Caso Civil (B.Y.) 62594-05-22 Dana Sari Almoznino contra Meirav Noy Avraham

En los disturbios del edificio - entre los herederos yel padre:

1. Es una historia familiar israelí sobre el derrumbe de un edificio y un terreno. Los demandados, una hermana y dos hermanos, heredaron los derechos de propiedad de un apartamento residencial de tres habitaciones que se encontraba en un condominio construido en el 36-38 de Serlin Street en Holon en los años 60 [en adelante: el "Apartamento"].  De acuerdo con el acuerdo celebrado con los demandados el 23 de agosto de 2021, el demandante, que tenía solo 19 años en ese momento, compró sus derechos sobre el apartamento [en adelante: el "Contrato de Compra"].  La entrega de la posesión del apartamento estaba fijada en el contrato de compraventa para el 7 de octubre de 2021, 45 días después de su firma.
2. El padre del demandante, contable de formación cuya declaración jurada fue descrita como alguien que "sirvió y sigue desempeñando cargos de alta dirección y tiene conocimientos en tales transacciones" [en adelante: "el padre"], fue quien inició la transacción, la financió, la gestionó y actuó como propia en una cuenta bancaria  abierta a nombre del demandante únicamente para este propósito [véase el testimonio del demandante en la p. 23 de las actas de la audiencia probatoria, en adelante: "las actas", líneas 19-28, sus respuestas en el acta de la audiencia previa al juicio del 16 de febrero de 2023, p. 4, líneas 9-15, abajo: "La transcripción previa al juicio", y las explicaciones del padre en las páginas 19-20 de la transcripción, respecto al  testimonio  del padre - "el objetivo era buscar un piso de evacuación y reconstrucción en cierto rango", "De hecho, todo este evento fue un deseo de comprar un piso para mi hija, esa es la esencia, y luego busqué a través de un agente inmobiliario un apartamento que tiene buenas posibilidades en el futuro previsible para Pinui-Binui,  Y eso es lo que me ofreció."  De manera similar, la aspiración del padre, tal como se le dio al corredor en esa transacción desde el principio, era tener una propiedad con "posibilidad de evacuación y reconstrucción a largo plazo también" [véase la transcripción previa al juicio, pp. 2-3, y el Apéndice A de la declaración jurada del padre].
3. El 12 de septiembre de 2021, parte del condominio se derrumbó, aunque no la misma parte donde se encuentra el apartamento, pero todo el edificio fue declarado peligroso, evacuado de sus ocupantes y se le prohibió la entrada. Este inquietante suceso fue incluso el centro de la atención pública durante un tiempo.
4. La demandante completó la compra del apartamento en diciembre de 2021, los derechos de propiedad del apartamento se registraron a su nombre en la Oficina del Registro de la Propiedad en enero de 2022, y a principios de mayo de 2022 firmó un acuerdo de evacuación-construcción con Aura Renewing Israel en un recurso fiscal [en adelante: "Aura"].
5. De acuerdo con el acuerdo con Aura, el demandante tiene derecho a recibir un nuevo apartamento en un edificio nuevo que Aura construirá en el terreno cuyo tamaño superará la superficie del anterior apartamento que los demandados vendieron al demandante en no menos de 12 metros cuadrados, incluyendo una habitación segura, y que se complementará con una terraza solar de 12 metros cuadrados, aparcamiento convencional y un almacén de 4 metros cuadrados [véase el párrafo 10 del acuerdo con Aura].
6. En el acuerdo con ella, Aura también se comprometió a pagar a la demandante hasta que se completara la construcción del nuevo apartamento, y cada mes, el alquiler que finalmente se fijó en 4.500 NIS, y que el padre admitió que la demandante los había recibido al menos desde el 1 de julio de 2022 [véase la transcripción previa al juicio, p. 1, líneas 28-29].
7. En un anuncio de Aura en la web de Yad 2 presentado por los acusados, navegaba de la siguiente manera: "En septiembre de 2021, un edificio residencial se derrumbó en la calle Serlin en Holon, solo un día y medio después de ser desalojado de los residentes debido a ruidos sospechosos y grietas. Unos tres meses después del derrumbe del edificio, Aura Renewing Israel, la mayor empresa israelí de renovación urbana, fue elegida para reconstruir el edificio, esta vez como un edificio bellamente diseñado y más seguro", y "Aura se encargó de construir un nuevo edificio residencial moderno de 14 plantas con 89 apartamentos de varios tamaños, de 2 a 5 habitaciones, mini-áticos y áticos, todos en especificaciones lujosas y de mimos.  La combinación de nuevos apartamentos es adecuada para jóvenes, parejas y familias pequeñas.  El propio edificio cuenta con un amplio club de residentes y un jardín de infancia.  Los alrededores del edificio serán desarrollados y mejorados hasta quedar irreconocibles, y el edificio se elevará por encima de todo el barrio con vistas a campos verdes."
8. Por tanto, la situación resultó dulce para el demandante: desde un terrible derrumbe de edificio hasta un salto económico.  Tras unos meses de aprensión y preocupación, el demandante recibió, casi a punto de llegar, que dado que los propietarios del edificio no tenían otra opción [para ilustrar cómicamente las dificultades de la forma habitual de obtener el consentimiento de los propietarios en la medida requerida – véase "The Battle for the National Outline Plan", Eretz Nehederet, Keshet Broadcasting, 2014],  un acuerdo de evacuación y construcción que se quedaría con una parte significativa de los bienes raíces, el que el padre estaba dispuesto a esperar muchos años desde el principio.  y una renta mensual garantizada por la suma de NIS 4.500, hasta la finalización de dicha transacción.
9. Salga y consulte —de acuerdo con la opinión experta del demandante elaborada el 27 de octubre de 2021 [en adelante: "la opinión experta del demandante"], el valor de dicho nuevo apartamento será aproximadamente de NIS 2.000.000, más de NIS 400.000 del precio pagado por el demandante.  Es decir, un beneficio superior al 25%.  Todo esto sin precisar el aumento del valor inmobiliario desde entonces.
10. Parece que en nuestra generación, en la que la teoría del inmobiliario es muy querida para Israel y de ella se deriva toda la gloria del hombre, y "incluso los bomberos de agua en el pozo" están discutiendo los asuntos de los dos que poseen la TAMA [sobre el peso de la apertura de "Dos eruditos de la Torá que estuvieron en nuestra ciudad", de S.Y. Agnon, Schocken Publishing, 1960], no es necesario certificar tasaciones para determinar la buena recompensa del demandante por la transacción.
11. ¿Y cómo pagó la demandante inmediatamente después de probar este bosque de miel?
12. Unas dos semanas después de firmar el acuerdo con Aura, la demandante presentó esta demanda en la que solicitó los siguientes remedios alternativos a los demandados:
13. La compensación acordada conforme a la sección 11d. al contrato de compraventa por la suma de NIS 158,000, estimada en la fecha de presentación de la reclamación.
14. Alternativamente , la compensación acordada conforme al artículo 11e. al contrato de compraventa por la suma de 500 NIS por cada día de retraso en la entrega del apartamento.

• A cambio: alquiler mensual  por la suma de NIS 4.300 conforme a la opinión experta del demandante, que asciende a NIS 25.800 hasta la presentación de la reclamación, y además, una declaración de remedio declaratorio que establece que los demandados están obligados a pagar al demandante dicha renta por cada mes posterior a la presentación de la reclamación y hasta "la fecha de entrega efectiva del apartamento".

13. Todo esto, quizás, con el argumento de que los demandados incumplieron el contrato de compraventa porque en la fecha fijada para la entrega de la posesión del apartamento, que se indica en el párrafo 1 de esta sentencia, no le entregaron la posesión a ella, como se indicó antes , debido al derrumbe de parte del edificio y a la prohibición de entrar.
14. No es permisible señalar en este sentido que en la declaración de demanda la demandante se abstuvo de mencionar en una palabra o media palabra el acuerdo que firmó con Aura y las contraprestaciones a las que tiene derecho en virtud de él, incluyendo la recepción de un alquiler mensual en una cantidad que supere la estimación del alquiler en la opinión experta del demandante, y en cambio se quejó de que "mientras no recibiera y aún no recibe la posesión del apartamento de la manera establecida en el contrato de compraventa, se le impidió actuar en el apartamento como propietario completo, incluyendo alquilar el piso y sacar el máximo partido a los ingresos que se obtiene."
15. Por si fuera poco, en la declaración de defensa para la reconvención presentada por la demandante el 30 de noviembre de 2022, ella afirmó, sin ninguna reserva, que el acuerdo con Aura se firmó solo el 1 de agosto de 2022, "tras la presentación de la declaración de la demanda" [véanse los párrafos 26.3 y 28.2 de la réplica], mientras que en la declaración jurada del padre, presentada después de que la demandante se viera obligada a revelar el acuerdo que había firmado con Aura, admitió que "el 8 de mayo de 2022, la demandante firmó (en mi presencia) un acuerdo de evacuación-reconstrucción con la empresa Aura."
16. Peor aún, en la declaración jurada del testigo principal del padre, la demandante incluso admitió que "a julio de 2022, la demandante ya había recibido y sigue recibiendo una suma de 4.500 NIS al mes de Aura en su cuenta bancaria" [véase el párrafo 24 de esta declaración jurada], pero en la contradeclaración de la defensa presentada por la demandante a finales de noviembre de 2022, este hecho fue ocultado al tribunal [véase los párrafos 26.4 y 28.3 de la declaración de la defensa].
17. La mentalidad empresarial detrás de la demanda ya puede aprenderse de las respuestas inconsistentes del padre a las preguntas del tribunal durante la primera vista del caso, como se cita a continuación:

"P.     Intento entender, al final este acuerdo con el Aura de Pinui-Binui traerá ¿Estás en una situación en la que consigues un piso nuevo?

1. Así es.
2. Y debido al derrumbe del edificio, ¿mejoró su situación financiera?
3. No estoy de acuerdo. La compra del apartamento, cuyo propósito era la evacuación y reconstrucción, también se escribe por la tarde El colapso, está escrito en mi correspondencia con un agente inmobiliario que buscaba.  Así que el objetivo era buscar            Un apartamento de Pinui-Binui dentro de cierto rango.
4. Y lo conseguiste a corto plazo.
5. Esto es en retrospectiva.
6. ¿Así que al final no obtuviste beneficios?
7. No gané más de lo que planeaba hacer en la víspera del acuerdo, ese era el objetivo, al contrario, De hecho, hubo un tiempo en que había un supuesto bien que poseía y no podía librarme de él Sin ingresos, lo que habría recibido en alternativa."

[Véase p. 2 de la transcripción previa al juicio, líneas 1-13].

18. El ambiente procesal según el cual se llevó a cabo la acusación también puede averiguarse de las respuestas directas del  padre durante su interrogatorio en la audiencia probatoria en estas ocasiones:

"Abogado Horowitz:             ¿Por qué no lo dijiste en ningún sitio? Porque leí en la declaración de la demanda que en no                       No lo pongas en tu declaración jurada tampoco, en ningún sitio está registrado firmado                                   Un acuerdo con Aura ¿Por qué?