Apelación familiar (Tel Aviv) 51161-10-24 Anónimo contra Anónimo

Sentencia

Jueza Einat Ravid, Jueza Presidenta:

Apelación contra una sentencia fechada el 24 de septiembre de 2024 del Tribunal de Familia de Tel Aviv-Jaffa (la Honorable Jueza Esther Zitnitzky Rakover, Reclamaciones tras la Resolución del Litigio 66294-05-22) [Nevo], en la que el tribunal aceptó la reclamación del demandado y ordenó al apelante pagar las tasas de uso correspondientes por un importe de ILS 3.000 al mes a partir de junio de 2022 y siempre que el apelante resida en un apartamento de 3,5 habitaciones en la calle XXX en Ramat Gan (en adelante: El apartamento).

Resumen del contexto fáctico

1. El fallecido T.   (en adelante: el fallecido) falleció el 14 de agosto.2013.  El fallecido se casó dos veces.  Inicialmente, nacieron dos niños con la Sra.  R.  y esta relación: el demandado y su hermana.  Posteriormente, la fallecida se casó con la señora Z.  (en adelante: la madre de la apelante), y de esta relación la fallecida tuvo tres hijos adicionales, entre ellos la apelante y su hermana, que es una persona de confianza (en adelante: la de confianza).
2. El fallecido y la madre del apelante compraron juntos un apartamento en la calle XXX de Ramat Gan (en adelante: el apartamento), que fue registrado en partes iguales a nombre del fallecido y de la madre del apelante.
3. El fallecido dejó un testamento fechado el 5 de octubre de 2010, en el que legó su parte del apartamento al demandado y legó el resto de su patrimonio a una hija de su primer matrimonio (en adelante: el testamento).
4. Si el apelante presentó una objeción a la ejecución del testamento. El 7 de diciembre.En 2015, la Honorable jueza Shifra Glick (en adelante: la Sentencia del Testamento) dictó sentencia, quien rechazó la objeción y dictaminó que el testamento era válido, y el 15 de diciembre de 2015 se emitió una orden de sucesión.
5. Tras presentarse una apelación contra la sentencia del testamento y se presentó una reclamación de manutención del patrimonio, el 13 de junio.En 2017, la demandante, la madre del apelante y la persona de confianza, a través del tutor legal, firmaron un acuerdo de conciliación para la resolución de los recursos y reclamaciones (en adelante: el Acuerdo de Conciliación). El acuerdo de conciliación estipulaba que si el apelante y el demandado estaban exentos de pagar alquiler de la mitad del apartamento propiedad del demandado, "tanto para el pasado como para el futuro, como se detalla a continuación, y no escucharían ningún argumento al" También se les concedió el derecho a vivir en un apartamento (sección), incluida la parte del demandado, sin contraprestación hasta el día de la muerte de la madre del apelante.  También se sostuvo que, tras la muerte de la madre del apelante, el pupilo no tendrá derecho al derecho de un artículo.
6. El 30 de mayo.En 2022, el Demandado presentó una demanda contra la Apelante, que es, como se ha dicho, media hermana del Demandado, por el pago de tasas de uso correspondientes debido a que vive junto con su cónyuge y dos hijos en el apartamento en el que, como se indicó, viven la madre de la Apelante y la pupila, que también es media hermana del Demandado. La reclamación para una resolución sobre tasas de uso es por siete años previos a la presentación de la reclamación.

Resumen de la sentencia de primera instancia

7. La demandada alegó que la apelante se había mudado al apartamento con su familia (su cónyuge y dos hijos) sin su permiso ni conocimiento, y exigió una tasa de uso adecuada de 3.000 ILS al mes para la mitad del apartamento. La apelante alegó que se había mudado al apartamento antes de la muerte de la fallecida para ayudar a su madre, cuando la fallecida lo sabía y no se opuso.  También alegó un retraso en la presentación de la reclamación.
8. La apelante también argumentó que no debería haber pedido el consentimiento de la demandada para vivir en el apartamento, porque es derecho de la madre de la apelante, que es su madre y posee la mitad de los derechos, permitirle vivir en el Este argumento fue rechazado en la sentencia.
9. En el acuerdo de conciliación, el derecho de residencia solo se concedía a la madre del apelante y a su pupilo, y el apelante no era mencionado en él en absoluto. Precisamente a la luz de la afirmación de la apelante de que, en el momento del acuerdo de conciliación, ella ya vivía en el apartamento con su cónyuge y sus dos hijos, el hecho de que no estuviera escrito en el acuerdo que también se le concediera permiso para vivir en el apartamento junto con su familia, demuestra que no se le concedió permiso para seguir viviendo en el apartamento.  El demandado incluso testificó que no habría aceptado darle el derecho a vivir si se lo hubieran preguntado en el acuerdo de conciliación.
10. El Acuerdo Otomano [Versión antigua] 1916El tribunal dictaminó que el apelante actuó de mala fe y se aprovechó del consentimiento del demandado , que se dio a la madre del apelante y a su vestuario para vivir en el apartamento sin pagar alquiler. Se sostuvo quela apelante se ahorró el pago del alquiler en el campo de tránsito del apartamento.
11. 34-12-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D. 51 (2) No se debe probar el argumento del apelante de que si el apelante estaba en una condición médica grave. Por el contrario, la propia apelante afirmó que se mudó a la residencia mientras la fallecida aún vivía y cuando, según ella, la condición de la madre de la apelante era perfectamente adecuada, porque la madre de la apelante se encargaba de la fallecida.  El testimonio de la apelante y los documentos presentados ante el tribunal no demostraron su reclamación respecto a la difícil condición de la madre de la apelante, y como prueba, el Instituto Nacional de Seguros rechazó repetidamente la solicitud de asistencia de la madre de la apelante, y solo en 2022 se aceptó una reclamación.
12. La apelante también trabaja en dos empleos y, por tanto, no tiene tiempo para cuidar de su madre.
13. El argumento del apelante de que la reclamación se presentó con retraso fue rechazado. Sin embargo, Ndictaminó que el pago de las tasas de uso comenzará a partir de la fecha de presentación de la reclamación, el 30 de mayo.2022.
14. El demandado adjuntó a su reclamación una estimación del Sr. , un agente inmobiliario que trabaja en la zona, quien señaló que, según un examen, calculó que el rango de precios del alquiler en el lugar donde se encuentra el apartamento oscila entre 5.500 y 6.500 ILS al mes. La apelante no disputó la cantidad de la renta reclamada por la demandada, ni presentó ninguna prueba que indicara que la renta era inferior a la reclamada por la demandada y que la valoración fue considerada razonable.
15. Por lo tanto, la apelante estaba obligada a pagar 3.000 ILS al mes a partir de junio de 2022 y siempre que siga viviendo en el apartamento con su familia. Además, se le pagaron gastos legales y honorarios de abogados por un importe de 15.000 NIS.

Resumen de los argumentos del apelante en la apelación

16. El tribunal de primera instancia cometió un error al determinar que el demandado sufrió daños, ya que no reclamó daños y, de acuerdo con el acuerdo de conciliación, la madre del apelante y su tutor tenían derechos posesivos sobre todo el apartamento sin contraprestación hasta la muerte de la madre del apelante. Por lo tanto, el demandado no tiene derecho a recibir tarifas de uso o alquiler.
17. El demandado sabía que vivía en el apartamento desde al menos 2015 y no se puso en contacto con ella para exigirle desalojarla ni pagar el alquiler, lo que indica consentimiento explícito o implícito para su residencia. La declaración del demandado de que no le habría permitido vivir en el apartamento contradice su conocimiento y su falta de acción durante años.
18. El certificado del funcionario público, que determinaba que la madre del apelante era confidencial, era inadmisible, y la solicitud del apelante para investigar a la persona que entregó el certificado fue denegada. Además, la opinión médica no fue recibida en nombre del apelante y el tribunal ni siquiera nombró un perito en su nombre.
19. Se copió de Nevoque el demandado está abusando de un derecho de propiedad, ya que si el apelante necesita ayuda y la decisión del tribunal va en contra de la regla "es beneficioso y no carece" y de la política pública. La apelante no se enriqueció con la mudanza, pero su situación personal y familiar se deterioró debido al cuidado dedicado de su madre y su hermana.
20. Para determinar el valor del alquiler, un agente inmobiliario obtuvo un documento en violación de la Ley de Tasadores Inmobiliarios, 5761-2001 (en adelante: la Ley de Tasadores Inmobiliarios), que estipula que una tasación inmobiliaria será realizada únicamente por un tasador inmobiliario. El apelante objetó esta prueba desde el principio.
21. El apelante debería haber quedado exento de la obligación de recuperar las tasas de uso reclamadas, de acuerdo con el artículo 2 de la Ley de Enriquecimiento Injusto, 5739-1979. Esto se debe a que el demandado no sufrió pérdida de dinero y la restitución es injusta dadas las circunstancias del caso.
22. El demandado actuó de mala fe, ya que afirmó que había descubierto recientemente la residencia del apelante, aunque la conocía desde hacía muchos años. Su conducta, y su desprecio por el sacrificio de la apelante al cuidado de su madre y hermana, contradicen el acuerdo de conciliación y la política pública.
23. El tribunal cometió un error en el orden en que se presentaron las pruebas, al obtener un certificado de un funcionario público sin interrogar a la persona que lo entregó, y al no obtener una opinión médica en nombre del apelante ni al nombrar un perito en su nombre.

Resumen de los argumentos del demandado

24. La propiedad inmobiliaria es una piedra angular de los derechos básicos, y el propietario tiene derecho a hacer con la propiedad lo que desee, incluyendo alquilarla o prestarla. El apelante pisotea este derecho y se instala en la propiedad sin permiso y de forma gratuita, intentando crear un derecho superior y supremo sobre la propiedad. El apelante debe retirar la mano de la propiedad o pagar las tasas de uso/alquiler.
25. El apelante presenta una representación falsa de la pobreza y oculta datos reales. La apelante recibe una prestación de cuidados a largo plazo por un importe aproximado de 7.440 ILS al mes para un cuidador israelí, además de aproximadamente 1.500 ILS como superviviente del Holocausto, así como una pensión de vejez, y en total tiene derecho a recibir entre 9.000 y 11.000 ILS al mes. De esta suma, la madre puede pagar a su hija por la ayuda como sustituto de un cuidador extranjero, proporcionando así al apelante una fuente de pago de alquiler al demandado.
26. El apelante se considera "privilegiado" y exento de conducta normal, mientras que las personas de la comunidad pagan alquiler o tasas de uso cuando viven en un bien que no les pertenece. Además, el argumento de que se requieren dos cuidadores se rechaza por considerarlo "no decir la verdad, por decir lo menos", ya que nunca se ha demostrado que la madre del apelante requiriera cuidados personales de enfermería.
27. El demandado señala que la madre del apelante, que es su madrastra, yel apelante lucharon ferozmente contra él en el tribunal e intentaron despojar el derecho de propiedad sobre el apartamento dentro del marco del testamento de su padre fallecido. Fue acusado falsamente y su padre fue presentado como demencia, todo para privarle de su derecho al apartamento.
28. El acuerdo de la apelante en el apartamento desde 2013 sin pago de alquiler es irrelevante para la demencia de su madre, que solo fue reconocida parcialmente como cuidadora en 2022, nueve años después del acuerdo.
29. La apelante debería haber contactado con la apelante en el momento de la firma del acuerdo de 2017 y haber resuelto este asunto, ya que no lo hizo, no tiene derecho a vivir con toda su familia en el piso en virtud del acuerdo.

Discusión y decisión

30. En la vista del 19 de enero de 2026, llevamos a las partes a un acuerdo, pero resultó que, debido a la situación de la madre del apelante, no era posible implementar dicho acuerdo y, por tanto, no hubo más opción que dictar sentencia.
31. Tras revisar la sentencia y los argumentos de las partes, considero necesario recomendar a mi colega que se desestime la apelación.
32. La mayor parte de la apelación trata sobre determinaciones fácticas y, como es bien sabido, el tribunal de apelación no intervendrá en las determinaciones fácticas, salvo en casos excepcionales. Además, la sentencia establece determinaciones fiables que no favorecen al apelante e incluso señala en varias ocasiones que el apelante actúa de mala fe y engaño (véanse los párrafos 6.3 y 8.1 de la sentencia de primera instancia).
33. La mitad del apartamento pertenece al demandado y la otra mitad pertenece a la madre del apelante. Por tanto, el demandado y la madre del apelante son compañeros de piso. El estatus de los compañeros de piso y su derecho a usar están regulados en la sección 31(a)(1) de la Ley de Bienes Raíces, 5729-1969.  Allí se determinó que el derecho de un socio inmobiliario a hacer un uso razonable de una propiedad común (como un apartamento residencial) sin el consentimiento de los otros socios está condicionado a dos condiciones separadas: que el uso sea razonable y que ningún otro socio interesado impida dicho uso.
34. La cuestión del uso razonable ha sido discutida en la literatura y en sentencias judiciales. La sentencia en Other Municipal Applications 458/82 Ada Willner contra Vera Golani, 42(1) 49 (27 de enero de 1988) interpreta el artículo 31(a)(1) de la Ley de Tierras y establece que, en ausencia de una demanda de posesión conjunta por parte de los otros socios, no se debe impedir que una única empresa conjunta haga un uso razonable de un apartamento residencial, y es suficiente que el socio que la utiliza no impida a los demás usarlo juntos cuando así lo deseen. Para más información sobre este tema, véase Yehoshua Weissman en su libro Laws of Property-Ownership and Partnership (1997), pp.  229-234; Hanoch Dagan en su libro, Kinyan at a Crossroads, Ramot Publishing, 2005, pp.  321-322; Miguel Deutsch en su libro Kinyan, Volumen 1, Bursi Publishing, 1997, p.  532; Moti Banyan, Real Estate Law, Principles and Laws, Institute for Law and Economic Research, Segunda Edición, 2004, p.  641, Civil Appeal (Distrito de Tel Aviv) 11823-09-15 Yaakov Lari contra Ronen Davidi [Nevo] (4 de junio de 2018) y más.
35. Una sentencia relativa a compañeros de piso y la introducción de un inquilino adicional es la sentencia de Other Municipal Applications 304/72 Menachem Bilar contra Moshe Bilar, IsrSC 27(1) 533 (1973). En esa sentencia, el apartamento en cuestión pertenecía a partes iguales a una pareja. La reclamación la hizo el padre, que había dejado de aceptar seguir viviendo en el apartamento para el hijo de 28 años de la pareja, tal y como había acordado en el pasado.  En términos legales, el padre revocó el permiso que él y la madre dieron al hijo, por lo que debía abandonar el apartamento.  El hijo argumentó que el padre no tenía derecho a revocar su derecho a vivir en el apartamento por iniciativa propia, cuando la madre tenía igualdad de derechos y estaba a favor de que él permaneciera en él.  El Honorable Juez Zvi Berenson escribe (en opinión del presidente Shimon Agranat y el juez Moshe Etzioni) en relación con el argumento de que, según la sección 31(a)(1), un hijo puede permanecer en el apartamento:

"Y cuando uno de los cónyuges permite que un tercero utilice la propiedad, o cualquier parte de ella, en contra de la voluntad del otro socio, está cometiendo un pecado contra lo que se establece en la sección en dos cosas: Primero, el usuario de la tierra no es él mismo, sino otra persona.  Segundo, al permitir el uso a un tercero, impide que los demás socios hagan ese uso al mismo tiempo.  Está prohibido obtener un derivado igual en este sentido de la transferencia de propiedad o la ejecución de cualquier otra transacción sobre la tierra sin el consentimiento de los demás socios que la ley permita, ya que con tal transferencia el derecho de los demás socios no se ve afectado y no se le resta nada.  Sin embargo, como se ha indicado, esto no ocurre en el caso de permitir el uso de la propiedad, o parte de ella, a otra persona sin el consentimiento de los otros cónyuges.  Un permiso de residencia en un piso compartido por ambos cónyuges, por uno y otra persona, también perjudica la posesión y el uso del otro.  En este sentido, la ley de un hijo adulto no es diferente de la de un desconocido.  ...  ¿Es concebible una situación así? Una persona entra en un piso gratis sin ninguna obligación legal hacia ella, y después de un tiempo ya no lo quiere.  ¿Puede obligarse a una persona así solo porque el otro cónyuge dice: 'Quería al hombre (o mujer) y no quiero que se vaya (o se vaya)'?"

36. En el caso en cuestión, la introducción de toda una familia (padres y dos hijos) en el piso por parte de la pareja es un uso irrazonable de la propiedad. Porque si se representara que el cónyuge, el demandado, hubiera deseado hacer "tal" uso del apartamento, es decir, traer a una familia adicional "por su parte", está claro que no se le habría permitido hacerlo. Por lo tanto, en estas circunstancias, esto es un uso irrazonable.
37. Además, existe una injusticia en las acciones de la madre del apelante, que permite que su hija y toda su familia vivan en el apartamento sin tener en cuenta en absoluto los derechos de la pareja iguales a sus derechos sobre la propiedad, y cuando la pareja acordó que ella y el pupilo seguirían viviendo hasta el día del fallecimiento de la madre del apelante, en buena edad y sin pago por su parte del apartamento.
38. En cuanto a la alegación de que la demandada aceptó la residencia de la apelante y su familia en el apartamento, el consentimiento de la demandada fue acordado y expresado en el acuerdo de conciliación firmado con la madre de la apelante, y nada más. Una vez firmado el acuerdo de conciliación, ningún acuerdo expresado en este acuerdo debe atribuirse al demandado. Ciertamente cuando se dijo que en ese momento el apelante ya vivía en el apartamento.
39. También está claro que no es posible presentar una opinión privada en nombre del apelante en el Tribunal de Familia y, por otro lado, el nombramiento de un perito no fue solicitado por el tribunal. En estas circunstancias, la apelante no tiene nada de qué quejarse salvo de sí misma.
40. Además, incluso si el apelante necesita actualmente asistencia para cuidados a largo plazo, no hay justificación para que el cuidado lo realice toda una familia que viva en el apartamento. En la medida en que la apelante desee cuidar de su madre y, para ello, vivir con ella en el apartamento con toda su familia, debe pagar el uso que ella y su familia hagan de la parte demandada del apartamento.
41. En cuanto a las tasas por uso adecuado, de hecho, por norma general, la opinión del tasador debe ser adjunta según la ley para demostrar las tasas por uso adecuado para bienes inmuebles. Sin embargo, como se indica en Family Appeal (Center) 49135-04-26 M. contra B.M.  [Nevo] (9 de junio de 2026), "Observamos que la jurisprudencia establece que no siempre es necesario presentar la opinión del tasador para demostrar la cantidad de las tasas de uso correspondientes.  En algunos casos, la cantidad de la tasa de uso puede demostrarse con otras pruebas, como tasas de uso realmente pagadas por la propiedad o propiedades similares.  El tribunal puede conceder tasas de uso basándose en la estimación, pero solo cuando el demandante ha demostrado sus daños con "datos razonables" y existe una base probatoria suficiente, como testimonios sobre el pago de alquiler en una propiedad arrendada similar, etc.  (véase Civil Appeals Authority 4630/10 Mazal Cohen contra Israel Lands Administration [Nevo] (2010); Apelación Civil (Distrito de Tel Aviv) 61943-02-17 Yosef Twili contra Zion Avni [Nevo] (2018))." En este caso, a la luz de las pruebas presentadas ante el tribunal, que son el testimonio de un agente inmobiliario que conoce bien la propiedad y la zona, que incluso compareció para contrainterrogatorio, es posible aprobar las tasas de uso determinadas en la sentencia del juicio.  Ciertamente cuando se determinaron solo a partir de la fecha de presentación de la reclamación y no durante todos los años en que la apelante y su familia vivieron en el apartamento antes de la fecha de presentación.

Conclusión

42. La apelación fue desestimada.
43. El apelante pagará los gastos del demandado por la suma de 25.000 NIS.
44. La garantía de que el apelante depositó sus frutos será transferida al demandado a través de su abogado, a costa de los gastos otorgados.