Como se ha señalado, esta determinación se aplica a partir de junio de 2019 como muy pronto. Por tanto, se aplica a la segunda inversión de Cory (en marzo de 2020) y a las inversiones de Guyot (en septiembre de 2019) y Ancona (en julio de 2020).
- Parece que fue posible llegar a un resultado que habría obligado a Debret a regresar incluso por la conducción de negociaciones de mala fe, lo que se reflejó en la falta de divulgación de los hechos requeridos. No es necesario abordar esto porque los demandantes optaron por centrar sus reclamaciones en el nivel de responsabilidad civil, basándose en los delitos de fraude y tergiversación negligente.
La demanda contra Fine
- La naturaleza de la presentación sobre la experiencia de Fine
- No hay disputa de que fue Fine quien interesó a los demandantes en la empresa relacionada con los proyectos promovidos por la corporación propiedad de Debret, y fue él quien se los presentó. Los demandantes afirmaron que fueron persuadidos para invertir en la empresa debido a su personalidad cautivadora y a sus descripciones de la transacción como prometedora de un alto rendimiento con bajo riesgo. La estructura de la transacción ofrecida a los demandantes incluía proporcionarles un retorno garantizado superior al 10% a medida que pasara uno o dos años (el porcentaje de retorno cambiaba según la cantidad de la inversión y la duración del préstamo).
- Tampoco hay disputa en que Fine no era empleado de la corporación ni de Debret, y no ocupaba ningún puesto en la Shop Corporation ni en ninguna otra corporación propiedad de Debret (como afirman los propios demandantes en la réplica). El testimonio de Fine indica que Debret le ofreció "inversores/prestamistas para proyectos en el campo de la renovación urbana a cambio de una comisión que oscilaba entre el 2% y el 4%" (párrafo 4 de su declaración jurada). Según él, su papel se limitaba al hecho de que "yo era mediador. Fui asesor" (p. 37 de las actas, línea 1) "Soy el corredor y traigo a los inversores" (p. 40 de las actas, línea 9). Esto también quedó patente en el testimonio de Kestenbaum, quien afirmó que el propio Fine le llevó a invertir en la empresa en una etapa anterior. Según él, Fine estaba "trayendo inversores a Aryeh, para que Aryeh presentara todo" (p. 15 de la transcripción, líneas 11-13). Fine alegó que, en virtud de su posición, interesaba a los demandantes en invertir en proyectos mediante un préstamo, al tiempo que les presentaba las ventajas de este canal de inversión, especialmente en un momento en que el retorno del dinero era muy bajo en canales sólidos.
- Los demandantes afirman que Fine se presentó como experto en inversiones en transacciones inmobiliarias en Israel. Sin embargo, un examen de sus testimonios muestra que esta representación es relevante, si es que lo es, para la afirmación de Ancona. Los otros demandantes tenían una impresión ligeramente diferente. Corey testificó que Fine "era un buen amigo de la familia y un amigo personal mío" y que consultó con él porque lo veía como un "agente inmobiliario" que se presentaba como un experto en transacciones inmobiliarias (párrafo 6 de la declaración jurada; De hecho, Fine no tenía licencia de corretaje inmobiliario en las fechas correspondientes de la demanda, y solo la emitió después). Guyut no hizo referencia a la experiencia que atribuía a Fine y describió las conversaciones que mantuvo con Fine y Debrett sobre asuntos de inversión a partir de 2014 (párrafos 9-12 de su declaración jurada).
La alegación de representaciones sobre la experiencia de Payne fue, de hecho, escuchada solo de Ancona, quien es la única de los demandantes que no tuvo amistad previa con Payne. Ancona contactó con Fine a través de LinkedIn porque este último se presentó como un agente inmobiliario en Israel (párrafos 7-8 de su declaración jurada; en la declaración se intentó crear la impresión de que Fine había contactado con Ancona, aunque en realidad fue Ancona quien contactó con Fine – p. 27 de la transcripción, líneas 24-25). Declaró que Fine se presentó como un experto en la ejecución de transacciones de compra en el mercado israelí e incluso le invitó a participar en un seminario web que está organizando sobre la compra de bienes inmuebles en Israel (párrafo 50 de la declaración jurada de Ancona). Fine confirmó en su testimonio que en ese momento tenía un blog sobre bienes raíces en Israel y que había publicado actualizaciones sobre inversiones en Israel en Internet (p. 41 de la transcripción, líneas 22-27). Parece que Ancona es el único de los demandantes que ha estado expuesto a la existencia de estas publicaciones.
- Por tanto, parece que debe hacerse una distinción entre la representación de Corey y Guyot y la de Ancona:
Corey consultó con Fine por iniciativa propia debido a su estrecha amistad y sabiendo que él tenía conocimientos en el campo de las inversiones. Guyut entabló amistad con Fine durante un viaje en bicicleta a Israel en 2014 (párrafo 4 de su declaración jurada), ambos empezaron a hablar sobre la posibilidad de invertir en bienes raíces en Israel, y entonces Fine le presentó a Debrett. A partir de entonces, hubo conversaciones conjuntas entre los tres, y a veces solo entre Guyot y Debrett, sobre varios proyectos (párrafos 4-12 de la declaración jurada de Guyot). La relación entre Corey y Guyot se basa en la amistad y no en el enfoque de Fine mientras se presenta como un experto en inversiones inmobiliarias. El método de comunicación, que no se basa en una representación de experiencia única ni en una campaña de ventas en nombre de Fine, tiene cierto peso en la discusión que trata sobre el alcance de las expectativas y la negligencia en la conducta de Fine respecto a la provisión de información.