Esta es la cuestión legal que surge en el marco de las solicitudes de permiso para apelar ante nosotros.
El marco normativo
- Antes de entrar en los hechos de los casos que tenemos ante nosotros y en los argumentos de las partes, ampliaré la legislación y la jurisprudencia que tratan sobre el gravamen por responsabilidad por mejora , una revisión que servirá de base para nuestra discusión en este caso.
El cargo de Gravamen de Mejora
- Un impuesto de mejora es un pago obligatorio recaudado por un comité local de un propietario cuyas tierras fueron mejoradas como resultado de una acción urbanística (que está incluida en la lista de casos listados en el anexo). En la base de la obligación de pagar el impuesto de mejora está la justicia distributiva. El propósito del gravamen es participar en los gastos de la autoridad local y compartir con el público el enriquecimiento del contribuyente que ha surgido como resultado de los esfuerzos invertidos por la autoridad en la planificación y desarrollo de la zona (véase: Civil Appeal 1341/93 Sea & Sun Beach Hotels en Tax Appeal v. Tel Aviv-Yafo Local Planning and Building Committee, IsrSC 52(5) 715, 720 (1999)); Apelación Civil 1321/02 Neve Building and Development in Tax Appeal v. Residential and Industrial Construction Committee, Central District, IsrSC 57(4) 119, 128-130 (2003)).
- La base legal queotorga al comité local la autoridad para cobrar el gravamen de mejoramiento se encuentra en la sección 196A del Crédito Fiscal, donde el importe del gravamen, los términos de su recaudación y los métodos de pago están regulados en el anexo.
- La sección 1(a) del Adenda define el término "mejoramiento" de la siguiente manera:
"Un aumento en el valor de los bienes inmuebles debido a la aprobación de un plan, la concesión de alivio o la autorización de un uso excesivo."
- Por tanto, y en principio, un propietario puede ser responsable del impuesto de mejora si se cumplen dos condiciones acumulativas: una: ha habido un aumento en el valor del terreno; yla segunda, el aumento de valor es causado por una de las acciones urbanísticas enumeradas en la sección 1(a) del anexo (véase: Solicitud de Recurso Administrativo Leave 168/20 Barkol contraComité Local de Planificación y Construcción de Holon, párrafo 5 [Nevo] (15 de febrero de 2023) (en adelante: el caso Barcol)). La primera condición es, por tanto, enriquecerse en el mercado inmobiliario. La segunda condición encarna el requisito de una conexión causal entre la acción de planificación y el enriquecimiento como se ha indicado. Si se cumplen estas condiciones, surge el cargo de gravamen; En otras palabras: ocurre un evento fiscal.
- Una de las acciones urbanísticas que puede establecer el cargo de impuesto por mejoramiento es la "aprobación del plan". "Plan" se define en la Sección 1(a) del Adenda como "un plan de esquema local o plan detallado". Sin embargo, a lo largo de los años, la jurisprudencia ha reconocido que un plan nacional de planificación también puede ser una base para cobrar un impuesto de mejora cuando el plan nacional llevó a un cambio en un plan local (véase: Civil Appeals Authority 384/99 Assessed in Tax Appeal contra Tiberias Local Planning and Building Committee, párrafos 4-5 [Nevo] (19 de octubre de 1999)), o cuando El Plan Esbozo Nacional permite la concesión de permisos de construcción en virtud de él (véase: Petición de Apelación/Reclamación Administrativa 8600/15 The Local Planning and Building Committee Kiryat Ata contra Paz Gas Ltd., párr. 54 [Nevo] (1 de noviembre de 2018)).
- En este contexto, se sostuvo que cuando se trata de un plan nacional que no es suficientemente concreto y que deja la discreción de su implementación a la institución local de planificación, de modo que el propietario no tiene "derechos conferidos en ella", entonces la fecha del evento fiscal, la fecha en que se produjo la mejora, será la fecha en la que el plan nacional preliminar recibió una realización específica en forma de obtener un permiso de construcción (véase: Solicitud de Permiso Administrativo para Apelar 505/15 Opel Kardan Inversiones en Apelación Fiscal contra el Comité Local de Planificación y Construcción, Ashkelon, párrafo 16 [Nevo] (20 de abril de 2016)). Esta situación se denominó en jurisprudencia como "derechos abstractos" (véase: el caso Barkol, en el párrafo 15).
TAMA 38
- TAMA 38 es un plan nacional que pretende fomentar el refuerzo de edificios antiguos frente a los terremotos. A pesar de que es un plan nacional, la TAMA 38 estipula las disposiciones de un plan detallado de manera que permite a la institución local de planificación conceder permisos de construcción directamente en virtud de él (véase: sección 21 de TAMA 38; Micha Gidron y Aharon Namdar, TAMA 38, 42 (2012) (en adelante: Gidron y Namdar)). TAMA 38 otorga a la institución local de planificación una amplia discrecionalidad respecto a la concesión de un permiso de construcción, incluyendo el poder de negarse a conceder el permiso al solicitante (véase: sección 22 de TAMA 38; Gidron y Namdar, en las páginas 338-339). Además, TAMA 38 autoriza a la institución local de planificación a aprobar un plan detallado con el propósito de reforzar edificios frente a terremotos cuyas condiciones difieran de las establecidas en TAMA (véase: sección 23 de TAMA 38; Gidron y Namdar, en la página 309).
- La jurisprudencia sostuvo que, dado que los derechos bajo TAMA 38 son "derechos abstractos" – derechos cuya realización depende de una decisión concreta de la institución local de planificación a su discreción – el evento fiscal relacionado solo tomará forma tras la concesión de un permiso de construcción. La recaudación del gravamen en tal caso está sujeta a la exención establecida por el legislador en la sección 19 del anexo, según la cual no se aplicará la obligación de pagar el impuesto de mejora por la mejora de bienes inmuebles debido a la obtención de un permiso de construcción concedido en virtud del TAMA 38 o mediante un plan detallado elaborado conforme a las disposiciones del TAMA.
- En consecuencia, se dictaminó en Civil Appeal Authority 3002/12 Givatayim Local Planning and Building Committee v. Ron [Nevo] (15 de julio de 2014) (en adelante: el caso Ron) que no se debe cobrar el impuesto de mejora en virtud de TAMA 38 al ejercer derechos mediante venta, sino únicamente tras la emisión de un permiso de construcción:
"TAMA 38 se aplica a todos los bienes inmuebles dentro de los límites del estado y, en teoría, crea una mejora teórica para todos los edificios del país [...] Por lo tanto, parece que desde el principio la aprobación de la TAMA 38 no puede considerarse un evento de mejora que desencadene la carga fiscal y requiera un gravamen ya en el momento de la venta. En este sentido, TAMA 38 se compara con una especie de plan que se extiende a todo el territorio del país y, por analogía, con un "gravamen flotante" que toma forma cuando ocurre un determinado evento, así la cristalización de la mejora es en el momento de la concesión del permiso de construcción [...] Por lo tanto, acepto la posición del ilustre Namdar de que, respecto a TAMA 38, el legislador vio la fecha de emisión del permiso de construcción como la fecha que enciende la obligación de pagar el impuesto sobre la mejora [...] y no la fecha de aprobación del plan [...] Para resumir esta cuestión, Dado que TAMA 38 es general y se aplica a todo el país, no fue posible cobrar un gravamen de mejora respecto a él desde el principio en el momento de la venta del terreno" (véase: ibid., en los párrafos 56-57; Énfasis añadido – A.S.).
- Cabe señalar que la sentencia en el caso Ron trataba sobre la ley de derechos condicionales que se incluía en un plan local para el fin de cobrar un impuesto de mejora, y la referencia a TAMA 38 se hizo en los márgenes. Sin embargo, actualmente no existe impugnación a la determinación de que el impuesto por mejoras no debe cobrarse en virtud de TAMA 38 en el momento de la venta; En cualquier caso, no olvidemos que, según las disposiciones de la ley en su forma clara, no es posible cobrar un impuesto de mejora en virtud de tal plan nacional general.
La cantidad del gravamen
- Después de que hayamos comprendido cuál es el evento fiscal que consolida el gravamen de mejora, nos referiremos brevemente a las reglas que se aplican al cálculo del gravamen. En gran medida, este tema está en el centro de nuestra discusión.
- La sección 3 del anexo establece, como se ha indicado, que "la tasa del gravamen es la mitad de la mejora". El artículo 4(7) del anexo establece que la evaluación de mejoras se realizará "teniendo en cuenta el aumento del valor del terreno y como si se vendiera en un mercado libre". En otras palabras, la mejora se calculará según el precio al que se habría vendido el inmueble en una transacción entre un vendedor dispuesto y un comprador dispuesto en un mercado libre. Para determinar la cantidad del gravamen de mejora, el tasador debe realizar dos valoraciones del inmueble: una, el valor del terreno "en su nuevo estado" de acuerdo con los derechos concedidos en el marco del plan de mejora; y la segunda, el valor del terreno "en su estado anterior" de acuerdo con los derechos existentes antes de la aprobación del plan de mejora. Por regla general, ladiferencia entre las valoraciones corresponde al importe de la mejora y la mitad de ella está obligada a pagar un impuesto (véase: Autoridad de Apelaciones Civiles 147/14 Comité Local de Planificación y Edificación de Tel Aviv-Yafo contra Abramovich, párr. 11 [Nevo] (31 de diciembre de 2014)).
- La última vez que este Tribunal abordó un asunto relacionado con la valoración de bienes inmuebles con el propósito de evaluar el gravamen de mejora fue en el Civil Appeal 4487/01 Local Planning and Building Committee, Rehovot contra M. Lusternik & Son Engineering & Construction Company Ltd., IsrSC 57(5) 529 (2003) (en adelante: el caso Lusternik). En el mismo asunto, se discutió la cuestión de si, en el marco de una evaluación de impuesto de mejora tras la aprobación de un plan de construcción municipal, existe margen para tener en cuenta que una de las partes del terreno mejorado se encuentra en una calle concurrida y en el corazón de un barrio residencial de construcción, de modo que, a pesar de la designación agrícola previa de esa parte del terreno, las expectativas para la planificación futura afectaron su valor incluso antes de la preparación del plan de mejoramiento (el plan de zonificación).
- El difunto juez A. Levy, z"l, expresado allí lo siguiente:
"El valor de mercado de los bienes inmuebles puede verse afectado por numerosos factores [...] Sin embargo, parece que las autoridades urbanísticas tienen una influencia decisiva, ya que determinan el potencial del terreno y las posibilidades de explotación inherentes a él. El valor de la tierra destinada a la construcción no es el valor de la tierra agrícola, y el valor de esa tierra no es el mismo que el valor de la tierra destinada a fines públicos. Sin embargo, el valor de los bienes inmuebles puede cambiar en respuesta a las expectativas de un cambio de planificación, y no necesariamente al cambio de planificación y de la legislación en sí. En otras palabras, el mero conocimiento de la posibilidad de preparar un plan puede afectar al valor del terreno, y la cuestión es por tanto si es correcto atribuir peso a tales expectativas, y a cuáles de ellas, y para ser precisos: las expectativas para un cambio en la designación urbanística pueden surgir de un gran número de factores, y no necesariamente de la esperanza de la aprobación de un plan particular" (véase: Lusternik, en la p. 537; énfasis añadido ).
- Por tanto, el juez Levy distinguió entre una expectativa general de un cambio de planificación (por ejemplo, una expectativa que deriva del potencial inherente al tipo o ubicación de la propiedad) y una expectativa específica de aprobación de un plan concreto. En este contexto, se determinó que la valoración del terreno puede incluir las expectativas generales para el desarrollo del terreno, pero no deben tenerse en cuenta las expectativas específicas derivadas directamente del plan de mejoramiento (en adelante: la regla de neutralización). En ausencia de la regla de neutralización, la expectativa de mejora que surgirá como resultado de la preparación del plan de mejora aumentará el valor del terreno en su estado previo al plan y, como resultado, reducirá la mejora hasta el punto de cancelarla por completo, y reducirá o incluso reducirá el gravamen aunque el plan observado haya causado parte de la mejora – de ahí la conexión causal entre la mejora global del terreno y el plan. En consecuencia, el juez Levy dictaminó que "se requiere una conexión causal directa entre el plan de mejora y el aumento de valor, y de esto se aprende que cualquier expectativa en la que no exista una conexión de este tipo, el tasador tiene derecho a tenerla en cuenta" (ibid., p. 539; Énfasis añadido - A.S.).
- Este es el lugar para hacer una nota terminológica que nos servirá durante todo mi juicio. Cuando se busca "neutralizar" cualquier componente del valor inmobiliario "en el estado anterior", se refiere a una reducción de cierta cantidad respecto al valor de mercado de la propiedad. En cambio, cuando se solicita "incluir" un determinado componente en el valor de la propiedad, la intención no es separar ese componente del valor de mercado de la propiedad. En otras palabras, estamos tratando con la valoración de los bienes inmuebles en el mercado tal cual (sin neutralización). Por ejemplo: si, como en nuestro caso, el componente que se solicita neutralizar es la contribución de la aprobación de TAMA 38 (X) al valor del terreno (V), entonces, tras la neutralización, el valor del terreno "en el estado anterior" será V menos X (V-X). En cambio, la inclusión significa la asimilación de la contribución de TAMA 38 al valor del terreno tal como estaba en la fecha anterior al plan de mejoramiento (V). Por tanto, la neutralización aumenta la mejora y, en consecuencia, el impuesto.
Antecedentes y procedimientos previos