Caso Civil (Herzliya) 52139-06-23 Avichai Bar Or contra Shmuel Cohen - parte 2

El 5 de marzo de 2025 se celebró la audiencia probatoria sobre el método de registro.  Las partes presentaron resúmenes por escrito.

Desde aquí hasta el juicio.

17. Los conceptos básicos son que un contrato se celebra mediante oferta y aceptación (sección 1 de la Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973). Lo principal es examinar la finalización de las partes del contrato y la existencia de un encuentro de deseos entre ellas.  El elemento de "finalidad" es una condición principal y fundamental para la creación de un contrato, y en su ausencia no se perfecciona un acuerdo vinculante entre las partes.  La prueba para la existencia de la finalización es como una regla objetiva-externa, de modo que el énfasis se pone en la divulgación externa del consentimiento de una manera comprensible para una persona razonable, y que se aprenda de la totalidad de las circunstancias del caso, incluyendo la conducta y las palabras de las partes antes y después de la celebración del contrato.  Esto se hace, entre otras cosas, para proteger la confianza del contratista y mantener la seguridad empresarial y la seguridad comercial (Gabriela Shalev y Effi Zemach, Contract Law (Cuarta Edición 2019) 159-163).
18. Firmar el acuerdo es una indicación significativa de la intención de las partes de celebrar un contrato, pero no es una condición sin la cual no exista nadie. Incluso cuando tratamos de un contrato de venta de bienes inmuebles, es posible concluir la existencia de una decisión final mediante otras pruebas, siempre que indique claramente la intención de establecer una relación jurídica vinculante y si atestigua objetivamente la intención de las partes de celebrar un contrato (para una visión general del asunto, véase Caso Civil (Distrito Central) 13887-06-19 Meir Sassi Iniciación e Inversiones en una Apelación Fiscal contra Yona Egozi [Nevo] (27 de febrero de 2025), párrafos 76-89 de la sentencia).
19. El artículo 12(a) de la Ley de Contratos (Parte General) 5733-1973 establece el deber de una persona de actuar de manera aceptable y de buena fe en las negociaciones previas a la firma de un contrato. La jurisprudencia señaló varios casos cuya existencia, en determinadas circunstancias, puede indicar que una parte de las negociaciones violó el deber de buena fe que se le impone, aunque no se trate de una lista cerrada.  Estos casos incluyen la no divulgación de hechos, la realización de negociaciones paralelas con un tercero sin informar a la otra parte, la realización de negociaciones sin intención de participar o retirarse de las negociaciones por motivos irrelevantes de manera que perjudique la expectativa razonable de la otra parte (Apelación Civil 8143/14 Halfon contra Mortgage Discount Bank, [Nevo], 29 de enero de 2017).

Del general al individuo

20. Tras revisar las pruebas y testimonios, llegué a la conclusión de que las partes habían decidido celebrar un acuerdo vinculante para la venta de la propiedad, y que se cumplían todos los requisitos específicos para la venciez de la transacción. Los demandados se retiraron de las negociaciones de mala fe, sin justificación razonable, justo al borde de firmar formalmente el acuerdo.
21. No existe una disputa real entre las partes, desde la fase de negociación hasta que se alcanzaron los acuerdos finales, y aun después, los contactos se mantuvieron entre los demandantes y su abogado, el abogado Balaish, y entre el demandado 1 y el abogado Lapid por la otra parte. Los demás demandados no participaron directamente en las negociaciones (véase el testimonio del acusado 1 en la p.  82 de la transcripción).
22. Las pruebas muestran que el 19 de diciembre de 2022, a las 11:01 a.m., el abogado Balaish remitió al abogado Lapid una versión final del acuerdo (todos los correos electrónicos están en el Apéndice 2 de la declaración jurada del Demandante 1). Enfatizó que los comentarios de los vendedores (los demandados) fueron aceptados e incorporados al acuerdo.
23. Ese mismo día, a las 12:02 p.m., el abogado Lapid respondió que los vendedores estaban "dispuestos a firmar el acuerdo inmediatamente y pedir que los compradores también firmaran, cuando los vendedores me pidieron que anunciara que si los compradores no aceptan cerrar la transacción de inmediato, se considerarán libres del compromiso con ellos."
24. El abogado Balaish le respondió por correo electrónico ese mismo día a las 20:34 y le pidió coordinar una fecha para la firma del acuerdo tan pronto como esa semana. El correo electrónico se envió el lunes y sugería que el acuerdo se firmara tan pronto como el jueves de esa semana, aunque los demandantes señalaron que preferían que la firma se celebrara a principios de enero de 2023, por sus propios motivos.
25. Ese mismo día, a las 21:11 horas, el abogado Lapid envió un correo electrónico al abogado Blaish con las siguientes palabras: "El vendedor pidió anunciar que, en lo que a él respecta, y cito, 'la transacción es nula y sin sentido.' Desafortunadamente, no tengo nada que añadir salvo sugerir que las partes intenten comunicarse entre sí" (Apéndice 3 a las declaraciones juradas de los demandantes).
26. El abogado Tal Or, desde la oficina del abogado Balaish, respondió al mensaje del abogado Lapid enviado por correo electrónico a las 00:13 y redactó, entre otras cosas, que la transacción es válida y existe, y que se debe fijar una fecha para la firma al día siguiente (Apéndice 4). El demandante 1 declaró que envió al abogado de los demandados una copia firmada del acuerdo y cheques por el primer pago debido a la contraprestación para la apelación penal del acuerdo (párrafo 12 de su declaración jurada).
27. Al día siguiente, 20 de diciembre de 2022, el abogado Lapid envió un correo electrónico al abogado Balaish a las 20:18 y confirmó que su oficina había recibido el acuerdo firmado por los compradores así como los cheques (Apéndice 5).
28. El demandante 1 mantuvo conversaciones con el demandado 1 y aclaró que no se había concertado ninguna reunión entre las partes, como alegaban los demandados, y que el primer pago ya había sido transferido y no existía preocupación en cuanto a la capacidad financiera de los demandantes (Apéndices 6-7 a la declaración jurada del demandante 1).
29. El 21 de diciembre de 2022, el demandado 1 envió una carta manuscrita, en la que establecía dos condiciones para el cumplimiento del acuerdo. La primera condición es una confirmación válida por parte del banco prestamista, y la segunda condición es que se celebre una reunión entre las partes (Apéndice 8).  Desde entonces, las partes han intercambiado mensajes de texto adicionales (véase el Apéndice 10 de la declaración jurada del demandante).
30. El abogado Balaish señaló en su declaración jurada, entre otras cosas, que las negociaciones entre las partes tardaron e incluyeron 22 borradores de un contrato de venta. El 19 de diciembre de 2022, se transmitió una versión final y acordada entre las partes, que él envió al abogado Lapid.  El abogado Balaish confirma que recibió el mensaje del abogado Lapid de que las partes querían cerrar el acuerdo de inmediato, pero como se indicó, el abogado se sorprendió después y anunció que los vendedores habían retirado su acuerdo, como se detalló anteriormente.
31. Así, los demandantes presentaron con pruebas una imagen clara de todo lo que era el texto del contrato acordado entre las partes, representando la discreción por parte de los vendedores, por el abogado Lapid, su agente, así como ciertos aspectos del contrato, en vista de una redacción final y acordada, en la que las partes trabajaron durante varios meses. Como se indicó, la propuesta y la aceptación por parte de las partes se completaron, pero el abogado Lapid informó inesperadamente al abogado Blachim de la cancelación de los acuerdos.  Dos días después de la retirada de los demandados, exigieron, a través del demandado 1, que se cumplieran dos condiciones adicionales para perfeccionar la transacción, y estas condiciones (a continuación) tampoco fueron violadas por los demandantes compradores.
32. No pueden aceptarse los argumentos de los demandados y los argumentos de que el acuerdo no se perfeccionó y que los demandados se retiraron de las negociaciones mientras presentaban argumentos justificados.
33. El Demandado 1 afirmó en su declaración jurada, entre otras cosas, que participó en negociaciones con los demandantes. El abogado Lapid actuó en contra de las instrucciones de los demandados, y el borrador que presentó no era vinculante (párrafo 7 de su declaración jurada).  Afirmó que el abogado Lapid no se reunió con los otros acusados (que son hermanos).  El Demandado 1 anunció que el abogado Lapid había aceptado recibir un giro en nombre de los compradores, aunque los hermanos le habían informado de que la transacción era nula y sin sentido y que no se le permitía recibir los cheques en nombre de los compradores.
34. Sin embargo, esta versión del demandado 1 no está respaldada por ninguna prueba adicional, más allá de la afirmación, e incluso contradice el intercambio entre los abogados tal como se presenta en la prueba del demandante.
35. Los acusados no trajeron al abogado Lapid para que testificara, a pesar de que estaba en su lista de testigos. Esto es una omisión fundamental, ya que el abogado Lapid pudo confirmar o negar la corrección de la versión del demandado 1, independientemente de si actuó desviándose de la autorización, y arrojar luz sobre todas las circunstancias de la transacción.  Según la jurisprudencia, esta omisión debe atribuirse al deber de los demandados "...  Esto está de acuerdo con la regla según la cual, cuando una parte se abstiene de aportar pruebas que posee, surge la presunción de que si la prueba hubiera sido presentada, habría actuado en su contra" (Civil Appeal 548/78 Sharon contra Levy, IsrSC 35(1) 736, 760 (1980); Civil Appeal Authority 3489/09 Migdal Insurance Company en apelación fiscal contra Emek Zevulun Metal Coating Company en apelación fiscal [publicado en Nevo] (11 de abril de 2013)).
36. El Demandado 1 alegó que el abogado Lapid "nos vendió", pero no dio una razón convincente para no presentar el testimonio y completar el cuadro, ni por qué el abogado Lapid actuaría en contra del permiso de sus clientes y cuál es su interés en hacerlo. Si realmente hubiera actuado en contravención de la licencia, se habría esperado que los demandados le hubieran demandado o al menos presentado una notificación contra él a un tercero.
37. Los demandados no ofrecieron una explicación satisfactoria sobre por qué el abogado Lapid anunció la cancelación del acuerdo para firmarlo esa misma noche. Los demandados confirmaron que ese mismo día (19 de diciembre de 2022) debían reunirse con el abogado Lapid para recibir una explicación del acuerdo.  Alegaron que el abogado Lapid no se presentó a la reunión, pero habló por teléfono con el demandado 1 y le dijo que los demandantes no tenían dinero para la transacción, y en esa conversación se decidió terminar las negociaciones (declaraciones juradas de los demandados 1, 2 y 5; p.  93 de la transcripción).
38. El argumento no debe ser aceptado. Primero, esta conversación no se mencionó en la declaración de la defensa, y es una versión que se mencionó por primera vez en la declaración jurada del testigo principal.  Cuando una versión que se escucha por primera vez en el juicio no se da en la primera oportunidad cuando el testigo podría haberla dado, se asume que la persona que acepta su testimonio en ausencia de una explicación satisfactoria es sospechosa de su veracidad.  Otras Solicitudes Municipales 8650/08 Binyamin Rafalov contra el Estado de Israel Israel Prison Service (Nevo, 17 de julio de 2013), el tribunal dictaminó que era suficiente que una parte del procedimiento presentara una reclamación por primera vez solo en la declaración jurada de su testigo principal para provocar el rechazo de su reclamación.  De manera similar, en otras Solicitudes Municipales 78/04 HaMagen Insurance Company en Tax Appeal v.  Shalom Gershon Moving Ltd., 61(3) 18 (2006) se sostuvo que era suficiente que una reclamación estuviera ausente en la carta de reclamación y en la carta de réplica, y que por primera vez apareciera en la declaración jurada del testigo principal para provocar su rechazo.  En segundo lugar, tampoco se menciona esto en el correo electrónico del abogado Lapid al abogado Balaish.  En tercer lugar, como se indicó, el abogado Lapid no fue llamado a testificar, lo que podría haber arrojado luz sobre las circunstancias del aviso de cancelación por parte de los demandados (testimonio del acusado 1 en p.  94, párs.  9-15).  A la luz de lo anterior, determino que esta es una afirmación suprimida que no debería tener ningún peso probatorio.
39. Además, la versión del demandado 1 se contradice por la misma carta que envió a los compradores el 21 de diciembre de 2022 (Apéndice 8 a la declaración jurada del demandante 1), en la que en realidad confirma que la transacción no fue cancelada, sino que solo la condicionó a dos condiciones adicionales; En la práctica, de esta carta parece que está interesado en el acuerdo. Además, en la propia carta, el demandado 1 admite que el acuerdo debía firmarse el 19 de diciembre de 2022, pero que los demandantes incumplieron el acuerdo al no transferir el pago, es decir, no cumplieron los términos del acuerdo, según él.  De hecho, esto es una admisión explícita de que el demandado 1 consideraba que el acuerdo alcanzado por las partes era vinculante, pero que los demandados lo violaron, según él.  Sin embargo, se demostró que los demandantes no incumplieron el acuerdo.  El abogado Lapid anunció la cancelación de los acuerdos, por lo que la reunión prevista no tuvo lugar, pero los demandantes enviaron inmediatamente el acuerdo firmado con el primer apéndice de pago (Apéndice 5 a la declaración jurada de los demandantes) sin ninguna reserva ni condición, y así expresaron su opinión de que el acuerdo existía e incluso actuaron para cumplirlo en especie.  La adición de condiciones por parte del demandado 1 después de eso es la incorporación de nuevas condiciones después de que todo ya haya sido acordado.
40. Me convencieron de que había discreción por ambas partes de que el acuerdo ya era válido el 19 de diciembre de 2022, pero que, según los demandados, los demandantes lo violaron, lo cual se demostró falso. Las partes se tomaron la molestia de llegar a acuerdos contractuales a través de sus representantes y, cuando lo lograron, con la aprobación de los abogados en notificaciones escritas, los demandados se retiraron repentinamente y no aceptaron firmar el acuerdo por su parte, y sin advertir a los demandantes de que avanzar en las negociaciones hasta la firma no significa que estén comprometidos con el acuerdo o que estén negociando con otras partes.  El acuerdo es firmado por los demandantes pero también 'finalizado' por los demandados mediante notificaciones escritas del abogado Lapid en su nombre.  No existe disputa de que el acuerdo incluye todos los términos comerciales de una transacción del tipo en cuestión.  En cuanto a la alegación de que la transacción no fue notificada a las autoridades fiscales, y que no se firmó un poder notarial irrevocable, y similares, está claro que no hay nada que informar hasta que la transacción esté técnicamente firmada por ambas partes, y esto no perjudica la reclamación de discreción de los demandantes y, al menos, la retirada de las negociaciones de mala fe.

Si es así, todas las pruebas conducen a la conclusión de que las partes han alcanzado un acuerdo vinculante.

41. El anuncio del abogado Lapid de que "la transacción es nula y sin valor", en circunstancias en las que el borrador es definitivo y que los demandados requieren la firma de los demandantes, constituye una clara falta de buena fe. Como se indicó, la versión de los demandados de que los demandantes no cumplieron con los términos del acuerdo resultó incorrecta.  Los demandantes presentaron pruebas de que habían recibido la aprobación en principio para la hipoteca (Apéndice 7 de la declaración jurada).  Además, este asunto no surgió como cuestión de principio en ninguna fase de las negociaciones entre las partes durante un periodo de nueve meses, y no se presentó ninguna prueba al respecto.
42. En este sentido, es apropiado reflexionar sobre la declaración del abogado Lapid, como se ha dicho anteriormente, y el espíritu que surge de ella. Esto es lo que escribió al abogado Balaish:
43. Por las palabras de las palabras, se puede entender claramente que, en lo que respecta al abogado Lapid, la transacción ya estaba en una fase avanzada, aparentemente "cerrada y lista" para su ejecución, y luego fue cancelada. Lo expresa así: "Me pidió que lo anunciara y, en lo que a él respecta"; En otras palabras, esto ya no es una etapa de negociación abierta para él.
44. El uso de las palabras "transacción nula y sin efecto" muestra que el abogado Lapid, como persona que representó a los demandados, consideraba la situación en el momento de escribir esto como un acuerdo existente en el que debía anunciar su cancelación, y no solo como negociaciones que fracasaron. La frase utilizada indica que el consentimiento vinculante ya se ha alcanzado.  Si el acuerdo solo estuviera en negociaciones preliminares, es más probable que hubiera escrito "las partes no alcanzaron acuerdos" o "las negociaciones han terminado".  Aquí hay un lenguaje de cancelación de contrato, no de fracaso en las negociaciones.
45. La afirmación de que "no tengo nada que añadir" también muestra que no hay otros temas abiertos a discusión, una situación que normalmente solo ocurre cuando una parte del acuerdo considera que el acuerdo está cerrado en principio. Esto indica que no quedan cláusulas para negociación o discusión, lo que significa que todo ya ha sido acordado y solo la acción de ejecución (firma real) no está en marcha.  De lo contrario, se esperaba que Lapid señalara qué obstáculos quedaban o cuáles aún no se habían acordado.
46. En otras palabras, el espíritu del anuncio indica que la transacción estaba lista para ejecutarse, pero fueron los vendedores quienes pidieron cancelarla de forma sorprendente y sin explicación. La carta indica que el acuerdo ha superado la fase de negociación, ha alcanzado acuerdos vinculantes y solo queda la fase de firma, pero fue cancelado justo antes de la firma.  Por tanto, en esta etapa, se puede determinar que no se trata de una negociación de fallo, sino de una cancelación real de un compromiso por parte de los demandados.  En el espíritu del asunto, está claro que el abogado Lapid sigue indefenso y que las cosas ya no dependen de él en cuanto al servicio legal profesional, y que en la práctica todo ya estaba cerrado y acordado y no tenía nada que añadir.
47. Cuando se lleva a cabo una negociación intensiva y avanzada, la parte que busca rescindirla debe notificar a la otra parte su intención, especificar el motivo de la finalización de las negociaciones y ofrecer una posibilidad razonable de reparar el obstáculo para cumplir el contrato. Un aviso unilateral sin informar a la otra parte, que ha empezado a desarrollar expectativas razonables para la conclusión del contrato, no cumple con el estándar de conducta esperado (véase, por ejemplo, Civil Case (Hai District) 10103-11-13 Shani Uliel contra Talia Zehava Adler [Nevo] (9 de diciembre de 2013)); Caso Civil (Distrito de Hai) 28877-03-16 Gidi Barber contra Eran Amor [Nevo] (20 de abril de 2017)).
48. Como se indicó, el correo electrónico enviado por el abogado Lapid no dio a los demandantes una explicación de que los demandados habían retirado sus acuerdos, después de que el abogado Lapid aprobara el acuerdo.
49. Sin embargo, en su interrogatorio y en respuesta a la pregunta de qué ocurrió ese día que disuadió a los acusados de continuar con la transacción, o si fue un malentendido, respondió claramente: "¿Os diré por qué no pensé que no hubiera habido ningún malentendido? Porque había otros clientes en proceso, así que dije: 'Si se van, vendrán más', ¿entiendes?, el miedo a no conseguir el dinero no era tan grave para mí como meterme en líos después, ¿entiendes?" (p. 109, párrafos 8-10).
50. Primero, este es un testimonio contrario al interés del acusado 2 y de los demás demandados. La regla es que el testimonio o confesión de un litigante, incluido el acusado, que se dé en contra de su interés, tendrá más peso que el testimonio que sirva a este interés.  La lógica detrás de esta determinación es que, en el caso de un testimonio contrario al interés, el testimonio solo puede explicarse por el deseo del testigo de decir la verdad, mientras que en el caso de un testimonio que sirve a un interés, existe la preocupación de que el testigo distorsione su testimonio para servir a su causa.  La suposición básica es que una persona no admite asuntos contrarios a su interés personal, y por tanto sus palabras contienen un núcleo de verdad (véase: Yaniv Vaki, The Law of Evidence, Vol.  1 (2020), p.  444).  Por lo tanto, debe atribuirse un alto peso probatorio a las palabras del demandado 2.
51. En segundo lugar, según el demandado 2, había otros posibles compradores de la propiedad. En un momento en que las partes ya estaban a punto de firmar, es poco razonable retirarse de las negociaciones solo porque hubiera compradores potenciales adicionales, y esto equivale a una falta de buena fe en la negociación.  Aunque retirarse de las negociaciones por otros posibles compradores no se considera mala fe en sí mismo, ya que el vendedor puede maximizar sus beneficios y elegir la mejor oferta.  Sin embargo, dicha retirada puede considerarse de mala fe si ocurre en una fase avanzada de las negociaciones, sin una razón sustantiva justificable, o sin informar a la otra parte de la existencia de negociaciones paralelas o de una oferta superior, impidiéndole así mejorar su oferta.  Aunque en las primeras fases no existe la obligación de exigir la divulgación de negociaciones paralelas, en las fases avanzadas dicha divulgación es necesaria para permitir reglas de juego justas y evitar daños a la confianza de la otra parte.  Si la única razón para retirarse es aceptar una oferta más alta, y esto no se revela al comprador para permitirle mejorar su oferta, esto puede considerarse mala fe.  Sin embargo, si la decisión de jubilarse se basó en otra razón importante, incluso si se hizo una oferta más alta, la retirada no se considerará necesariamente de mala fe.  Caso Civil (Shalom Chai) 29919-12-11 Gilit Menchel Sharon contra Uriel Heiman [Nevo] (01.02.2015); Caso civil (Shalom Rishon LeZion) 11938-06-18 Shani Meira Sacks contra Yaniv Moshe Efrati [Nevo] (20 de enero de 2020)).
52. En las circunstancias del caso, cuando el abogado de los vendedores, el abogado Lapid, informa al abogado del comprador por correo electrónico que el acuerdo puede firmarse, significa que la fase de negociación ha terminado y solo queda firmarlo. A la luz de las palabras del demandado 2, no queda más remedio que concluir que la verdadera razón para abstenerse de firmar el acuerdo fue que había otros compradores en la caña.

¿Son todos los demandados responsables ante los demandantes?

53. Los demandados afirman en sus resúmenes que el abogado Lapid actuó sin su autorización frente a los demandantes y que no deberían ser responsables de sus acciones. Los demandantes admiten que se comportaron únicamente con el demandado 1 y el abogado Lapid, pero afirman que los demandados 2-6 autorizaron al abogado Lapid y al demandado 1 a representarlos en las negociaciones, y que según las leyes de emisario, son responsables solidariamente y solidariamente.
54. De hecho, la persona que se presentó ante los demandantes (ante su abogado, el abogado Balaish) fue el abogado Lapid, siendo el demandado 1 la figura dominante y activa entre los demandados. El acusado 1 fue la persona implicada en la transacción de principio a fin, según su testimonio.  Así, en su declaración jurada, afirma, entre otras cosas, en el párrafo 6, que participó en negociaciones con los demandantes y que mantuvo correspondencia con ellos de diversas maneras.  También afirmó en el párrafo 7 de su declaración jurada que el abogado Lapid actuó en nombre de los demandados y acompañó la transacción, pero actuó en contravención de las instrucciones.  También afirmó en el párrafo 12 de su declaración jurada que llevó a cabo las negociaciones directamente con los demandantes y también a través del abogado Lapid.  En cuanto a la carta en su letra (Apéndice 8), señaló que fue escrita únicamente en su propia opinión y no en una carta de los otros hermanos acusados (así como en el párrafo 43 de su declaración jurada; su testimonio en las p.  91, párrafos 33-34).  Por lo tanto, está claro que el propio demandado 1 es ciertamente responsable ante los demandantes.
55. Con respecto a los otros demandados 2-6, no hay disputa en que ninguno de ellos tuvo contacto con los demandantes. La cuestión es si, dadas las circunstancias del caso, también son responsables ante los demandantes.  En mi opinión, la respuesta es sí, y esto se debe al principio de misión previsible.
56. Se trata de una transacción inmobiliaria en la que varios vendedores, con el demandado 1 dominando mientras que los demás están menos involucrados. Según las pruebas, el abogado Lapid actuó en contra de los demandantes y sus abogados en nombre de todos ellos.  Esta conducta establece impedimentos a favor de los compradores - los demandantes - en virtud de la conducta de los demandados que creó una representación de autorización.
57. Tal situación, también conocida como "autorización externa" u "objetivo", fue creada en virtud del artículo 3(a) de la Ley de la Misión, 5725-1965. Esta sección establece que el mensajero no solo recibe autorización explícita (por escrito u oral) del remitente para enviar, sino también "por la conducta del remitente hacia uno de ellos" (el remitente o el tercero).  Es una regla establecida que la autorización objetiva puede crear una relación vinculante de misión entre el remitente y el tercero, incluso si no se concedió autorización interna entre el remitente y el remitente, o incluso si el remitente excedió su autoridad interna.  Este emisario se considera un emisario "real", y no solo una reclamación de estoppel (véase: Caso Civil (Distrito de Hai) 32857-04-16 Sana Mushlav contra Salim Hassan Abbas [Nevo] (01.10.2020); Caso Civil (Shalom J.M.) 34727-09-12 Brent Rotenberg contra Serge Tartur [Nevo] (4 de mayo de 2022); Caso Civil (Shalom Tel Aviv) 3978-08-18 Hadar M.A.I.A.  Emprendimiento en apelación fiscal contra Kfar Chabad Workers' Moshav de los jasidim de Lubavitch por un acuerdo agrícola cooperativo en apelación fiscal [Nevo] (04.12.2023)).
58. El hecho de que todos los vendedores estén representados por el mismo abogado, incluso si solo uno de ellos es dominante y los demás menos implicados, puede crear una representación objetiva de autorización por su parte hacia los compradores. Las acciones y declaraciones del abogado, que representa a todos los vendedores, se perciben como acciones vinculantes para todos los remitentes.  En tal caso, incluso si en la relación interna entre los vendedores y el abogado el abogado ha excedido los límites de su misión hacia algunos de ellos, el tercero (los compradores) aún puede crear una representación de una misión presuntiva.  No es inútil señalar que una misión para ejecutar una transacción inmobiliaria no requiere un documento escrito y puede hacerse oralmente o por la conducta del remitente (véase: Caso Civil (Distrito de Jerusalén) 58201-12-20 Nabil Muhammad Morad contra el abogado Maged Hamdan [Nevo] (29 de febrero de 2024); Caso Civil (Distrito de Tel Aviv) 60603-01-12 David Shemesh contra Afridar Initiative and Investments in Tax Appeal [Nevo] (04.01.2018); Apelación Civil 2159/19 Aharon Diva contra Uri Saban [Nevo] (09.03.2020)).
59. Para que una misión previsible vincule al remitente al tercero, este debe confiar de buena fe y razonablemente en la representación que se le presenta, y no debe saber, o debería haber sabido, como persona razonable, la falta de autorización del remitente. Si los compradores supieran o deberían haber sabido que el abogado actuaba sin autoridad frente a algunos de los vendedores, entonces no tendrían derecho a excluir por virtud del principio de misión previsible (Hadar A.I.A., supra; caso Kfar Chabad, supra; Apelación Civil 10489/09 A.  Netz Management and Holdings in Tax Appeal v.  Hari Aluf [Nevo] (06.09.2011); Apelación Civil 480/90 Moshe Agadi contra Yosef Ben-Shlosh [Nevo] (9 de julio de 1991))
60. Es importante señalar que la idea de una misión previsible está determinada por la manera en que es prevista o percibida por el tercero, y esto se basa en el comportamiento objetivo del remitente; esta representación puede crearse por el acto u omisión del remitente, y cualquier representación de la que el tercero tenga derecho a concluir que el agente actúa con autorización, concede la misión y vincula al remitente en su relación con el tercero (Apelación Civil 1286/90 Bank Hapoalim en Tax Appeal v. Vered Clothing [Nevo] (29 de diciembre de 1994); Apelación Civil 3526/11 Karadi Avraham contra Censor - Compañía de Importación de Grano y Forraje en Apelación Fiscal [Nevo] (06.05.2013) Caso Civil (Shalom Hertz) 7563-09-15 Shlomo Avshalom contra Oded Weksler [Nevo] (08.05.2018)).
61. Como se ha mencionado antes, el abogado Lapid trató con el abogado Blaish durante todo el proceso durante varios meses, intercambiando numerosos borradores, decenas en total. Una lectura del extenso testimonio del abogado Balaish muestra que en ningún momento el abogado Balaish supo, ni debió saber, ni sospechar, en tiempo real, que el abogado Lapid actuó sin la autorización de todos los acusados o que se desvió de dicha autorización, como se alegaba.  Esto es claramente evidente en el correo electrónico fechado el 19 de diciembre de 2022 a las 12:02 p.m., que el abogado Lapid envía al abogado Balaish en nombre de los vendedores dispuestos a firmar la transacción.  Este correo electrónico es, de hecho, la última línea de la fase de negociación, que indica que el acuerdo está listo para ser firmado.  Por lo tanto, en cuanto a la presentación del asunto tal y como la percibió el abogado Balaish, y también los demandantes en ese sentido, el abogado Lapid actuó en nombre de todos los demandados.
62. Como se puede recordar, el abogado Lapid no fue citado para testificar (¡aunque estaba en la lista de testigos de los demandados!) para demostrar que actuó de manera inusual o sin permiso, y que los demandantes o sus abogados lo sabían en tiempo real, en la medida en que esto fue cierto. Esta omisión recae en los demandados, ya que es una reclamación importante desde su punto de vista (al menos en relación con los demandados 2-6, que alegaron falta de implicación), y la norma es que una parte que presenta una reclamación importante sobre su posición jurídica tiene la carga de presentar pruebas para demostrar esa afirmación ( Shalom Gershon Moving, supra).
63. El demandante confirmó en su testimonio que estaba en contacto con el demandado 1 y no con los otros demandados (pp. 70, 26-32) y que, en lo que respecta al demandado 1 y al abogado Lapid, el demandado 1 era el representante de la familia con la que estaba en contacto (p.  70, s.  1).  Sin embargo, no se desprende de su declaración jurada ni de su testimonio que supiera o debería haber sabido que el acusado 1 actuaba por iniciativa propia, ni que el abogado Lapid no actuaba en nombre de todos los demandados, en la medida en que esto fuera cierto.
64. El acusado 1 confirmó en su testimonio que los demandados le designaron para vender la propiedad y participar (p. 82, párrafos 21-26).  En el Apéndice 8 de la declaración jurada de los demandantes, que es una carta enviada por el demandado 1 al abogado Lapid, el abogado Lapid es coronado como "representante de los vendedores" y está redactado íntegramente en un lenguaje que no deja lugar a dudas de que el demandado 1 actuó en nombre de los demás y que tal representación se creó externamente.  El Apéndice 161 de la prueba de los demandados, que es una hoja de principios, también está redactado de tal manera que el acusado 1 actúa y representa en nombre de los demás demandados, y cuando se le preguntó al respecto, respondió: "...  Represento a mis hermanos, no soy un poder notarial, no me reconocen, nadie es mi paciente, todos vienen como 6, como si fueran 2, nosotros 6, yo lo apunté para no perder el tiempo y más o menos para que me vaya a ir a algún sitio,.." (p.  86, párrafos 12-14).  Más adelante, en su testimonio, intentó evitar la cuestión de si actuó y cometió en nombre de los demás acusados, o solo por su cuenta, pero sus respuestas fueron evasivas.  En cualquier caso, no hay duda de que este documento creó una representación para los demandantes de que el demandado 1 actuó con el permiso de los otros demandados, y no se probó que los demandantes supieran o debieran saber de una disputa o falta de autorización por parte del demandado 1 por parte de los demás demandados, o de una desviación de la autorización en la medida en que lo fue.  En cualquier caso, de acuerdo con la jurisprudencia anterior, incluso si la relación interna entre los vendedores y el abogado Lapid, o el propio demandado 1, excedió los límites de su misión frente a algunos vendedores, el tercero (los compradores) aún puede crear una representación de una misión presuntiva.
65. Los testimonios de los demás demandados también conducen a la conclusión sobre la existencia de la autorización. El acusado 5 dijo: "No tengo ni idea, y en lo que a mí respecta, nombré a mi hermano para examinar todas nuestras opciones, lo que significa que no tiene sentido que seis hable con este comprador, otro comprador, que se suponía debía recopilar todos los datos." (p.  104, párrafos 13-15) y más tarde "...  Mientras no salieran cosas que estuviéramos a punto de cerrar, que tuviéramos algo para expresar una opinión, no interveniéramos, no sabíamos lo que hacía, ni cuándo se conoció, ni a quién conoció, ni cuánto costó, ni por la división, nada, en lo que a mí respecta, puedo testificar sobre mí mismo que no lo sabía..." (P.  26-29) Más tarde: "...  No tiene sentido hacer comentarios mientras nada haya avanzado, en mi opinión, hasta que el abogado Lapid vino y explicó que no es nada, aunque me hubieran dado 10 millones de shekels ese día, no lo habría firmado (p.  105, párrafos 22-24).  Por estas palabras se deduce que el acusado 1 actuó con el permiso de los demás demandados y que ellos eligieron no involucrarse, dejando que él liderara el asunto; También se revela que el abogado Pi fue en efecto quien representó a todos en la transacción.
66. El testimonio del acusado 2 y del acusado 6 y su declaración jurada tampoco plantean un argumento de que el abogado Lapid o el acusado 1 actuaran por su cuenta. Aunque está claro por el testimonio de los demandados 2-6 que no estaban familiarizados con los detalles y no sabían dónde se situaba la situación en ningún momento, queda claro por sus declaraciones que los demandantes no tenían motivos para saber ni sospechar que el demandado 1 y/o el abogado Lapid actuaban por iniciativa propia.  Al contrario, me convencieron de que actuaron en nombre de todos los demandados.  De este modo, los demás demandados deben considerarse como quienes crean una representación de que el abogado Lapid actúa con su permiso.

Compensación

67. Incluso si el acuerdo no se firmó finalmente, la conducta de los demandados, que llevaron a cabo largas negociaciones, intercambiaron muchos borradores y fijaron fechas para la firma, mientras presentaban una clara representación a los demandantes de que la transacción se firmaría y luego anunciaban su cancelación, equivalía a negociar de mala fe. Solo el comportamiento de mala fe impidió la mejora del acuerdo, y fue precisamente lo que impidió la firma del mismo.  El incumplimiento del deber de buena fe otorga a la parte perjudicada una compensación por el daño causado como resultado de las negociaciones sobre la cantidad acordada en el acuerdo (Caso Civil (Distrito de Tel Aviv) 8967-07-18 Boaz Gross contra Aryeh Gottlieb [Nevo] (28 de julio de 2019); Caso Civil (Shalom Bat Yam) 43068-09-22 Ira Vinitsky contra Ilana Shirazi (Nevo 14.1.2025)).
68. La tasa de la compensación acordada es del 10% del importe de la transacción, y esta tasa es aceptada en los contratos de compraventa de bienes inmuebles, y no he encontrado que intervenga, y además, los tribunales han validado la compensación acordada incluso a tarifas más altas (véase: Yitzhak Amit, Compensación Acordada - Cuestiones y Aspectos, Din Ve-Devarim, Vol. 10, 2, Facultad de Derecho, Universidad de Haifa, p.  22; el caso Gross, supra, párrafo 10 de la sentencia).
69. A la luz de la totalidad de lo anterior, se acepta la reclamación.
70. Ordeno a los demandados pagar a los demandantes la suma de 790.000 ILS más las tasas judiciales pagadas, así como los gastos y honorarios de abogados por un importe total de 60.000 NIS.

Las cantidades se pagarán en un plazo de 30 días.