Caso civil 40447-12-22 Gil Zeitan contra Florida Israel Luxury Towers Ltd.

Sentencia

1. Antes de una reclamación monetaria por un importe de NIS 230,000, que incluía reparaciones adicionales (recurso de habeas corpus), todo ello relacionado con acusaciones de engaño, fraude y tergiversaciones en una transacción para la compra de parcelas para inversión en Florida, EE. UU. Según la demanda, el demandante compró dos lotes en Port Charlotte en noviembre de 2021 por un coste de ₪22,900 cada uno (antimonopolio aproximadamente NIS 140,000). Según el demandante, los demandados hicieron declaraciones falsas en televisión e Internet sobre una "oportunidad única en una generación", prometieron rentabilidades del 100%-150% en un año y afirmaron que los lotes se vendieron con un descuento del 75% del precio de mercado. A pesar de estas representaciones, el demandante afirmó que había descubierto que los lotes se habían vendido al doble de su valor real. Los demandados los habían comprado poco antes por solo 12.000 y 14.700 dólares. Además, afirmó que, contrariamente a la afirmación de que los lotes estaban aprobados y listos para construcción con infraestructura, resultó que estaban llenos de vegetación y árboles sin infraestructura preparada. El demandante además alegó que el demandado 2 (en adelante: el demandado o Bar Oz) había prometido verbalmente recomprar las parcelas tras un año, pero en el momento pertinente se negó a hacerlo, y que los demandados ocultaron al demandante la posibilidad de consultar el historial de transacciones en la web de Zillow, donde se pueden ver los precios reales de compra.
2. El demandante solicitó obligar a los demandados a recomprar las parcelas al precio que él pagara, así como compensarle con la suma adicional de 90.000 NIS por gastos, la disminución del valor del dinero y la angustia mental.
3. Los demandados, por su parte, alegaron que se trataba de una reclamación infundada presentada de mala fe, y que el demandante compró las parcelas tras un examen exhaustivo y con pleno conocimiento de los términos de la inversión. Como argumento preliminar, argumentaron que la reclamación personal contra el demandado debía ser desestimada de plano, alegando que actuaba como órgano de la empresa y que debía respetarse el principio de personalidad jurídica separada. Se argumentó que el demandante no presentó motivos para levantar el velo. Además, se argumentó que el demandado 1 (en adelante: el demandado) actuaba únicamente como entidad de comercialización, y que el contrato de compra se firmó con una empresa estadounidense separada ("Florida Israel Properties Ltd.") que posee el terreno.
4. Los demandados niegan rotundamente haber prometido un "retorno garantizado". Según ellos, se presentó una previsión estimada y potencial de beneficio basada en datos y estadísticas previas, y no un compromiso con el resultado. Alegan que se dejó claro al demandante que esta inversión estaba destinada a un periodo de al menos 3 años, y que la reclamación se presentó antes incluso de que hubiera transcurrido la mitad del periodo recomendado.
5. Además, se argumenta que el demandante firmó un acuerdo que incluye una cláusula que aclara que las partes no tienen obligaciones ni representaciones más allá de lo expresamente establecido en el propio acuerdo. Los demandados enfatizan que antes de la compra, los dos hermanos del demandante —uno de los cuales (Avi Zeitan) aparece en la declaración de defensa como experto en marketing— acudieron a sus oficinas, comprobaron los detalles y autorizaron al demandante a seguir adelante con la transacción. La madre del demandante también participó en el proceso.
6. Según los demandados, ofrecieron al demandante (más allá de la letra de la ley) la ayuda para vender los lotes en el mercado estadounidense con el fin de devolverle el dinero, pero él y su abogado se negaron a hacerlo. Los demandados añaden que los precios de los lotes en la zona son superiores al precio pagado por el demandante y adjuntan capturas de pantalla del sitio web de Zillow como prueba del valor del mercado real. Además, se afirma que, debido al aumento del tipo de cambio en dólares desde la fecha de compra (NIS 3,09) hasta la presentación de la defensa (NIS 3,71), el demandante ya ha obtenido más del 20% de su inversión únicamente a partir de las diferencias de divisas.
7. El demandante presentó una réplica en la que se refirió a las afirmaciones sobre el valor de mercado y señaló contradicciones en su posición y en las de los demandados. También rechazó la afirmación de que se le había ofrecido ayuda en la venta de los lotes.
8. Cuando las partes no lograron llegar a un acuerdo, se presentaron declaraciones juradas del testigo principal y se celebró una audiencia probatoria, tras la cual se presentaron los resúmenes.
9. El Acuerdo Otomano [Versión Antigua] 1916 En nombre del demandante, el propio demandante y su hermano, Avi Zeitan, presentaron declaraciones juradas. El demandante, en su declaración jurada, repite las acusaciones de fraude y detalla la secuencia de los hechos desde su punto de vista. Declara que compró las parcelas basándose en publicaciones que prometían un retorno del 200-300% en pocos años y en las declaraciones del demandado en televisión sobre un beneficio del 100-150% en un año o año y medio. Declara que el demandado le dijo explícitamente en el momento de la compra: "Compra los lotes, quédate con ellos durante un año y véndemelos... Yo siempre compro lotes." Según su testimonio, un año después, descubrió a través de la web Zillow (cuya existencia le fue ocultada) que las parcelas le habían sido vendidas al doble del precio de compra de los acusados dos meses antes. Señala que las parcelas son una "zona boscosa" sin infraestructura preparada, contrariamente a la presentación original.
10. 34-12-56-78 Chekhov contra el Estado de Israel, P.D. 51 (2) El demandante añadió en la declaración jurada una reclamación que no aparecía en detalle en la declaración de la demanda – según la cual una persona llamada Eyal Ankori (a quien él afirmó que defraudó a inversores en el pasado) estuvo presente en la reunión de venta, aunque los demandados lo negaron en una declaración jurada suplementaria.
11. La declaración jurada de Avi pretende respaldar la versión de su hermano y contradecir la afirmación de los demandados de que actuó como "consultor profesional". Avi declara que no tiene conocimientos de bienes raíces y que no está involucrado en el sector. Enfatiza que no aconsejó a Gil comprar, sino que simplemente creyó en las afirmaciones de los demandados de que la transacción valía la pena. Avi testifica que fue él quien contactó con el acusado un año después para pedirle que comprara de vuelta las parcelas. Según él, Keinan respondió inicialmente afirmativamente (por WhatsApp), pero en la propia reunión se negó a realizar la compra. Avi refuerza la afirmación de que Gil actuó basándose en los informes y creyó en las promesas de un gran retorno.
12. En nombre de los demandados, se presentó una declaración jurada del testigo principal del demandado, que declaró ser copropietario y director general del demandado (que, como se ha indicado, no posee terrenos, sino que es solo una empresa de marketing). El demandado afirma que Eyal Ankori no tiene ninguna relación con la transacción ni con la empresa; es la exmujer de su socio (Liat) y acude a las oficinas solo para ayudarla debido a su discapacidad. Según el demandado, el contacto inicial se realizó a través del hermano del demandante, Avi Zeitan, quien se presentó como un experto en marketing y estrategia. Mi padre era muy dominante, hacía preguntas profesionales y negociaba el precio. Se afirmó que el demandante solo llegó a firmar después de que sus dos hermanos ya se hubieran reunido con Keinan y examinado la transacción por él. La madre del demandante también estuvo presente en la ceremonia de firma y juntos examinaron las parcelas en satélite y las eligieron ellos mismos. El demandado niega la afirmación de que "retiró" un acuerdo; afirma que el acuerdo fue preparado de antemano a petición del demandante, leído por él y su madre, y firmado por su propia voluntad.
13. El demandado reiteró su negación de que se prometiera un retorno garantizado. Afirma que presentó un "potencial de beneficio estimado" basado en datos previos, y enfatizó que se trata de una inversión por un periodo de al menos 3 años. Se refiere a la cláusula 6.2 del acuerdo, que establece que las partes no tienen obligaciones ni representaciones más allá de lo expresamente establecido en el contrato (en el que no hay garantía de devolución). El demandado declara que nunca prometió al demandante (ni a ningún otro cliente) que le recompraría el terreno. El demandado añadió que el precio pagado por el demandante no es exorbitante y que incluye los costes de compra, corretaje, inspecciones, seguros e impuestos. Afirma que los precios de las parcelas en la zona son incluso más altos que el precio pagado por el demandante. Según su versión, contrariamente a las afirmaciones del demandante, existe toda la infraestructura necesaria para una construcción inmediata. La presencia de árboles en el solar no contradice el hecho de que está aprobado para la construcción, y los contratistas incluso otorgan crédito financiero por talarlos.
14. En cuanto a la conducta tras la compra, el demandado testificó que aproximadamente un año después de la compra, volvió a reunirse con el demandante y su madre. Según él, después de explicarles de nuevo el plazo de la inversión (3 años), el propio demandante decidió no vender las parcelas en ese momento para esperar a un aumento de valor. Se alegó que los demandados ofrecieron ayudar al demandante a vender las parcelas en el libre mercado más allá de la letra, pero el demandante y su abogado se negaron a hacerlo e insistieron en recibir una compensación excesiva.
15. Citado de NevoEn la audiencia probatoria, testificaron tres personas: el demandante, su hermano (mi padre) y el demandado.
16. Avi fue el primero en testificar. En su testimonio e interrogatorio, confirmó que era el enlace entre su hermano Gil (el demandante) y el demandado. Fue él quien estableció el contacto inicial tras recibir el número de teléfono de Keinan de un amigo común en el sector inmobiliario. Avi declaró que él y otro hermano (Nir) se reunieron con el demandado antes de que el demandante lo conociera. El propósito de la reunión era "preparar el terreno" para Gil, porque dijo que Gil sufre de "fobia social" y siente presión al conocer a personas que no conoce. Aunque los demandados lo presentaron como un experto que examinó la transacción, Avi enfatizó que, a pesar de sus 30 años de experiencia en marketing, no tiene ningún conocimiento del sector inmobiliario. Afirmó que no consultó profesionalmente a Gil, pero solo tuvo la impresión de que Keinan "tiene buena pinta" y que el acuerdo parece valioso a simple vista, basándose en las representaciones.
17. Avi testificó que Keinan les presentó un rendimiento muy alto en la reunión. También confirmó que un hombre llamado Eyal Ankori estuvo presente en la primera reunión celebrada con el acusado. También testificó que un año después, cuando se dieron cuenta de que los lotes no daban el retorno prometido, le pidió a Keinan que comprara de nuevo las parcelas. Se refirió a la correspondencia presentada como prueba y afirmó que se podía entender que Keinan había acordado en principio discutir una recompra, lo cual luego se ocultó en la reunión.
18. En su contrainterrogatorio, Avi se enfrentó a un mensaje de WhatsApp que envió al acusado días después del contacto inicial, en el que afirmaba que su hermano quería "cerrar el tema". Avi explicó esto diciendo que Gil ya había decidido seguir adelante basándose en la información de las páginas web y en televisión, y que la reunión solo era para "cerrarse" físicamente. Testificó que no recordaba haber visto el acuerdo en sí en la primera reunión, sino que solo recibió información general que transmitió a su hermano.
19. El demandante testificó en segundo lugar. Según su testimonio, fue expuesto al demandado a través de entrevistas televisivas y publicaciones en Internet. Enfatizó que estaba convencido por las promesas de un beneficio rápido ("salida") del 100%-150% en poco tiempo, y reiteró que confiaba plenamente en el demandado. El demandante insistió en que el demandado le había prometido verbalmente que si quería vender después de un año, Keinan le recompraría las parcelas. Cuando se le preguntó en el contrainterrogatorio por qué esa promesa no aparecía en el contrato escrito, el demandante respondió que no entendía los contratos, que se basaba en la palabra del demandado de que no era necesario registrarlo. Cuando le preguntaron por qué rechazó la oferta de los demandados de intentar vender la parcela por él en el libre mercado tras estallar la disputa, Gil respondió que había perdido completamente la fe en ellos y que no quería que siguieran "jugando con su dinero". .
20. El demandante negó que le hubieran dicho que se trataba de una inversión de 3 años o más. Según él, todas las representaciones hablaban de plazos mucho más cortos. Durante el interrogatorio admitió que no realizó comprobaciones independientes (como una comprobación de valoración) antes de la compra. Explicó esto diciendo que ni siquiera conocía la existencia de tales herramientas en ese momento, y que los demandados se presentaban como expertos que manejan todo. También confirmó que pidió a su hermano (Avi y Nir) que asistieran a la primera reunión porque era un "tipo nervioso", pero afirmó que no eran "consultores", sino que solo iban para hacerse una idea de la oficina y de las personas. Respecto a la presencia de su madre en la ceremonia de firma, afirmó que ella había venido "por el ambiente" y no como consultora inmobiliaria.
21. Según su testimonio, aproximadamente un año después de la compra, cuando intentó realizar la "salida", descubrió que los demandados habían comprado las parcelas por aproximadamente la mitad de lo que le habían vendido. Repitió la afirmación de que el terreno resultó ser un bosque sin camino de acceso organizado ni infraestructura lista para construir, contrariamente a lo que se le mostraba en los mapas y en la oficina.
22. Se preguntó al demandante sobre la presencia de Eyal Ankori en la reunión. Insistió en que Ankori estaba allí, se presentó como parte del equipo e incluso participó en la conversación, lo que pretendía contradecir la afirmación de los demandados de que Ankori no estaba vinculado a la empresa.
23. En cuanto al testimonio del demandado, cabe señalar que fue un intento de distanciarse de las promesas verbales y centrarse en el lenguaje del contrato escrito, imponiendo responsabilidad al demandante como alguien que eligió voluntariamente celebrar la transacción y no esperó lo suficiente para ver beneficios. El demandado insistió en que nunca prometió un "retorno garantizado". Afirmó que las representaciones que hizo (ya fuera en televisión o en reuniones) eran "potenciales" o "expectativas" basadas en datos previos de bienes raíces en Florida, y no un compromiso contractual. Reiteró que se trataba de una inversión a largo plazo (al menos 3 años) y que el demandante actuó con precipitación e impaciencia cuando pidió vender tras solo un año. En su contrainterrogatorio, se vio obligado a explicar cómo sus declaraciones en televisión sobre "salidas rápidas" eran coherentes con la afirmación de que se trataba de una inversión de tres años. Afirmó que la televisión habla de casos específicos y exitosos y que cada transacción se examina por sus fondos. El demandado negó categóricamente haber prometido al demandante comprarle las parcelas tras un año. Alegó que su modelo de negocio era comercializar terrenos, y no recomprarlos a los clientes. El demandado afirmó que el demandante y su familia (especialmente el hermano, mi padre y mi madre) estaban muy implicados, hicieron preguntas y examinaron los mapas. Enfatizó que no les impidió realizar ningún examen independiente y que firmaron el acuerdo tras leerlo y comprender los riesgos.
24. En el contrainterrogatorio, se le preguntó al demandado sobre la discrepancia entre el precio al que compró los lotes (unos 12.000 dólares) y el precio al que los vendió al demandante (unos 23.000 dólares). Explicó que la discrepancia se debía a altos costes de marketing, gastos operativos de oficinas en Israel, pago de comisiones a los vendedores e inspecciones profesionales realizadas en la propiedad. Según su testimonio, el precio pagado por el demandante fue un precio justo de mercado para un terreno que fue examinado y examinado por una empresa israelí que acompañaba al comprador.
25. Una parte significativa del contrainterrogatorio del demandado trató sobre la cuestión de la participación y presencia de Eyal Ankori. El demandado declaró que Ankori es el exmarido de su pareja Liat, y que a veces está en las oficinas para ayudarla debido a su discapacidad, pero que no tiene un cargo oficial en la empresa y no formó parte del proceso de venta al demandante. El demandado también se enfrentó a mensajes que envió a Avi Zeitan, que supuestamente implicaban que aceptaba examinar una recompra. Keinan alegó que esto era un intento de ser orientado al servicio y cortés con un cliente (y su hermano) que estaban bajo presión, pero que esto nunca constituyó una obligación legal de comprar los terrenos al precio de compra.
26. Las partes presentaron resúmenes.
27. El demandante, en sus resúmenes, intenta demostrar que la versión de los demandados se vino abajo en el contrainterrogatorio y que todos los elementos del fraude fueron probados. Señaló discrepancias, según su versión, que se descubrieron en tiempo real en el estrado – en el caso de Eyal Ankori: Los resúmenes enfatizan que Keinan negó cualquier relación con Ankori en su declaración jurada, pero en el contrainterrogatorio se vio obligado a admitir que estaba en las oficinas de forma regular. El demandante afirma en los resúmenes que esta negación tiene implicaciones para la credibilidad del demandado en su conjunto; con la condición del terreno: se afirma que el demandado admitió que era una "zona boscosa" y no una parcela desarrollada como se anunció.
28. El demandante recurrió a las pruebas para reforzar sus reclamaciones. Se refirió a las palabras del demandado en entrevistas televisivas y pidió verlas como una promesa vinculante y no solo como una "expectativa", mientras afirmaba que el demandado no podía repudiar en el tribunal lo que dijo ante las cámaras.
29. Además, se argumenta que el deber incrementado de divulgación se aplica a alguien que se presenta como un "experto" frente a una persona privada, y sostiene que, incluso si firmó un contrato, prevalece el deber moral y legal del demandado sobre lo que está escrito. Los resúmenes intentan pintar un panorama más amplio del método. El demandante afirma que los demandados actúan mediante un método de "cazar" inversores inocentes a través de los medios, y que el caso de Gil no es un error puntual sino parte de un modelo de negocio basado en el engaño. Los resúmenes enfatizan la afirmación de que los demandados compraron las parcelas a mitad de precio dos semanas antes de venderlas al demandante. El demandante define esto en los resúmenes como "opresión" y "mala fe extrema" que no puede justificarse como una "comisión de marketing".
30. El demandante detalló además por qué cree que el demandado debe ser retenido personalmente (y no solo la empresa), basándose en el hecho de que él era el principal y único portavoz frente al demandante.
31. Al igual que los resúmenes del demandante, los resúmenes de los demandados no solo fueron una "repetición técnica" de las afirmaciones en la declaración de la defensa, sino un análisis de las pruebas tal como surgieron en la fase probatoria. Los demandados utilizan los resúmenes para destacar el "fracaso" del demandante para demostrar sus afirmaciones durante los contrainterrogatorios. Los demandados enfatizan que el demandante eligió no testificar con su madre, aunque ella estuvo presente en las reuniones de ventas cruciales. Según ellos, abstenerse de presentar a un testigo relevante perjudica al litigante (una presunción de que, si ella hubiera testificado, su testimonio habría contradicho la versión de su hijo).
32. En cuanto a la versión del propio demandante, los demandados afirman que se derrumbó. Enfatizan que el demandante admitió que no realizó ninguna verificación, aunque afirman que es una persona educada. Presentan esto como negligencia por parte del demandante y no como fraude suyo. Según ellos, en el contrainterrogatorio el demandante no pudo aportar ningún documento ni prueba sólida de la promesa de recompra de los lotes, y presentó su testimonio como el único testimonio de un litigante sin ayuda. Para reforzar su posición, los demandados recurrieron al testimonio del hermano del demandante, Avi. Se afirmó que el hermano era un hombre astuto, un hombre de marketing experimentado, que estuvo profundamente involucrado en la transacción. Al hacerlo, intentan neutralizar la afirmación del "demandante inocente" y presentar la transacción como una transacción entre personas que entienden el asunto.
33. Además, se alegó que, incluso si el demandante no estaba satisfecho, los demandados le ofrecieron ayuda para vender la propiedad en el mercado libre, y él se negó. Alegan que esta negativa constituye una violación del deber de "minimizar el daño" impuesto a cada demandante.
34. En los resúmenes, los demandados también reiteraron el argumento en contra de "levantar el velo". Alegan que no se probó fraude personal por parte del demandado y que todas sus acciones estuvieron dentro del marco de su posición en la empresa. Desean desestimar de plano la reclamación personal contra él, subrayando que, incluso si hubo un error empresarial, no constituye un "fraude" que justifique un cargo personal.
35. Los resúmenes de réplica del demandante son por naturaleza más breves y enfocados, y fueron presentados para responder a los resúmenes de los demandados. El demandante se refirió al argumento de los demandados sobre la falta de que su madre testificara y argumentó que la importancia probatoria no debía atribuirse a su falta de presentación debido a su avanzada edad, y que su propio testimonio y el de su hermano Avi eran suficientes para establecer la base fáctica. Según él, si los demandados creyeran que su testimonio era tan crucial para probar su versión, podrían haberla citado ellos mismos como testigo de la defensa.
36. En respuesta a la afirmación de los demandados de que ofrecieron ayuda y el demandante se negó, se argumentó que la oferta del demandado de "ayudar con la venta" era una oferta vacía expresada verbal y externamente.
37. En cuanto a la reclamación de responsabilidad personal del demandado, el demandante añadió que estaba claro por el testimonio del demandado que él era el "espíritu viviente" y el único detrás de las representaciones, y que la empresa era solo una cobertura legal para su actividad personal. Por lo tanto, el demandante insiste en los resúmenes de réplica que no debería permitirse "esconderse" tras la personalidad jurídica de la empresa.
38. Los resúmenes intentaban reforzar el punto de que el demandante es un "inversor inocente e inexperto" y que esta es su primera inversión, frente a los demandados, que son "profesionales cualificados" que aparecen en televisión. El demandante afirma en los resúmenes de réplica que los demandados intentan "culpar a la víctima" por no comprobar, mientras que son ellos quienes lo engañaron activamente.

Discusión y decisión