0TAMA 38 y Sub-Regulación
- Antes de entrar en un examen profundo de la ley aplicable a nuestro caso, me gustaría arrojar luz sobre el asunto en cuestión desde una perspectiva económico-social.
- El enriquecimientode un ciudadano tras un cambio en el precio de una propiedad inmobiliaria que posee puede deberse a dos fuentes principales: (1) fluctuaciones de precios en el libre mercado inmobiliario, que reflejan el equilibrio entre la demanda y la oferta; y (2) el enriquecimiento que surge de una iniciativa del gobierno que eleva el valor del bien mediante el cambio de la designación o el alcance permitido de la construcción.
Los académicos Gideon Prachomovsky y Avraham Bell describieron los beneficios gubernamentales en el campo de la planificación y la construcción como una "donación regulatoria", en otras palabras:
"Cada vez que el gobierno 'subye' o cambia una ordenanza de zonificación en beneficio de ciertos propietarios, ha ejecutado una donación".
Ver:
Gideon Parchomovsky y Abraham Bell, Donaciones,
111 Yale L.J. 547, 550 (2001).
- El enriquecimiento derivado de una concesión regulatoria puede dar lugar a un gravamen de mejora ("carga justa"), mientras que el enriquecimiento originado en el libre mercado no establece una obligación de pago de este tipo (aunque puede implicar el pago de un impuesto de mejora en la realización de la propiedad, conforme a las disposiciones de la Ley de Imposición de Bienes Inmuebles (Apreciación y Compra), 5723-1963 (en adelante: la Ley de Impuestos Inmobiliarios)). Cuando las acciones de planificación de la Autoridad aumentan el valor de la propiedad privada, por regla general, se entiende que el contribuyente debe estar obligado a compartir su patrimonio con el público a través del mecanismo fiscal, ya que estas acciones de la Autoridad se realizaron en beneficio del público en su conjunto y no en beneficio de una persona determinada o desconocida cuyos activos se encuentran en el área del plano. Como ya se ha declarado: "Es apropiado que la golondrina del adinerado salga de su boca y se entregue – para que no se diga: será devuelta – al público" (véase: Audiencia Civil Adicional 3768/98 Kiryat Beit HaKerem en Tax Appeal Jerusalem Local Planning and Building Committee, IsrSC 56(5) 63 (2000) (en adelante: Audiencia Adicional de Beit HaKerem).
- Esto no ocurre cuando el equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado libre es lo que incrementa el valor de los bienes inmuebles. En tal caso, sujeto a los cargos fiscales de mejora, el público no puede acudir al propietario y exigirle que comparta su riqueza con él. Esto se debe a dos razones. Primero, el público — a través de sus acciones a través de las autoridades estatales — no ha hecho nada para mejorar la tierra y, por tanto, no tiene nada que ver con la riqueza. Segundo, cuando el mercado inmobiliario baja el valor de los bienes inmuebles privados, el propietario no tiene derecho a acudir al público y exigir compartir su pérdida con él.
- Como se ha dicho, nuestro asunto gira en torno al enriquecimiento que se origina a partir de la aprobación misma de TAMA 38, sin que se haya emitido un permiso de construcción por virtud de ello. En otras palabras, el gobierno aprobó TAMA 38 y por tanto añadió potencial de planificación al terreno al que se aplica el plan: la posibilidad —incierta— de recibir derechos de construcción adicionales. Solo cuando el potencial de planificación se realiza mediante la obtención de un permiso de construcción, se trata de una concesión regulatoria, lo que justifica, en principio, la imposición de la obligación al propietario de compartir con el público el enriquecimiento que ha surgido para él en virtud de la concesión. Como se ha indicado, solo entonces se forma un evento fiscal de mejora (véase: el caso Ron, en los párrafos 56-57) – esto, como se ha indicado, es solo a nivel de principio y sujeto a una exención del gravamen que el legislador concedió al propietario en la sección 19 del anexo para fomentar, entre otras cosas, el refuerzo de los edificios frente a terremotos.
Por tanto, el aumento en el valor de los activos que se produce como resultado de la aprobación de TAMA 38, sin la emisión de un permiso de construcción en virtud de este, no constituye una subvención regulatoria. Este aumento de valor es resultado de fuerzas de mercado que incrementan la demanda de este tipo de propiedades debido a su potencial inherente de planificación; Y como se ha mencionado, cuando se trata de enriquecerse con el libre mercado - No es necesario compartirlo con el público.
- Y ahora , los detalles del derecho consuetudinario.
El impacto de TAMA 38 en la "situación previa" del sector inmobiliario
- Como se ha dicho, la cuestión jurídica que tenemos ante nosotros es la siguiente: ¿Debe la valoración del valor del terreno "enla situación anterior" incluir la contribución de TAMA 38 al valor de TAMA 38, o debería neutralizarse su efecto y calcularse el valor del terreno según la situación urbanística previa a la aprobación de TAMA 38?
Recordemos: estamos tratando de una contribución al valor del inmueble que ha crecido Solo por la aprobación de la TAMA 38 Debido al potencial de planificación que conlleva, sin que se haya emitido un permiso de construcción por su cuenta.
- Volvamos al ejemplo que presenté al principio de mis palabras y adjuntemos valores numéricos a sus hechos:
El contribuyente es el propietario de un edificio antiguo valorado en 1 millón de NIS (en adelante: Estado original). En 2005, el TAMA 38 fue aprobado por el gobierno israelí y se aplicó al edificio. Como se puede recordar, la obtención de los derechos sobre una ampliación de edificio en virtud de la TAMA 38 depende de la concesión de un permiso de construcción por parte del comité local. A pesar de su derecho a hacerlo, el contribuyente no solicita un permiso de construcción y, evidentemente, no actúa para reforzar el edificio frente a terremotos. En esta etapa, tras la aplicación de la TAMA 38 al terreno y a pesar de que no se emitió ningún permiso de construcción por virtud de él, el valor del edificio se incrementa a 2 millones de NIS (en adelante: Modo intermedio). Supongamos que este aumento de valor de 1 millón de NIS deriva exclusivamente de la propia aprobación del TAMA 38. Posteriormente, el comité local planifica y aprueba un plan detallado que otorga derechos de construcción adicionales en relación con el edificio (en adelante: El plan detallado; Y más adelante llamaré a ese programa Otros programas). Siguiendo el plan detallado, el valor del edificio sube a 3 millones de NIS (en adelante: La nueva situación). Cuando el valor del terreno aumentó como resultado del plan detallado, se produjo un evento fiscal que resultó en un gravamen de mejora a la mitad de dicho impuesto.
- Para evaluar la mejora de la que se derivará el gravamen, debe evaluarse el valor del edificio "en su estado anterior" – en la víspera de la aplicación del plano detallado – y compararse con el valor del edificio "en el nuevo estado" – tras la aprobación del plano detallado. El valor del edificio en su nuevo estado es de 3 millones de NIS. ¿Cuál es, entonces, el "estado anterior" del edificio? ¿Es la "condición original" valorada en 1 millón de NIS, o es el "estado intermedio" valorada en 2 millones de NIS? Dada la respuesta a esta pregunta, sabremos la cantidad de la mejora: una mejora de 2 millones de NIS o solo de 1 millón de NIS.
- Fue en ese momento cuando surgió la disputa entre las partes.
Según un único enfoque - Al calcular el impuesto de mejora, debe ignorarse el aumento de valor causado por la aplicación de TAMA 38 a los bienes inmuebles. Por lo tanto, en la evaluación de la "situación previa", este aumento de valor debe neutralizarse y el valor de la propiedad debe evaluarse de acuerdo con la situación original (en nuestro ejemplo: millones de NIS). Este enfoque se llamará El enfoque de neutralización.