Comité de Apelaciones (Centro) 49040-09-24 Yuval Burger contra el Director de Tributación de Bienes Raíces, Distrito Central

Sentencia

Juez Avi Gurman:

Un abuelo financió para sus nietos menores la compra de apartamentos residenciales, uno para cada nieto.  Cada nieto forma parte de una unidad familiar, en la que los padres ya tienen un piso residencial.  ¿Se considerará la compra de los apartamentos por parte de alguno de los menores para efectos del impuesto de compra como la compra de un solo apartamento? - Esta es la cuestión legal central de esta apelación.

Se presentó la apelación contra la decisión de la Administración de Impuestos sobre la Tierra del Distrito Central (en adelante: "el Demandado"), en la que se rechazó una objeción presentada por los apelantes a las valoraciones del impuesto sobre la compra emitida en virtud de la Ley de Impuestos Inmuebles (Apreciación y Compra), 5723-1963 (en adelante: la "Ley").

Como se ha señalado, la disputa entre las partes trata sobre si los apelantes, que son menores, tienen derecho a comprar tramos impositivos aplicables a la compra de un solo piso residencial, de acuerdo con el artículo 9(c1c)(4) de la Ley (en adelante: el "artículo" o "el artículo de la ley").  El demandado argumenta que la presunción de unidad familiar se aplica en su caso, y por tanto los apartamentos comprados no se consideran los únicos apartamentos de los compradores: los menores.

Los apelantes, por otro lado, sostienen que este es un caso en el que se refutó la presunción de la unidad familiar, a la luz de las circunstancias excepcionales que demuestran que la compra no se realizó con el dinero de los padres de los menores, sino como un regalo de su abuelo, creando al mismo tiempo un mecanismo contractual que garantiza una separación completa de la propiedad entre el apartamento regalado y los padres de cada menor.

Los hechos principales:

1. Los apelantes son 12 menores (en adelante: "los apelantes" o "los menores"), de los cuales 10 son nietos del Sr. Hanan Shahaf y las dos nietas de la Sra.  Esther Shahaf, esposa del Sr.
2. Los menores pertenecen a cuatro unidades familiares diferentes, cada una de las cuales posee un piso residencial, incluso antes de la compra de los apartamentos en disputa.
3. El Sr. Shahaf negoció con Neve Shuster en una apelación fiscal para la compra de 12 apartamentos residenciales en un proyecto de construcción en la calle Rashi, Ramat Gan (en adelante: el "Proyecto").  Como resultado, el 18 de septiembre de 2023, el Sr.  Shahaf firmó acuerdos de donación con cada uno de los menores, a través de sus padres - sus tutores naturales, según los cuales concedería a cada menor una suma de 3.541.000 ILS para la compra de un apartamento residencial, así como pagaría todos los gastos implicados, incluido el impuesto de compra.

Como se puede ver en los acuerdos de donación, el propósito de la donación era el deseo del Sr.  Shahaf de garantizar el futuro de sus nietos y de los nietos de su cónyuge, proporcionándoles financiación para la compra de apartamentos residenciales y asegurando mediante un mecanismo contractual que él lo hiciera.

4. Según los acuerdos de espera, los apartamentos se alquilarán una vez finalizada la construcción, y el alquiler se depositará en una cuenta designada a nombre de cada menor, mientras que los padres de los menores no podrán usar el alquiler ni vivir en los apartamentos. Los menores solo podrán vender o hipotecar el piso cuando cumplan 25 años, y podrán usar el alquiler de forma ilimitada solo cuando cumplan 18 años.  En caso de que la venta del piso sea necesaria antes de que el menor cumpla 25 años, la venta se realizará con la aprobación del tribunal.

Para no profundizar en lo que no es necesario, señalaré que no existe disputa en que los acuerdos crearon una separación de propiedad entre los apartamentos y sus frutos, y los padres de los apelantes.

5. El asentamiento otomano [Versión antigua] 1916El 20 de septiembre de 2023, los padres de los menores, en nombre de los menores, firmaron acuerdos de compra de 12 apartamentos residenciales del proyecto, por Neve Shuster Ltd. El precio de compra de cada apartamento fue de 3.541.667 NIS.
6. 12-34-56-78 Chejov contra el Estado de Israel, P.D. 51 (2) Teniendo en cuenta que los apelantes son menores de edad, los acuerdos de donación y venta fueron remitidos al Custodio General para su revisión y posteriormente recibieron la aprobación del Tribunal de Familia en Be'er Sheva, en el marco del caso familiar 4186-10-23; 4195-10-23; 4210-10-23; 4177-10-23.  El tribunal aprobó los acuerdos de regalos y ventas, y determinó, de acuerdo con el acuerdo, que los menores no estarían obligados a pagar los gastos de la compra, que los derechos se registrarían a su nombre como un regalo completo y que el dinero del alquiler se depositaría en una cuenta separada a nombre de cada menor, todo según lo establecido en los acuerdos de donación.

A la luz de lo anterior, no hay disputa en que, si se rechaza la apelación, será el abuelo, el Sr.  Shahaf, quien asumirá la financiación del impuesto de compra en disputa.

7. El 28 de noviembre de 2023, los menores, a través de sus padres, declararon la compra de los apartamentos al demandado y realizaron una autoevaluación del impuesto de compra según los tramos impositivos para un solo apartamento, por un importe de 75.768 ILS por comprador.
8. El 13 de diciembre de 2023, el demandado rechazó las declaraciones de los menores y estableció una evaluación del impuesto sobre compras, por un importe de ILS 283.333 por cada comprador, según los tramos impositivos para un piso no unitario. Las razones del demandado para el aplazamiento se basaron, entre otras cosas, en la Orden Ejecutiva 6/2011, que determinó que el impuesto sobre la compra se calcularía según un segundo piso en el caso de apartamentos propiedad de un menor, si el origen de los fondos provenía de familiares y familiares.
9. El 20 de diciembre de 2023, los apelantes presentaron una objeción a la decisión del demandado y el 11 de agosto de 2024 se celebró una audiencia sobre dicha objeción. El 20 de agosto de 2024, el Demandado rechazó la objeción de los menores.

De ahí el recurso que tenemos ante nosotros.

10. En el marco de una reunión previa al juicio (fechada el 22 de mayo de 2025), el demandado anunció en respuesta a la pregunta del tribunal que no niega que la financiación para la compra de los apartamentos se realizó con el dinero del abuelo, el Sr.
11. Cuando quedó claro que no existían disputas fácticas entre las partes, sino solo legales, las partes anunciaron que no era necesario realizar una audiencia probatoria. Las partes presentaron una lista de convenciones y acuerdos y solicitaron que el caso se estableciera para la presentación de resúmenes escritos - y así se hizo.

En la lista que presentaron, la disputa entre las partes se resumía de la siguiente manera: