Es importante que entendamos si hay un acuerdo.
Depende de la solución planificada..." [Énfasis en el original - S.A.] (Apéndice 7 de la declaración jurada de Shlomi).
La afirmación de Shlomi de que esta correspondencia pretende motivar a las autoridades de planificación a actuar (véase: Actas de la audiencia del 16 de julio de 2023; p. 128, párrafos 13-20) no ofrece una respuesta completa al lenguaje duro del anuncio de que Shufersal no "entiende" si existe o no hay una transacción.
- De manera similar, en un mensaje de correo electrónico fechado el 13 de septiembre de 2020, enviado en nombre de una persona que Shemesh consideraba representante en su nombre, el Sr. Dudi Gino (respecto a la cuestión del estatus del Sr. Gino, véase el acta de la audiencia del 12 de febrero de 2024; p. 102), a representantes de Shufersal, a quienes Yossi y Yael escribieron, entre otros, se escribió lo siguiente:
"Con las especificaciones anteriores, no hay trato.
Intento crear un acuerdo lógico y razonable, y no uno que me cueste años sin ingresos por alquiler.
Adjunto mis comentarios.
Por favor, actualizad en cualquier dirección." [Énfasis añadido] (Véase el Apéndice 6 de la declaración jurada de Yossi).
- Así, la forma en que se redactó la correspondencia entre Shufersal y Shem durante las negociaciones es una expresión cierta, aunque no decisiva, del hecho de que no se consideraban obligados por un contrato vinculante.
- Firma de dos especificaciones adicionales - Como se mencionó, tras la firma de Gashem en el documento de términos comerciales, las partes negociaron el resto de los términos del acuerdo y, en particular, en lo relativo a las especificaciones técnicas de la propiedad arrendada. Como resultado de estas negociaciones, Geshem firmó dos especificaciones adicionales, una en abril de 2020 y otra en septiembre de 2020, que incluyen un cambio de la primera especificación, que firmó junto con el documento de términos comerciales.
- Shufersal considera que la firma de Geshem en especificaciones adicionales constituye evidencia de que creía que el documento de términos comerciales es un acuerdo vinculante. Según ella, la firma de las especificaciones forma parte de la ejecución del documento de términos comerciales por parte del planificador arrendado. Por otro lado, los demandados alegan que la firma de las especificaciones adicionales indica que, en el momento de firmar el documento de términos comerciales, no se perfeccionó un contrato vinculante entre las partes, ya que la especificación -que es una condición material- no se acordó entre las partes.
- Opino que no es posible deducir de la firma de las especificaciones adicionales una expresión inequívoca de las intenciones de las partes, en un sentido u otro. La correspondencia entre las partes indica que, tras la firma de Gashem del documento de términos comerciales, las partes discreparon sobre la cuestión de las especificaciones técnicas de la propiedad arrendada. Un examen de la correspondencia entre las partes (parte de la cual incluso se citó antes) muestra que las partes negociaron la planificación de la propiedad. La firma de las especificaciones indica que se alcanzó cierto acuerdo durante las negociaciones (véase el testimonio de Yossi sobre este asunto en el acta de la audiencia del 12 de febrero de 2024; p. 53). No puede considerarse la implementación de un acuerdo vinculante, por un lado, ni como testificar que las partes no alcanzaron acuerdos, por otro.
- Cabe señalar que, aparte de la firma de las especificaciones adicionales -que, como se ha dicho, forma parte de las negociaciones entre Shufersal y Shem- no se me presentó ninguna prueba de acciones operativas para la planificación de la propiedad arrendada (en contraposición a contactos entre las partes para alcanzar acuerdos).
- Publicaciones en medios en nombre de Geshem - En las publicaciones con el propósito de comercializar el proyecto de noviembre de 2020, Geshem utilizó el nombre y la marca registrada de Shufersal mientras presentaba una declaración de que Shufersal estaba alquilando un proyecto (véase el Apéndice 5 de la declaración jurada de Shlomi).
- Según Yossi, las publicaciones se realizaron con el consentimiento de Shufersal e incluían a otros posibles inquilinos que negociaron con Geshem el alquiler de una propiedad en el proyecto y no firmaron un contrato vinculante con Geshem. Así, según él, otros empresarios mencionados en la publicación - Armitage, Hezi Hamama y Max Stock - finalmente no firmaron un contrato de arrendamiento con Geshem (acta de la audiencia del 12 de febrero de 2024; pp. 96-99).
- De hecho, la publicación del nombre de Shufersal como inquilino en el proyecto es una clara indicación de que Geshem creía que se había firmado un acuerdo entre las partes. Sin embargo, esto no es una indicación inequívoca, y también se tiene en cuenta de la afirmación de Yossi (que no fue contradicha) de que, en el marco de estas publicaciones, Geshem publicó posibles inquilinos adicionales con los que no se firmó un acuerdo vinculante (y estas declaraciones no expresan ninguna posición normativa sobre la conducta de Geshem).
- Presentación en nombre de Geshem - En un momento dado, Shufersal consideró comprar los derechos del centro comercial en el proyecto (como finalmente hizo Zim). Por ello, en noviembre-diciembre de 2020, Geshem envió a Shufersal una presentación que incluía, entre otros, una tabla titulada "Detalles de los inquilinos" (p. 27 del Apéndice 6 de la declaración jurada de Shlomi). La tabla presentaba los nombres de las empresas y, junto a cada una, el estado de la etapa en las negociaciones, segmentándolas en seis categorías diferentes: "Formulario de registro firmado"; "Negociaciones preliminares"; "Negociaciones avanzadas"; "Principios firmados"; "Principios de firma para firmar un contrato"; "Se ha firmado un contrato." Junto al nombre de Shufersal se señaló que "Se firmaron principios." Además, en la página 45 de la presentación, se indica que "se han firmado contratos/principios para el alquiler de 6.000 metros cuadrados con inquilinos ancla (Shufersal, BE, Swift Gym Chain y otros").
- Las partes discrepan sobre la importancia que debe darse a la presentación. Según Shufersal, la presentación expresa que Geshem creía que estaba vinculada a un acuerdo vinculante con Shufersal, mientras que los demandados creen que la presentación muestra que Geshem creía que no existía un compromiso vinculante entre las partes (véase el testimonio de Yossi en la transcripción del 12 de febrero de 2024; p. 75, párrafos 9-23).
Opino que no es posible sacar una conclusión inequívoca de las palabras "se firmaron principios", de una forma u otra. Todo lo que se menciona en este documento es el hecho de que "se han firmado principios." Esto no atestigua un documento vinculante, así como no atestigua que el documento no sea vinculante.
- Contactos entre las partes tras la firma del acuerdo entre Geshem y Zim - Tras la firma del acuerdo entre Geshem y Zim, comenzaron los contactos entre Shufersal y Shem.
- En un correo electrónico que Yael envió a Yossi el 6 de junio de 2021, le declaró lo siguiente:
"Yossi Shalom