A la luz de los informes de prensa sobre la aparente venta del centro comercial, por favor confirme en la circular que, simultáneamente con la cesión de sus derechos y obligaciones en el centro comercial, también será aprobado el contrato de arrendamiento de Shufersal en el centro comercial, y el contrato de arrendamiento (su versión legal y comercial ya ha sido aprobada) se firmará con usted antes de la cesión o inmediatamente después con el cesionario, en la forma acordada anteriormente" (Apéndice 13 a la declaración jurada de Shlomi).
- Yossi no respondió a este mensaje, pero tres días después -el 9 de junio de 2021- se reunió con Shlomi. Las partes discrepan sobre el contenido de la reunión. Según Shlomi, Yossi le dijo en la reunión que Geshem insistía en cumplir el acuerdo entre él y Shufersal. Por otro lado, Yossi alegó que el propósito de la reunión era "intentar salvar las muchas lagunas que existían entre las partes en relación con el contrato de alquiler" (párrafo 22 de la declaración jurada de Yossi), y negó haber informado a Shlomi de que existía un acuerdo entre Shufersal y Geshem. Al contrario, afirma que, al final de la conversación, dejó claro a Shufersal que Rain no volvería a la mesa de negociaciones.
- Yael también afirmó que en un encuentro fortuito con Yossi y Shamgar, que, según su mejor recuerdo, tuvo lugar el 10 de junio de 2021 en el evento "Real Estate Summit", contactó con Yossi y Shamgar y reiteró su petición de que se respetara el compromiso con Shufersal incluso después del acuerdo con Zim. Según ella, mientras Shamgar evadía, Yossi le afirmó que "cumpliría" el trato con Shufersal. Yael no fue interrogada sobre esta conversación y, por tanto, su testimonio debería ser aceptado. Sin embargo, incluso según la versión de Yael, esto no es una admisión de Yossi de que existe un acuerdo vinculante entre las partes, sino más bien un deseo de llevar a cabo las negociaciones con Shufersal.
- Si es así, las partes discrepan sobre el contenido de las reuniones y conversaciones entre ellas sobre este asunto, y no he encontrado que una versión sea preferida sobre la otra. En estas circunstancias, opino que no es posible aprender de la conducta entre los representantes de Shufersal y Shem tras la entrada de ZIM como socio en el proyecto sobre sus intenciones respecto a la validez vinculante del documento de términos comerciales.
- La conducta de Geshem respecto a ZIM - Según el testimonio de Benny, que es vicepresidente de ZIM, antes del compromiso entre ZIM y ZIM, Geshem presentó a ZIM datos sobre inquilinos con los que ya había firmado contratos de arrendamiento vinculantes. Posteriormente, Benny alegó que Geshem no presentó el documento de términos comerciales ni las especificaciones técnicas a ZIM durante las negociaciones y la debida diligencia, y solo señaló que se llevaron a cabo negociaciones entre Shufersal y esta que no constituyeron un acuerdo vinculante (véase: declaración jurada de Benny; acta de la audiencia del 12 de febrero de 2024; p. 177, párrafos 20-21; pp. 179-180). Véase también el párrafo 33 de la declaración jurada de Yossi). Aunque Shlomi afirmó que en el marco de una reunión que Shufersal mantuvo con el Sr. Rani Zim, el Sr. Zim afirmó que el documento de términos comerciales no se le presentó (párrafo 42 de la declaración jurada de Shlomi).
- Por los testimonios, incluido el de Shlomi sobre su conversación en tiempo real con el señor Zim, parece que Geshem hizo una declaración a Zim de que no había firmado un acuerdo vinculante con Shufersal. Esto es una indicación clara, aunque no fuerte, de que Geshem no se veía a sí misma como alguien que hubiera firmado un contrato de arrendamiento con Shufersal.
- Las tarifas de Yael por la transacción no se pagaron en su totalidad ; como se puede recordar, Yael es consultora externa de Shufersal que gestionó la transacción en su nombre, y su investigación muestra que la comisión que se suponía debía pagarle por completar la transacción no le fue pagada en su totalidad (véase: Acta de la audiencia del 16 de julio de 2023, p. 153, párs. 14-18). Esto también debería ser una señal segura de que Shufersal no consideraba que se hubiera firmado un contrato de arrendamiento vinculante con Geshem.
- Resumen provisional - Un examen de la conducta de las partes tras la formulación del documento de términos comerciales no indica que creyeran que se había celebrado un contrato vinculante entre ellas. Ciertamente, su conducta no supera el lenguaje del documento de términos comerciales. La conclusión legal que se deriva de esto es que el elemento de discreción no existe y no hubo aceptación de la conducta. En teoría, la discusión podría haber terminado en este punto. Sin embargo, las partes han ampliado sus argumentos sobre otros temas, y también los abordaré brevemente.
- 4. Cierto
- Cuando he llegado a la conclusión de que no existe ningún elemento de discreción entre las partes para celebrar un contrato vinculante dentro del marco del documento de términos comerciales, la necesidad de examinar el elemento de especificidad es aparentemente superflua. Sin embargo, teniendo en cuenta los argumentos de las partes y para presentar el panorama completo, también examinaré estos argumentos.
- Como es bien sabido, existe el elemento de especificidad si es posible concluir a partir de la totalidad de las circunstancias que ha habido un encuentro de deseos en relación con las condiciones esenciales y esenciales de la transacción. La respuesta a la pregunta de cuál de los términos de la transacción se considerará relevante varía según la naturaleza de la transacción y sus circunstancias (véase: Rosenberg, en el párrafo 14). Como es bien sabido, a lo largo de los años el requisito se ha suavizado en la jurisprudencia respecto a ciertos requisitos, cuando los detalles faltantes, aunque sean relevantes, pueden completarse conforme a las disposiciones de la ley o conforme a la práctica común (véase: caso Adani, en el párrafo 9).
- En nuestro caso, opino que el documento de términos comerciales incluye la mayoría de las condiciones esenciales y esenciales para una transacción de alquiler de supermercado. Así, el documento incluye el periodo del arrendamiento; la ubicación de la propiedad; el tamaño de la propiedad; el alquiler; la duración del trabajo de ajuste; La fecha de entrega de la posesión de la propiedad.
- El argumento de que el documento de términos comerciales no incluye una referencia a la ubicación específica del supermercado no ha pasado desapercibido. El primer retrato indica que "se elegirá una ubicación por separado" e incluso Yael admitió en su interrogatorio que no se eligió ninguna ubicación específica dentro de la propiedad, sino que se acordó que estaría en la planta baja en las zonas comerciales (acta de la audiencia del 16 de julio de 2023; p. 133, párrafos 22-24). Además, el documento de términos comerciales carece de condiciones adicionales, como la fecha de pago del alquiler, el índice al que se asocia el alquiler y la cantidad de honorarios de gestión que debe pagar Shufersal.
- En este sentido, acepto el argumento de Shufersal de que no se trata de deficiencias materiales y que, en cualquier caso, estas condiciones podrían haberse completado incluso mediante el detallado borrador de acuerdo que se intercambió entre las partes, en la medida en que se cumpliera el elemento de discreción.
- Por tanto, opino que los términos comerciales esenciales que se estableceron en un contrato de arrendamiento de un supermercado aparecen en el documento de términos comerciales y, por tanto, cumple el requisito de especificidad. Al mismo tiempo, dado que he llegado a la conclusión de que las partes no han decidido celebrar la transacción, no estoy obligado a disputar este asunto en todos sus detalles.
- Lagunas entre el Documento de Términos Comerciales y los Borradores Intercambiados - Otro asunto que las partes han explicado, y que creo que para resolver la disputa ante mí no es necesario entrar en todos sus detalles, es si existen lagunas entre el Documento de Términos Comerciales y los borradores intercambiados. En este sentido, los demandados subrayaron que en el documento de términos comerciales se especificó un periodo agregado de arrendamiento de 30 años (tras la activación de los periodos de opción), mientras que en el borrador detallado intercambiado entre las partes se registró un periodo más corto de 24 años y 11 meses (tras la activación de los periodos de opción). Según ellos, el periodo de arrendamiento es una condición esencial en un contrato de arrendamiento de supermercado, y un intervalo de unos 5 años es fundamental. Los demandados argumentaron además que, aunque el documento de términos comerciales establecía que la fecha de entrega de la posesión de la propiedad sería "dentro de hasta 30 meses desde el permiso", en los proyectos intercambiados entre Shufersal y Shem, seguía existiendo una disputa entre ellos respecto a la fecha de entrega de la posesión, con cada parte especificando una fecha específica diferente (Shufersal señaló el 31 de diciembre de 2023 como fecha de entrega, y Shem el 29 de febrero de 2024). Ver: Último borrador enviado el 6 de febrero de 2021; Apéndice 11 de la declaración jurada de Navon, sección 1.3.26).
- No creo que los cambios entre el Documento de Términos Comerciales y los borradores intercambiados indiquen que el Documento de Términos Comerciales carece de elemento de especificidad. Como se ha señalado, los cambios en los acuerdos entre las partes que negocian tras firmar un documento provisional no indican por sí mismos una falta de especificidad en dicho documento. Como señalé antes, es posible que en el marco de las negociaciones haya condiciones, incluso sustantivas, que cambien en relación con el documento provisional, y esto no indica que carezca del elemento de especificidad.
- Finalmente, el argumento de los demandados de que también faltaba el componente de especificidad no se me escapó porque Shufersal solicitó la aplicación de la segunda especificación, mientras que durante el proceso señaló que era indiferente a la cuestión de cuál de las especificaciones se aplicaría (la segunda o la tercera). Opino que el mero cambio en las especificaciones durante las negociaciones que tuvieron lugar entre las partes no atestigua por sí solo una falta de especificidad. Además, acepto las explicaciones de Shufersal de que la diferencia entre la segunda y la tercera especificaciones radica en la cuestión de quién realizará el trabajo de ajuste (Shufersal con financiación para lluvia según lo determinado en la tercera especificación o lluvia propia según la segunda especificación), y por tanto esto no atestigua falta de especificidad.
- 5. ¿Se han cumplido las condiciones de suspensión?
- Según el texto del documento de términos comerciales, el supuesto acuerdo entre las partes está sujeto al cumplimiento de tres condiciones: un examen de viabilidad económica y un estudio de viabilidad por parte de Shufersal, la aprobación de la dirección de Shufersal y la aprobación del Comisionado Antimonopolio.
- Las partes profundizaron en la cuestión de si las condiciones de suspensión establecidas en el documento de términos comerciales se cumplieron realmente. Dado que he llegado a la conclusión de que Shufersal no ha demostrado que el documento de términos comerciales constituya un contrato vinculante entre las partes, no abordo esta cuestión en todos sus aspectos, pero abordaré brevemente los argumentos de las partes al respecto.
- Aprobación de la dirección de Shufersal - La declaración jurada de Shlomi indica que en una reunión de la dirección de Shufersal el 28 de julio de 2019, la dirección de Shufersal aprobó la transacción (véase el Apéndice 2 de la declaración jurada de Shlomi). Al mismo tiempo, Shufersal no demostró que hubiera informado a Shem de la aprobación de la dirección.
- Yossi afirmó en su interrogatorio que Shufersal no le había presentado ninguna aprobación por parte de la dirección de Shufersal del documento de términos comerciales (véase: Acta de la audiencia del 12 de febrero de 2024; p. 76, párrafos 18-20). Ninguno de los testigos de Shufersal presentó tal certificado por la lluvia, ni pudieron testificar sobre una conversación o aviso oral de la concesión del certificado (véase: párrafos 70-71 arriba).
- De hecho, Shufersal tiene razón al decir que no existe ningún requisito en el documento comercial que obligue a notificar a Rashem la aprobación de la dirección de Shufersal. Sin embargo, dado que Rashem no es posible certificar formalmente que la condición se ha cumplido, Geshem podría haber asumido que no existía.
- A esto debe añadirse que en el momento en que se concedió la aprobación de la dirección de Shufersal, la segunda especificación técnica que Shufersal pretende hacer cumplir aún no se había formulado entre las partes. De hecho, la segunda especificación técnica se formuló 9 meses después de que la dirección de Shufersal aprobara los acuerdos entre las partes (véase: Acta de la audiencia del 16 de julio de 2023; p. 103, párrafos 19-24).
- Prueba de viabilidad económica - No se me ha demostrado explícitamente que Shufersal haya realizado un examen de la viabilidad económica del documento de términos comerciales. La afirmación de Yael de que el examen se realizó incluso antes de la formulación del documento de términos comerciales (acta de la audiencia del 16 de julio de 2023; p. 147, párrafo 25) no estaba respaldada por referencias y contradice el lenguaje del documento de términos comerciales. Estoy dispuesto a asumir que la aprobación de la dirección es en realidad también una aprobación de la viabilidad económica. Sin embargo, Shufersal -quien redactó el documento de términos comerciales- fue quien separó los tipos de aprobaciones y se esperaba que notificara a la lluvia por separado el cumplimiento de esta condición.
- Aviso al Comisionado Antimonopolio - En este sentido, acepto el argumento de Shufersal de que la solicitud al Comisionado Antimonopolio se presenta cerca de la fecha de entrega de la propiedad y tras la firma de un acuerdo detallado (véase: Acta de la audiencia del 16 de julio de 2023; p. 100, párrafos 12-15; p. 119, art. 7 - p. 121, s. 10). Por lo tanto, a diferencia de las dos condiciones anteriores, la fecha para el cumplimiento de esta condición aún no ha llegado.
- 6. Los borradores intercambiados entre los bandos y los huecos restantes
- Las partes discutieron extensamente sobre por qué no se firmó el borrador detallado de acuerdo intercambiado entre las partes y si existían lagunas significativas en este borrador que no podían ser superadas.
- Como se puede recordar, el recurso solicitado por el demandante es una declaración de que el documento de términos comerciales es un contrato vinculante. Para decidir sobre el reparo solicitado en el marco de la demanda, no es necesario determinar si las partes formularon un borrador detallado de acuerdo que no contiene lagunas significativas ni por qué dicho proyecto no se firmó. Estas disputas eran relevantes para aclarar en la medida en que se pidió al tribunal que determinara que el borrador detallado constituye un acuerdo vinculante entre las partes, y que pudieron haber sido relevantes para la resolución de una reclamación por haber llevado a cabo negociaciones de mala fe. Al mismo tiempo, no es imposible que la conducta de las partes en este asunto constituya una indicación cierta de la cuestión de sus intenciones respecto a la validez del documento de los términos comerciales, por lo que abordaré esto brevemente.
- Las partes argumentaron extensamente por qué el borrador detallado de acuerdo intercambiado entre ellas no se firmó finalmente. Geshem afirmó que esto atestiguaba el abandono de las negociaciones por parte de Shufersal y Shufersal afirmó que esto se hizo a petición de Geshem, que quería esperar la respuesta del comité local de planificación y construcción a la solicitud de alivio que Shechem debería haber presentado en relación con la propiedad.
- Como se ha indicado, para decidir el procedimiento no es necesario determinar si existen lagunas en la planificación entre las partes, y me bastaré con referirme al testimonio de Gutson, el gestor del proyecto en nombre de Geshem, según el cual estos son asuntos que "no son en absoluto" complicados de alcanzar a acuerdos sobre su asunto, y en la medida en que ciertos datos se transfirieran desde Shufersal habrían sido regulados (acta de la audiencia del 16 de julio de 2023, p. 184). También consideré referirme al testimonio de Yossi, quien estuvo de acuerdo en que las lagunas urbanísticas en cuestión no se reflejaban en el borrador intercambiado entre las partes (véase: Acta de la audiencia del 12 de febrero de 2024, pp. 113-115). En este sentido, acepto el argumento de Shufersal de que, dado que las supuestas lagunas no se reflejaban en el acuerdo escrito, se puede suponer, y esto también es evidente por los testimonios de los declarantes en nombre de Geshem, que aunque queden lagunas, no son carencias materiales que no puedan ser cubiertas.
- A esto cabe añadir que en febrero de 2021, Geshem envió a las partes correos electrónicos indicando que el borrador detallado del acuerdo era definitivo y estaba listo para su firma (véase: correos electrónicos en nombre del abogado Ashrov Zadikian, abogado de Geshem, fechados el 1 y el 6 de febrero de 2021; Apéndice 10 a la declaración jurada de Shlomi). Los argumentos de Yossi de que el borrador enviado por el abogado de Geshem en estos avisos le resultaba inaceptable (véase: Acta de la audiencia del 12 de febrero de 2024; p. 66, párrafos 18-20; p. 70, párrafos 16; pp. 140-142) se basan en la mía, y en cualquier caso, estos avisos crean a Shufersal una justificación de que, en lo que respecta a Gechem, no existen lagunas, y desde luego no significativas, que impidan la firma del borrador detallado del acuerdo. También cabe señalar que Yossi no sabía cómo señalar los desacuerdos materiales que persistían entre las partes y, al ser confrontado con esta cuestión, afirmó que "aparentemente hay asuntos legales que no cerraron entre ellas" (véase: Acta de la audiencia del 12 de febrero de 2024; p. 158, párrafos 11-18).
- Si es así, opino que la situación probatoria general es que, en esta etapa - febrero de 2021 - no quedaban brechas significativas entre las partes. ¿Por qué, entonces, las partes no firmaron el contrato?
- Shufersal no demostró su afirmación de que la firma no se realizó a la luz de la petición de Geshem de esperar una respuesta del comité local para la solicitud de alivio. También en su interrogatorio del 29 de agosto de 2021, en el marco de la solicitud de una orden judicial, Shlomi alegó que existió una correspondencia por correo electrónico entre las partes, de la cual se puede saber que las partes no firmaron el borrador final porque estaban esperando la aprobación de la medida (véase: acta de la audiencia del 29 de agosto de 2021; p. 4, párrafos 1-6). Yael también reiteró en su interrogatorio la afirmación de que existía una correspondencia por correo electrónico de la que se puede saber que las partes están esperando la aprobación de la reparación antes de firmar un contrato (véase: Acta de la audiencia del 29 de agosto de 2021; p. 137, párrafos 9-12; p. 138, s. 1). A pesar de lo anterior, no se me presentó tal correspondencia por correo electrónico, y cuando se le preguntó a Shlomi sobre esto durante su interrogatorio en la audiencia probatoria, no supo cómo referirse a ningún documento del que se pueda saber que las partes esperaron al firmar el acuerdo para recibir alivio (acta de la audiencia del 16 de julio de 2023; pp. 63-63). Véase también: p. 72, s. 21 - p. 73, p. 4; p. 112). Además, Shufersal no aclaró por qué era necesario esperar en absoluto una respuesta respecto al alivio para poder firmar el acuerdo.
- Por otro lado, Geshem no demostró que Shufersal abandonara las negociaciones y, como es lógico, las negociaciones entre Geshem y Zim comenzaron en febrero de 2021, fecha en la que se intercambiaron los borradores finales entre las partes (véase: Acta de la vista del 12 de febrero de 2024; p. 176, párr. 4-6), y que al final del día la propiedad fue arrendada a una empresa controlada por el hijo del accionista mayoritario de ZIM.
- Por lo tanto, no se me demostró que en febrero de 2021 existieran brechas significativas entre las partes que les impidieron firmar un contrato de arrendamiento. Las partes tampoco pudieron presentar una versión fáctica sobre por qué el borrador del acuerdo detallado no se firmó en febrero de 2021. En cualquier caso, opino que estas conclusiones no afectan a la cuestión de si las partes consideraban que el documento de términos comerciales constituía un acuerdo vinculante.
- Conclusión
- Por tanto, he llegado a la opinión de que Shufersal no ha demostrado que el documento de términos comerciales constituya un contrato vinculante entre las partes. Por tanto, ordeno la desestimación de la reclamación.
- El demandante asumirá los gastos de cada uno de los demandados por la suma de ILS 35,000, en un plazo de 30 días a partir de hoy.
El derecho a apelar ante el Tribunal de Distrito de Central-Lod en un plazo de 60 días a partir de hoy.