Caso civil 40447-12-22 Gil Zeitan contra Florida Israel Luxury Towers Ltd. - parte 2

Del conjunto, se deduce que los principales asuntos que requieren una decisión son los siguientes:

39. La cuestión de la representación y el engaño (delito contractual):  si las promesas del demandado en televisión y en las reuniones fueron un "compromiso contractual" o "palabras de elogio" y una expectativa puramente comercial. El demandante busca determinar que hay margen para confiar en la experiencia de los demandados y en publicaciones mediáticas que crearon una representación de una "salida" segura. Los demandados se refieren a la firma de un contrato que incluye una cláusula que cancela cualquier representación oral realizada antes de la firma.
40. La promesa de recompra – esto es una disputa clara de hechos. Por un lado, la prueba que respalda al demandante es su propio testimonio, el testimonio de su hermano (mi padre) y los mensajes de WhatsApp que supuestamente implican tal consentimiento. Por otro lado, la evidencia que apoya a los demandados es la ausencia de una cláusula en el contrato escrito, y el hecho de que la familia del demandante (la madre y los hermanos) estuvo involucrada y no insistió en anclar la promesa por escrito.
41. Responsabilidad personal y levantar el velo – Es necesario examinar si el demandado actuó de mala fe personal que justifica imponerle responsabilidad, o si debe mantenerse el "velo corporativo" que protege a los miembros de la empresa.
42. Y finalmente, la cuestión del daño y su reducción – por parte del demandante se  argumentó que el daño era la brecha entre el precio de compra y el valor real de mercado, más los gastos y la angustia mental, mientras que por parte de los demandados: el aumento del tipo de interés en dólares "compensaba" la pérdida, y el demandante rechazó ofertas de ayuda en la venta, por lo que no redujo su daño.

00La afirmación de representación y engaño

43. En el centro de la disputa está la brecha entre las presentaciones televisivas y frontales, así como la realidad legal y física de los lotes. El demandante afirma que los demandados crearon una "representación de éxito seguro", prometiendo rendimientos fenomenales del 100%-150% en poco tiempo y vendiendo los terrenos como una "oportunidad única en una generación" a un precio rebajado del 75% del valor de mercado, una representación que resultó falsa a la luz de los bajos precios de compra de los demandados y el estado de la zona (bosque sin infraestructuras). Por otro lado, los demandados afirman que nunca se prometió un "retorno garantizado", sino que solo se presentó una "expectativa potencial" basada en datos previos, y que el demandante, acompañado de sus familiares, firmó conscientemente un acuerdo que incluía una cláusula de renuncia (cláusula 6.2) que anula cualquier representación hecha oralmente. Según ellos, la reclamación de engaño es un intento del demandante de ser liberado de una transacción de la que se arrepintió antes de que pasara el tiempo adecuado para la inversión, mientras que el demandante ve esto como un "método de trabajo" diseñado para atrapar a inversores desprevenidos.
44. Las partes en negociaciones, y en particular los vendedores inmobiliarios, están obligadas a actuar de buena fe y de manera aceptable en virtud del artículo 12(a) de la Ley de Contratos (Parte General). Este deber incluye un deber adicional de divulgación, especialmente cuando se trata de la venta de un apartamento "en papel" o de un terreno que no está disponible para su construcción, y la falta de divulgación de información relevante puede considerarse un incumplimiento de este deber. El estándar de buena fe es objetivo y no requiere intención de engañar. Apelación Civil 2274/21 Neta Mor contra Elad Israel Residences en Apelación Fiscal (Nevo 1.1.2023), Apelación Civil 4697/05 Gabbao Establishment contra David Dudai (Nevo 27.8.2012), Caso Civil (Distrito de Nevo) 4532-02-12 Tuglili Properties en Apelación Fiscal contra Yaakov Tessler (Nevo 14.8.2014).
45. Una determinación general de que, desde el momento en que se concluye un contrato, las representaciones precontractuales ya no tienen ningún significado, es incompatible con la ley. La declaración falsa precontractual puede ser una base para un defecto de voluntad (error o engaño) o una falta de buena fe en las negociaciones. En algunos casos, las representaciones precontractuales incluso pueden considerarse parte de los términos del propio contrato, especialmente en contratos de consumo. Una cláusula de renuncia en el contrato de compraventa, que niega la validez de representaciones precontractuales, no invalida necesariamente estas reclamaciones, ya que los tribunales utilizan principios como la buena fe para proteger a la parte débil. Caso Civil (Distrito de Hai) 67265-05-18 Merom Bar contra Yuval Alon Building Company en apelación fiscal (Nevo 4.6.2025),  Autoridad de Apelación Civil 1103/17 Ópera sobre el Mar en Apelación Fiscal contra Yania Litvak (Nevo 6.3.2017), Caso Civil (Shalom App) 24396-09-09 Moshe Bustan contra Y.A.P. Larom-Israel Company en apelación fiscal (Nevo 31.1.2016).
46. El engaño suele referirse a un hecho fáctico o jurídico pasado o presente. Una promesa relacionada con el futuro es una expresión de intención y no constituye una base para una reclamación de engaño, a menos que la parte que hizo la promesa supiera en ese momento que no tenía intención de cumplir. En tal caso, la promesa contiene una declaración fáctica falsa sobre el estado mental del garante. La presentación de una "expectativa potencial" basada en datos falsos o mientras oculta información material puede considerarse una tergiversación. (G. Shalev y A. Zemach, Contract Law (2019) capítulo 13 tergiversación).
47. El demandante debe demostrar una conexión causal entre la tergiversación o falta de buena fe y su participación en el contrato. Si se demuestra dicha conexión, el demandante tendrá derecho a una compensación. Los daños habituales por falta de buena fe en las negociaciones son daños por confianza, cuyo propósito es poner a la parte perjudicada en la situación en la que se habría encontrado si no hubiera participado en las negociaciones en absoluto. En casos de tergiversación, cuando el contrato no ha sido cancelado, la parte perjudicada puede tener derecho a una compensación calculada restando el precio contractual pagado por la propiedad, por la proporción entre el valor de la propiedad y el defecto respecto a su valor sin el defecto. Aunque el comprador está obligado a realizar inspecciones, prevalece el deber de divulgación del vendedor, especialmente cuando la información se refiere a un asunto relevante. En casos de engaño significativo, incluso si el comprador fue negligente al no realizar inspecciones, esto no disminuye la responsabilidad del vendedor que le engañó. Sin embargo, en algunos casos, el tribunal puede atribuir la culpa contributiva al comprador que no comprobó el estado legal y de planificación de la propiedad. Caso Civil (Shalom Tel Aviv) 22116-04-22 Shmuel Sudri contra Leader.Kuds en la Apelación Fiscal (Nevo 7.8.2024) (Sección 75 y referencias en la misma),  Apelación Civil 2642/19  Har Adar Local Council contra David and Yonatan Shopping Center en la Apelación Fiscal (Nevo 20.5.2019).
48. En cuanto a la afirmación de los demandados de que el demandado no es otro que la entidad comercializadora, debe señalarse que la legislación israelí reconoce la responsabilidad por la declaración negligente errónea, que se basa en el delito civil de negligencia, incluso cuando la información es proporcionada por una parte distinta al propietario de la propiedad o una parte directa del contrato. Esta responsabilidad se ha extendido más allá de los expertos profesionales e incluye cualquier transferencia negligente de información o información engañosa, por escrito o por conducta, a otra parte que se espere que se base en dicha información. Para imponer esta responsabilidad, se requiere que la persona que proporciona la información tenga una habilidad especial en el campo o que la información se haya proporcionado en el curso normal de los negocios, y que haya tenido la intención de que la parte perjudicada se basara en la información. En el caso de los comercializadores inmobiliarios, estas condiciones suelen cumplirse. Apelación Civil 7440/19 Emblaze en Tax Appeal v. Double U Trading Fund Inc. (Nevo 27.4.2021), Caso Civil (Distrito de Tel Aviv) 45111-01-12 M15 Consultants Ltd. v. Verint Systems en Apelación Fiscal (Nevo 2.2.2020).
49. El deber de buena fe en las negociaciones, establecido en el artículo 12 de la Ley de Contratos (Parte General), se aplica a una "persona" que lleve a cabo negociaciones, y no se limita únicamente a las futuras partes del contrato. También se aplica a una persona que participa en negociaciones en nombre de uno de los contratistas, incluso si no es parte del contrato firmado al final de las negociaciones. Un incumplimiento de este deber puede manifestarse por la falta de divulgación de hechos materiales o por la presentación de declaraciones falsas.
50. Tras examinar los argumentos de las partes y el material de pruebas, he llegado a la conclusión de que el demandante cumplió con la carga de demostrar que los demandados hicieron falsas representaciones hacia él y incumplieron el deber de buena fe en las negociaciones. Me convencieron de que los demandados crearon una "narrativa de éxito seguro y sin riesgos", tanto a través de las apariciones del demandado en los medios como en las reuniones frontales, usando expresiones como "una oportunidad única en una generación" y prometiendo rendimientos excepcionales en periodos cortos de tiempo. Estas representaciones resultaron estar lejos de la realidad: en la práctica, los demandados ocultaron un hecho material según el cual las parcelas habían sido compradas poco antes por aproximadamente la mitad del precio al que se habían vendido al demandante, un hecho que hace que su declaración de un "precio de descuento" o "precios de mercado" careza de sentido. Además, se demostró que las parcelas se vendieron como "listas para la construcción", cuando en realidad eran terrenos forestales que requerían un desarrollo significativo, un hecho que constituye una representación factual falsa y no simplemente una "expectativa futura".
51. No acepto el argumento de los demandados de que la cláusula de renuncia en el contrato les exime de responsabilidad. Como muestra el análisis legal, el deber de buena fe y el deber de divulgación aumentado que se aplica a los comercializadores inmobiliarios percibidos como "expertos" prevalecen sobre las restricciones contractuales formales, especialmente cuando se trata de engaño activo y una clara disparidad de poder entre las partes. El hecho de que el demandante no realizara inspecciones independientes en sitios como Zillow no resta responsabilidad a los demandados, ya que el deber de divulgación del vendedor es absoluto y no depende de la vigilancia del comprador. Por tanto, el demandante demostró una conexión causal directa entre las declaraciones extremas y su participación en la transacción, y por tanto tenía derecho a una compensación por sus daños.

La cuestión de la recompra

52. Otra disputa fáctica sustantiva se refiere a la afirmación del demandante de que el demandado le prometió personal y oralmente, en el momento de la compra, que le recompraría las parcelas después de un año si así lo deseaba. El demandante y su hermano, Avi, testificaron que el demandado se presentó como alguien que "siempre compra parcelas" y proporcionó una completa sensación de seguridad en la transacción, mientras también confiaba en la correspondencia de WhatsApp, que según ellos atestiguan la disposición del demandado a realizar la compra en tiempo real. El demandante explicó la ausencia de una cláusula en el contrato escrito diciendo que tenía plena confianza en el demandado y que "no hay necesidad de registrar esto." Por otro lado, los demandados niegan categóricamente cualquier promesa de este tipo y alegan que se trata de una reclamación infundada destinada a crear un "certificado de seguro" retroactivo para una inversión cuyo valor no aumentó como se esperaba. Los demandados enfatizan que no hay mención de tal compromiso en el acuerdo escrito, que contiene una cláusula explícita de renuncia a representaciones previas, y argumentan que los mensajes de WhatsApp fueron una muestra de cortesía y servicio hacia un cliente bajo presión y no una obligación legal. Además, se relucen a la obligación del demandante de abstenerse de llevar a su madre a testificar, lo que afirman podría haber refutado su versión respecto a las promesas supuestamente hechas en el momento de la firma.
53. Por regla general, un compromiso oral de recomprar terrenos, incluso si se concedió en el momento de la compra de las parcelas, no es válido en sí mismo debido al requisito escrito sustantivo establecido en la sección 8 de la Ley de Bienes Raíces. Sin embargo, en casos excepcionales y excepcionales, cuando surge el "grito de justicia" y se viola flagrantemente el principio de buena fe, el tribunal puede suavizar el requisito escrito y hacer cumplir el compromiso, examinando el grado de confianza de la parte perjudicada y el grado de culpabilidad de la parte repudiada.
54. La ley israelí establece que un compromiso para realizar una transacción inmobiliaria requiere un documento escrito, y este requisito es sustantivo (constitucional) y no puramente probatorio. Esto significa que, en ausencia de un documento escrito, el compromiso es inválido y "si no se realiza un documento, las partes no han hecho nada y nada." Este requisito tiene como objetivo garantizar la gravedad de la transacción, evitar compromisos apresurados y frívolos, y proporcionar certeza sobre el contenido de la transacción. Apelación Civil 1463/22 El Patriarcado Ortodoxo Griego de Jerusalén contra Himanuta en Apelación Fiscal (Nevo, 14 de julio de 2025), Caso Civil (Distrito de Hai) 13723-03-18 Omer Gadir contra el difunto Goat Muhammad Gadir (Nevo, 28 de enero de 2020) (y referencias en el mismo).
55. En el caso en cuestión, la promesa de recompra de las parcelas se hizo (también según la versión del demandante) de forma oral y no se incluyó en el contrato escrito, por lo tanto, según la estricta regla, no tiene validez legal vinculante.
56. A lo largo de los años, la jurisprudencia ha suavizado el requisito estricto por escrito, especialmente en casos en los que existe una violación flagrante del principio de buena fe. Otras Solicitudes Municipales 986/93 Kalmar contra Guy, IsrSC 50(1) 185 (1996) Se sostuvo que en casos "especiales y excepcionales" en los que surge el "grito de justicia", es posible superar el requisito escrito en virtud del artículo 12 de la Ley de Contratos (Parte General), que exige buena fe en las negociaciones. El uso de esta excepción se realizará con gran cautela, especialmente cuando el contrato se cumplió realmente o se haya habido una confianza significativa en él, y también se examina el grado de culpabilidad de la parte que incumplió el compromiso.
57. Incluso cuando se suaviza el requisito escrito, se requiere prueba de la intención de las partes de celebrar un contrato vinculante y la especificidad suficiente de sus términos. El tribunal examinará el comportamiento de las partes antes, durante y después del compromiso. Es posible completar detalles faltantes en un documento escrito mediante disposiciones legales o pruebas externas, e incluso basarse en varios documentos juntos. En casos en los que no existe un documento escrito, la evidencia externa, como los mensajes de WhatsApp, puede servir como indicación de discreción, pero su contenido y contexto deben examinarse cuidadosamente. En el caso en cuestión , el demandante debe demostrar que los mensajes de WhatsApp, junto con otros testimonios (como el testimonio de su hermano), atestiguan la discreción del demandado para comprometerse a la recompra, y que esto no es solo una "muestra de cortesía y servicio". La cláusula de renuncia a representaciones previas en el contrato escrito refuerza la posición del demandado, pero no bloquea necesariamente las reclamaciones de mala fe extrema.
58. Un elemento central en el "grito de justicia" es si ha habido un cambio en la situación tras la promesa oral, como el cumplimiento parcial del contrato o una confianza significativa en la parte perjudicada. Si el demandante se basó en la promesa del demandado y empeoró su situación (por ejemplo, compró las parcelas basándose en la promesa de recompra), esto reforzará su reclamación de mala fe por parte del demandado. La negativa a llevar a la madre a testificar, sin restar valor a la explicación dada al respecto, debilita la posición del demandante en este asunto.
59. Tras examinar los testimonios del demandante y su hermano frente a las negaciones de los demandados, he llegado a la conclusión de que el demandante no ha cumplido con la carga de demostrar la existencia de una obligación legal vinculante de recomprar los lotes. El punto de partida es el requisito sustantivo escrito bajo el artículo 8 de la Ley de Tierras; En el caso en cuestión, no solo tal compromiso no estaba fundamentado en un documento escrito, sino que el contrato de compraventa incluye una cláusula explícita de renuncia que anula cualquier representación o promesa hecha oralmente antes de la firma. Aunque la ley israelí permite en casos extremos suavizar el requisito escrito mediante el "grito de justicia", no estoy convencido de que las circunstancias del caso ante mí constituyan esa rara excepción. Aunque los mensajes de WhatsApp presentados atestiguan cierta disposición por parte del demandado a discutir el asunto, no constituyen "específicos" ni "discrecionales" al nivel necesario para crear un contrato vinculante de compra de bienes inmuebles, y pueden interpretarse como una mera demostración de servicio tal y como afirma el demandado.
60. Además, la negativa del demandante a llevar a testificar a su madre —alguien que estuvo presente en la reunión crítica en la que supuestamente se hizo la promesa— actúa conforme a su obligación a nivel probatorio. La explicación del demandante sobre la avanzada edad de la madre no constituye una justificación suficiente para no presentar una declaración jurada en su nombre, y de acuerdo con la presunción probatoria vigente, se puede suponer que si ella hubiera testificado, su testimonio no habría respaldado su versión. Por lo tanto, incluso si palabras de este tipo se hicieran como parte de una "conversación de ventas" de marketing, no se convirtieron en un compromiso contractual exigible, y el demandante, como alguien que participó en una transacción comercial acompañado de familiares que entienden asuntos de marketing, no  puede ser escuchado alegando que se basó en una promesa oral que contradice los documentos de compromiso que firmó.

Responsabilidad Personal

61. El demandante sostiene que el demandado y la empresa no deberían separarse, a la luz de la afirmación de que el demandado es el "espíritu vivo", el propietario, el gerente y la única figura dominante que se presentó ante él. Todas las representaciones, tanto en televisión como en las reuniones frontales, fueron hechas personalmente por el demandado. El demandado es  el cerebro y el motor detrás de toda la actividad, y la empresa es solo una "cobertura legal" para sus acciones. El demandante añade que el demandado  le hizo una promesa personal que no solo estaba  relacionada con una obligación contractual de una empresa, sino también con una declaración personal errónea destinada a engañarle. Según la posición del demandante, el demandado se presentó como un "experto" y se aprovechó de la inocencia del demandante, por lo que es personalmente responsable de los daños (en virtud del delito de fraude o negligencia) queno dependen de la existencia de un contrato con la empresa. Según el demandante, este es un caso de abuso de personalidad jurídica: los demandados utilizan una estructura corporativa compleja (una empresa israelí que comercializa frente a una empresa estadounidense que posee activos) para evadir la responsabilidad y dejar a los compradores enfrentándose a un "canal roto" durante los procedimientos legales.
62. Por otro lado, el demandado desea desestimar la demanda personal contra él y ordenar su desestimación, basándose en los principios del derecho corporativo. El demandado enfatiza que la empresa es una entidad jurídica separada de sus propietarios. Actuó en todo momento como órgano (representante) de la empresa y no como persona privada. Según él, el contrato de compraventa se firmó con la empresa, y cada acción que realizó se enmarcó en el marco de su función como directivo. Según los demandados, el demandante no cumplió con la pesada carga de la prueba requerida para levantar el velo según la Ley de Sociedades (como la prueba de la mezcla de bienes personales, fraude deliberado de la sociedad o microfinanzas). Se argumentó que, incluso si existe una disputa comercial, no justifica atribuir deudas personales al gerente.
63. El demandado enfatiza que el demandante firmó documentos con una corporación y era consciente de que estaba celebrando una transacción comercial con una empresa. No se presentó ninguna prueba escrita que indicara que el demandado asumiera alguna garantía personal para las deudas de la empresa o para el éxito de la inversión.
64. La disputa puede resumirse de la siguiente manera: mientras el demandante intenta convencer al tribunal de que la conducta personal del  demandado (especialmente las representaciones en los medios) requiere la imposición de responsabilidad personal para evitar injusticias, el demandado se aferra al formalismo legal del derecho corporativo, argumentando que un colapso de inversión o reclamaciones de mala conducta contractual deben aclararse solo con la empresa, y no con el directivo personalmente.
65. Imponer responsabilidad personal a un órgano de una empresa y levantar el velo corporativo son dos doctrinas jurídicas separadas, donde la responsabilidad personal se centra en las acciones personales del órgano y preserva el principio de la personalidad jurídica separada de la empresa, mientras que levantar el velo ignora este principio y atribui las deudas de la empresa a sus accionistas en casos excepcionales de abuso de la personalidad jurídica. En el caso en cuestión, las reclamaciones del demandante de responsabilidad personal en responsabilidad civil (fraude o negligencia) requieren prueba de los elementos personales del agravio contra el demandado, sin conexión directa con la existencia de un contrato con la sociedad, en contraste con las reclamaciones de levantar el velo que requieren el cumplimiento de estrictas condiciones delDerecho Mercantil.
66. La ley distingue esencialmente entre imponer responsabilidad personal a un órgano de una empresa y levantar el velo corporativo. Aunque la responsabilidad personal se impone al propio órgano por sus acciones personales, preserva el principio de la personalidad jurídica separada de la sociedad. En cambio, levantar el velo es un remedio más extremo, que esencialmente ignora el principio de la personalidad jurídica separada de la sociedad y crea una relación jurídica directa entre un tercero y sus accionistas. La ventaja de la responsabilidad personal es su capacidad para ampliar el círculo de rivalidades y contribuir al desarrollo de normas para la responsabilidad personal de los directivos, sin erosionar la generalidad del principio de personalidad jurídica separada.
67. Un órgano de una empresa no está inmune de una demanda por responsabilidad civil, incluso si actuó dentro del marco de su posición en la empresa. Si el órgano cometió personalmente los elementos del alegado delito (como negligencia o fraude), puede ser considerado personalmente responsable. La empresa no puede servir como "ciudad de refugio" para los infractores, y toda persona debe asumir la responsabilidad de sus actos. El demandante que desee imponer responsabilidad personal en responsabilidad civil sobre un órgano debe señalar una causa específica de acción en su contra y establecer una base probatoria que indique que el órgano cumplió personalmente con los elementos del delito extracontractual.
68. La jurisprudencia distingue entre un acreedor contractual y un acreedor de responsabilidad civil. Un acreedor contractual es un acreedor voluntario que ha decidido colaborar con la empresa y puede fijar el precio del riesgo implicado. Por lo tanto, por regla general, un órgano no asume responsabilidad personal por un incumplimiento de contrato de la empresa, salvo en casos raros de fraude o mala fe extrema en las negociaciones. En cambio, un acreedor de responsabilidad civil es un acreedor involuntario que no elige al culpable. En tal caso, si el organista cometió personalmente el agravio, puede ser considerado personalmente responsable. Las reclamaciones del demandante sobre tergiversación personal y engaño se refieren al nivel de responsabilidad civil y no dependen de la existencia de un contrato con la empresa. Apelación Civil 407/89 Tzuk Or en Tax Appeal v. Car Security Ltd., 48(5) 661 (1994), Caso Civil (Shalom Net) 42129-09-20 Nir Shapak v. Ronen Feldhammer (Nevo 22.4.2025).
69. Levantar el velo corporativo es un remedio excepcional y extremo, destinado a evitar el mal uso de la personalidad jurídica separada de la empresa. El artículo 6 de la Ley de Sociedades establece las condiciones para levantar el velo corporativo, incluyendo el uso de la personalidad jurídica separada para defraudar a una persona o privar a un acreedor, o de manera que perjudique el propósito de la empresa y asumiendo un riesgo irrazonable para su capacidad de saldar sus deudas, siempre que el accionista fuera consciente de ello. La jurisprudencia enfatiza que esta herramienta debe utilizarse con gran cautela, ya que socava el principio de la entidad jurídica separada. Las alegaciones del demandante sobre "cobertura legal" o "abuso" pueden examinarse en este marco, pero requieren prueba de las estrictas condiciones legales.
70. El demandante que desea imponer responsabilidad personal en responsabilidad civil sobre un órgano está obligado a señalar una causa específica de acción contra el órgano y a establecer una base probatoria que atestigue que el órgano ha cumplido con los elementos del delito civil. No basta con determinar su estatus en la empresa ni en la responsabilidad de la propia empresa. En reclamaciones fraudulentas, aunque la carga sea de un equilibrio de probabilidades, el estándar de prueba requerido es más alto y exige que el tribunal examine la prueba con mucho cuidado, debido al aspecto penal inherente a la reclamación.
71. Las afirmaciones del demandante de que el demandado es el "espíritu vivo" y el "cerebro y motor" detrás de la actividad, y que la empresa es solo una "cobertura legal", pueden ser relevantes para el examen de levantar el velo, especialmente si señalan una falta de justificación económica legítima para el establecimiento de las empresas o el abuso de la personalidad jurídica. Sin embargo, el mero hecho de que una persona controladora o un directivo dominante en la empresa, o el hecho de que la empresa sea una empresa individual, no es suficiente por sí solo para levantar el velo o imponer responsabilidad personal, a menos que se demuestre que la personalidad jurídica fue mal utilizada o que se cometió un delito personal. Caso Civil (Distrito de Tel Aviv) 33474-06-10 Almog (c. D.A. Juez.) en Tax Appeal contra Dalton Aluminum Works en una Apelación Fiscal (Nevo 28.4.2016), Caso Civil (Shalom Ram) 5302-11-12 Grandes Herramientas en una Apelación Fiscal contra Construcción de Tejados y Emprendimiento en una Apelación Fiscal (Nevo 21.6.2016).
72. En resumen, el demandante busca imponer la responsabilidad personal al demandado en dos vías principales: responsabilidad personal en responsabilidad civil (fraude o negligencia) y levantar el velo. La responsabilidad personal en responsabilidad civil se centra en las acciones personales del demandado, como las tergiversaciones y el engaño, y requiere prueba de que el demandado cometió personalmente los elementos del agravio. Esta vía preserva el principio de la personalidad jurídica separada de la empresa. En cambio, levantar el velo es un remedio excepcional que permite atribuir las deudas de la empresa a sus accionistas y requiere prueba de abuso de la personalidad jurídica separada de la empresa, como fraude, privación de acreedores o asumir un riesgo irrazonable. Las afirmaciones del demandante de que el demandado es el "espíritu viviente" y la sociedad como "cobertura legal" pueden ser relevantes para el examen de levantar el velo, pero no son suficientes por sí solas para imponer responsabilidad personal o levantar el velo sin probar las condiciones específicas de cada doctrina.
73. Tras examinar la base probatoria, llegué a la conclusión de que existe margen para imponer responsabilidad personal en responsabilidad civil al demandado, el Sr. Kenan Bar-Oz, por las tergiversaciones y engaños del demandante. Como se desprende de los testimonios y publicaciones presentados, el demandado era el "espíritu vivo", el motor principal y exclusivo y portavoz que se presentaba ante el demandante. No hay duda de que las representaciones precontractuales engañosas —tanto las publicadas en los medios como las realizadas en las reuniones frontales— provinieron directamente de la boca del demandado. En este caso, la empresa (el demandado) actuó casi exclusivamente como plataforma técnica para la comunicación, mientras que la plena confianza del demandante se depositó en el demandado personalmente como un supuesto "experto". De acuerdo con la regla del "Tzuk Or", el hecho de que una persona actúe como organizador en la empresa no le otorga inmunidad frente a responsabilidad civil por sus acciones personales. Dado que he comprobado que el demandado existe personalmente los elementos del delito delictivo de fraude o representación negligente, es responsable de compensar al demandante conjunta y solidariamente con la empresa.
74. En cuanto al camino para levantar el velo corporativo según el artículo 6 de la Ley de Sociedades, no considero necesario conceder este recurso extremo. El levantamiento del velo corporativo está destinado a casos en los que la personalidad jurídica se abuse con el fin de defraudar a los acreedores o crear una financiación débil. Aunque se ha demostrado que el demandado utilizó una estructura corporativa compleja (una empresa de marketing frente a una sociedad holding), el remedio de responsabilidad personal en responsabilidad civil proporciona una respuesta plena y adecuada a los daños del demandante sin "romper" el principio de la entidad jurídica separada de la empresa. Es suficiente que el demandado cometiera personalmente el delito para obligarle a pagar daños, sin necesidad de probar las estrictas condiciones requeridas para levantar el velo. Por tanto, la reclamación personal contra el demandado se acepta en virtud de su responsabilidad civil personal.

El daño y su reducción

75. La cuestión del daño y su reducción es una parte central de la disputa, con las partes en desacuerdo tanto sobre la propia existencia del daño económico como sobre los intentos de reducirlo. El demandante afirma que su daño se consolidó tan pronto como compró las parcelas al doble del valor real en ese momento, y que el "beneficio" prometido (100%-150%) resultó ser una enorme deuda. Está exigiendo una "compensación de restitución" que le devolvería a su condición previa a la transacción, además de sufrimiento mental y gastos. Por otro lado, los demandados presentan una línea de defensa "contable": alegan que, debido al aumento del tipo de cambio en dólares desde la fecha de compra, el valor de la inversión en términos de shekel en realidad aumentó más del 20%, y por tanto el demandante no sufrió una desventaja real de bolsillo. Además, los demandados presentaron capturas de pantalla del sitio web de Zillow  para demostrar que el valor de los activos en el mercado estadounidense actual es superior al precio pagado por el demandante.
76. En cuanto a la obligación de reducir los daños, los demandados alegan que el demandante actuó de mala fe al rechazar su oferta de ayuda para vender los lotes en el mercado libre, incumpliendo así su deber legal de minimizar sus daños. Por su parte, el demandante rechazó este argumento en los resúmenes de la réplica, calificándolo de "cínico". Según él, la oferta de asistencia era vacía y que, tras el descubrimiento del fraude, no se podía esperar que continuara confiando su destino financiero a la persona que le engañó en primer lugar.
77. En cuanto a la cuestión del daño, estoy convencido de que el demandante sufrió una desventaja real de bolsillo reflejada en la diferencia entre el precio que pagó por los lotes y su valor real en el momento de la compra. No acepto el argumento de los demandados de que el aumento del tipo de interés en dólares "sanó" el daño; esta es una cifra externa al mercado inmobiliario que no resta mérito al hecho de que el demandante fue engañado sobre la viabilidad de la transacción y compró una propiedad a un precio exorbitante respecto a su valor real en ese momento. El daño en este caso  no se midió solo por el valor nominal del dinero, sino por la pérdida de oportunidad y por la dependencia de falsas representaciones sobre un "descuento" ficticio del 75%. Por lo tanto, los demandados deben compensar al demandante en una cantidad que refleje la restitución del precio excedente que se le cobró de mala fe, además de alguna compensación por la angustia mental que le causó como resultado de la violación de la confianza.
78. En cuanto a la reclamación sobre la falta de reducción del daño, consideré que debía ser rechazada. Ciertamente, la ley impone a la parte perjudicada el deber de minimizar sus daños, pero una oferta del responsable del agravio para "ayudar" en la venta de la propiedad tras descubrirse el fraude no es una oferta que la parte perjudicada pueda razonablemente esperar aceptar. En circunstancias en las que el demandante ha perdido completamente la confianza en los demandados, y a la vista del testimonio del demandado de que el objeto de la venta "realmente no le interesa", la negativa del demandante a continuar el negocio con ellos para vender las parcelas es razonable y comprensible. No se debe esperar que una víctima de tergiversación confie nuevamente sus bienes a la persona que la engañó en primer lugar, y por tanto esta negativa no constituye negligencia por parte del demandante ni un incumplimiento de su deber legal de reducir el daño.

Conclusión

79. A la luz de todo lo anterior, acepto la reclamación de tal manera que obligo a los demandados a recomprar al demandante las parcelas que le vendieron, al mismo precio pagado por el demandante (NIS 143.277), más los intereses shekel desde la fecha de presentación de la reclamación hasta que se realice el pago completo. Además, ordeno a los demandados pagar al demandante una compensación monetaria por un importe de NIS 30.000 (junto con NIS 143.277 de intereses desde la fecha de presentación de la reclamación hasta el pago completo efectivo), los gastos legales según la tasa judicial realmente pagada (incluyendo medio segundo) y honorarios de abogados por un importe de NIS 12.000. Los gastos y honorarios totales irán acompañados de un interés shekel desde hoy hasta el pago completo efectivo.

El derecho a apelar por ley.