Reclamación menor (Jerusalén) 25-06-17968 Tal Grossi contra Barzani Properties & Building

Una pequeña reclamación por compensación por retraso en la entrega de un apartamento conforme a la Ley de Venta (Apartamentos), 5733-1973 (en adelante: la "Ley").

1. El 26 de junio de 2018, el demandante y su esposa compraron un apartamento al demandado como parte del proyecto 'Precio del Comprador'. Según el contrato de compraventa, el demandado estaba obligado a entregar el apartamento "antes del 31 de enero de 2021" (cláusula 5.1 del contrato de compraventa).  Sin embargo, la entrega se retrasó y el apartamento finalmente se entregó solo el 12 de julio de 2021.  El demandante presentó una reclamación de compensación por el retraso, basada en un cálculo de 5, 5 meses de retraso, un alquiler por un importe de ILS 7.100 al mes y una multa de 1, 5 libras conforme a la sección 5a(a( de la Ley de Venta (Apartamentos), 5733-1973.  La cantidad de la reclamación, de acuerdo con la jurisdicción de este tribunal, es de ILS 38, 900.
2. Según el demandado, el retraso se debió a factores fuera de su control, como se detalla en la cláusula 5.3 del contrato de compraventa. En primer lugar, la empresa "Ayalon Valley" llegó casi un año tarde en entregar el terreno al demandado y también fue negligente en los trabajos esenciales de desarrollo para obtener el Formulario 4.  En segundo lugar, la pandemia de COVID-19 provocó retrasos significativos en el proyecto debido al aislamiento, la morbilidad y las restricciones de entrada de trabajadores.  El demandado enfatiza que los términos de la licitación que ganó establecían de antemano la existencia de ocupantes ilegales en la tierra, y que la evacuación de los ocupantes y las obras de "Emek Ayalon" no estaban bajo su control.  El demandado afirma que reflejaba toda la información a los compradores con total transparencia y también enviaba cartas de actualización.  También se afirmó que el comité local "Harel" retrasó la concesión de permisos de ocupación hasta la finalización de las obras de desarrollo del "Valle de Ayalon" en el sector público.
3. 00El demandado presentó el acuerdo que firmó con "Emek Ayalon" para la ejecución de infraestructuras públicas en el proyecto (Apéndice C a la declaración de defensa), y adjuntó un calendario de fechas de ejecución (Apéndice D). Este compromiso se realizó de acuerdo con la demanda de la ILA y los términos de la licitación a la que está comprometida.  Se alegó que la entrega del terreno al demandado desde Ayalon debería haber sido el 6 de marzo de 2018, pero Ayalon se retrasó casi un año, e incluso en octubre de 2018 (7 meses después de la fecha prevista de entrega( Ayalon no completó las obras.  Se argumentó, en la declaración de la defensa y en la audiencia, que Emek Ayalon confirmó que el retraso en entregar el terreno al demandado fue culpa suya, pero que no se presentó dicha aprobación ni se presentó un resumen adecuado de la reunión.  Las fotografías que el demandado adjuntó en relación con el estado del solar después de la fecha prevista para su entrega, que muestran trabajos realizados también el 19 de marzo y el 20 de noviembre (Apéndices E y Z-H( y correspondencia por correo electrónico con Ayalon (Apéndice F), no son suficientes para indicar la conexión entre el retraso en la entrega del terreno y el retraso en la entrega del apartamento.  Las fotos muestran trabajos de construcción al mismo tiempo, aparentemente, así como trabajos de desarrollo.  En una correspondencia fechada el 7 de octubre de 2018, se le preguntó a Ayalon cuál era el calendario para llevar a cabo los trabajos de evacuación del aparcamiento, y él respondió: "Si ya se está llevando a cabo el viernes, están presionando para completarlo inmediatamente en pocos días." ¿Cuántos días? ¿Quién está presionando? ¿Qué presión del acusado sobre Ayalon precedió a esto? El demandado no presentó pruebas suficientes para respaldar estas afirmaciones, incluidos datos sobre la presión ejercida sobre la Ayalon Valley Company.

Cabe señalar que el demandado no solicitó la incorporación de Ayalon como tercero en este caso.

4. El demandado presentó avisos de actualización que envió a los compradores (Apéndice 13). En una carta fechada el 27.11.2018 Se escribió que el demandado aún no había recibido la posesión del terreno y que la posesión debía entregarse "durante el mes de noviembre".  Se informó que, como resultado, la fecha de entrega se pospondría hasta el 30 de abril de 2021, con la condición de que la parcela se entregara para noviembre.  El 23 de febrero de 2021 se anunció que, debido al coronavirus, la fecha de entrega se pospondría hasta el 31 de mayo de 2021.  El 11 de mayo de 2021 se envió otra carta, según la cual los procesos de aprobación de ocupación están cerca de su finalización y se coordinarán las fechas de entrega.
5. Fotografías de agosto de 2018 se presentaron en el Apéndice E (párrafo 6.12 de la declaración de defensa). Se argumentó que las instalaciones de Ayalon no se habían completado en esa fecha, "por lo que Emek Ayalon no podría haber entregado la posesión en esa fecha al demandado" (ibid.).  Más tarde (sección 6.13( se argumentó que, de acuerdo con la correspondencia con Ayalon (Apéndice F), incluso después de que hayan pasado 7 meses desde la fecha prevista de entrega (6 de marzo de 2018), el trabajo de Ayalon aún no se ha completado.  Según ella, la demandada se abstiene de mencionar la fecha de entrega del lote.  En estas circunstancias, la fecha de entrega fijada para el 30 de abril de 2021, en el aviso de actualización a los compradores fechado el 27 de noviembre de 2018, no debe ser aceptada.  La demandada no demostró cuándo se le entregó el terreno, ni por qué el retraso esperado en la entrega de los apartamentos fue de 3 meses, y no, por ejemplo, de 7 meses, como afirmó.  Además, el demandado no presentó diarios de trabajo, informes ni opiniones en su nombre para demostrar la conexión causal entre el retraso en la entrega del terreno y el retraso en la entrega de los apartamentos.
6. Más allá de la necesidad, debe decirse que el demandado basó sus reclamaciones en la cláusula 5.3 del contrato de compraventa, y en particular en la cláusula 5.3.1. Teniendo en cuenta la confirmación de la sentencia en el Caso Civil (Distrito de Jerusalén( 68041-07-23 Avraham et al.  contra Psagot Ziv Investments and Development (1993( Ltd.  (8.1.2026), es dudoso que haya espacio para tales estipulaciones sobre las disposiciones coherentes de la Ley de Ventas, incluso en su redacción, ya que estaba antes de la Enmienda 9 de la Ley y en el momento de la firma del contrato de compraventa.  En cualquier caso, como se ha mencionado antes, no me ha demostrado la relación causal entre la fecha de entrega del apartamento y el retraso en las obras de Ayalon.
7. Copiado de El Asentamiento Otomano [Versión antigua] 1916 El acusado presentó las recomendaciones del Ministerio de Justicia en relación con el coronavirus (Apéndice a la declaración de defensa), según las cuales existe margen para considerar una 'prórroga' de 40 días en la entrega de apartamentos. Según el aviso del demandado del 23 de febrero de 2021, el demandado anunció un retraso de un mes en la entrega (desde el 30 de abril de 2021, la fecha anterior, hasta el 31 de mayo de 2021, la nueva fecha), debido al coronavirus.  Este retraso es aceptable y razonable, dadas las dificultades conocidas que existían en ese momento.

34-12-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D.  51 (2)

8. Además, se alegó que el demandante tenía 26 días de retraso en el pago, pero la declaración de defensa no se adjuntó al 'informe de la diferencia entre los días de realización de los pagos', que se especificó como Apéndice B de la declaración de defensa, y no se presentó ninguna otra referencia al respecto. El demandante alegó en la audiencia que no recordaba tal retraso, y en cualquier caso eso supondría una deducción de 9.000 ILS de la cantidad a la que tenía derecho según el cálculo, y aun tal compensación deja su reclamación dentro de la jurisdicción de este tribunal.  Por lo tanto, y en ausencia de referencia suficiente, se rechaza la reclamación de desplazamiento.
9. A la luz de lo anterior y tras examinar los argumentos de las partes, se determinó que, de un retraso total de 5, 5 meses en la entrega del apartamento al demandante, se debía reducir un periodo de un mes debido a los efectos de la crisis del coronavirus. Por lo tanto, esto supone un retraso compensable de cuatro meses y medio.  La compensación fue calculada por el demandante multiplicando la duración del retraso por una multa de 7.100 ILS del alquiler mensual de 7.100 ILS, de acuerdo con la sección 5a(a( de la Ley de Venta (Apartamentos), 5733-1973 anterior a la Enmienda 9 de la Ley.  El demandado no disputó el importe del alquiler (p.  2 de las actas de la vista, línea 34).  Por lo tanto, la compensación debida al demandante es de ILS 47.925 (4, 5 meses *7, 100 ILS * 1, 5( y, de acuerdo con la jurisdicción de este tribunal, la cantidad de indemnización a otorgar es de ILS 38, 900.

Cabe aclarar que, incluso si la reclamación del demandado de una reducción de 9.000 ILS por pago atrasado hubiera sido probada, la cantidad restante para el demandante habría sido de 38.925 ILS, lo que aún supera la cantidad de la reclamación presentada dentro de los límites de la jurisdicción de este tribunal.

10. Por lo tanto, la reclamación debe aceptarse de tal manera que el demandado pague al demandante una suma de ILS 38, 900.

A esta suma se añadirá una suma de ILS 389 en gastos judiciales y gastos por un total de ILS 750.