el momento de decidir sobre ambas reclamaciones.

Los argumentos del demandante en ambas demandas:

8. El demandante afirma que es el propietario del terreno además del apartamento, y que permitió que el demandado viviera en un apartamento situado encima del piso donde viven las hermanas, después de que el demandado se casara con su esposa. El demandante afirma que dio permiso a su hijo demandado para vivir en el apartamento.  El demandante afirma que construyó todos los apartamentos, incluido el apartamento en el que vive el demandado, a finales de los años 60 y principios de los 70.  El demandante añade que también permitió que más niños vivieran en los apartamentos que construyó, con el deseo de facilitarles las cosas y poder usarlos en el futuro.
9. El Acuerdo Otomano [Versión Antigua] 1916El demandante afirma que el trato del demandado hacia él y su esposa es vergonzoso. El demandante añade que dio permiso al demandado para vivir en el apartamento, pensando que esto ayudaría a su hijo, para que su hijo demandado también le ayudara al final de su vida.  El demandante alega que el demandado se comportó de manera irrespetuosa hacia él, ignoró sus necesidades y las de su esposa, y se abstuvo de ayudarles.  El demandante argumenta que, mientras no necesitaran la ayuda del demandado y su esposa, la relación con el demandado y su esposa era razonable.

34-12-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D.  51 (2)

10. El demandante afirma que durante los últimos 14 años, su esposa se ha convertido en enfermera y que aún hoy necesita ayuda. Según él, desde el momento en que su esposa se convirtió en cuidadora, el acusado, su esposa y sus hijos comenzaron a tratarle a él y a su esposa como una carga.  El demandante añade que el demandado no viene a ayudarle ni a cuidar de su madre lactante, y que el demandado y sus familiares rara vez visitan a la madre y no prestan atención a ella y a sus necesidades.  El demandante alega que el demandado se comporta de manera irrespetuosa y humillante hacia él, ignora las necesidades de su madre y la ayuda que necesita para cuidarla, y que el demandado rara vez habla con él, y en esta situación el demandante no está interesado en seguir permitiendo que el demandado viva en un apartamento que le pertenece y que es suyo.
11. El demandante alega que dio permiso al demandado para usar el apartamento y que no se le regaló, como afirma el demandado. El demandante sostiene que un compromiso de donar un inmueble está sujeto a un doble requisito escrito, tanto en virtud del artículo 8 de la Ley de Tierras, 5729-1969 , como en virtud del artículo 5(a) de la Ley de Donaciones, 5728-1968 .  El demandante sostiene que los dos requisitos escritos son importantes y sustanciales, y que no se cumplen en el caso ante el tribunal.
12. El demandante sostiene que, incluso si se demuestra, incluso desde el principio, que el demandado recibió un terreno y un apartamento como regalo, una donación en bienes inmuebles termina y solo puede revocarse cuando su registro se complete en el registro de la propiedad. El demandante argumenta que, dado que el compromiso de dar un regalo no ha sido registrado, el demandante, que es quien lo otorga, aún puede cancelarlo conforme a las disposiciones establecidas en la Ley de Donaciones.
13. El demandante niega la afirmación del demandado de que no le pagó por el trabajo que el demandado hizo con él, y que el salario fue a cambio de recibir el apartamento. El demandante afirma que el demandado recibió un salario, pero no había recibos de nómina.  El demandante afirma que el demandado trabajó con él cuando estaba soltero y durante un periodo de 4 años.
14. En cuanto a las reformas en el apartamento, el demandante alega que el demandado no invirtió ni un solo shekel en el apartamento y que el apartamento fue construido con su propio dinero. El demandante afirma que el demandado no presentó ni un solo recibo de que renovó el apartamento, no trajo a profesionales para testificar sobre los trabajos y reformas realizados, y no presentó ninguna prueba que pudiera respaldar su versión respecto a las inversiones que tenía en el apartamento.
15. El demandante añade que el demandado ni siquiera se preocupó por hacer reparaciones y defectos derivados del uso que hizo del apartamento. En cuanto a la garantía del demandado, el demandante no niega que el demandado firmara como aval de la empresa que poseía, sino que afirma que el demandado no pagó nada conforme a la garantía.  El demandante también niega la afirmación del demandado de que pagó deudas en su nombre.
16. El demandante alega que todos los apartamentos tienen un reloj eléctrico común y que la factura de electricidad está a nombre del demandante. El demandante añade que cada uno de los 3 apartamentos, excepto el suyo, tiene un contador de electricidad interno y a lo largo de los años cada parte ha pagado la factura de la luz según su consumo según el contador del reloj interno.
17. El demandante alega que desde el 22 de octubre el demandado ha dejado de pagar la factura de la electricidad y que todas sus solicitudes para que pague las facturas no han sido respondidas. El demandante señala que él, su esposa y su hija, que sufren enfermedades mentales, viven de las ayudas del Instituto Nacional de Seguros y, a pesar de ello, pagó las facturas de electricidad del demandado.  El demandante busca obligar al demandado a pagarle las facturas de electricidad, y el demandante indica 3 cantidades diferentes.
18. Según el demandante, y tras enviarse una carta al demandado con una copia de la carta de demanda de desahucio, el demandado se unió a otro hermano y causó un daño irreparable a otro hermano, con quien el demandante tenía buenas relaciones, con el objetivo de perjudicarle e intimidarlo. El demandante afirma que el demandado y el otro hermano causaron la detención del hermano, que mantiene una buena relación con él.
19. El demandante alega que alrededor del 22 de septiembre el demandado pagó parte de las facturas de electricidad, y desde octubre de 2022 el demandado dejó de pagar las facturas de electricidad, y desde el momento en que dejó de pagar la electricidad, canceló su consentimiento para que el demandado viviera en el apartamento que poseía. La demandante añade que desde entonces el demandado ha dejado de pagar las facturas de electricidad y asume el pago de electricidad del apartamento.
20. El demandante se refiere en su reclamación por tasas de uso al incidente ocurrido el 13 de febrero de 2024, y afirma que ese día el demandado se le acercó y empezó a gritarle, le escupió y exigió que le entregara el arma que sostenía, un arma que el demandante tenía licencia. Según el demandante, el demandado le dijo que se lo "mostraría" en el tribunal y que "enviaría gente a dispararle a él y a su casa." El demandante afirma que este incidente le causó daños y necesitó tratamiento médico, tras lo cual fue hospitalizado durante dos días.
21. El demandante solicita, en el marco de la reclamación, tasas de uso para obligar al demandado a pagarle las facturas de electricidad que pagó en su nombre. El demandante admite que el demandado le pagó la suma de 2.800 ILS.  Además, el demandante solicita que el demandado le pague tasas de uso al menos 10/22 hasta que el demandado sea desalojado del apartamento, de acuerdo con la evaluación de un tasador designado por el tribunal.  El demandante presentó su reclamación por 50.000 ILS a efectos de honorarios.

Los argumentos del demandado en ambas demandas:

22. Frente a los argumentos del demandante, el demandado sostiene que la demanda debe ser desestimada de plano en ausencia de causa de acción y en ausencia de rivalidad, y alternativamente, también en el fondo del asunto. El demandado sostiene que estamos ante una demanda presentada en ausencia de buena fe, que es fundamentalmente infundada, carente de cualquier base fáctica, y que expresa un intento despreciable y despreciable de intimidar al acusado, privarle de sus derechos y enriquecerse ilegalmente a su costa, y de expulsarlo del apartamento en el que vivió la mayor parte de su vida adulta.  El demandado añade que la carga de la prueba recae en el demandante y que no trajo ni un solo testigo para apoyar las afirmaciones que planteó.
23. El demandado alega que el apartamento objeto de la demanda le fue entregado como regalo y/o que el demandante le otorgó una licencia irrevocable para vivir en él, y por un periodo ilimitado y al menos por el resto de su vida y la de sus familiares. El demandado añade que trabajó con el demandante en agricultura desde muy joven y no recibió ningún salario por su trabajo, sino solo dinero de bolsillo.  El demandado alega que el demandante solía decirle que le estaba cediendo el apartamento, y por tanto el demandado debe devolverle el dinero que invirtió en la construcción del apartamento.  El demandado afirma que actuó conforme a la petición de su padre, continuó trabajando con él y no recibió pago por su trabajo.
24. El demandado sostiene que la forma en que el demandante le transfirió el apartamento refleja una antigua costumbre según la cual los padres permiten que sus hijos vivan en un apartamento registrado a nombre del progenitor o padres. Según el demandado, también existe una tensión entre la ley formal y las costumbres de la sociedad árabe, pero según él, estamos tratando con un derecho que es un derecho de propiedad a pesar de la ausencia de documentos escritos y registro en el registro, y alternativamente, tratamos con el derecho de uso irrevocable.  El demandado alega que, en el caso ante el tribunal, la transferencia del piso a él fue a cambio de los salarios que no le pagaron por su trabajo con el demandante, así como de la cantidad de la deuda pagada por el demandado para cubrir las deudas del demandante a las autoridades fiscales.
25. El demandado argumenta además que otra forma de superar el requisito escrito es en virtud del principio de buena fe, ya que la jurisprudencia ha determinado que es posible reconocer el derecho de propiedad incluso sin el requisito escrito. Según él, es posible reconocer la existencia de un compromiso para realizar una transacción inmobiliaria debido al "grito de equidad" que surge de las circunstancias del caso según la jurisprudencia.
26. El demandado afirma que en 1995 se casó, vivió en el apartamento incluso cuando estaba soltero y lleva viviendo en el apartamento unos 40 años. El demandado afirma que poco después de su boda renovó el apartamento, incluyendo la demolición de una pared interior, la pintura de las paredes, el trabajo de yeso, el montaje de puertas interiores y una nueva puerta principal, la instalación de nuevas ventanas de aluminio, el montaje de armarios de cocina y más.  El demandado afirma que, incluso después de la boda, cerró una escalera e amplió el apartamento de 40 metros cuadrados, convirtiéndolo en una parte integral del mismo.  El demandado estima el valor de su inversión en el apartamento en un total de ILS 250,000.
27. Cabe señalar que el demandado presentó una opinión en nombre de un tasador, quien hizo una estimación de las reformas y trabajos realizados en el apartamento. En su decisión del 5 de diciembre de 2024, el tribunal ordenó que la opinión fuera retirada del expediente, ya que fue presentada en contravención de las disposiciones del Reglamento y sin obtener la aprobación del tribunal para presentarla.  También cabe señalar que, tras la eliminación de la opinión del expediente, no se presentó ninguna solicitud en nombre del demandado para presentar una opinión en su nombre respecto a las inversiones y mejoras realizadas en el apartamento.
28. El demandado alega que su padre, el demandante, tuvo problemas con las autoridades fiscales y necesitaba fondos para saldar sus deudas. El demandado afirma que el demandante se le acercó y le pidió ayuda a cambio de regalarle el apartamento.  El demandado afirma que accedió a la petición de su padre, el demandante, retiró su indemnización y la pensión de su esposa, y pagó sus deudas a las autoridades fiscales en lugar de a su padre.  El demandado afirma que la cantidad de deuda que pagó para el demandante fue de 60.000 ILS.
29. El demandado afirma que tras el matrimonio de su hermano S. Y su residencia sobre el apartamento en el que vive, la fricción entre la familia y el hermano S.  Comenzó a incitar al demandante contra él.  Según el acusado, el hermano S.  Tiene un control e influencia considerables sobre el demandante y está intentando apropiarse de todos los bienes de su padre para sí mismo.  El acusado añade que, dado que S.  Viviendo en el piso, la actitud del padre del demandante ha cambiado, le trata mal y lo echa de casa cada vez que viene a visitarle.  El acusado menciona un incidente en el que el hermano S.  Amenazó a otro hermano de las partes con un arma.
30. El demandado niega las afirmaciones del demandante de que se comportó de forma vergonzosa con él y su madre; por el contrario, el demandado afirma que él y su esposa se comportaron de manera respetuosa con el demandante y su madre, les ayudaron y, en apoyo de sus afirmaciones, su esposa también testificó en este asunto. El demandado alega que el demandante no se preocupó por traer testigos que respaldaran sus afirmaciones sobre el comportamiento vergonzoso hacia él y su madre, aunque podría haber traído a su esposa y a sus hijos, que son 13 en total, además de él.
31. El demandado solicita al tribunal que ordene la desestimación de la demanda, ya que su único propósito es expulsar a él y a su familia del apartamento sin que sea culpa propia. El acusado reitera que recibió el apartamento como regalo y/o permiso no residencial para vivir en él por un periodo indefinido, o al menos por el resto de su vida y la de sus familiares.  El demandado añade que se basó en el permiso que le concedió, mantuvo el piso durante 40 años y que el demandante no puede revocar el permiso concedido.
32. Alternativamente, el demandado argumenta que si el tribunal ordena su expulsión del apartamento, el demandante debe proporcionarle alojamiento alternativo adecuado conforme al compromiso y/o a la luz de las representaciones del demandante. Alternativamente, el demandado argumenta que el demandante, de acuerdo con las disposiciones de la ley y/o jurisprudencia, y como condición para su desalojo del apartamento, debe compensarle con el valor de la mejora del apartamento, incluyendo la compensación por los gastos e inversiones que el demandado ha invertido en el apartamento a lo largo de los años.
33. En cuanto a la reclamación por tasas de uso y pago de gastos eléctricos, el demandado repite las reclamaciones planteadas en la declaración de defensa presentada en la demanda de desahucio. El demandado alega que el apartamento le fue regalado y/o que se le dio permiso distinto al apartamento para vivir en el apartamento, y por lo tanto no debería ser desalojado del apartamento y, por tanto, no debería estar obligado a pagar tasas de uso.  El demandado añade que la suma de la reclamación por el importe de 50.000 ILS se reclamó en vano y sin detalles.  Alternativamente, el demandado sostiene que la reclamación por tasas de uso debe esperarse hasta la decisión sobre la reclamación de desahucio y desecho.
34. En cuanto al cargo del demandado por las facturas de electricidad, el demandado argumenta que este recurso debería ser rechazado, ya que el demandado no está obligado a pagar electricidad, y aún peor, el 15 de marzo de 2024, el demandante desconectó la electricidad del demandado sin previo aviso, y desde entonces el demandado y su familia han estado consumiendo electricidad de los vecinos.
35. El demandado afirma que pagó la electricidad según el reloj interno de su apartamento. El demandado alega que durante 2022, el demandante comenzó a presentar reclamaciones según las cuales las sumas pagadas por el demandado por consumo eléctrico eran inferiores a su consumo y que tenía que pagar una cuarta parte de las facturas eléctricas.  El demandado alega que rechazó la solicitud del demandante, ya que solía pagar según el contador de su apartamento y no había motivo para pagar una cuarta parte de la factura eléctrica.
36. El demandado alega que en cierto momento el demandante se negó a recibir de la demandada su parte de la electricidad según la lectura del contador en el apartamento del demandado y alegó que estaba falsificando el contador, insistiendo de nuevo en que pagara una cuarta parte de la factura eléctrica. El demandado añade que su padre es el demandante y su hermano S.  Renovaron la casa y añadieron construcción, aumentando el consumo eléctrico y no hubo justificación para que el demandado pagara una cuarta parte del consumo eléctrico.  El demandado afirma que en diciembre de 2023 pagó una suma global de 2.800 ILS que cubrió su consumo eléctrico hasta finales del 23 de octubre.  Alternativamente, el demandado argumenta que si el tribunal le obliga a pagar la factura de la electricidad, como máximo debería ser cobrado por la suma de 5.465 ILS.
37. El demandado solicita desestimar ambas demandas y argumenta que el demandante no tiene derecho a desalojarlo del apartamento y que no hay razón para obligarle a pagar las tasas de uso y las facturas eléctricas correspondientes.

Las preguntas que requieren que el tribunal decida:

38. Cabe señalar que este tribunal está obligado a tratar con mucha frecuencia las reclamaciones de desahucio entre un padre y su hijo, especialmente en el sector árabe, y en la gran mayoría de los casos concede estas reclamaciones afirmativamente. Solo en casos muy excepcionales se requiere que el tribunal reconozca el derecho al uso no permanente de la tierra, sin embargo, como se ha señalado, estos son casos muy excepcionales y excepcionales.
39. El tribunal tiene tres preguntas que decidir. La primera cuestión que debe decidir el tribunal es la cuestión del alcance del permiso de uso concedido por el demandante al demandado.  La segunda cuestión es si el demandante tiene derecho a recibir tasas de uso del demandado por el uso realizado por el demandado y su familia del apartamento, y si puede estar obligado a pagar las facturas de electricidad.  Y la tercera pregunta, ¿puede el demandante estar obligado a pagar al demandado una compensación por las inversiones que realizó en el apartamento?

El derecho a usar y poseer un piso - el marco normativo:

40. En esta situación, en la que el demandante es propietario del terreno y, en consecuencia, también del edificio en él, incluido el apartamento, debe abordarse la cuestión del permiso para usar el apartamento.
41. ¿Cuál es entonces el derecho del demandado? El derecho del demandado es un derecho de uso que se otorga oralmente y no está fundamentado en ningún documento escrito. En lo que respecta al apartamento, el titular de la licencia suele tener derecho, en este caso, al demandante a retirarse de la autoridad, en lugar de un contrato de arrendamiento, por ejemplo, cuyos términos están establecidos en el contrato.  En la medida en que el tribunal determine que estamos tratando con una autoridad no relacionada con apartamentos, no será posible ordenar la expulsión del demandado del apartamento.
42. Una "mera autoridad" se concede como un gesto de buena voluntad que no tiene intención de crear una obligación contractual, y el propietario puede cancelarla en cualquier momento. La institución de la autoridad inmobiliaria, que se basa en la teoría del estoppel ha sido absorbida por el derecho israelí a partir del derecho inglés (véase: 346/62 Rechter v.  Estate Tax Administration, 17(2) PD 701).  Hoy en día, el estoppel puede estar anclado en la forma de buena fe, que está establecida en la Ley de Contratos, 5733-1973 (véase: 4928/92 Ezra contra el Ayuntamiento Local de Tel Mond, IsrSC 47(5) 94).
43. En sus fallos, los tribunales continuaron manteniendo la institución de la "licencia inmobiliaria" incluso después de la promulgación de la Ley de Bienes Raíces, 5729-1969 (en adelante: la "Ley de Bienes Raíces"), a pesar de que este derecho no se menciona en ella y a pesar de la determinación explícita del artículo 161 de la Ley de Bienes Raíces, titulado "Denegación de Derechos en Equidad", que "desde el principio de esta Ley no existe derecho en bienes inmuebles salvo conforme a la ley", y esto se basa en la doctrina de buena fe (véase: Apelación Civil 2836/90 Betzer contra Zilevitz, PD 46 (5) 184; Caso Civil de Apelación Familiar (Familia, Tel Aviv) 20094/97 A. contra S.  10 (publicado en Nevo, 15 de agosto de 2004)).
44. Un permiso concedido por un propietario a otro para poseer o vivir en la propiedad puede estar anclado en un contrato y puede concederse como una "mera autoridad", sin la intención de crear una obligación contractual y sin otorgar al receptor del permiso ningún derecho de propiedad sobre el propietario.
45. Cuando la autorización concedida es una autorización libre, se ha dictaminado más de una vez que el otorgante tiene derecho a revocar la autorización en un abrir y cerrar de ojos, tras declarar que no desea continuar concediendo la licencia (Civil Appeal 126/83 Al-Din Al-Alami contra Al-Khatib, PD 40(1) 397; Apelación Civil 602/84 Ribo contra Gal, PD 39(3) 693).
46. Las normas para la revocación de una licencia en bienes inmuebles de todo tipo han sido subordinadas a lo largo de los años a los principios de justicia, a las consideraciones de confianza del titular de la licencia y a la mejora de la propiedad (véase: Civil Appeal 87/62 en Hadich contra Badihi, PD 16(4) 2901; Apelación Civil 346/62 Rechter contra el Administrador del Impuesto sobre Sucesiones, PD 17(2) 701).
47. Cuando existen expectativas y dependencia de la autoridad y el propietario era consciente de ello y permaneció en silencio, puede perder el derecho a retirar el permiso y tendrá que respetar las expectativas del titular de la licencia para seguir utilizando la propiedad. Incluso cuando no se ha pagado contraprestación para la concesión de la licencia, esto no implica que la autoridad pueda ser revocada en ningún caso, y cada autoridad y los términos de su cancelación la decisión final siempre es circunstancial.  Cuando la cancelación sea posible, el propietario puede estar obligado a pagar una compensación a la Autoridad de Abogados.
48. Además, cuando surge una reclamación relacionada con la cancelación de una licencia en bienes raíces y se solicita al titular de la licencia que la retire, el tribunal debe examinar las circunstancias del caso, si estaría justificado permitir que el propietario revocara la licencia y si existe margen para condicionar la cancelación a condiciones.
49. Cuando tratamos de un "mero permiso" concedido gratuitamente y sin ninguna contraprestación, el permiso existe por voluntad propia del licenciatario y se revoca cuando el licenciante declara que no está interesado en seguir concediendo la licencia. Un licenciatario, en virtud de una licencia para usar sin contraprestación, puede en cualquier momento exigir la retirada de su mano, incluso si su actividad en la propiedad lleva mucho tiempo (véase al respecto: Civil Appeal 96/50 Zinki et al.    Victor et al., IsrSC 5(1) 474, 479; Apelación Civil 50/77 Mizrahi contra Aflalo, IsrSC 31 (3) 433, 439; Apelación Civil 32/77 Eliasaf Tavolitsky contra Sinagoga y Beit Midrash, IsrSC 31(3) 210, 215-216).
50. Para que una autoridad sea irrevocable e irrevocable, se requiere el consentimiento explícito del propietario de la propiedad. La inferencia de una autoridad implícita inalienable, y solo por virtud de las circunstancias, se hará con extrema cautela y en circunstancias poco comunes (véase: Family Appeal (Center) 37005-01-14 Anonymous v.  Anonymous (publicado en Nevo, 30 de diciembre de 2014)).

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51. Además, en casos de mayor dependencia de una estancia prolongada en la construcción de una vivienda y una mayor inversión, se dictaminó que la propiedad no residencial no debe ser reconocida y que existe margen para conceder una compensación económica en la medida en que se demuestre la inversión y mejora en el apartamento. Se sostuvo que la compensación es limitada únicamente respecto al valor de la inversión del titular de la licencia en la propiedad y su mejora (véase: en Tax Appeal 1894/16 Anonymous v.  Anonymous (publicado en Nevo, 10 de mayo de 2017) y Family Case (Nazareth) 27669-01-17 (publicado en Nevo, 22 de abril de 2018).

Del general al individuo:

52. ¿Cuál es entonces el derecho del acusado? El derecho del acusado es el derecho a usar el apartamento. El titular de la licencia puede, normalmente, en este caso, que el demandante se retire de la autoridad, en lugar de un arrendamiento, por ejemplo, cuyos términos están establecidos en el contrato.  Contrariamente a las afirmaciones del demandado, opino que al demandado solo se le dio permiso para vivir en la propiedad, y hoy en día el demandado es, en el sentido de licenciatar, titular del apartamento y no tiene derechos de propiedad sobre el apartamento.  Los argumentos del demandado respecto a la recepción del apartamento como regalo y a cambio he sido rechazados, como se detallará y explicará más adelante en la sentencia.
53. En nuestro caso, no hay disputa en que no se llegó a ningún acuerdo entre el demandante y el demandado. Tampoco hay disputa en que el demandado no pagó al demandante las tasas de uso por el uso que él y su familia hicieron del apartamento.  En esta situación, tratamos con un permiso de uso concedido de forma gratuita (véase: Civil Appeal 96/50 Zinki et al.  contra Victor et al., IsrSC 5(1) 474, 479 (1951)).
54. A lo largo de las demandas, el demandante afirmó repetidamente que dio permiso al demandado para vivir en el apartamento con el fin de ayudarle y permitir que él y su esposa vivieran en el apartamento tras su matrimonio. Esta conclusión surge del testimonio del demandante de que su deseo era permitir que el hijo del demandado y su esposa vivieran en un apartamento que tampoco tenía límite temporal.  El permiso existe por libre voluntad del demandante y puede ser revocado en cualquier momento cuando el demandante decida que esta es su opinión, que no está interesado en seguir concediendo la licencia al demandado.  El demandado tiene derecho a marcharse sin contraprestación en virtud de una licencia que le concedió el demandante, y por tanto tiene derecho en cualquier momento a exigir su desahucio, incluso si el demandado ha vivido en el apartamento durante muchos años.
55. El demandado no tiene derecho de propiedad, ni de alquiler, ni de propiedad, ni de arrendamiento sobre el terreno desde el punto de vista registrado, y no existe disputa de que el demandante está registrado como propietario de los derechos sobre el terreno y el apartamento, y como propietario es quien dio permiso al demandado para usar el piso y tiene derecho a cancelarlo en cualquier momento. En tales circunstancias, la relación entre el propietario del derecho propietario sobre la tierra, que es el demandante, y el receptor del derecho de uso, que es el demandado, es una relación entre licenciatarios y licenciatarios.
56. En nuestro caso, tratamos de un derecho de uso que el demandante concedió gratuitamente sin recibir contraprestación del demandado, sin límite de tiempo ni terminación, una situación común en las relaciones familiares y en sociedades tradicionales como el sector árabe. Es costumbre en este sector que el padre construya la casa y permita que el hijo la use y posea sin ningún pago.  El derecho es personal y normalmente no hay pruebas escritas al respecto, y este es el caso que se presenta ante el tribunal.
57. El acuerdo del demandante para permitir que el demandado viviera se hizo con consentimiento oral explícito. Esto no es un acuerdo escrito, y en nuestro caso no hay ningún compromiso escrito de transferir los derechos sobre el terreno/apartamento a nombre del demandado en el futuro.  Este es, de hecho, el consentimiento y la autorización otorgados por el demandante al demandado para hacer uso libre del apartamento con fines residenciales desde 1995, año del matrimonio del demandado, hasta el estallido de la disputa.
58. Las partes fueron interrogadas extensamente sobre las afirmaciones del demandante respecto al trato vergonzoso e inapropiado que recibió por parte del demandado y su esposa, y las reclamaciones de las partes al respecto se polarizaron. Quiero señalar y enfatizar que, incluso si las reclamaciones del demandante sobre el trato vergonzoso y la falta de asistencia por parte del demandado y su esposa hacia el demandante y su esposa no han sido probadas por mí, el demandante aún tiene derecho a solicitar y exigir la expulsión del demandado del apartamento, como propietario del derecho sobre el terreno y el apartamento, y no tiene obligación de probar el motivo de su solicitud de retirada.  La jurisprudencia establece claramente que un licenciatar, en virtud de una licencia para usar sin contraprestación, el otorgante del permiso puede en cualquier momento exigir la retirada de la mano del destinatario del permiso.
59. El argumento del demandado de que el derecho puede basarse en la costumbre del sector árabe, por la cual los padres transfieren la tierra a sus hijos sin registro ni demanda escrita, y que este derecho puede reconocerse como derecho legal, también lo consideré rechazado. Esta costumbre, a la que se refiere el demandado, es bien conocida y extendida, e ilustra el complejo conflicto entre la costumbre en el sector árabe y los acuerdos orales celebrados en virtud de la costumbre, así como la ley israelí y las disposiciones de la ley.  Al mismo tiempo, y como ya se ha establecido en la jurisprudencia, las disposiciones de la ley prevalecen sobre los acuerdos orales, e incluso el comportamiento de larga data en forma de usar un bien inmueble o un apartamento sin pago de contraprestación y cometer la costumbre de los propietarios en el terreno o en el apartamento en él, no puede justificar una declaración de derechos de propiedad.
60. Y más de lo necesario, existe una presunción de registro que anula cualquier otra reclamación oral. Para contradecir la presunción de registro, y para cumplir con tal carga, refutar y contradecir la presunción de registro, no basta con probar un uso que contradiga la propiedad, y es necesario demostrar indicios claros de la transacción inmobiliaria (que debe hacerse por escrito en virtud del artículo 8 de la Ley de Tierras) o que la titularidad es desde el principio de la parte que no está registrada y reclama la propiedad.
61. También consideré que el argumento de que el apartamento fue entregado al demandado como regalo y a cambio de los salarios impagados por su trabajo con el demandante y el pago de la deuda. En primer lugar, la Ley de Donaciones establece que cualquier compromiso de dar un regalo debe ser por escrito, lo cual no existe en el caso que tengo ante mí.  En segundo lugar, no se probó que el demandante prometiera al demandado que el apartamento era a cambio del alquiler, y el demandante negó esta afirmación en sus interrogatorios, y no se presentó ninguna prueba y/o prueba en nombre del demandado que respaldara esta reclamación.  Su esposa, que presentó una declaración jurada de testimonio principal y fue interrogada, tampoco planteó esta afirmación.  Tercero, y más de lo necesario, incluso si aceptamos la versión del demandado respecto a la contraprestación, el salario que el demandado recibió durante el periodo en que trabajó antes de casarse, que es un periodo corto y cuando el demandado era joven, no constituye una contraprestación real por el valor del terreno y del piso.
62. También encontré la reclamación del demandado respecto al pago de una deuda del demandante a las autoridades fiscales a cambio de recibir el apartamento. En primer lugar, el demandado, cuando se le impone la carga, no pudo demostrar que realmente pagó las deudas del demandante a las autoridades fiscales por la suma de 60.000 ILS.  En segundo lugar, no se demostró por el demandado que el demandante le hubiera prometido el apartamento a cambio del pago de la deuda.  Tercero, el demandado no especifica cuándo pagó la supuesta deuda.  Cuarto, el permiso para usar el apartamento se concedió al demandado ya en 1995 y el pago de la deuda, en la medida en que lo fue, fue posterior, por lo que no se aclaró adecuadamente cómo la promesa de regalar el apartamento era a cambio del pago de la deuda, que no existía en absoluto y, por regla general, en el momento en que el apartamento fue entregado al demandado.  Quinto, ni siquiera la retirada de fondos por parte de la esposa del demandado de la cuenta bancaria prueba que la cantidad que retiró se transfiriera a la cuenta de deuda del demandante, ya que no se presentó ninguna prueba de que los importes retirados fueran transferidos al demandante.  En sexto lugar, la suma que se cobró en dos cuotas y en fechas diferentes no corresponde al importe de la deuda declarada pagada en 60.000 ILS.
63. En cuanto al argumento planteado por el demandado de que el apartamento fue prometido a los padres de su esposa como parte del marco del cierre del matrimonio, también consideré que este argumento fue rechazado. En primer lugar, este argumento no se planteó en absoluto en la declaración de la defensa presentada en nombre del acusado.  En segundo lugar, la reclamación se planteó únicamente en el marco de la declaración jurada del testigo principal presentada en nombre de la esposa del demandado.  Tercero, el demandante negó este error en su interrogatorio e incluso juró en la mitzvá del Hajj (la mitzvá de subir a La Meca en Arabia Saudí) que no lo discutieron en absoluto con los padres de la esposa del demandado.  Cuarto, esta afirmación tampoco fue probada y fue argumentada por la esposa del acusado, cuando fácilmente podría haberse presumido citando a los padres de la esposa del acusado para testificar en este asunto, lo cual el acusado decidió no hacer.
64. El argumento del demandado sobre "el grito de equidad y completitud de los detalles en virtud del deber de buena fe", que se basa en el precedente de que otras solicitudes municipales 986/93 Kalmer contra Guy, IsrSC 50(1) 185 (1996)) mencionadas en sus resúmenes no pueden ayudarle. No es posible, basándose en una textura probatoria pobre y débil , como expuso el demandado, contradecir el registro y reclamar la propiedad de la propiedad en virtud del grito de equidad.  El hecho de que la propiedad se utilice no compensa la falta de pruebas de la existencia de una transacción inmobiliaria.

Los testimonios:

65. El demandante declaró que el apartamento le pertenecía y que dio permiso al demandado para vivir en él, e incluso testificó que le permitió vivir en él temporalmente, y declaró lo siguiente:

Q:                   Mira, no es algo trivial darte un papel y nada más, haz lo que quieras.  Dices que es mi propiedad.  Es mi casa