Los argumentos de los apelantes
- El Tribunal Civil del Comité Local y el Comité Local de Jerusalén (en adelante: los apelantes) opinan que, dentro del marco de las sentencias dictadas en sus asuntos, los tribunales de distrito cometieron un error al determinar que, al calcular el valor del terreno "en el estado anterior", debe incluirse el aumento del valor del terreno que se originó en la aprobación del TAMA 38. Según los apelantes, el aumento del valor del terreno que se originó en TAMA 38 debe neutralizarse en el cálculo del valor del terreno "en el estado anterior". Los apelantes basan este argumento en razones similares, pidiéndonos que aceptemos sus solicitudes y las apelaciones contra las sentencias inferiores, y se determinó que el aumento en el valor del terreno objeto de la discusión, que deriva de TAMA 38, será neutralizado en el cálculo del valor del terreno en su plan previo a la mejora.
- Según los apelantes, la mejora que resulta de la aprobación de TAMA 38 refleja solo una posibilidad especulativa de planificación y, por tanto, según ellos, dado que esto no es una mejora real, este componente del sistema fundiario en su estado anterior al plan de mejoramiento debería neutralizarse . Los apelantes argumentan ademásque, en la evaluación de la "situación previa", el aumento del valor del terreno derivado de las medidas regulatorias de planificación debería neutralizarse, en lugar de un potencial general de planificación que forma parte de la opinión del mercado. En este sentido, los apelantes se basan en lo que se expuso en el caso Lusternik. En este marco, los apelantes sostienen que la norma establecida en el caso Lusternik se aplica no solo a las expectativas derivadas de los procedimientos urbanísticos que precedieron al plan de mejora, sino también a cualquier donación regulatoria, sea cual sea su origen.
- Los apelantes explican y argumentan que la inclusión del efecto de TAMA 38 en el valor del terreno "en el estado anterior" aumentará injustificadamente el valor del terreno y reducirá su mejora mediante el plan de mejoramiento, hasta el punto de conceder una exención del gravamen de mejora al propietario. Los apelantes opinan que esto perjudicará sustancialmente el propósito principal de TAMA 38: fomentar el refuerzo de los edificios frente a terremotos. Esto se debe a quelos propietarios podrán obtener una exención de pagar un impuesto de mejora derivado de la aprobación de TAMA 38 sin ejercer realmente los derechos de refuerzo al obtener un permiso de construcción yrealizarlo. Además, se argumentó que la posición de que el efecto de TAMA 38 no debe neutralizarse en la evaluación de la "situación previa" es incompatible con el principio de equidad. Esto se debe a que en el momento de la venta, no se paga un gravamen de mejora por el aumento del valor del terreno derivado de la TAMA 38; Además, la mejora que obtiene el programa de mejora se reduce. Se afirma que todo esto conduce a un enriquecimiento excesivo por parte del propietario, que no comparte con el público ninguna parte del regalo recibido del estado o de la autoridad local.
- Finalmente, los apelantes argumentan que la necesidad de calcular el valor de los derechos en virtud del TAMA 38 requerirá que los tasadores evalúen el grado de viabilidad para obtener un permiso de construcción, un asunto basado en consideraciones de ingeniería, planificación y económicas que no están dentro del área de experiencia y conocimiento de los tasadores. Según los apelantes, esto convertirá las valoraciones inmobiliarias enespeculación que acabará en incertidumbre en la imposición.
Los argumentos del Centro de Gobierno Local
- El Centro de Gobierno Local, que fue incorporado como parte en el procedimiento a petición suya, apoya la postura de los apelantes y también argumenta que, dado quelos derechos, en virtud de TAMA 38, son condicionales y no formulados, cuya realización no está garantizada, no hay justificación para incluirlos en la valoración del terreno. Por lo tanto, el valor económico de estos derechos debe ser neutralizado.
- El Centro para el Gobierno Local argumenta además que se basa en la jurisprudencia según la cual los elementos originados en los procedimientos de planificación que precedieron a la aprobación del plan de mejora deben neutralizarse del aumento del valor del terreno. De este modo, se aclaró que el método del "valor de mercado" no es absoluto ni se aplica estrictamente, sino que se basa en los principios que garantizan una evaluación justa y precisa de la mejora. Según el Centro de Gobierno Local, así es como debería dictarse la decisión en nuestro caso también.
Argumentos de los demandados
- Los demandados se basan en el juicio de los tribunales de distrito en sus asuntos y desean adoptar su enfoque de principios, según el cual debe tenerse en cuenta el efecto de TAMA 38 sobre el valor del terreno en su situación previa al plan de mejora, expresando al mismo tiempo la naturaleza condicional de los derechos fundamentados en TAMA 38 de una manera que refleje la falta de- La certeza que implica su realización.
- Mientras tanto, los demandados argumentan que, de acuerdo con lo anterior en las reclamaciones arbitrales, la tasa de mejora solo debe cobrarse por aquella mejora creada como resultado de la aprobación del plan de mejora (en adelante: el requisito de conexión causal). Según ellos, el requisito de una conexión causal no se cumple en los casos que tenemos ante nosotros, ya que la mejora resultante de TAMA 38 no está relacionada con una conexión causal con la construcción y construcción de la propiedad respecto a la cual se impuso el gravamen. También se argumentó que, según los requisitos de la ley y para realizar el impuesto "real tax", la tasa del gravamen debe reflejar la mejora real de acuerdo con el valor de la tierra en el libre mercado. La neutralización artificial del aumentode valor que surgió de la aprobación misma de la TAMA 38 implica una tributación que no representa el valor real de la propiedad e incluso conduce a desigualdad entre diferentes contribuyentes.
- Además, los demandados alegan que , aunque en el caso Ron se determinó quelos derechos en virtud de TAMA 38 no son derechos adquiridos, esta determinación no se relaciona con la valoración de la propiedad y no establece la conclusión del tasador de que TAMA 38 no mejoró la tierra. En otras palabras, es solo el mercado inmobiliario el que da respuesta a la pregunta de si la propia aprobación del TAMA 38 ha mejorado el sector inmobiliario en cuestión. En consecuencia, los demandados sostienen que la regla de Lusternik solo ordena neutralizar las expectativas creadas por los procedimientos de planificación del propio plan de mejora. Esta neutralización impide la doble pesaje del plan de mejora, por razones obvias.
- Los demandados argumentan además que el enfoque según el cual se debe neutralizar el efecto de TAMA 38 sobre el valor del terreno plantea una dificultad. Este enfoque requiere que el tasadoraísle el impacto del TAMA ignorando los precios inmobiliarios fijados por elmercado. Por otro lado, el enfoque según el cual el impacto de la TAMA debe incluirse en la evaluación permite a los tasadores confiar en transacciones reales en el libre mercado, que por su naturaleza encarnan el mencionado aumento de valor, en la medida en que exista. De este modo, según los encuestados, se logra una evaluación más objetiva y bien fundamentada del valor del terreno.
La posición del Fiscal General
- A petición del tribunal, y teniendo en cuenta el amplio alcance de la decisión sobre el tema de nuestra discusión, se solicitó y aceptó la posición del Fiscal General sobre el asunto. El Fiscal General (en adelante: el Fiscal General) nos pide determinar que, al evaluar el valor de bienes inmuebles "en el estado anterior", debe neutralizarse el efecto de la aplicación de la TAMA 38 sobre la tierra. En otras palabras, según su postura, el "estado anterior" del terreno es el régimen de planificación que se aplica a ellos antes de la aprobación de la TAMA 38.
- El consultor sostiene que los derechos derivados de TAMA 38 no son "derechos adquiridos" sino "derechos condicionales", cuya formación depende de la obtención de un permiso de construcción por parte de la institución local de urbanismo. Por lo tanto, como se dictaminó en el caso Ron, estos derechos no crean un evento fiscal, que se basa en la mejora de la tierra, en el momento de la venta del terreno. Por tanto, según el consultor, estos derechos no pueden tenerse en cuenta en la evaluación de la "situación previa". Tener en cuenta estos derechos en la "situación anterior" permitirá al contribuyente "sujetar la cuerda por ambos extremos": en la venta del terreno, el contribuyente no será responsable del gravamen de mejora por el aumento de valor resultante del TAMA 38, ya que no tiene derechos concedidos para construcciones más extensas; Al mismo tiempo, el valor económico de esos derechos condicionales y no concedidos aumentará el valor de la tierra en la "situación previa" y, por tanto, reducirá la responsabilidad del contribuyente por el gravamen de mejora respecto a otro plan de mejora.
- El Consultor se refiere al caso Lusternik, donde se determinó, como se ha indicado, que en la evaluación de la "situación previa", el aumento del valor inmobiliario derivado de las expectativas del mercado debido a procedimientos urbanísticos previos a la aprobación del propio plan de mejora, debe neutralizarse. Según ella, esta regla también puede aplicarse en nuestro caso: hasta la concesión de un permiso de construcción, el proceso de planificación en virtud del TAMA 38 no se había completado, y se argumentó que el aumento de valor resultante del TAMA 38 es esencialmente similar a un aumento de valor debido al depósito de un plano. Por tanto, incluso cuando la TAMA 38 fue finalmente reemplazada por otro plan, se aplicará la norma establecida en el caso Lusternik, según la cual, al calcular la mejora, debe ignorarse el aumento del valor del terreno resultante del proceso de planificación. Según el consultor, este enfoque es apropiado en relación con cualquier "otro" plan de mejora, pero es aún más válido cuando se trata de un plan en virtud de la sección 23 de TAMA 38 (en adelante: sección 23). Se argumentó que, en estos casos, la aprobación del TAMA 38 y la aprobación del plan detallado pueden considerarse como un único proceso de planificación, de una manera que justifica, aún más fuertemente, la neutralización del aumento de valor que resultó del TAMA como etapa provisional hacia el establecimiento del plan detallado que otorga derechos de construcción en virtud del artículo 23.
- La consultora señala que su postura no impide tener en cuenta el aumento general de valor que se deriva de la aplicación de TAMA 38 en un área concreta (en contraposición a bienes raíces concretos). Se argumentó que esta distinción es coherente con la determinación del caso Lusternik, que distinguió entre el potencial general de planificación y el potencial derivado de la realización de un procedimiento de planificación concreto.
- Además, el Consultor argumenta que tener en cuenta el efecto de los derechos en virtud del TAMA 38 en la evaluación de la "situación previa" conducirá, en la práctica, a la concesión de una amplia exención del impuesto de mejora por el beneficio que surgió en virtud del TAMA, una exención que no está fundamentada en la ley. Según ella, existe una preocupación real de que, si el efecto del TAMA 38 no se neutraliza con la tasación de la tierra en la "situación previa", la mejora que surgió del otro plan se fusionará con la mejora en virtud de la TAMA de una manera que exima completamente al contribuyente del gravamen de mejora. Este resultado, según el consultor, frustrará el propósito del impuesto de mejora.
Discusión y decisión
- La cuestión legal que surge en nuestro caso concierne, como se ha dicho, a la determinación del valor de la propiedad – al que se aplican la TAMA 38 y otro plan de mejora – con el fin de evaluar el gravamen de mejora. Este asunto se ha planteado más de una vez en los últimos años ante los Comités de Apelaciones para Compensación y Impuestos de Mejora, así como ante los Tribunales de Distrito que se reúnen como tribunal de apelación. Se le presentaron soluciones contradictorias por parte de los distintos paneles que se reunieron en el tribunal (véase: Apelación Administrativa (Administrativa en Vivo) 33949-09-20 Lavi contra el Comité Local de Planificación y Construcción de Haifa [Nevo] (12 de julio de 2021)); Apelación Administrativa (Administración Tel Aviv) 56975-09-23 Comité Local de Planificación y Construcción Tel Aviv-Yafo contra Blue Marble enla Apelación Fiscal [Nevo] (6 de marzo de 2025); Véase también: Apelación (Tel Aviv) 85143/13 Zin contra Ramat Gan Comité Local de Planificación y Construcción [Nevo] (24 de febrero de 2016); Apelación (Centro) 8053-08-21 Levy contra el Comité Local de Planificación y Construcción de Ra'anana [Nevo] (14 de abril de 2022)); En este caso, este tribunal aún no ha dictaminado un precedente vinculante (véase: Civil Appeal Authority 6188/04 Rabin contra Sharonim Local Planning and Building Committee [Nevo] (26 de septiembre de 2004)). Además, parece que no es necesario profundizar en las importantes implicaciones amplias que implica la decisión ante nosotros, tanto desde la perspectiva del fondo del gobierno local como desde la perspectiva de los numerosos contribuyentes implicados en el asunto. Sin duda, esta es una cuestión de principio que justifica una audiencia "en una tercera encarnación" (véase: Solicitud de Permiso de Apelación Administrativa 3416/18 Madovy contra el Comité Local de Planificación y Construcción de Givatayim, párr. 10 [Nevo] (29 de julio de 2018)); Autoridad de Apelación Civil 103/82 Haifa Parking in Tax Appeal v. Matzet Or (Hadar Haifa) Ltd., IsrSC 36(3) 123 (1982)).
- Por tanto, de acuerdo con nuestra autoridad conforme a los Reglamentos 149(2)(a) y (b) del Reglamento de Procedimiento Civil, 5779-2018, que también se aplicaa las solicitudes de permiso para apelar en asuntos administrativos, en virtud del Reglamento 34 del Reglamento de Tribunales Administrativos (Procedimientos), 5761-2000, sugeriría a mis colegas que discutamos la solicitudde permiso para apelar ante nosotros como si se hubiera concedido el permiso y se hubieran presentado apelaciones de acuerdo con dicho permiso. La autorización para apelar solo se concede en relación con la cuestión fundamental en cuestión, y la trataré más adelante en mis palabras. Los otros argumentos de las partes en relación con las cuestiones concretas que surgieron en su caso no pueden en ningún caso incluirse en el artículo66 "en una tercera encarnación".
- Voy a empezar diciendo: Después de haber considerado los argumentos escritos y orales de las partes, he llegado a la conclusión de que la ley está de las partes demandadas, tal y como se determina en las sentencias del juicio. Si es así, opino que debemos determinar que, al valorar bienes inmuebles "en el estado anterior" con el fin de evaluar el impuesto de mejora, la contribución del TAMA 38 (en virtud de su aprobación) a los valores no debe ser ignorada, en la medida en que Por lo tanto, sugeriría a mis colegas que desestimemos los recursos que tenemos ante nosotros.
Solicitudes provisionales
- Primero, se eliminan de la agenda dos mociones provisionales presentadas como parte del caso Leviatán:
- Una solicitud en nombre de Leviathan fechada el 26 de septiembre de 2025 para obligar al comité local en un caso civil a proporcionar detalles sobre la implementación del plan del tercer trimestre; esta solicitud queda rechazada, ya que se relaciona con las circunstancias específicas del caso y no es relevante para la cuestión jurídica fundamental que es objeto de nuestra discusión.
- Solicitud en nombre del Caso Civil del Comité Local fechado el 16 de septiembre de 2025 para retirar del expediente judicial el informe del Contralor del Estado presentado por Leviathan – esta solicitud es concedida ya que el informe del Contralor del Estado no puede usarse como prueba en un procedimiento legal en ningún caso (véase: Sección 30 de la Ley del Contralor del Estado, 5718-1958 [Versión Consolidada]).
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