Caso Civil (Jerusalén) 5734-11-21 Omer Bitar contra Hani Dweck

1. Estamos tratando una reclamación de disolución de una sociedad inmobiliaria ypara que el demandado pague una comisión de saldo al demandante por un importe de NIS 170,000.

Los argumentos de las partes

1. El demandante alegó que él y el demandado eran primos que el 31 de julio de 1996 compraron conjuntamente un terreno conocido como Bloque 30607, Parcela 123, Beit Hanina, Jerusalén.  Las partes construyeron un edificio residencial en el terreno y dividieron la posesión de los apartamentos entre ellas.  El demandante alegó que en los momentos pertinentes vivía en el extranjero, y que la persona que gestionaba sus asuntos en Israel era su padre.  Se apoyó en que el demandado, dada la cercanía familiar entre las partes, hiciera un uso justo del terreno.
2. El demandante alegó que había descubierto que el demandado se había encargado y está utilizando grandes extensiones del terreno en relación con las asignadas al demandante.  Por tanto, se argumentó que el área en posesión del demandado en el edificio, aparcamientos y patios es mayor.  El demandante alegó que ahora vive con su familia en la tierra y que los extensos usos del terreno por parte del demandado le causan a él y a su familia una molestia y violan su privacidad.
3. El demandante solicitó que el tribunal ordenara la disolución de la sociedad en la tierra, de acuerdo con la división propuesta en la granja del tasador en su nombre – Muhammad Kimari, obligando al demandado a pagar una tarifa de saldo.
4. El demandado argumentó que la demanda debería ser desestimada in limine porque se presentó de mala fe y en un abuso de los procedimientos judiciales.  Además, se argumentó que la reclamación estaba prescrita y, alternativamente, se presentó con considerable demora.  El demandante está impedido de presentar la reclamación en este caso debido al acuerdo de división de tierras firmado por las partes el 22 de noviembre de 1998, un acuerdo que regulaba, entre otras cosas, el uso de las áreas comunes.  El demandado argumentó que, de acuerdo con la cláusula 9 del acuerdo de partición, las partes se comprometieron a transferir cualquier disputa relativa al acuerdo a un árbitro, salvo que esto fuera imposible, caso en cuyo caso el tribunal decidirá las disputas.  En vista de lo anterior, el demandado argumentó que se ordenara la suspensión del procedimiento conforme  al artículo 5 de la Ley de Arbitraje, 5728-1968.
5. El demandado alegó que, según el acuerdo, las partes dividieron la tierra y se comprometieron a que la división acordada era definitiva e irrevocable.  La división a la que recurre el demandante en la demanda socava los acuerdos entre las partes bajo dicho acuerdo y, por tanto, puede ser rechazada.  En cualquier caso, no hay lógica en la división solicitada que asigne 67 metros cuadrados más al demandante que al demandado, además del pago de tarifas de saldo absurdas.

Opinión experta

1. El demandante, como se ha declarado, añadió a su reclamación la opinión del tasador Muhammad Kimri.
2. El experto Kimri visitó el terreno el 23 de diciembre de 2020 y estimó que el valor del metro cuadrado construido es de NIS 10.000 y el valor de todos los derechos es de NIS 7.800.000.  El perito Kimri determinó que el valor de los derechos del demandante sobre la tierra, apartamentos y jardines en su posesión es de 3.730.000 NIS, mientras que el valor de los derechos del demandado en las áreas en su posesión es de 4.070.000 NIS.  Por lo tanto, el perito determinó que la diferencia entre el valor de los derechos es de 340.000 NIS, y el demandante tiene derecho a la mitad de la suma – 170.000 NIS como pago de los honorarios pendientes.  El perito Kimari aclaró que la cantidad de los pagos pendientes se determinó después de que se asignaron las unidades y patios de acuerdo con la demanda del demandante.
3. El perito adjuntó a su opinión un mapa topográfico en el que marca en verde las unidades y el área del Patio 2 asignadas al demandante en el terreno, y en rojo las unidades y el área del Patio 1 asignadas al demandado.  En el mismo mapa, las zonas comunes utilizadas por ambos bandos estaban marcadas en azul.  El demandante solicitó, como se indicó antes, ordenar una división conforme a dicho mapa, estando obligado a pagar una tarifa de saldo.
4. El acusado añadió a su testimonio la opinión del tasador Arafat Kiwan.
5. El tasador Kiwan determinó que el valor de mercado de todas las viviendas del edificio es de 7.888.836 NIS, con un valor de los derechos del demandado en 3.933.884 NIS y el valor de los derechos del demandante en 3.954.952 NIS.  La diferencia entre el valor de los derechos es de 21.000 NIS a favor del demandante, y el demandado tiene derecho a recibir la mitad de dicha cantidad como pago de saldo.  El perito añadió que la división de los patios según la opinión del tasador del demandante es contraria a la ley, no es aplicable y viola los derechos de propiedad del demandado, porque deja al demandado sin posibilidad de aparcar en el terreno.
6. En vista de las discrepancias entre las opiniones de las partes, nombré al tasador Muhammad Abu Raya como experto en mi nombre.
7. El tasador del tribunal determinó que el valor de un metro cuadrado construido es de 11.000 NIS.  El perito valoró los derechos conforme al acuerdo de división entre las partes y determinó que el valor de la parte del demandante es de NIS 3.527.370 y el valor de los derechos del demandado es de NIS 3.664.540.  En vista de lo anterior, la diferencia entre los valores es de NIS 137.170 y el demandante tiene derecho a la mitad de la cantidad – NIS 68.585 como honorarios de saldo.
8. El perito realizó un cálculo adicional que incluía el valor de las unidades y los patios juntos, según una propuesta de distribución en su nombre, y determinó que el valor de los derechos del demandante sobre las unidades, incluido el patio B, es de NIS 3.857.370 y que el valor de los derechos del demandado en las unidades, incluido el patio A, es de NIS 3.950.540.  La diferencia entre los valores es de 93.170 NIS, por lo que el demandante tiene derecho a la mitad de la cantidad como pago saldo, es decir, 46.585 NIS.  El perito determinó además que la obligación de disponer las conexiones del patio A y del patio D —que no se adhieran a una unidad específica— recae en el demandado.  Sin embargo, se determinó que el coste del acuerdo, por la suma de 50.000 NIS, se aplica igualmente a ambas partes y se deducirá de las comisiones del saldo.

Las pruebas de las partes

1. En nombre del demandante, se presentó una declaración jurada del testigo principal firmada por él.
2. El demandante adjuntó una opinión grafológica respecto a la firma del acuerdo de división por el que el demandado reclamó en su defensa.  El demandado objetó la presentación de dicha opinión.  En mi decisión del 27 de junio de 2023, permití la presentación de la opinión, pero aclaré que esto no permite la ampliación del frente respecto a una reclamación falsa que no surgiera en los escritos y no en el marco de una réplica, y que el uso de la opinión solo sería posible en lo relativo a la denegación generalizada del acuerdo.
3. En nombre del acusado, se presentó una declaración jurada del testigo principal firmada por él.
4. En ausencia de una solicitud de cualquiera de las partes, los expertos no fueron citados para declarar.
5. El 12 de enero de 2025 se escucharon los contrainterrogatorios y los resúmenes orales.

Discusión y decisión

1. La ley de la reclamación debe ser aceptada en parte: hay margen para obligar al demandado a pagar la tarifa restante, pero la reclamación de la división de los astilleros debe ser rechazada.
2. Cabe aclarar que las partes no discrepan respecto a la compra conjunta del terreno y la división de los apartamentos de la casa en acuerdo de uso exclusivo.  La disputa entre ellos se refiere a la división de las áreas de los patios en el condominio: si deben quedarse como propiedad conjunta, entre otras cosas, según el acuerdo de división reclamado por el demandado, o si la sociedad en ellos debe disolverse y determinarse una división de usos.
3. De acuerdo con el precedente, la opinión pericial del tribunal tiene más peso dado que es un perito objetivo (véase Apelación Civil 61/84 Yosef Biazi contra Avraham Levy 42(1) 446; Apelación Civil (Distrito de Nazareth) 272/09 Hachsharat HaYishuv Insurance Company en Tax Appeal v. Khatib Samir (28 de junio de 2011).  La norma también es que el tribunal adoptará las conclusiones de un perito en su nombre salvo que exista una razón clara para no hacerlo (véase Apelación Civil 558/96 Shikun Ovdim Company en Tax Appeal v. Rosenthal IsrSC 52(4) 563; Civil Appeal 2099/08 Ashkelon Municipality v. 5737 Investments and Holdings in Tax Appeal (28 de octubre de 2010), Civil Case (Distrito de Haifa) 426/02 Lakrit en Tax Appeal v. Dekel HaCarmel Consulting Engineers in Tax  Appeal (14 de febrero de 2006); Civil Case (Distrito de Haifa) 1586/00 Daphne Langford contra A.G.  Tom en una apelación fiscal (12.12.05)).
4. Las partes no pidieron citar al perito judicial, no enviaron preguntas de aclaración, y por tanto no tengo más remedio que aceptar su opinión profesional.
5. En sus resúmenes, el demandante desea adoptar la opinión del tasador en la sección 16, que incluye una propuesta para la división de los astilleros preparada por el tasador.  El demandado desea adoptar la cláusula 15 de la opinión – cálculo conforme al acuerdo de división reclamado por el demandado, en cuyo marco todos los patios permanecieron como propiedad común.
6. La disputa, por tanto, es si hay margen para ordenar la división de los patios de la casa o para determinar una división de uso.  A la luz de las pruebas y la ley, la respuesta a esta pregunta es negativa.
7. En primer lugar, en la balanza de probabilidades, debe determinarse que se ha probado la existencia del acuerdo de partición, Apéndice 4 de la declaración jurada del demandado, a la luz de un conjunto de pruebas que respalda esta conclusión fáctica.  Este acuerdo, que une a las partes, estipula que los patios se comparten.
8. Así, se ha demostrado que la división según el acuerdo es la división que se ha practicado en la casa durante muchos años, desde la construcción.  También se trata de dividir los apartamentos para un uso único, pero también del hecho de que los patios eran y siguen siendo propiedad común.
9. Esta división existió cuando el padre del demandante se encargó de los bienes hasta su fallecimiento en 2002; Esta división también existía cuando el demandante visitaba la casa de vez en cuando mientras trabajaba en el extranjero desde el inicio de la construcción; Esta división también existía cuando la familia del demandante regresó a vivir en la casa en 2004; Esta división también existía cuando el demandante volvió a vivir en la casa entre 2010 y 2011; Esta división también existe y es seguida hoy por los partidos;
10. El demandante no se opuso a la división real de los apartamentos según el acuerdo, no se opuso a la construcción y aceptó la situación que ha existido en la propiedad durante años.  No existe reclamación ni demanda en el procedimiento relativa a la división de los apartamentos en la vivienda, lo cual está conforme a las disposiciones del acuerdo y constituye, de hecho, un reconocimiento de su validez.
11. Cabe destacar que el demandante tampoco propone ningún otro mecanismo de consentimiento que existiera entre las partes, ni un acuerdo ni las circunstancias del consentimiento.  Todo lo que afirma es sobre consentimiento oral, pero esto sin ningún detalle – ¿cuándo? ¿Cómo? ¿Por quién? Especialmente cuando, según su afirmación, no estaba en Israel en las fechas pertinentes (véanse los párrafos 4, 11 y 12 de su declaración jurada) – el testimonio del demandante no contiene una versión factual ordenada que pueda adoptarse sobre la cuestión de cómo se dividieron los apartamentos de la manera habitual, lo que refuerza aún más la validez del acuerdo.
12. Así, se presentó un acuerdo de distribución firmado por el padre del demandante en su nombre.  De hecho, el demandante tiene reclamaciones sobre la autenticidad de la firma, a las que nos referiremos más adelante.  Sin embargo, se demostró que el padre del demandante estaba autorizado en su nombre en todos los asuntos relacionados con la propiedad hasta su muerte en 2002; el demandante lo atestigua en su contrainterrogatorio; El demandante confirma la firma de su padre en la solicitud de permiso de construcción; El demandante confirma la firma de su padre de un acuerdo con el contratista para la construcción del esqueleto; La opinión de Shrem en nombre del demandante está adjunta a una serie de documentos que indican que el padre del demandante actuó en su nombre respecto a la tierra; Lo anterior ciertamente no es apropiado para una reclamación, es la única que se presentó en nombre del demandante a la luz de los escritos, negando la existencia de un acuerdo o su legalidad.
13. La negación por parte del demandante de las acciones de su padre y de sus obligaciones según ellas es tardía, y a la luz de la conducta probada, no es aceptable: se ha demostrado que el padre del demandante fue autorizado en su nombre para cualquier asunto material relacionado con la propiedad, incluido el consentimiento para la división de los apartamentos.  Como se ha indicado anteriormente, la falta de una versión fáctica por parte del demandante sobre las circunstancias de un acuerdo para dividir los apartamentos también refuerza dicha conclusión.
14. Así, se demostró la propia participación activa del demandante en todos los procedimientos de construcción: según su testimonio, aprobó la construcción y los encargos en su nombre, especialmente cuando, según él, no otorgó un poder notarial a su padre, sino que aprobó sus acciones concretas.  Participó en detalles de construcción de hormigón.  Visitó la propiedad a lo largo de los años y durante la construcción.  A pesar de lo anterior, no ofrece ninguna otra versión factual sobre cómo se llevó a cabo la distribución de los apartamentos.
15. Así, se demostró que el acuerdo también era coherente con los otros documentos firmados por el padre del demandante en su nombre, incluyendo la solicitud de permiso y el acuerdo mínimo (Apéndice 3 a la declaración jurada del demandado).
16. Así, a pesar de que el demandante conocía la distribución real, no presentó ninguna reclamación durante casi 20 años desde la muerte del padre.  Tampoco envió ninguna exigencia.  No existe probabilidad de esta conducta por parte del demandante en la medida en que no conociera el acuerdo de partición ni de un acuerdo relativo a la división entre el demandado y su padre en su nombre.  El demandante no da ninguna explicación de por qué aceptó la distribución efectiva de los apartamentos si no se hizo con su consentimiento.
17. Así, el testimonio del demandante indica que hay al menos dos testigos que podrían haber declarado en el procedimiento en apoyo de su versión de que no hubo acuerdo sobre una división según dicho acuerdo.  Esto es cierto en lo que respecta a la madre del demandante, especialmente cuando ha estado viviendo en la casa durante años.  Lo mismo ocurre con el ingeniero Nazir Ansari, cuya implicación no fue mencionada en absoluto en los escritos ni en la declaración jurada del demandante y solo se mencionó durante su contrainterrogatorio.
18. En cuanto a la disputa que surgió entre las partes en los resúmenes sobre la cuestión de quién de ellas debió haber testificado sobre la madre del demandante, debe aceptarse la posición del demandado: primero, el testimonio es importante no solo en lo que respecta al acuerdo sino también en lo que respecta a la división y al acuerdo real, y en este contexto la carga recae en el demandante para explicar su conducta a lo largo de los años.  En segundo lugar, el demandado tiene razón al decir que este es un testimonio que está bajo el control del demandante y se espera que sea él quien testifique sobre él, en la medida en que su testimonio es de tan significativa importancia.  En tercer lugar, a la luz del testimonio del demandante de que su madre no habría aprobado la división, está claro que él estaba obligado a hacerlo  mismo para respaldar su versión.
19. Por tanto, debe aceptarse el argumento del demandado, ya que se ha determinado expresamente en el procedimiento, que una reclamación de falsificación es una extensión de la fachada.  A pesar de la reclamación en la declaración de defensa sobre la existencia del acuerdo, el demandante no presentó una réplica, lo cual es necesario para presentar una reclamación de falsificación, en lugar de negar la existencia del acuerdo en sí.  Tampoco se solicitó que se modificara la declaración de reclamación, al menos por precaución, desde el momento en que se planteó la existencia del acuerdo.  Esto es especialmente cierto desde el momento en que se puede determinar, a la luz de la totalidad de las pruebas, que el demandante conocía la existencia del acuerdo.
20. A la luz de lo anterior, el demandado tiene razón al decir que no tiene relevancia la opinión de Shrem en nombre del demandante, que, según su testimonio, trata la cuestión de la "falsificación" de la firma.  Cabe señalar que la lista de testigos tampoco incluía la intención de presentar la opinión de un grafólogo, que solo se presentó en una fase posterior, aunque la reclamación relativa al acuerdo ciertamente ya era conocida en ese momento.  La presentación de la opinión solo fue aprobada respecto a la denegación del acuerdo y no respecto a la reclamación de falsificación, una ampliación de una fachada que el demandado siempre había rechazado y que no debería ser aprobada.
21. En cualquier caso, la totalidad de los documentos indica un cambio en las firmas de las partes a lo largo de los años y en varios documentos.  Por tanto, existe una variación en la firma del acusado.  Por tanto, hay una diferencia en la firma del padre (incluso en documentos que el demandante afirma que fueron firmados por el padre).  La falta de identidad en las firmas no puede ser una consideración decisiva en nuestro caso.
22. Por tanto, debe aceptarse la reclamación del demandado respecto a los daños probatorios causados por el demandante en su conducta: presentar la reclamación tras la muerte del padre, años después, en circunstancias en las que el padre actuó sustancialmente en nombre del demandante como se ha mencionado anteriormente, actúa conforme a la obligación del demandante.
23. Por tanto, el testimonio del acusado fue fiable en mi opinión.  Este es el testimonio de una persona que fue parte directa del compromiso, su testimonio es el único "de un tiempo real", y él es el único testigo en este contexto, entre otras cosas, a la luz del retraso del demandante en iniciar el procedimiento.
24. Así, la aparición del propio documento refuerza su credibilidad: el cambio fundamental relacionado con la sustitución de los apartamentos asignados en la vivienda y la eliminación relacionada con la limitación de la opción de alquiler.  Si fuera un documento que no es real, ¿qué sería más fácil que preparar un documento que corresponda a la división real y sin cambios ni eliminaciones? Es precisamente en el documento presentado, que incluye eliminaciones y cambios que requieren explicación, donde debe reforzarse el hecho de que sea un documento auténtico.  En cualquier caso, el acusado dio una explicación satisfactoria de la conducta y la forma de actuar: su testimonio era fiable, auténtico y no contradecía nada, y como se ha dicho, el único testimonio fáctico de conocimiento personal.
25. En este contexto, debe rechazarse el argumento del demandado de que las marcas de fijación en el documento original generan cualquier duda; más allá de que el demandado dio una explicación de que el documento tenía otros documentos no relacionados, no hay razón para basar hallazgos fácticos en "agujeros de apretamiento".  En este contexto, también, si quisieran "inventar" un documento, no habrían tenido que "inventar" sujetadores innecesarios.
26. En el equilibrio de probabilidades como se ha dicho, debe determinarse que el acuerdo de distribución es auténtico y vinculante.
27. En segundo lugar, incluso si tratáramos la cuestión de la división de uso (aunque el remedio buscado en la demanda sea la "disolución de una sociedad en la tierra"), en ningún caso hay margen para dividir el uso de los patios, ya que no se ha demostrado la existencia de una molestia o molestia.  En este contexto, no se adjuntó documentación que pudiera respaldar la afirmación y, en general, ni fotografía ni ninguna otra documentación.  Aparte del testimonio del demandante, que en este contexto incluía declaraciones limitadas y generales en su declaración jurada (véase párrafo 14), ningún familiar ni ningún otro testigo de apoyo presentó testimonios de apoyo sobre la supuesta interferencia.
28. Se demostró que no se presentó ninguna demanda por molestias ni carta de reclamación legal ni de demanda, como admitió el demandante en su interrogatorio.
29. En tales circunstancias, no se ha demostrado ninguna necesidad de "molestia" ni justicia que disolva la sociedad en los patios o divida su uso.
30. Por otro lado, se demostró que la disolución de la sociedad en los patios o la división de uso, ciertamente de la manera solicitada por el demandante en la declaración de demanda, infringiría sustancial y significativamente los derechos del demandado respecto a las partes comunes, incluyendo la sala de servicio, la entrada a la escalera y la posibilidad de aparcar en el patio.
31. Tercero, no existe lugar para ordenar la disolución de una sociedad según la Ley de Bienes Inmuebles, que significa una división física de bienes inmuebles.  El demandante también solicitó explícitamente en la declaración de reclamación la disolución de la sociedad en la propiedad (véase la definición de "tipo de reclamación" así como  la sección 2 explícitamente respecto a los remedios solicitados).  Por lo tanto, la ley que debería aplicarse a nuestro caso es la Ley de Tierras, 5729-1969.
32. No existe disputa de que es una "casa" según la definición del artículo 77A de la Ley de Bienes Raíces.  Las disposiciones del Capítulo F1 de la Ley de Bienes Inmuebles se aplican a la vivienda.  De acuerdo con el artículo 77B de la Ley de Bienes Raíces, también se aplican las disposiciones del artículo 56 de  la Ley.  En este procedimiento, como aclaró el demandante en los resúmenes, se solicita dividir los patios de la casa.  Una vez determinado que el acuerdo de división entre las partes es válido, estos patios son "propiedad común", tanto a la luz de su definición explícita en el artículo 77A de la Ley Inmobiliaria como a la luz del acuerdo de las partes.  Por tanto, y cuando las disposiciones del Capítulo F1 de la Ley están sujetas a división, las disposiciones del Capítulo E de la Ley no se aplican a la propiedad común en la cámara.
33. Cabe destacar que, en el marco del presente procedimiento, el demandante solicitó la disolución de la sociedad solo en los patios.  Por tanto, a la luz de la ley y la jurisprudencia, los argumentos legales del demandante en los resúmenes son irrelevantes en ausencia de la aplicabilidad del capítulo E de la ley respecto a una reclamación de división de "bienes comunes" solo en la cámara (ya sea en virtud de las disposiciones de la ley o en virtud del acuerdo de división), que es la reclamación que tengo ante mí.
34. También debe señalarse que la sentencia presentada por el demandante en los resúmenes de la réplica no respalda sus reclamaciones, e incluso viceversa.
35. Así, en la sentencia de un caso civil (Shalom J.M.) 65594-11-15 A.K.  Yaffe Nof en Tax Appeal et al. contra Peer et al . (16 de mayo de 2018) – Se sostuvo que no es posible disolver una sociedad en bienes conjuntos en ausencia de la aplicación del capítulo E a estos bienes, incluidos los bienes conjuntos (véase también mi sentencia en un caso civil (Shalom J.M.) 22137-04-22 Sasson contra Hariri et al . (30 de noviembre de 2022).  Ciertamente, las sentencias se refieren a casas registradas en la parte 6.  Sin embargo, la cuestión también se aplica conforme a las circunstancias del presente procedimiento , cuando la reclamación es únicamente por la disolución de la sociedad en bienes comunes, como se ha indicado anteriormente.
36. Así, la sentencia en el Caso Civil (Shalom Krayot) 28405-02-13 Rudi Yatziv contra Eli Marom (06.09.15) no trata en absoluto sobre la estructura a la que se aplican las disposiciones del capítulo F 1,  como en nuestro caso.  La jurisprudencia de distrito citada en el mismo procedimiento (Apelación Civil (Haifa) 52403-09-11 Strolovich contra Lazarovich (6 de febrero de 2012)) en realidad establece, contrariamente a las reclamaciones del demandante, y  aplica el artículo 56 de la ley, según lo ordene el legislador, a una cámara que no está registrada, y en particular respecto a una reclamación por la división de la propiedad común.  En cualquier caso, en el mismo procedimiento se discutió la cuestión de la existencia de un acuerdo para una división plurianual, a diferencia del procedimiento en cuestión, en el que el acuerdo plurianual se refería a los patios como comunes y solo dividía los apartamentos.
37. Así, la sentencia en el Caso Civil (Shalom Tel Aviv) 152849/09 Leviathan (Barkower) et al. v. Avrahmar (16 de mayo de 2023) trata la cuestión de si es posible disolver una sociedad en una casa incluida en el capítulo F1 de la Ley.  Esta no es la cuestión necesaria para nuestro caso, y en cualquier caso en este procedimiento no se solicitó una sociedad y no es posible disolver una sociedad registrando un condominio en ausencia de registro del terreno y en ningún caso en ausencia de registro de los derechos de cualquiera de las partes.  La sentencia no aborda la cuestión de si es posible disolver una sociedad en bienes comunales solo en una vivienda respecto a la cual exista un acuerdo de división que haya estado en práctica durante muchos años, para nuestros fines, aceptemos la existencia del acuerdo tal como está determinado o a la luz del acuerdo implícito a la luz de los muchos años de conducta.
38. Cuarto, existe una dificultad sustancial y fundamental  con la disolución de una sociedad en "bienes raíces" como se solicita en la declaración de reclamaciones, cuando estas son partes que no están registradas en absoluto en la tabla de reclamaciones con el secretario de liquidación, lo único que se presentó fue un poder notarial sin contrato de compraventa, informes ni aprobaciones fiscales.  También parece que ninguna de las dos partes presentó una reclamación ante el oficial de liquidación, ni notificó ningún acuerdo.  Como mucho, se podría haber considerado un acuerdo para la división de uso, pero como se ha dicho, el demandante no pudo demostrar que hubiera justicia para ello.
39. Por tanto, se debe reconocer la validez del acuerdo de distribución y las determinaciones del tasador en el párrafo 15 de la opinión deben aceptarse en consecuencia.
40. A la luz de lo anterior y de la posición del demandado en sus resúmenes de que desea adoptar la determinación del tasador sobre la "distribución" según el acuerdo, existe margen para aceptar la reclamación por el pago de honorarios saldados por la suma de NIS 68.585 de acuerdo con la opinión del tasador.
41. Cabe aclarar que el demandado no planteó ningún argumento en sus resúmenes contra la obligación de pagar los honorarios pendientes, incluyendo no la reclamación de limitación, que surgió únicamente respecto a las reclamaciones del demandante respecto al acuerdo.  Sus argumentos en los resúmenes respecto a la opinión experta del tribunal también trataban únicamente la alternativa de división en el párrafo 16 de la opinión.  En cualquier caso, el acuerdo no impide ni excluye una reclamación por el pago de las comisiones de saldo.
42. Por completo, incluso si al final se acepta un argumento de que hay margen para ordenar la división de uso, en cualquier caso sí hay margen para adoptar la división determinada por el tasador judicial, que proporciona una respuesta relevante y correcta a la situación de planificación y fáctica y no a la división solicitada por el demandante, que causa un perjuicio desproporcionado al demandado como se ha dicho.
43. Para evitar dudas, mientras no se haya resuelto el asunto de la planificación, no hay margen en tal caso para determinar el uso exclusivo de las partes D y E , y debe determinarse que estas seguirán siendo propiedad común, entre otras cosas, a la luz de las partes comunes que se encuentran en la Parte E, incluyendo una sala de servicios.  Otra actualización es la incorporación de parte del Área B en la entrada de la escalera, que debería restarse e incluirse en la parte que permanecerá como propiedad común.
44. En caso de tal división, debe determinarse que también será posible aparcar vehículos en el Área C siempre que no haya obstrucción mutua.
45. Si se realiza dicha división, también habrá margen para llevar a cabo los saldos económicos de acuerdo con las comisiones correspondientes a esta sentencia y las comisiones que deben pagarse conforme a dicha división según la determinación del tasador (véanse los párrafos 16 y 17.8 de la opinión).

Conclusión

1. A la luz de todo lo anterior, la reclamación es parcialmente aceptada.
2. Ordeno al demandado pagar al demandante la suma de 68.585 por el pago de los honorarios de saldo junto con los intereses NIS desde el 4 de julio de 2023 (la fecha de determinación) hasta la fecha real de pago.
3. Se desestima la reclamación de disolución de la sociedad o de dividir el uso de los patios.
4. Una vez que la reclamación es parcialmente aceptada, existe margen para obligar al demandado a pagar los gastos del demandante en relación con el procedimiento.  Quisiera enfatizar que, incluso después de presentar la opinión experta, el demandado no presentó ninguna sugerencia ni reclamación de que estuviera dispuesto o dispuesto a pagar las tarifas pendientes determinadas según la alternativa que confirmaba el acuerdo de distribución que él reclamaba.
5. La conducción del procedimiento debe tenerse en cuenta al máximo, incluyendo una audiencia previa y pruebas.  Debe tenerse en cuenta la necesidad de opiniones expertas, incluso en nombre del tribunal, y la determinación de que el demandante tiene derecho al pago de las tasas del saldo.
6. En vista de lo anterior, ordeno al demandado pagar al demandante la suma de 8.100 NIS (IVA incluido) para el reembolso de los gastos de honorarios de abogado, la suma de 4.476 NIS para el reembolso de los honorarios de reclamación junto con los intereses de NIS desde hoy hasta la fecha del pago efectivo.
7. Además, el demandado reembolsará al demandante el coste del tasador en su nombre y su parte del pago de los honorarios del tasador judicial según una factura legal y junto con los intereses de la NIS desde la fecha de la factura hasta la fecha efectiva de pago.
8. Dado que la reclamación de falsificación es una extensión de la fachada, y como se ha indicado, la opinión en nombre del demandante no ayudó en el procedimiento, no hay razón para ordenar el reembolso del coste de esta opinión.
9. El derecho a apelar por ley.

Dado hoy, 13 de enero de 2025, en ausencia de las partes.