En la práctica, no se registraron gravámenes a favor de las corporaciones propiedad de Debret sobre los activos inmobiliarios de los proyectos. Un gravamen de tercer grado se registró en una fecha posterior a favor de la empresa establecida para el Proyecto Persistente, pero era inferior a dos gravámenes por un importe de 20.000.000 NIS cada uno, que se registraron a favor de Walthstone. Por lo tanto, no confiscó bienes reales.
- Aunque los proyectos no estaban garantizados con garantía, y al menos no con garantía propia, a Ancona se le asignaron dos prospectos de otros proyectos en los que participaba otra empresa propiedad de Debret (proyectos en la calle HaTayasim en Holon y la calle Bialik en Bat Yam). La primera de ellas se adjuntó a un correo electrónico enviado por Fine a Ancona con el propósito de explicar la naturaleza de TAMA 38, mientras presentaba un proyecto similar (el correo electrónico de Fine a Ancona fechado el 26 de diciembre de 2019, en la página 17 de la declaración jurada de Ancona). No se aclaró cómo ni cuándo Ancona obtuvo el prospecto del otro proyecto en la misma empresa. Estos dos prospectos incluían una declaración idéntica de que el proyecto objeto del prospecto tiene excelente garantía colateral ("Los proyectos tienen excelente garantía") y que los inversores recibirán garantía por los derechos sobre los nuevos apartamentos ("Nuestros prestamistas tienen un gravamen sobre los derechos de los nuevos apartamentos"). También indicaron que la empresa inversora invertiría un máximo del 35% de los fondos, y el resto sería financiado por un banco o un inversor institucional (el prospecto se adjuntó como Apéndices B y C a la declaración jurada de Ancona). Por tanto, se puede suponer que el envío del prospecto a Ancona también pudo haber creado una representación respecto a la empresa objeto de la demanda —aunque no se incluyera en el folleto enviado— incluyendo una representación sobre la garantía ofrecida a los inversores e incluso sobre la solidez financiera respaldada por un inversor institucional.
El prospecto no especifica cuándo fueron preparados. Como se ha mencionado, trataron proyectos que no fueron gestionados por Schopenhauer y que no estaban incluidos en el acuerdo con Schopp.
- En relación con la empresa objeto de la demanda, se prepararon otros prospectos, que presentan solo tres de los cinco proyectos de renovación urbana incluidos en el acuerdo entre Schopp y Schopenhauer. Uno de ellos, fechado en marzo de 2018, fue enviado a Corrie el 17 de mayo de 2018 (Apéndice B de la declaración jurada de Corrie). Este prospecto no incluye promesas relativas a garantías ni sobre un inversor institucional. Otro folleto, que no lleva fecha, fue enviado a Ancona el 6 de julio de 2020 (Apéndice H a su declaración jurada). Esta edición del prospecto incluía una referencia a la garantía, pero no a la solidez financiera respaldada por un inversor institucional.
No hay pruebas de que se enviaran folletos que presentan una representación sobre la garantía a Guyut. Como se indicó, el prospecto enviado a Corrie no incluía una representación sobre la existencia de una garantía. Por tanto, debe considerarse que una representación relativa a la garantía, creada mediante la transferencia del prospecto, se hizo únicamente respecto a Ancona. Más adelante se aclarará que no se probó que esta representación fuera anterior a su decisión de invertir y, en cualquier caso, no se probó que Fine pudiera o debiera aclarar esta cuestión al máximo.
- Desafortunadamente, todos los proyectos fracasaron. Esto a pesar de los grandes esfuerzos de Debret y Kestenbaum, en los que él y su familia han invertido mucho dinero. Los demandados alegaron en la declaración de defensa que algunos de los proyectos no se llevaron a cabo debido a que los inquilinos decidieron no continuar con ellos o por otras razones (párrafos 38-41 de la declaración de defensa). En cuanto al proyecto permanente, que era "el único proyecto que estaba en la fase real de construcción", resultó que se incurrieron en el marco de su construcción que no eran necesarios, la construcción no se realizó correctamente y esto no tuvo éxito ni siquiera a través de un nuevo contratista, por lo que el proyecto se volvió poco rentable (párrafo 42 de la declaración de defensa). Cabe señalar que el informe final presentado por el fiduciario en el expediente de liquidación de la corporación indica que los acuerdos TAMA relativos a los cuatro proyectos que no comenzaron la construcción expiraron porque no se cumplió la condición de suspensión para obtener permisos de construcción (p. 7 del informe).
- Como se ha mencionado, el único proyecto que ha llegado a la fase de construcción es el Proyecto Persistente. También es el proyecto que se presentó a algunos de los demandantes, cuando se les dijo que su dinero se invertiría en él ya que está en fases avanzadas y, por tanto, constituye una inversión más segura. Sin embargo, esta declaración no reflejaba la situación tal y como era. Un documento que Debret adjuntó a su respuesta a la solicitud de alivio temporal indica que ya el 27 de junio de 2019 estimó que el proyecto Mutmid no generaría beneficios (el documento es un acuerdo entre la corporación y una nueva empresa de gestión de proyectos, y también se refiere a la rentabilidad esperada de cada uno de los proyectos).
De hecho, parece que Debreth tenía conocimiento previo de la posibilidad de beneficiarse del Proyecto Perpetuo. De hecho, en el informe cero de tasadores preparado para el proyecto HaMatmid el 19 de diciembre de 2018 (Apéndice H de la declaración de reclamaciones), se señaló que el promotor tiene la intención de completar el proyecto para mayo de 2019 (p. 26 del informe) y se estimó que el proyecto maximizará beneficios por un importe aproximado de 4.200.000 NIS (p. 30 del informe). Sin embargo, en el contrainterrogatorio de Kestenbaum, se le presentó un informe del administrador judicial de la sociedad fechado el 31 de agosto de 2022 (N/1), en el que criticaba las estimaciones poco realistas del informe y el hecho de que, aunque indicaba que el 90% del proyecto se había completado, la tasa de ejecución era del 70% en el momento de la liquidación. El administrador expresó su opinión respecto a la existencia de una "brecha muy significativa en la cantidad de más de 3 millones de NIS" en costes hundidos que no se incluyeron en la evaluación del tasador. Esta suposición fue confirmada por Kestenbaum, quien respondió que él y Debret sabían incluso antes de entrar en el proyecto que "había dinero invertido en un proyecto que los tasadores no reconocían", por una cantidad de al menos 3.000.000 NIS, y que sabían que esa suma debía ser devuelta (p. 18 de la transcripción, líneas 25-30).
- A pesar de todo esto, Debret envió a los inversores informes mensuales optimistas desde septiembre de 2020 en adelante (Apéndice D a la declaración jurada del demandante 3). Describió el progreso de la construcción en el proyecto en curso, afirmó que el proyecto estaba cerca de su finalización (la fecha de finalización se pospuso de informe en informe y de mes a mes), y reportó que la mayoría de los apartamentos habían sido vendidos. Solo en junio de 2021 Debret informó a los inversores (Apéndice T a la declaración jurada de Corrie) que se espera que el proyecto pierda aproximadamente 4.500.000 NIS. En ese momento, reveló por primera vez a los inversores que ya cuando la empresa asumió el proyecto Constant de Schopenhauer, esperaba que el proyecto no perdiera ni generara beneficios, y como mucho obtuviera un pequeño beneficio ("Predijimos que alcanzaría el punto de equilibrio o obtendría un pequeño beneficio"); Afirmó que, en lo que respecta a generar beneficios, la corporación había depositado sus esperanzas en los otros cuatro proyectos incluidos en el negocio.
Responsabilidad de Debrett por los daños a los demandantes
- La conclusión de todo esto es que, al parecer, Debret ya sabía a finales de 2018 que el proyecto Matmid no sería rentable. Ya a principios de 2019, y como muy tarde en marzo de 2019, Debreth concluyó que Schopenhauer era incapaz de gestionar los proyectos. Incluso después de que la corporación asumiera el proyecto Bat Yam en febrero de 2019, no pudo llevarlo a una situación en la que se concediera un permiso de construcción. Unos meses después de hacerse cargo del proyecto Matmid en marzo de 2019, se descubrió que se necesitaban gastos adicionales significativos, incluidos los derivados de la sustitución de la empresa gestora del proyecto. En mayo de 2019, Debret y Kestenbaum supieron que no se podían obtener financiación externa para los proyectos debido al problemático pasado financiero de Or. En ese momento, una cantidad cercana a 5.000.000 NIS ya había sido transferida a Or como préstamo para cualquier propósito, que no se había invertido en proyectos y aparentemente se utilizaba para las necesidades personales de Or. La transferencia de la suma para este fin perjudicaba la posibilidad de eliminar los gravámenes y, aparentemente, también las posibilidades de lograr rentabilidad de los proyectos. La sustitución de la empresa gestora en junio de 2019 también supuso costes adicionales para los proyectos, cuando se sabía de antemano que el proyecto Matmid no sería rentable.
Dado que en la práctica no se obtuvo ningún permiso de construcción para ninguno de los otros proyectos, se abordó a los inversores después de junio de 2019 cuando la corporación supo que Schopenhauer no lo había gestionado; después de asumir proyectos que probablemente no se gestionarían en sus áreas de especialización; cuando avanzó en la ejecución de un proyecto que se sabía que no generaba beneficios, y mantuvo acuerdos relacionados con otros cuatro proyectos en los que no se había avanzado en ese momento; Y aunque era muy consciente de que no tenía garantía de su inversión en los proyectos.
- Dado que Debret eligió no presentar pruebas ni testificar, es difícil clavar un clavo en el ojo sobre si sus acciones se realizaron con la intención de engañar a los inversores o si lo hicieron por una esperanza subjetiva y la creencia de que los proyectos en los que la corporación invirtió un enorme capital de 24.000.000 NIS realmente lograrían maximizar beneficios al final. Por tanto, es difícil determinar que sus acciones constituyeron fraude.
No existe una dificultad similar respecto al delito civil de la declaración negligente errónea, cuyos fundamentos se revisarán más adelante. El ocultamiento de hechos relevantes a posibles inversores sobre el estado del proyecto y el hecho de que parte del dinero del préstamo se perdió debido a las acciones de Or, de una manera que perjudicó las posibilidades de éxito de todos los proyectos, son suficientes para establecer las bases fácticas de la negligencia tergiversante. Como mínimo, se le encargaba hacer una divulgación completa y adecuada de los riesgos, y no presentar como si el negocio tuviera una posibilidad garantizada de éxito.