Apelación Civil (Haifa) 24900-01-26 Yitzhak Goita contra Orit Ben Gigi

Apelación contra una sentencia del Tribunal de Magistrados de Hadera (el Honorable Juez Yaniv Heller) en el Caso Civil 51965-07-17 del 10 de noviembre de 2025 (en adelante: la "Sentencia Final" o la "Sentencia").

Antecedentes generales y procedimientos previos -

1. Se trata de una disputa entre cuatro familias que poseen derechos de propiedad en la parcela 481 del bloque 10035 en Hadera (6 y 8 calle Goldenberg, en adelante: "la parcela"). Se construye una estructura rectangular en la parcela, que incluye cuatro viviendas independientes.  Una unidad pertenece a los apelantes, H.H.  Alonit y Yitzhak Goita (en adelante: "Goita" y "Unidad de Goita"); La segunda unidad pertenece a Ofek Marzouk (en adelante: "Marzouk" y "unidad de Marzouk"), después de que los derechos le fueran transferidos por Hofit Marzouk, y los derechos fueron transferidos a ella por la pareja Ben Gigi (en adelante colectivamente "Ben Gigi", seguido por los Sade, el difunto Yosef y Naomi, en adelante colectivamente "Sadeh"); la tercera unidad pertenece a los demandados 6-7, S.A.  Aharon Goltz y la difunta Livna Goltz (en adelante: "Goltz" y "Unidad Goltz"); y la cuarta unidad pertenece a la Demandada 9, la Sra.  Sima Sheetrit (en adelante: "Sheetrit" y "Sheetrit's Unit").
2. Las dos unidades del norte están delimitadas por la calle Goldenberg (en adelante: "la carretera" y "las unidades delanteras"), y estas son las unidades de Marzouk y Goita; y las otras dos unidades, de Goltz y Sheetrit, son unidades traseras (en adelante: "las unidades traseras"), con Goltz "detrás" de Marzouk y Sheetrit "detrás" de Goita. Como resultado de lo anterior, para llegar a las dos unidades traseras de Goltz y Sheetrit en vehículo desde la carretera, es necesario pasar por la zona de las dos unidades delanteras, de Marzouk y Goita.
3. Para aclarar la descripción anterior, a continuación se presenta una transcripción realizada por el tribunal de primera instancia:

4. El procedimiento legal comenzó cuando, desde el punto de vista registrado, la parcela no se dividió en unidades de vivienda separadas, y los propietarios de los derechos sobre la vivienda quedaron registrados como propietarios de un cuarto indefinido (25%) de la propiedad de toda la parcela. Esto a pesar de que la superficie en la que se construyen las viviendas no es uniforme, en el sentido de que la superficie de cada unidad no constituye exactamente el 25% del área total de la parcela.
5. El Asentamiento Otomano [Versión antigua] 1916La situación descrita, en la que no hubo registro de los derechos, planteó una dificultad respecto a la capacidad de los titulares de derechos para transferir los derechos a terceros y hacer el mejor uso de sus derechos en la tierra, e incluso generó tensiones entre las partes debido a que, por un lado, se afirma que cada uno de ellos debe "recibir" el 25% del área, y por otro, el área real de cada unidad no es exactamente el 25% del área total.
6. 12-34-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D. 51 (2) A lo largo de los años, se han hecho muchos intentos de llegar a acuerdos sobre cómo será posible dividir los derechos y registrar los derechos de cada unidad por separado, pero las partes no han llegado a acuerdos.
7. En este contexto, la reclamación se presentó en 2017 ante el Tribunal de Primera Instancia. La demanda fue presentada por Ben Gigi y Sadeh contra Goltz, Levi David, Shitrit y Goita, en la que se pidió al Tribunal de Primera instancia que ordenara la disolución de la sociedad en la tierra en virtud del artículo 38(a) de la Ley de Tierras, 5729-1969 (en adelante: la "Ley de la Tierra").  El recurso solicitado fue emitir una orden para disolver la sociedad mediante la firma de un acuerdo de sociedad (en adelante: el "Acuerdo de Reparto") y se solicitaron remedios operativos que obligaran a todos los demandados a firmar los documentos necesarios para registrar el contrato de sociedad en la Oficina del Registro de la Propiedad (sección 17.1 de la declaración de reclamación enmendada).  Alternativamente (en la sección 17.2) se solicitó un recurso para la disolución de la sociedad mediante la conversión del edificio en un condominio, conforme al artículo 42(a) de la Ley de Bienes Raíces (en adelante: "Condominio").
8. El tribunal de primera instancia nombró a un tasador y un topógrafo en su nombre (en adelante: "el experto"), y este último presentó una opinión que incluía una propuesta de división mediante el registro de un condominio en función de la situación existente. La opinión señaló que el edificio se construyó con cierta desviación respecto a las líneas laterales del edificio tal y como aparece en el permiso de construcción (Permiso nº 75/88 de 24 de mayo de 1988, en adelante: "el Permiso de Construcción"), aunque esta desviación es insignificante y aparentemente constituye un cambio en la estructura y no un cambio de planificación material, o deriva de un error al marcar la línea que delimitaba la construcción de los cimientos del edificio.  En su opinión, el experto ignoró deliberadamente las ampliaciones añadidas por las partes, pero aclaró que existen ampliaciones en todas las unidades (y recordaremos que cada vivienda "pasó por" varias "manos" hasta llegar a la situación actual).
9. Citado de Navo Respecto a la disposición de la posibilidad de alcanzar las unidades traseras con vehículos desde la carretera (un tema que también provocó controversia), el experto explicó que en la práctica hay dos formas de adelantar a las unidades traseras desde la carretera, una "a cada lado del edificio" (en adelante: "las vías de pasaje"). En cuanto a la regulación de las vías de pasaje, el experto propuso dos alternativas.  Una es definir las vías de paso como propiedad común, para que los propietarios de las unidades traseras puedan utilizarlas.  La segunda es incluir la superficie de las vías de paso en la zona que pertenecerá a los propietarios de las unidades delanteras, pero definir un interés respecto a las vías de paso en beneficio de los propietarios de las unidades traseras pertinentes.  El perito explicó que, en la práctica, no existe diferencia práctica entre las dos alternativas en cuanto al alcance de la "molestia" que causará a los propietarios de las unidades delanteras, ya que no hay disputa en que los propietarios de las unidades traseras deberían poder alcanzar las unidades traseras con sus vehículos, y en cualquier caso esto se ha hecho durante años por las partes "en el terreno".  El perito añade que si las vías de paso se consideran propiedad conjunta, todos los titulares de los derechos de las cuatro unidades tendrán la posibilidad de hacer un uso razonable de la propiedad común y, alternativamente, si se define un interés de interés, será solo en beneficio de los propietarios de las unidades traseras y no en beneficio de todos los propietarios de los derechos de las cuatro unidades.
10. Además, la opinión del perito se refiere a la posibilidad de que sea necesario pagar los pagos pendientes para reflejar las diferencias en la zona, en la medida en que, desde un punto de vista legal, el tribunal concluirá que dichos pagos saldos son efectivamente pendientes. En la opinión, el perito también especifica cuáles serán las sumas que ciertas partes pagarán a otras y cuál será la cantidad que ciertas partes recibirán de otras.  La opinión también presentó dos alternativas respecto a dichos pagos en saldo: una opción se refiere a una situación en la que la alternativa que se implementará es registrar las rutas de paso como propiedad común, y la segunda posibilidad se refiere al hecho de que la solución que se implementará será registrar intereses beneficiarios.
11. El 2 de agosto de 2023, el Honorable Tribunal de Primera Instancia emitió una sentencia parcial (en adelante: la "Sentencia Parcial"). La conclusión de Kama fue que la disolución de la sociedad debía ordenarse mediante el registro de un condominio; que no había motivo para cambiar la parte que cada persona poseía en la zona; que se prefería la posibilidad de registrar intereses beneficiarios respecto a las rutas de paso y que no había margen para pagos saldos.  El Tribunal de Primera Instancia añadió además que, conforme a los requisitos de la ley, debe obtenerse la aprobación del Supervisor de Registro de Tierras (en adelante: "el Supervisor") antes del registro del condominio.  Por lo tanto, la conclusión de la sentencia parcial es que el edificio debe ser registrado como condominio, e incluso se determinó que la ejecución de dichos casos está en manos de un administrador judicial, que ya había sido designado en el pasado en el mismo caso para llevar a cabo la inscripción (en adelante: "el receptor").  También en la sentencia parcial se determinó que Goita debe pagar los gastos legales a las demás partes, por una suma acumulada de aproximadamente 150.000 ILS (y véanse los detalles sobre la cuestión de gastos en los párrafos 94 a 98 de la sentencia parcial).
12. Goita interpuso un recurso contra la sentencia parcial (Apelación Civil 30530-11-23, en adelante: "la Primera Apelación"). El 29 de octubre de 2024 se dictó sentencia en la primera apelación (en adelante: "la sentencia en la primera apelación"), en la que se rechazó la apelación, salvo una intervención en la cuantía de los gastos que Goita debía, de tal manera que los gastos se redujeron a la mitad.
13. Se presentó una solicitud de permiso para apelar en nombre de Goita (en el marco de la Autoridad de Apelación Civil 66949-12-24). El 9 de marzo de 2025, el Honorable Tribunal Supremo emitió una sentencia en la que se concedió permiso para apelar y se concedió la apelación.  Se sostuvo que el argumento principal de Goita se refería a dos errores que ocurrieron en la fase de descripción fáctica de la sentencia, que, según ellos, influyeron en la decisión.  El Honorable Tribunal Supremo dictaminó que, dado que se acordó que los dos errores efectivamente ocurrieron, el procedimiento fue devuelto al Tribunal de Distrito, con el propósito de dictar un fallo suplementario en la primera apelación, incluso en lo relativo a la cuestión de costes.
14. Al mismo tiempo, continuó la audiencia en el caso de primera instancia. En esta etapa, de acuerdo con las instrucciones del tribunal de primera instancia, el receptor llevó a cabo una serie de acciones con el fin de registrar el condominio, se presentaron reclamaciones sobre sus acciones y se dictaron decisiones provisionales durante la ejecución de dichas acciones.
15. El 10 de noviembre de 2025, el Tribunal de Primera Instancia emitió la sentencia definitiva, objeto de la presente apelación.
16. El 8 de enero de 2026 se presentó el recurso aquí, y lo ampliaremos a continuación.
17. El 14 de enero de 2026, se dictó la sentencia suplementaria en la primera apelación (en adelante: "la sentencia suplementaria en la primera apelación"). Allí se determinó, de forma similar a la resolución inicial, que no se encontró ningún defecto en el hecho de que el tribunal de primera instancia eligiera aplicar el artículo 42(a) de la Ley de la Tierra y ordenar la disolución de la sociedad de esta manera.  Así, se rechazó la primera apelación de Goita respecto a la sentencia parcial, mientras que se determinó que los derechos de todas las partes les quedaban reservados respecto a la sentencia final dictada mientras tanto.
18. Goita presentó una solicitud de permiso para apelar respecto a la sentencia suplementaria en la primera apelación (en el marco de la Licencia de Apelación Civil 48285-04-26). El 16 de junio de 2026 se emitió una decisión en la que se determinó que no había motivo para conceder permiso para apelar.  El Honorable Tribunal Supremo dictaminó que las decisiones preliminares se basan en los hechos concretos del caso y no plantean ninguna cuestión jurídica de principio que se desvíe de los intereses individuales de las partes y que merezca, según su naturaleza y esencia, ser aclarada en el marco de una solicitud de permiso para apelar "en su tercera encarnación".  Se sostuvo además que conceder permiso para apelar no es necesario para evitar una injusticia, especialmente porque la mayoría de los argumentos de Goita también fueron presentados por ellos en el marco de la apelación contra la sentencia final, un procedimiento que aún no se ha resuelto.
19. Hasta ahora hemos revisado el procedimiento hasta ahora y ahora volveremos a la apelación actual, respecto a la sentencia final.

La sentencia del juicio -

20. La sentencia final abarca 27 páginas (desde entonces denominada "sentencia").
21. La primera parte de la sentencia revisa el resumen de las decisiones que existen en la sentencia parcial. Se dictaminó que nunca hubo disputa de que el edificio se construyó de una manera que no cumplía con el permiso de construcción, y que fue "desplazado" hacia el oeste, de una manera que cambió el tamaño del área adyacente a cada unidad, y que ha sido utilizada durante años por los propietarios de cada unidad.  Esto significa que toda la estructura "se mueve" hacia el oeste y no está situada en el centro de la parcela, y las parcelas de los propietarios de los apartamentos en el lado oeste (Goita y Sheetrit) tienen un espacio lateral menor en relación con el solar adyacente, en relación con el espacio lateral del lado este.  En la sentencia también se aclara que un argumento presentado en nombre de Goita respecto a la "conspiración" en este asunto contra ellos fue rechazado de hecho en la sentencia parcial, ya que la "desviación" del edificio no fue una iniciativa de ninguna de las partes, sino, aparentemente, una limitación por parte del contratista, que todos los titulares de los derechos se vieron obligados a aceptar sin otra opción.
22. También se menciona en la sentencia que en la sentencia parcial se determinó de hecho que Goita compró sus derechos muchos años después que las otras partes (y se detalla que ellos adquirieron los derechos en 2004, mientras que las otras partes "originales" adquirieron los derechos en 1987). El tribunal de primera instancia reitera que incluso en la sentencia parcial determinó fácticamente que Goita sabía en el momento de la compra de los derechos cómo sería la casa, cómo eran los edificios y cuál era la superficie que poseía cada parte.
23. El tribunal de primera instancia continúa describiendo que, en una fase relativamente temprana del procedimiento, las partes acordaron disolver la sociedad basándose en el uso real existente del terreno, con la excepción de Goita, que se opuso a la disolución de cualquier manera. Además, se observa que, según la opinión del experto, que se emitió en 2021, la sociedad puede disolverse mediante el registro de la vivienda como condominio, registrando como parte la parte que cada uno de los inquilinos posee en el edificio, incluida la parte exterior que posee cada inquilino.  En cuanto a los caminos adyacentes al edificio desde el este y el oeste, que van de la calle a las unidades traseras (y como se definió anteriormente, "las vías de paso"), el perito propuso dos alternativas, entre las cuales no encontró una brecha material significativa que favoreciera una alternativa sobre la otra.  Por tanto, en la sentencia parcial, se aceptó la opinión experta del tribunal, según la cual sería posible disolver la sociedad mediante el registro de un condominio, en el que la propiedad del área de las vías de paso estaría en manos de los propietarios de las unidades adyacentes, concediendo al mismo tiempo un derecho de paso, o "un usufructo del derecho de paso en cada camino", como expresó el perito en su opinión, en cada una de las vías de paso a favor de la unidad trasera a la que conduce la carretera.  La sentencia parcial sostuvo además que, aunque la disolución de la sociedad no creará unidades exactamente iguales, en las circunstancias de este caso no hay margen para otorgar pagos saldos a favor de Goita, ni a favor de otras partes, debido a varias razones acumuladas.
24. Posteriormente, el tribunal de primera instancia señala además que, en cuanto a la forma de disolución de la sociedad, ordenó en la sentencia parcial que el administrador debe actuar para completar el registro, basándose en la opinión del experto, incluyendo la solicitud al Supervisor de Terrenos para obtener la aprobación del registro. Con más detalle, el administrador debería haber solicitado en la primera fase obtener una opinión del Supervisor, conforme a las disposiciones del artículo 42(a) de la Ley de Bienes Raíces, y tras emitir una opinión de principio según la cual es posible el registro de un condominio, se llevará a cabo la segunda fase y será posible dictar un fallo definitivo.
25. La segunda parte de la sentencia describe las acciones de la Administradora tras la sentencia parcial. Cabe señalar que el 2 de septiembre de 2024, la Administradora solicitó una adjudicación salarial y, más importante aún, las instrucciones del tribunal respecto a la continuación de su trabajo, a la luz de las acciones de Goita, que, en su opinión, condujeron a "impedir el registro del condominio".  El Administrador declaró que el 13 de marzo de 2024, Goita contactó con el Comité Local de Planificación y Construcción de Hadera (en adelante: el "Comité Local") con una "carta de objeción", que en la práctica objetaba las disposiciones de la sentencia parcial (en adelante: la "Carta de Objeción").  El tribunal de primera instancia señala que el envío de la carta no fue comunicado "en tiempo real", y lo principal es que su envío llevó al comité local a revocar la aprobación inicial dada para el registro de un condominio.  Según el Administrador Judicial, la carta provocó un retraso en su capacidad para actuar, incluyendo porque, como consecuencia, el comité local se abstuvo de proporcionar al Administrador un informe del inspector (en adelante: "el Supervisor"), relativo a las irregularidades constructivas en el edificio.
26. Posteriormente, se dio una instrucción explícita al comité local para emitir un informe de inspección, tal y como solicitó el Síndico (en adelante: el Informe de Supervisión). Durante la discusión sobre el asunto, el asesor legal del comité local aclaró que el comité no tiene objeción en principio al registro de un condominio, y que, según su entendimiento, las irregularidades constructivas existentes en el edificio, que no son del tipo de adición de vivienda, no impiden el registro, siempre que se registre una nota de advertencia respecto a ellas conforme al Reglamento 29 del Reglamento de Bienes Inmuebles (Gestión y Registro), 5762-2011 (en adelante: "el Reglamento de Registro" y el "Reglamento 29").  Kama añade que la posición del apelante familiar del comité local es coherente con la opinión del perito del tribunal, es decir, que las irregularidades constructivas del tipo existentes en el edificio, especialmente cuando algunas pertenecen a la parte opuesta al registro, no deben impedir el registro de un condominio.
27. El 19 de mayo de 2025, el Administrador presentó un "Aviso de Registro de un Condominio" al expediente, y adjuntó un Documento de Registro de la Propiedad, así como la decisión del comité local en virtud de la cual se registró una nota de advertencia respecto a irregularidades en la construcción.
28. El tribunal de primera instancia, en las decisiones del 22 de mayo de 2025 y del 17 de junio de 2025, aclaró que esperaba que se diera notificación de la opinión del supervisor aprobando la disolución de la sociedad antes de emitir una sentencia suplementaria que ordenara el registro real, e instruyó al administrador para que detallara su aviso y adjuntara el boceto del condominio.
29. En su respuesta del 19 de junio de 2025, a la que también se adjuntaron los estatutos del condominio (en adelante: los "Estatutos"), el Administrador aclaró que entendía por las decisiones del caso que la aprobación en principio para la disolución de la sociedad dada por el Supervisor desde la apertura del expediente para el registro de un condominio era suficiente, para calificar el registro. En cualquier caso, la vivienda fue registrada como condominio y los documentos se presentaron al tribunal de primera instancia para su revisión.
30. A la luz de lo anterior, en la sentencia, el tribunal de primera instancia aclaró que existía cierto malentendido respecto al momento del registro, ya que él mismo esperaba recibir la opinión del Supervisor sobre la posibilidad de aprobar el registro (tal y como exige la Ley), antes de la emisión de la sentencia suplementaria que ordenaba el registro, y en la práctica el registro se realizó incluso antes de la aprobación del Supervisor. Sin embargo, el Tribunal de Primera Instancia sostiene que lo mencionado deriva de un malentendido (e incluso se refiere a su decisión del 17 de junio de 2025).  Según él, su intención original en la sentencia parcial era que el Administrador solicitara primero una opinión en principio al Supervisor de Tierras, y solo entonces se emitiera una sentencia definitiva ordenando el registro efectivo.  Sin embargo, el Administrador realizó el registro final incluso antes de que el tribunal diera dicha sentencia definitiva.  La Honorable Magistrada explica que la Administradora aclaró en su respuesta a la solicitud dirigida en este contexto que entendía por las decisiones previas del Tribunal de Primera Instancia que la aprobación en principio para la disolución de la sociedad, que se otorga mediante la apertura del expediente por parte del Supervisor, es suficiente para legitimar el registro real.  La Honorable Magistrada Kama aceptó esta explicación y escribió explícitamente que: "Hasta que culpe al Receptor, por tanto, me la culparé a mí", y aclara que el título "sentencia parcial" y la redacción que utilizó (como el uso de la expresión "Aprobación del Supervisor" en lugar de "Opinión del Supervisor") fueron lo que llevó al malentendido del Administrador, e incluso en la decisión del Tribunal de Distrito respecto al retraso en la ejecución.  Finalmente, el juez de primera instancia dictaminó que la aclaración del receptor le resultaba aceptable, y lo importante es que "dado que la supervisora aprobó el registro del condominio en la forma que aprobó, parece que ella tampoco ve ningún impedimento para la ejecución del registro." Este registro se basa en la sugerencia del perito del tribunal, quien también expresó su opinión de que el registro es posible y, por tanto, no hay impedimento para su aprobación final.  En otras palabras, lo principal es que, al final, el comité local aprobó el boceto presentado por la Knéset el 18 de febrero de 2025, tras actuar para registrar una nota sobre irregularidades en el edificado conforme al Reglamento 29 el 9 de febrero de 2025; Posteriormente, hubo una aprobación por parte de la supervisora del Registro de la Propiedad de Haifa, la abogada Ayelet Kalfon, con fecha 12 de mayo de 2025, y ella aprobó el dibujo final el 15 de mayo de 2025.  Por lo tanto, se determinó que lo anterior no restaron valor al aviso de registro.
31. La tercera parte de la sentencia trata sobre los pasos dados tras el registro del edificio como condominio. El 26 de agosto de 2025, el Tribunal de Primera Instancia solicitó al Administrador que aclarara los supuestos cambios en el alcance de las áreas registradas en el expediente del condominio en relación con la propuesta del perito del Tribunal aprobada por el Tribunal.  El 3 de septiembre de 2025, el Administrador aclaró que la base de la opinión pericial del tribunal es la posesión efectiva del terreno por parte de las partes; que el propio perito determinó en el párrafo 6.15 de su opinión que "es posible que en el momento del registro se determine que existe una diferencia en el área de las unidades y el área de los anexos registrados", ya que todas las partes ampliaron el área de la unidad original que tenían en su posesión en diferentes construcciones y en distintos grados.  El Administrador también presentó una tabla comparativa entre el cálculo del experto y el cálculo de las áreas en el dibujo del condominio, que muestra huecos mínimos de unos 8 metros cuadrados en el cálculo del área total, es decir, alrededor del 0,8% del área total, dentro de un rango de desviación aceptable.
32. El tribunal de primera instancia se refiere a la cuestión jurídica: si, en el marco de la disolución de una sociedad mediante el registro de un condominio, el tribunal tiene derecho a determinar embargos a apartamentos sin el consentimiento de todas las partes. Su conclusión es que la respuesta a esta cuestión es afirmativa, especialmente cuando la división de uso del área se conoce e implementa en la práctica durante años, y no se debe permitir que la parte reciba un "regalo del cielo" que no merece como resultado de un registro erróneo.  Se sostuvo que los derechos de Goita no fueron vulnerados como resultado del registro de los vínculos, ya que el condominio, tal como fue registrado, refleja con precisión la división de la posesión histórica en la zona y no cambia nada respecto al uso real.
33. La cuarta parte de la sentencia trata sobre la solicitud de Goita para cancelar el registro del condominio. Cabe señalar que en esta fase las solicitudes y argumentos en el procedimiento preliminar fueron en nombre del propio Sr.  Yitzhak Goita, sin representación.  El tribunal de primera instancia especifica que, en nombre de Goita, se presentó una moción para instruir al receptor a cancelar el registro del condominio "que ella había registrado fraudulentamente e ilegalmente en el registro de la propiedad".  El tribunal de primera instancia detalla todas las reclamaciones de Goita, incluyendo: la existencia de fraude, la presentación de estatutos que supuestamente están acordados a pesar de las objeciones de Goita, una nota en los estatutos que indica que existe un acuerdo prima facie a nombre de Goita para el derecho de reubicación a favor de los propietarios de la unidad trasera adyacente (el apartamento Sheetrit) y de los propietarios de la parcela vecina (482) a pesar de sus objeciones y en una "grave molestia y peligro de vidas humanas", reclamaciones sobre la asignación de los aparcamientos, sobre el hecho de que el registro que realmente se realizó no corresponde a la situación en el terreno, Se basa en "planos fabricados y no idénticos firmados por el Sr.  Jonathan Martin el 23 de enero de 2025", en cuanto al hecho de que en ambos planos hay "muchas insinuaciones", enmiendas manuscritas (respecto a la línea de construcción y el ancho del pasillo), errores en el registro de la zona interior de las unidades (contrariamente a lo establecido en la opinión experta del tribunal), y sobre la discrepancia entre los planos y el mapa presentado por el Receptor y el plan original de partición que todas las partes firmaron antes de comprar los derechos sobre el terreno.  Respecto al hecho de que el Administrador dedujo un área de 6 metros cuadrados a la Guaita "a favor de un aparcamiento pirata para la unidad trasera", respecto al hecho de que el Administrador "engañó a las autoridades legales" al hacerles entender que ya existe sentencia sobre la disolución de la sociedad, mientras que no se dictó sentencia definitiva, sobre el hecho de que el registro del condominio con nota sobre irregularidades constructivas conforme al Reglamento 29 no es apropiado para las circunstancias de este caso, sobre el hecho de que el edificio contiene "infracciones materiales de construcción" y que "en cualquier momento el Municipio de Hadera o cualquier subordinado puede emitir una orden de demolición", y más.
34. Más adelante, el tribunal de primera instancia detalla la respuesta de la auscultadora a los argumentos mencionados, cuando, en esencia, intentó desestimar la totalidad de los argumentos (véanse los detalles en la sentencia).
35. La quinta parte incluye, de hecho, la decisión sobre las Kama aclara que una parte significativa de los argumentos de Goita son una objeción a las determinaciones de principio del perito del tribunal, según las cuales es posible el registro de un condominio según su propuesta.  El perito del tribunal era consciente de las irregularidades en el edificio y del estado único del edificio en cuestión (que fue construido fuera del centro de la parcela y permaneció en este estado durante mucho tiempo), mientras que las autoridades ignoraron lo anterior.  En este contexto, Kama reitera que consideró aceptado en la sentencia parcial el esquema para resolver la disputa y la división propuesta por el perito, ya que se basan en la división existente en la práctica (sin justificar ninguna desviación constructiva).
36. En cuanto a las graves acusaciones personales formuladas contra el Receptor, sobre "falsificación" y "fabricación" en su nombre, el tribunal de primera instancia las rechaza una a una, y allí pasaremos a los detalles de su razonamiento.
37. Recordaremos en su totalidad la posición del tribunal de primera instancia respecto a las alegaciones de Goita de que el administrador actuó fraudulentamente y añadió manualmente las marcas de los dígitos "180" y "535" en el boceto para engañar al Supervisor de Tierras. El tribunal instruyó al administrador judicial para que respondiera a estas reclamaciones mediante una declaración jurada detallada, y de dicha declaración se desprende que las marcas fueron realizadas por el delineante, el ingeniero de construcción Jonathan Martin, y no por el receptor.  El juez rechazó completamente las reclamaciones de fraude y dictaminó que estas eran marcas técnicas legítimas destinadas a aclarar la situación existente sobre el fundamento, y que no se había probado ningún acto de fraude por parte del receptor.
38. Un argumento similar de Goita fue que el Administrador engañó a las autoridades al tergiversar que existía una sentencia parcial final que permitía el registro. El tribunal rechazó este argumento y dictaminó que el Administrador no engañó al comité local ni al supervisor, sino que actuó de buena fe y según una interpretación razonable de las decisiones provisionales y la sentencia parcial.  Se determinó que fue Goita quien ocultó información a las autoridades, no reveló que su solicitud de suspensión de la ejecución fue denegada y ejerció presión sobre el comité local para impedir el registro.
39. El tribunal de primera instancia señala además que las reclamaciones relativas a la falsificación de documentos también se presentaron en nombre de Goita contra las otras partes, en relación con el acuerdo del 20 de agosto de 1987 que se presentó al caso, y que incluso estos argumentos fueron discutidos extensamente y rechazados en los párrafos 81-90 de la sentencia parcial.
40. El tribunal de primera instancia también abordó en detalle los argumentos de Goita respecto al hecho de que el boceto del condominio aprobado por el Administrador y las demás partes no es similar al boceto original de división firmado por todas las partes antes de adquirir los derechos sobre el terreno (en adelante: el "dibujo original"). Kama aclara que este argumento ya se discutió en la sentencia parcial, y recuerda que su determinación allí fue que, desde un punto de vista fáctico, no hay disputa, que el boceto original firmado por las partes en ese momento no correspondía a la realidad sobre el terreno, nunca correspondió a la realidad sobre el terreno, y fue firmado por los demás vecinos con él clara y por escrito afirmando que "no era para fines de registro" (párrafo 66 de la sentencia parcial).  De nuevo, se aclara que en la práctica el edificio en cuestión fue construido fuera del centro del solar, aparentemente debido a una restricción relacionada con el contratista y la relación entre él y los propietarios de los edificios vecinos (párrafo 9c de la sentencia parcial), y por tanto existe una discrepancia entre los documentos y, en cualquier caso, este es un hecho que ocurrió hace casi 40 años.  Kama reitera además que su determinación en la sentencia parcial sobre este asunto fue que el hecho de que el edificio se construyera desviándose del permiso no puede justificarse, pero aparentemente no fue por iniciativa de ninguno de los titulares de derechos, y lo importante es que todos los titulares de los derechos conocían la situación en su totalidad.  Lo mismo ocurre con Goita, que sabía muy bien, cuando compró su unidad, cómo se construyó el edificio (párrafo 60 de la sentencia parcial), como todos los demás vecinos que les precedieron en el terreno - y el tribunal de primera instancia reitera sus determinaciones fácticas en la sentencia parcial en este contexto.
41. Se rechazó además el argumento de Goita de que conceder el derecho de paso a los vehículos en las vías de paso a las unidades traseras "pone en peligro" a los residentes del edificio y cambia algo de la situación existente sobre el terreno. Se ha demostrado de forma factual (y el tema no estaba en disputa) que las carreteras de paso se han utilizado durante años para que los vehículos accedan a las parcelas traseras y, por tanto, no se puede aceptar el argumento de que el paso de vehículos crea una "molestia seria y pone en peligro la vida humana".
42. En cuanto a las irregularidades constructivas, el tribunal de primera instancia se refiere al hecho de que el registro del condominio, aunque señala una nota sobre las irregularidades constructivas en virtud del Reglamento 29, en realidad "perpetúa" dichas irregularidades, pero dictamina que, en las circunstancias de este caso, y según explicó la familia del apelante del comité local, la política del comité es distinguir entre infracciones de construcción que no permiten el registro de un condominio (como la construcción de una vivienda), y desviaciones del tipo que existen en el edificio, que no impiden el registro y, en conjunto, una nota de advertencia. El tribunal de primera instancia detalla por qué en nuestro caso existen varias buenas razones por las que el tribunal debería permitir el registro de un condominio al registrar una nota de advertencia, a pesar de las excepciones, y no revisaremos todas sus razones.  Solo cabe señalar que, entre otras cosas, se describe que Goita misma vive en una unidad con irregularidades constructivas (como un suelo de columna cerrada con una superficie de 26 metros cuadrados; una superficie cerrada de 6,6 metros cuadrados; así como un cobertizo construido de 12 metros cuadrados), y si el registro del condominio está condicionado a la regulación de las desviaciones, y mientras ellos mismos no legalicen las desviaciones en su unidad, podrán retrasar el registro.
43. Se sostuvo además que, en la práctica, las reclamaciones de Goita no se dirigen a las irregularidades constructivas, sino al hecho de que fueron "privados" debido al tamaño de su participación en el área total. Se determinó en este contexto, como ya se determinó en la sentencia parcial y como ya se señaló antes, que este es un edificio construido en desviación hace unos 40 años, que la desviación no fue iniciada por las partes de este caso, el contratista "culpable" ya no está vivo, Goita conocía la situación mucho antes de adquirir sus derechos y, debido a lo anterior, han estado acumulando dificultades de cualquier manera para resolver las disputas durante más de ocho años.  Se determinó además que "de no haber sido por las exigencias financieras excesivas" por parte de Goita, como condición para la cooperación, la discusión habría sido superflua y se podrían haber alcanzado acuerdos.
44. En la última parte de la sentencia, el tribunal de primera instancia abordó los argumentos de Goita sobre la forma en que se registró el condominio y respecto a los estatutos que se registraron, a pesar de la objeción de Goita a los estatutos, y cuando incluye disposiciones relativas al embargo de bienes comunes, de manera que resta valor a la superficie de Goita de unos 54 metros cuadrados. También se rechazan los argumentos de Goita en este contexto.  Se argumenta en este contexto que en los estatutos acordados, redactados por el Administrador Judicial, el derecho existente respecto a las vías de paso se definía como un "derecho de paso" (sección 7 de los estatutos acordados), mientras que se añadió un nombre, en nombre de los titulares de derechos, que daban consentimiento para registrar beneficios mutuos para el acceso occidental común al edificio y a la parcela adyacente - 482.  En este sentido, el Administrador explicó que no es necesario registrar intereses de usufructo en este momento para regular el paso de las dos parcelas, y los estatutos de ambas cámaras lo permiten.
45. De igual modo, se debate si es posible determinar los vínculos mediante la disolución de una sociedad mediante el registro de un condominio, y la conclusión es que esto es posible y necesario en este caso. El tribunal de primera instancia aclaró que el término "estatutos acordados" es un concepto jurídico-técnico definido en el artículo 62(a) de la Ley de Bienes Raíces, y no requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios.  Según las disposiciones de la ley, estos estatutos pueden registrarse con el consentimiento de los propietarios de dos tercios de la propiedad común, y en las circunstancias del caso, el administrador judicial estaba legalmente autorizado para firmarlo en nombre del propietario en virtud de la resolución aprobada por el tribunal el 1 de noviembre de 2023.
46. La conclusión de la sentencia es que el Administrador actuó para llevar a cabo las decisiones del tribunal, con los ajustes necesarios a las irregularidades constructivas encontradas en el informe de inspección y en el boceto aprobado por el comité local; y desde un punto de vista práctico, el condominio - tal como está registrado - está conforme a los principios de la propuesta propuesta por el perito del tribunal y aceptada en la sentencia parcial. Se dictaminó que el registro no cambia nada respecto al uso real que se ha practicado durante muchos años, incluyendo el uso de las vías de paso y aparcamiento para vehículos cerca de las unidades traseras, y el tribunal de primera instancia aprobó el registro del condominio, tal como se registró.
47. Además, debido a la necesidad del Administrador judicial de atender por sí misma las numerosas mociones presentadas por Goita contra ella, el Tribunal de Primera Instancia ordenó a Goita pagar al Administrador los gastos legales por la suma de 7.000 ILS más IVA, y señaló que esta suma fue concedida "de forma muy baja".

Resumen de los argumentos de los apelantes, Goita, respecto a la sentencia del juicio -

48. Como Goita definió los dos temas que están en el núcleo del presente recurso (párrafo 1 del aviso de apelación), se quejan de las sentencias preliminares en dos cuestiones principales: primero, la deducción de un área de 54 metros cuadrados (o 56 metros cuadrados) del área que se registró a su nombre en el Registro de la Propiedad a lo largo de los años. Poseían el 25% del área total a lo largo de los años (sin ninguna alegación de que el registro fuera incorrecto), es decir, tenían derechos sobre 245 metros cuadrados, pero tras el registro del condominio, se les descontaron 54 metros cuadrados, lo que supone casi el 23% de la superficie total.  Según ellos, la sentencia les perjudicó desde un punto de vista propietario - y por tanto, es incorrecta.  El segundo argumento principal es que el tribunal de primera instancia y la Knéset no tenían autoridad legal para firmar un "estatuto acordado" en su nombre y por la fuerza ni presentarlos a las autoridades de registro y planificación, en completa contravención de su objeción explícita por escrito.
49. Goita también plantea graves acusaciones sobre la existencia de muchas irregularidades significativas en el edificio, que, según ellos, hacen que todo el edificio sea ilegal y peligroso.  Señalan que en la práctica se construyen seis viviendas en violación de la ley y sin permiso (de las cuales dos unidades adicionales están en el suelo con columnas en el lado este y dos en el lado occidental), mientras que según el permiso de construcción original, número 75/88, solo se permiten cuatro viviendas.  Según ellos, el perito designado por el tribunal confirmó en su interrogatorio que todas las partes superaron su porcentaje de construcción en aproximadamente un 60%.
50. Goita además afirma que el plano del condominio y los estatutos elaborados por el administrador judicial no ofrecen una "imagen fiel" de la casa y sus apartamentos, en contra del mandato legislativo y del Reglamento 54(b) del Reglamento de Tierras.  Califican los mapas y planos presentados a las autoridades como "un gran acantilado" y "mapas de acantilado", y afirman que el administrador judicial y el topógrafo en su nombre omitieron deliberadamente datos materiales y mediciones críticas.  En particular, señalan que el dibujo omitió la señalización de la línea del edificio del lado oeste en la primera planta, que mide 3,54 metros y también es ilegal según el plan de zonificación, y fue omitida.
51. Otra reclamación es que el Administrador realizó de forma independiente "mejoras" a la sentencia parcial y a la opinión del experto, y amplió ilegalmente la franja de terreno separada de ellos.  Según ellos, aunque en la opinión y en la sentencia parcial se determinó que la anchura de la franja occidental de terreno, que se usaría como pasillo, sería de 1,5 metros (con una superficie total de 29 metros cuadrados), el Administrador aumentó la anchura en el plano del condominio a 1,91 metros (con una superficie total de 36 metros cuadrados).  Así, afirman, se les expropiaron y robaron derechos de propiedad adicionales en un área de 7 metros cuadrados sin ninguna autoridad legal.
52. Goita argumenta además que el Administrador canceló por iniciativa propia los "beneficios de interés" que se determinaron en la sentencia parcial y la opinión experta a favor del apartamento trasero (Sheetrit) y la parcela adyacente 482. En lugar de estas conexiones de usufructo, el Administrador redactó un reglamento acordado "solo de su imaginación" que incluye embargos especiales y múltiples a expensas de la propiedad de Goita.  Según ellos, el artículo 62(a) de la Ley de Bienes Inmuebles establece explícitamente que la embargación de parte de la propiedad común a un determinado apartamento no puede determinarse salvo con el consentimiento de todos los propietarios del apartamento, y por tanto estos embargos no pueden imponerles.
53. 00 Goita también alega, en general, conducta indebida, falta de transparencia y falta de supervisión por parte del Administrador durante todo el periodo de su nombramiento.  Se quejan de que el Administrador actuó "a oscuras" y "en secreto", y ocultó a ellos y al tribunal documentos materiales e informes sobre sus actividades y gastos financieros durante más de un año.  Además, señalan que el Administrador y el inspector en su nombre fueron nombrados bajo coacción sin darles la oportunidad adecuada de argumentar sus reclamaciones, y sin presentar al expediente una declaración jurada sobre la ausencia de un conflicto de intereses como exige la ley.
54. 0 Otra reclamación se refiere a las demandas financieras del Administrador por una tarifa de 40.000 ILS, además de las sumas superiores a 50.000 ILS que ya se le han pagado. Según Goita, es inconcebible que el Administrador exigiera fondos adicionales cuando no registró legalmente el condominio y su solicitud original fue rechazada por la Directora del Departamento de Licencias e Ingeniería del Municipio de Hadera, la Sra.  Shoshi Weiss, el 30 de julio de 2024, debido a las numerosas irregularidades en la construcción.  Alegan que su obligación de pagar los gastos al Administrador por un importe de 5.000 ILS el 12 de noviembre de 2024 constituye una discriminación continua y un castigo injustificado por proporcionar información fiable a las autoridades.
55. Además, Goita afirma que el Administrador engañó activamente al Supervisor y al Comité Local de Planificación y Construcción al presentarles la resolución aprobada por el Tribunal de Primera Instancia el 1 de noviembre de 2023, como orden definitiva para el registro de un condominio que supuestamente se dio con su consentimiento.  También alegan que el Administrador intentó eludir la decisión del Departamento de Ingeniería de posponer el registro y desvió el proceso hacia el Departamento de Mejoramiento para obtener la aprobación del Registro de la Propiedad.  Según ellos, esta solicitud fue inicialmente aprobada el 2 de agosto de 2024, pero el 28 de agosto de 2024, el Director del Departamento de Mejoramiento, el tasador Danny Feinstein, envió una carta explícita de cancelación a esta aprobación tras quedar claro que el Administrador estaba cometiendo un pecado contra la verdad.
56. Goita también ataca el informe del Inspector de Obras (en adelante: "el Inspector de Obras") fechado el 15 de septiembre de 2024, que fue presentado ante el Tribunal de Primera Instancia el 22 de septiembre de 2024 por el Ayuntamiento de Hadera (en adelante: el "Municipio"). Según ellos, este es un informe de "denegación y en su mayoría erróneo", ya que el Inspector de Obras ignoró por completo desviaciones materiales respecto al permiso de construcción, las líneas de construcción y los porcentajes de construcción.  Se quejan de que la visita del inspector de obras a su apartamento duró solo 9 minutos, se realizó visualmente y sin herramientas de medición adecuadas ni un mapa actualizado, con el claro objetivo de "enterrar hechos en hormigón" y eludir la decisión del Departamento de Ingeniería.
57. Otro argumento general de Goita es que existen disparidades extremas de poder entre ellos, como personas mayores, personas con discapacidad (siendo el Sr.  Goita reconocido en un 66% como discapacitado permanente y recibiendo una prestación por discapacidad) y hijos de supervivientes del Holocausto no representados, así como las otras partes implicadas.  Afirman que los otros vecinos y el contratista se han unido en una "conspiración" y "conspiración" conjuntas contra ellos, representadas por una batería de abogados experimentados y bien conectados.  Afirman que a lo largo de los nueve años de litigio, han estado experimentando un constante "infierno, tortura y error judicial" diseñado para "agotarles, disuadirlos y someterlos" para que firmen por la fuerza la renuncia a sus derechos de propiedad.  Goita incluso afirma que no recibieron "un corazón abierto ni un alma dispuesta" por parte del tribunal de primera instancia, sino que sufrieron discriminación continua y trato hostil.  Según ellos, el juez Kama formó una opinión negativa contra ellos desde el principio del proceso y los presentó injustamente como "refuseniks", "mala fe" y "matones".  Recuerdan que el juez Kama incluso eliminó su defensa en el pasado, el 16 de septiembre de 2019, y como parte de la sentencia parcial, les impuso gastos punitivos elevados e inéditos por la suma acumulada de aproximadamente 150.000 ILS (que se redujeron a la mitad en la apelación), todo con el objetivo de ejercer una presión intimidatoria para que actuaran en contra de sus intereses.
58. Por tanto, en resumen, Goita sostiene que el tribunal de primera instancia cometió un error fáctico y jurídico al ordenar la disolución de la sociedad mediante la inscripción de un condominio sobre un edificio construido totalmente en violación de la ley y cometiendo delitos de construcción. Según ellos, no es posible dar la aprobación legal y "legitimar" un edificio ilegal y peligroso mediante un procedimiento de disolución de sociedad, y los demandantes en primera instancia deberían haber presentado primero la aprobación explícita de las autoridades urbanísticas y del ayuntamiento para que el edificio se construyera legalmente y debía registrarse como condominio.  Piden altribunal de apelación que anule la sentencia en todas sus partes y ordene la cancelación del registro del condominio que se llevó a cabo "fraudulentamente y en violación de la ley".

Resumen de los argumentos de los demandados 6-7, Goltz -

59. Goltz desea desestimar el recurso en todas sus partes. Se basan en la sentencia definitiva, suplementaria, y la sentencia parcial del tribunal de primera instancia, y según ellos, se trata de un recurso vacío presentado de extrema mala fe, con Goita intentando una vez más agotar el sistema legal y a los demás socios inmobiliarios mediante reclamaciones rotativas que ya se han debatido y resuelto.
60. En respuesta a la acusación de Goita de "conspiración" y "conspiración" que supuestamente tuvo lugar durante la construcción del edificio y su traslado hacia el oeste, Goltz responde que esta es una acusación infundada que ni siquiera ha sido probada a primera vista.  Aclaran que no estaban entre los socios originales de la tierra en absoluto, ni firmaron el acuerdo original de reparto de 1987.  Por lo tanto, la afirmación de que fueron socios en alguna conspiración contra Goita, muchos años antes de adquirir sus derechos sobre la propiedad, carece de lógica y sentido común.
61. En cuanto a la forma en que se adquirieron los derechos y el uso de la zona, Goltz enfatiza que Goita compró sus derechos "en una situación existente" y con un conocimiento claro y completo de la división del lote y el uso real.  Goltz también afirma que ellos mismos se basaron en los planos existentes en el momento de la compra, que fueron realizados por peritos de perito certificados, y nunca cuestionaron esto.  La división y la posesión física de las viviendas en la zona se conocen y fijan durante décadas sin ningún cambio, y Goita sabía muy bien por dónde pasaba el camino de paso hacia las unidades traseras.
62. En cuanto a la afirmación de Goita de que Goita construyó una "unidad separada" en violación de la ley, Goltz responde que no se trata de una unidad separada, sino de un aparcamiento existente que solo cerraron con una pared. También enfatizan que Goita hizo exactamente lo mismo en su propiedad, y por tanto su reclamación está manchada de hipocresía y mala fe.  También se argumenta que este es un uso normal del área históricamente asociada a ellos, que no infringe los derechos de Goita de ninguna manera.
63. Respecto a las reclamaciones de Goita sobre la existencia de muchas irregularidades en el edificio que supuestamente impiden el registro, Goltz sostiene que la existencia de las desviaciones no impide, ni debería haber evitado, la disolución de la sociedad mediante el registro de un condominio, como se hizo. Apoyan la posición legal de que el registro de la propiedad pretende regular los derechos entre los socios, mientras que la cuestión de las desviaciones se resuelve por separado por las instituciones de planificación y ejecución.  También se enfatiza que esta solución se implementó en la práctica en este caso, mediante la inscripción de una nota sobre inconformidad conforme al Reglamento 29, como se hizo en la práctica al registrar el condominio.
64. Goltz también sostiene que la mayoría de los argumentos de Goita sobre la jurisdicción del tribunal y la adopción de la sugerencia del perito sobre los métodos de acceso son silenciados debido a la "acción judicial" y ya son concluyentes.  Estas cuestiones fueron examinadas en profundidad y resueltas tanto en la sentencia parcial del tribunal de primera instancia como en las sentencias del Tribunal de Distrito y del Tribunal Supremo.  Por tanto, a Goita no se le permite reabrir en el marco de la presente apelación las disputas sustantivas que ya se han resuelto finalmente en tres instancias diferentes.
65. En relación con la objeción de Goita al registro de los "Estatutos Acordados" y los vínculos establecidos, Goltz responde que la Ley Inmobiliaria no permite que un solo socio impida la disolución de la sociedad mediante una negativa estricta y obstinada.  El artículo 62(a) de la Ley de Tierras permite el registro de un estatuto acordado con el consentimiento de la mayoría de los propietarios de dos tercios de la propiedad común, condición que se cumplió plenamente en nuestro caso con el consentimiento de los demás socios.  El Administrador estaba autorizado a firmar los Estatutos en nombre de Goita en virtud de la resolución debidamente aprobada, para evitar que frustraran el procedimiento de propiedad.
66. Goltz rechaza la calumnia personal de Goita contra el Administrador y afirma que actuó de manera honesta, profesional y con la mano larga del tribunal. Según ellos, las alegaciones de Goita sobre "ocultar" o "ocultar documentos" son acusaciones infundadas destinadas a intimidar al Administrador y a los organismos profesionales del Municipio de Hadera y la Oficina de Registro.  El Administrador informó de forma continua sobre sus actividades, y todas las correcciones técnicas realizadas al bosquejo fueron realizadas legalmente por las autoridades competentes y aprobadas por el Supervisor.
67. Finalmente, Goltz busca poner fin a la conducta de Goita, desestimar la apelación y acusarles de gastos legales realistas y significativos.

Resumen de los argumentos de los demandados 1-5, Ben Gigi, Sadeh y Marzuk -

68. Los demandados 1-5 (en adelante denominados colectivamente "Marzuk") desean desestimar la apelación en su totalidad, adoptar la sentencia suplementaria del tribunal de primera instancia y cobrar a Goita los gastos judiciales y honorarios de abogado. Según ellos, la sentencia parcial que determinó la forma de disolución de la sociedad se volvió definitiva tras ser rechazada una apelación y el Tribunal Supremo devolvió el caso solo para corregir errores técnicos muy menores.  Por lo tanto, debe ser rechazado el intento de Goita de reabrir todas las determinaciones fundamentales y fácticas sobre la propia disolución de la sociedad y la forma en que se llevó a cabo.
69. Marzouk enfatiza que el registro del condominio constituye un "acto hecho", ya que la solicitud de suspensión del procedimiento fue rechazada y el registro se completó en el registro de condominios.  Según ellos, la sentencia refleja la única solución adecuada y factible a la situación que ha surgido en la zona, en la que los apartamentos se han construido y ocupado durante décadas (a partir de 1987 aproximadamente).  También se subrayó que no es posible otra división "en especie", y que el registro del condominio corresponde al estado en que las partes tienen la posesión y el uso real del terreno durante años.
70. Además, se alegó que Goita actuó de clara mala fe y arrastró a todos los socios a un proceso legal largo, agotador y costoso que duró unos 9 años en el tribunal de primera instancia.  Aunque los titulares de los derechos en tres de las cuatro unidades llegaron a un acuerdo de principio sobre la solución adecuada hace muchos años, Goita rechazó cualquier solución práctica e insistió en firmar un acuerdo de reparto caducado, que no refleja la situación actual sobre el terreno, y cuando Goita no puede ofrecer ninguna alternativa realista a regular los derechos sobre la tierra.
71. Marzouk rechaza categóricamente las reclamaciones de conspiración, fraude, fraude o engaño de Goita por parte del administrador designado por el tribunal.  Enfatizan que el administrador actuó conforme a las instrucciones del tribunal de primera instancia, y que los resultados de su actividad y el registro del condominio recibieron la aprobación del comité local y la aprobación del Supervisor de Registro de Tierras.  Se subrayó que en la sentencia final, el tribunal de primera instancia analizó todas las reclamaciones contra el administrador una por una, concluyó que carecían de fundamento y que esta determinación no debía ser interferida.
72. Por lo tanto, se solicitó que se desestimara la apelación en relación con el cargo de los gastos.

Resumen de los argumentos del Demandado 9, Sheetrit -

73. Sheetrit también busca desestimar la apelación de Goita en su totalidad y cobrarles costas. Su primer argumento principal es que gran parte del aviso de apelación de Goita debe ser desestimado de inmediato o eliminado, ya que la sentencia parcial decidió finalmente y de forma concluyente todas las cuestiones fundamentales de disolución de la sociedad, el registro del condominio y el nombramiento del receptor.  Sheetrit sostiene que la sentencia final, objeto de apelación, trata solo unos pocos asuntos limitados, y que no se debería permitir que Goita reabra todas las resoluciones del caso, cuando sus argumentos han sido examinados y rechazados repetidamente por tres tribunales diferentes.  Se subrayó además que una parte significativa de los argumentos de Goita que el tribunal de primera instancia debía abordar en el marco de la sentencia suplementaria fueron planteados por Goita desde el principio, ya que en esta etapa el señor Goita se representaba a sí mismo.  Así, dado que el señor Goita era un "profano" en el ámbito de la planificación y el derecho del registro de condominios, la sentencia final se extendió a 27 páginas, ya que el Honorable Juez Kama tuvo que tratar muchos detalles y muchos argumentos, solo debido al repetido "acoso" por parte de Goita (quien en esta etapa era el único que presentaba mociones y argumentos).
74. En respuesta a las afirmaciones de Goita sobre irregularidades constructivas que impiden el registro, Sheetrit responde que las irregularidades constructivas no impiden el registro propietario de un condominio.  Según ella, la cuestión de la propiedad se regula registrando los comentarios apropiados sobre irregularidades de construcción en el Registro de la Propiedad tras el registro, mientras que la aplicación urbanística se entrega por separado a las autoridades supervisoras.  Enfatiza que Goita compró sus derechos sobre el terreno "en un estado existente" y con un conocimiento claro de los datos de campo, y que el mapa que presentaron no refleja la realidad.
75. En cuanto a la afirmación de Goita de que el receptor actuó de manera "fraudulenta" y "engañosa", se argumentó que la totalidad de las acusaciones debía ser rechazada y que eran calumnias y difamaciones infundadas.
76. En relación con la afirmación de Goita de que hubo un cambio en las áreas que se suponía que debían recibir a favor de los "enlaces", Sheetrit se refiere a documentos presentados en nombre del Receptor, que indican que la brecha entre el cálculo del perito y el dibujo real que se registró es mínima, y como se determinó anteriormente, esta es una diferencia de aproximadamente el 0,8% de la superficie total, que asciende a solo unos 8 metros cuadrados, derivada del hecho de que las propias partes han realizado diversas ampliaciones de edificios a lo largo de los años.  Esta desviación está dentro del rango completamente aceptable y no perjudica los derechos sustantivos de las partes, incluido Goita.
77. Finalmente, respecto a la relación de disfrute y el derecho de paso que se determinaron a favor de la unidad trasera de Sheetrit y la parcela adyacente 482, Sheetrit responde que este es un acuerdo vital basado en el estado real de posesión a lo largo de décadas.  El paso y la anexión de las áreas reflejan la estructura existente en la zona, tal como se determinó en la opinión experta e implementó en la sentencia conforme a los acuerdos históricos y las necesidades de acceso de los apartamentos traseros.  Esta determinación pretende, de hecho, evitar daños graves a la propiedad de los otros socios y dar fiel expresión a la realidad física del edificio.

Discusión y decisión -

78. Tras considerar los argumentos escritos y orales de las partes, la conclusión es que la apelación debe ser desestimada. Detallaremos nuestra posición de acuerdo con las diversas cuestiones que hayan surgido.

Límites de la apelación -

79. Aceptamos la posición de los Demandados de que la mayoría de los argumentos de Goita fueron absorbidos por la sentencia parcial, que se ha vuelto sustantivamente definitiva. En otras palabras, las determinaciones de que no hay otra opción que disolver la sociedad en este caso mediante el registro de un condominio, y que no se deben pagar los pagos saldos, son determinaciones que Goita no puede volver a plantear en la fase actual.  Ciertamente, en la sentencia suplementaria de la primera apelación se sostuvo que los argumentos de las partes estaban reservados respecto a la sentencia definitiva, y de hecho, incluso en la decisión de no conceder permiso para apelar respecto a la sentencia suplementaria en la primera apelación, el honorable Tribunal Supremo señaló que también existe la presente apelación, respecto a la sentencia final que aún no se ha decidido, pero la posibilidad de "reabrir" todas las disputas del caso no debe interpretarse en estas declaraciones.
80. La sentencia parcial, aunque solo fue "parcial", y aunque pudo haber sido una "decisión" y no una sentencia, decidió respecto a la disolución de la sociedad en sí, la forma de llevar a cabo la disolución - registrando un condominio según la opinión del experto, y una decisión de no conceder los pagos pendientes. Estas determinaciones se aclararon en la primera apelación y posteriormente en el Tribunal Supremo, y hay una razón real para la postura de los demandados de que estas determinaciones "básicas" constituyen un acto judicial, y que los apelantes no tienen derecho a plantear objeciones en el marco de la apelación actual contra la sentencia final.
81. La situación procesal creada no permite la "duplicación paralela de apelaciones" (como la llamaron algunos de los demandados), y hay que decir que los procedimientos de apelación respecto a las determinaciones "básicas" se han agotado, especialmente porque se trata de un "acto hecho", ya que el proceso de disolución de la sociedad se ha completado y el condominio fue registrado en el Registro de la Propiedad tras rechazar todas las solicitudes de suspensión de la ejecución.
82. También debe observarse que en el presente aviso de apelación, Goita supuestamente "restringe" los argumentos a las dos cuestiones mencionadas anteriormente (derogación forzada de los derechos de propiedad y registro de los estatutos acordados contra su voluntad), y puede inferirse del hecho de que ellos mismos ya no buscan en esta etapa atacar el punto de partida de que la solución fue efectivamente la disolución de la sociedad mediante el registro de un condominio, como sostuvo Kama.
83. Además, e incluso si fuera posible plantear argumentos por parte de Goita sobre la forma en que la sociedad debería disolverse, consideramos que no hay margen para intervenir en primer lugar, porque en las circunstancias de este caso, la disolución de la sociedad tal como se llevó a cabo es el mejor esbozo, especialmente cuando tres cuartas partes de los propietarios llevan años intentando disolver la sociedad de esta manera, y cuando Goita no presenta ninguna otra propuesta realista para la disolución de la sociedad.

El poder del tribunal para privar a los propietarios registrados de derechos sobre la tierra está regulado en la Mosha -

84. De hecho, el principal argumento de Goita es que cuando el tribunal ordenó la aprobación del registro del condominio tal como estaba registrado por el administrador judicial, se dedució unos 56 metros cuadrados del área que se suponía pertenecía a Goita según el "registro de la propiedad". Según ellos, se trata de una parcela con una superficie de 981 metros cuadrados, por lo que cada propietario de los apartamentos debía tener un 25% = 245 metros cuadrados.  Según ellos, la importancia de la sentencia es que solo se registraron 194 metros cuadrados a su nombre, lo que supone una resta de unos 51 metros cuadrados, que constituye aproximadamente el 20% del área que debían recibir (de un total de 245 metros cuadrados).
85. De hecho, teniendo en cuenta la forma en que se construyó el edificio en el solar, al estar "desplazado" hacia el oeste, el espacio entre los apartamentos del lado oeste (los apartamentos de Goita y Sheetrit) y el solar vecino es más estrecho que el espacio entre los apartamentos del lado este (de Marzouk y Goltz) y el solar vecino. Por lo tanto, si dentro de cada parcela se incluye el propio apartamento (por supuesto), incluyendo las ampliaciones que cada parte consideró oportunas ampliar, y si a esto añadimos el jardín/patio de cada uno de ellos (como ha sido usado por las partes durante años), el resultado es que no queda más remedio que determinar que cada inquilino "recibe" una parcela de tamaño diferente.  La situación sobre el terreno no puede permitir parcelas exactamente del mismo tamaño, ya que esto significaría que parte del propio piso de algunos inquilinos no estará "en su propia zona", o que algunos inquilinos tendrán que "ceder" parte de su jardín a otro inquilino, o que todos los patios y jardines serán propiedad común de todos, y todos podrán usar toda la propiedad común (y está claro que a las partes no les interesa).  Por las fotos adjuntas a la opinión del experto, parece que cada inquilino ha cultivado su propio jardín y está claro que la intención es el uso exclusivo de cada jardín y no convertir todos los patios en propiedad común, ni obligar a uno de los inquilinos a demoler su jardín y jardín "parte" a otro inquilino, cuando recordamos una vez más que los usos y límites reales de los patios están en el mismo estado que hoy desde hace más de 30 años, y esto también ocurrió en 2005, hace más de 20 años, cuando Goita compró su casa.
86. En el párrafo 6.15 de la opinión del experto, afirma que según el dibujo que preparó, y a la luz de la dificultad creada por la "desviación del edificio" que no está situado en el centro del terreno, los lotes que deben asignarse a cada uno de ellos son diferentes en tamaño, de modo que el lote que se supone que es de Marzouk tendrá 201 metros cuadrados, el de Goltz tendrá 264 metros cuadrados, el de Shitrit será de 233 metros cuadrados y el de Goita tendrá 194 metros cuadrados. De hecho, el lote de Goita es el más pequeño, y hay una diferencia real entre este y el lote más grande, el de Goltz, y de hecho la división no refleja el 25% del lote, pero a pesar de todo esto - en las circunstancias especiales aquí presentes, no se encontró solución para la disolución de la sociedad salvo registrando un condominio, con cada uno con una parcela de tamaño diferente, ya que cualquier otra solución supondría un fracaso más grave, y no hay mejor manera de disolver la sociedad.
87. El experto, el administrador judicial, el supervisor y el Comité de Planificación y Construcción confirmaron que el registro podía realizarse aunque la división de los lotes no fuera uniforme. El tribunal de primera instancia fue convencido, tras escuchar a los testigos durante mucho tiempo, y emitió determinaciones fácticas claras en la sentencia parcial (que reiteró en la sentencia final) de que Goita sabía que la parcela que habían comprado era la de su tamaño actual, conocía exactamente el tamaño de la zona urbanizada y conocía el tamaño del patio - y la conclusión es que debería ordenarse el registro de lotes de diferentes tamaños.  No menos importante es que todas las demás partes estén de acuerdo con tal registro, y hayan visto que los huecos en el tamaño de los lotes entre Marzouk, Sheetrit y Goltz no son menos significativos (y de hecho casi no hay espacio entre el lote de Marzouk y el de Goita).  En otras palabras, las otras partes, que también pueden reclamar supuestamente una división del 25% exacta de las parcelas, no reclaman esto, sino que adoptan la división de las parcelas de diferentes tamaños, basándose en que cada una compró la parcela, la casa y el jardín tal cual (y también se afirmaron que el precio era diferente debido al tamaño distinto).
88. También debe añadirse que, aunque hubiera margen para considerar equilibrar la diferencia en el tamaño de los lotes, y dado que estos son patios y una parte que sirve como vía de acceso, desde un punto de vista financiero - una revisión de la opinión del perito (párrafos 7.3 y 7.4) muestra que estamos tratando con posibles pagos de equilibrio que no son altos, y vemos que el perito calculó que si los lotes se registraran conforme a su propuesta, según la cual el lote de Goita tendría 194 metros cuadrados, tendrían derecho a un pago de 20.900 ILS (y de Marzouk tendrían derecho a un pago de unos 15 NIS). 800 ILS, aunque se determina que Goltz y Shitrit son los "pagadores", pero si se acepta su recomendación según la cual el traslado a los lotes traseros se definirá como un interés del rito de paso en el área de los propietarios de los lotes delanteros, entonces la superficie de Goita será de 223 metros cuadrados (y no 194 metros cuadrados) y supuestamente tendrán derecho a un saldo de 15.800 ILS (y de manera similar, el lote de Marzouk también tendrá un área de 258 metros cuadrados y no "solo" 201 metros cuadrados, y no tendrán derecho a pagos en saldo).  En otras palabras, dado que se ha definido que en los solares delanteros el derecho de paso solo se concederá a los vehículos de quienes vivan en los solares traseros, pero la zona seguirá siendo propiedad de los propietarios de los solares delanteros, el terreno de Goita no es como afirman.
89. A esto debe añadirse la determinación del experto, en el párrafo 7.5 de la opinión, una determinación que no fue contradicha, según la cual "el valor de los pagos saldados es a una tasa mínima del valor de los lotes, tal como se acordó su distribución; Según mi entendimiento, respecto a la marginalidad de los pagos saldados junto con el valor de los lotes, los pagos saldados se incluyen en el rango de la desviación aceptada del valor de mercado, según criterios de tasación."
90. Y por si eso no fuera suficiente, debe verse que en el marco de la presente apelación, Goita no planteó argumentos exigiendo recibir los pagos en saldo, y desde luego no de manera clara.
91. Por tanto, deben ser rechazados los argumentos de Goita sobre el hecho de que no era posible ordenar el registro del condominio tal como se hizo a la luz de la infracción de propiedad de sus derechos.

La legalidad del registro del condominio a la luz de irregularidades en la construcción -

92. Goita planteó argumentos sobre el hecho de que no era posible ordenar el registro de la vivienda como condominio debido a desviaciones de construcción respecto a los permisos originales, haciendo referencia al artículo 42 de la Ley de Tierras y al artículo 143 de la Ley de Planificación y Construcción. Especifican que está prohibido registrar el edificio como condominio porque fue construido en contravención del plan de zonificación y del permiso de construcción, y que se añadieron 3 apartamentos en la planta con columnas sin permiso.
93. El tribunal de primera instancia dictaminó que no existía impedimento para llevar a cabo el registro, y que la referencia a las irregularidades en el edificio se reflejaba en el registro de la nota de advertencia conforme al Reglamento 29, respecto a la inconformidad del edificio con el permiso.
94. Cabe aclarar que, efectivamente, como señala Goita, y no hay disputa al respecto, existen irregularidades significativas en la construcción en todas las propiedades (véase, por ejemplo, las respuestas del experto en el expediente Kama fechado el 19 de octubre de 2021, a las preguntas de aclaración que le dirigieron, donde detalla en la tabla de la sección 1.2 todas las ampliaciones realizadas en las cuatro unidades, incluyendo el cierre de suelos de columnas, el cierre de espacios abiertos y cubiertos de vestíbulos, el cierre de balcones abiertos y el uso de espacios cerrados, incluyendo ampliaciones en grandes áreas en nombre de la propia Goita; y véanse también los documentos presentados al expediente Kama el 8 de julio de 2025, que incluyen el Informe de Supervisión detallando exactamente todas las ampliaciones, ampliaciones, cierres, etc. - de todas ellas).
95. También está claro que el registro del condominio, a pesar de las desviaciones, no "legitima" la construcción de las ampliaciones y desviaciones, en la medida en que la construcción sea ilegal - y se consideró que el tribunal de primera instancia fue cuidadoso al tomar esto en cuenta y aclaró que el registro del condominio no justifica la construcción en violación del permiso.
96. Sin embargo, y como se ha dictaminado, el registro del condominio no se vuelve "ilegal", como afirma Goita, y no es posible aceptar su demanda de ordenar la cancelación del registro (que ya se ha realizado) debido a esas ampliaciones o ampliaciones. En primer lugar, hay que recordar que el tribunal de primera instancia escuchó la posición de los organismos profesionales, incluido el comité local, que determinaron que el registro puede realizarse en este caso (sujeto a una nota en virtud del Reglamento 29), ya que no son viviendas, y no estamos convencidos de que exista una base para una intervención fáctica en este asunto.  También debe observarse que el Reglamento 29 del Reglamento de Registro asume que pueden existir situaciones similares a la de aquí, en las que es necesario registrar un condominio a pesar de las desviaciones, y esto es lo que el Reglamento, titulado "Nota sobre la No Conformidad", instruye:

"29.    (a)      A petición de una institución urbanística, el Registro registrará una nota sobre la inconformidad de un edificio con el permiso concedido por la institución de planificación conforme a las disposiciones de la Ley de Urbanismo.

• (b) Un registrador puede ordenar la eliminación de un pagaré registrado según lo establecido en el subreglamento (a), a petición de la institución de planificación que solicitó el registro del pagaré, o a petición de una persona interesada en dicha propiedad, a cuyos certificados demuestren que la causa de acción para el pagaré ha sido cancelada."

97. Por lo tanto, aceptamos la determinación del juez de primera instancia de que, en el presente caso, el condominio podría haberse registrado bajo un comentario en virtud del Reglamento 29 , según el cual existe una discrepancia entre el edificio de la zona y el permiso de construcción.

La validez de un "estatuto acordado" firmado por "coacción" -

98. Cabe recordar que el argumento de Goita era que el Administrador había redactado y registrado un estatuto acordado "a oscuras" y en completa contravención de las disposiciones del artículo 62(a) de la Ley de Bienes Inmuebles, que requiere el consentimiento de todos los titulares de derechos para el fin de anexar partes de la propiedad común a una u otra unidad. Goita se opuso al registro de los estatutos acordados y aclaró su posición antes de su registro, por lo que su argumento es que el tribunal de primera instancia cometió un error al aprobar la conducta del administrador que, a pesar de sus objeciones, registró los estatutos junto con el condominio tal como estaban registrados.
99. El argumento de Goita de que el registro de un "estatuto acordado" no es posible sin el consentimiento voluntario de todos los socios en virtud del artículo 62(a) de la Ley de Bienes Inmuebles debe ser rechazado. Como se aclaró en la sentencia, el término "estatutos acordados" es un concepto jurídico-técnico definido en la ley, y también se aplica en el caso de disolución forzosa de una sociedad por parte del tribunal cuando no exista otro término legal para un reglamento adaptado.  En caso de disolución de una sociedad, como ocurrió en este caso, la autoridad del administrador judicial también incluía la posibilidad de firmar dichos estatutos en nombre de las partes, como derivado del nombramiento por parte del tribunal y de la "mano larga" del tribunal para ejecutar la sentencia parcial.
100. Aceptar el enfoque de Goita, según el cual su objeción podría impedir el registro de los estatutos, habría vaciado el derecho otorgado a cada socio a demandar la disolución de una sociedad y habría obstaculizado las disposiciones del artículo 42 de la Ley de Tierras, por lo que debe decirse que la autoridad para ordenar el registro del condominio incluye la facultad de aprobar los estatutos que especifican los embargos y derechos de paso necesarios para la disolución.
101. Además, como argumentó el abogado de Marzouk durante la audiencia, la disolución de una sociedad es, en primer lugar, un procedimiento forzado en el que el tribunal ejerce el derecho legal de cada socio a exigir la terminación de la sociedad. Si se hubiera aceptado la posición de Goita, según la cual no se pueden establecer embargos en los estatutos, se habría creado una situación claramente poco práctica en la que toda el área que rodea los edificios seguiría siendo propiedad común abierta.  Esta situación imposible habría permitido que cada vecino se moviera "libremente" dentro de los patios y puertas de las casas de los demás, lo cual no se recomienda y, en el caso específico aquí, perpetuaría y agravaría las frágiles relaciones vecinales y frustraría el propósito de la disolución.
102. El abogado de los demandados también comentó que, incluso cuando se lleva a cabo un procedimiento de administración judicial para la venta de una propiedad (disolución de una sociedad mediante venta), el administrador judicial en nombre del tribunal está autorizado a firmar cualquier documento, acuerdo o escritura a nombre del propietario que se niega y sin su consentimiento; y un decreto igual también se aplica al administrador designado para registrar un condominio.
103. También tiene peso el hecho de que el registro de los estatutos tal como se registraron fue conforme a los requisitos del Supervisor de Terrenos y a las determinaciones previas sobre la necesidad de regular los caminos de acceso a los apartamentos traseros mediante una disposición adecuada en los estatutos - y vieron que el director del departamento de ingeniería del municipio de Hadera y el supervisor exigieron que los derechos de paso y de aparcamiento se organizaran como parte integral del registro. Por tanto, sin la firma del Administrador en los estatutos acordados, no se habría obtenido la aprobación del supervisor y del comité local, y la disolución de la sociedad no habría sido posible.
104. En cuanto a la sentencia a la que Goita se remitió, según ellos, de la sentencia Other Municipal Applications (Haifa Districts) 52403-09-11 Strolovich contra Lazarovich (6 de febrero de 2012), parece que el tribunal no tiene autoridad para forzar la embargación de partes de la propiedad común a unidades de un condominio mediante "coacción" y que debe ser "acordada" una ordenanza acordada. Cabe señalar que, en el mismo asunto, en una opinión mayoritaria, el Tribunal de Distrito dictaminó que no era posible retirar partes de la propiedad común y anexarlas a uno de los apartamentos sin consentimiento, pero se presentó un recurso respecto a esa sentencia y no se tomó ninguna decisión, ya que las partes allí pudieron llegar a acuerdos y acuerdos (véase la sentencia en Civil Appeal 1785/12 Strolovich contra Lazarovich de 23 de diciembre de 2024)).
105. En su sentencia, el tribunal de primera instancia se remitió a otro caso, en el que se aclararon otras solicitudes municipales 10322/03 Lavi contra Streicher (IsrSC 59(6) 449), y concluyó que esta sentencia respaldaba el hecho de que existe autoridad para ordenar la embargación de partes de la propiedad común tras la disolución de la sociedad. Allí, el Tribunal Supremo confirmó una sentencia que ordenaba el registro de una vivienda como condominio, mientras que se colocaba la parte relativa de los tejados y patios a cada una de las viviendas conforme al dibujo.  Se sostuvo que este vínculo refleja y realiza la intención original de las partes al comprar la parcela, y que la esencia del registro como condominio en estas circunstancias es la disolución de la sociedad en la parcela mediante la división en especie.  En cuanto a los derechos de construcción sin uso, la opinión mayoritaria sostuvo que no constituyen "propiedad común" que pueda ser físicamente embargada, sino una propiedad de propiedad conjunta cuya división se arreglará mediante el registro de una declaración contractual vinculante en los estatutos del condominio.
106. El Tribunal de Primera Instancia también se remitió a Civil Appeal 1409/23 Schwartz contra Haddad (29 de octubre de 2025), donde el Tribunal Supremo dictaminó que es preferibleregistrar estatutos que reflejen el estado real de posesión que ha existido a lo largo de los años, frente a otra situación: en la que el tribunal permitirá que una parte se beneficie de un registro previo erróneo para recibir un "regalo del cielo" que no merece. En ese caso, la disputa giró en torno a una habitación en un edificio situado entre dos apartamentos contiguos.  Según el registro en el Registro de Condominios de 1980, los dos apartamentos tenían el mismo tamaño (unos 65 metros cuadrados, 3 habitaciones cada uno).  En la práctica, cerca del final de la construcción en 1972 (cuando el edificio era propiedad del Estado y gestionado por la empresa Amigur), la habitación se restó del apartamento de Haddad y se anexó al apartamento Schwartz, de modo que el apartamento Schwartz incluía 4 habitaciones (unos 78 metros cuadrados) y el apartamento de Haddad solo 2 habitaciones (unos 53 metros cuadrados).  Ambas partes compraron sus apartamentos en 2006 en su estado real y de acuerdo con su precio físico de mercado.  En 2016, Haddad descubrió accidentalmente la deducción de registro y exigió la devolución de la habitación, mientras que Schwartz exigió la modificación del registro conforme a la situación actual.  El Tribunal de Distrito rechazó la reclamación de Schwartz y aceptó la de Hadad.  Se sostuvo que, de acuerdo con el principio de finalización del registro establecido en el artículo 125(a) de la Ley de Tierras, el registro constituye una prueba concluyente de su contenido.  El tribunal dictaminó que la enmienda del registro solo puede realizarse conforme a los fundamentos limitados de los artículos 93-97 de la Ordenanza de Liquidación de Derechos sobre la Tierra (fraude u omisión/registro indebido de un derecho previamente registrado), que no existían en este caso.  El Tribunal Supremo aceptó el recurso mediante una opinión mayoritaria y se dictaminó que debía aceptarse la apelación de Schwartz y que el registro debía ser modificado.  Según la opinión del Honorable Juez Grosskopf, esto es un "error administrativo" según el artículo 95 de la Ordenanza de Establecimiento y Registro y no reflejaba la verdadera intención en el momento del registro.  Se subrayó que las razones para la finalización del registro están debilitadas en lo que respecta al registro de condominios, en contraposición al propio registro regulado de la propiedad.  Según la opinión del Honorable Presidente Amit, el registro real debería ser modificado, pero por un razonamiento diferente, a saber, que una orden de registro de condominios puede ser modificada en virtud del artículo 145(a) de la Ley de Tierras.  Según la opinión minoritaria del Honorable Juez Ronen, la apelación debería ser concedida solo parcialmente.  Según ella, la reclamación de modificar el registro hace tiempo que quedó obsoleta (en 2005), pero, sin embargo, por consideraciones de justicia, preeminencia y buena fe, y en base a que las partes compraron los apartamentos según su estado físico y el precio se ajustó en consecuencia, debe determinarse que la propiedad de la habitación por parte de Hahad está sujeta a una "licencia inmobiliaria" - es decir, un derecho de uso y posesión no residencial, fijado de forma permanente y una transferencia a terceros a favor de Schwartz.  Así, de acuerdo con la opinión mayoritaria, se instruyó al Registrador de la Propiedad para modificar la orden de registro de condominios, de modo que el área de la habitación se trasladara de la subparcela 11 (apartamento de Hadad) a la subparcela 4 (apartamento Schwartz).  Cabe decir que el resultado final allí es coherente con el resultado aquí, en el sentido de que el registro del condominio refleja la división en la zona y sus usos reales.
107. El Tribunal de Primera Instancia también menciona la Autoridad de Apelación Civil 3251/11 en Yaalostotzky contra Holt (9 de junio de 2014), donde se desestimó una apelación contra una sentencia del Tribunal de Distrito que ordenaba la disolución de una sociedad en la tierra mediante el registro de un condominio, a pesar de las objeciones de algunas partes, e incluso la sentencia allí refuerza la conclusión aquí, aunque los datos y las disputas no fueran idénticos.
108. Por tanto, y dado que los estatutos redactados por el Síndico tradujeron en la práctica las recomendaciones del perito y la sentencia parcial, adaptando los "vínculos de disfrute" al término "derecho de paso" en los Estatutos conforme a la nota del Tribunal de Distrito, y dado que el documento también incluye la regulación de las habitaciones seguras y la anexación de las áreas del patio, de manera que refleje el estado real de posesión que ha existido durante décadas (y para evitar una situación de asociación en los patios que conduzca a abusos mutuos entre los vecinos), no es necesario intervenir en la determinación preliminar de aprobación de las acciones del Receptor cuando firmó los Estatutos también en nombre de Goita.
109. También debe aclararse que estos son estatutos que los propietarios pueden modificar o modificar en el futuro, siempre que lleguen a acuerdos y cuando sea necesario.

Determinación de un usufructo y derecho de paso de vehículos en beneficio de terceros

110. Goita argumenta además que la determinación de que el derecho de paso se concederá a los vehículos de Shitrit a través de su aparcamiento también incluye el derecho de paso a favor de la persona propietaria de la parcela adyacente, la Lote 482, cuyos propietarios no participaron en absoluto en el procedimiento (en adelante: "Lote 482"). Se argumentó que la franja de paso en su área, en el lado oeste del edificio (que se suponía tenía una anchura máxima de 1,5 metros y fue "ampliada" ilegalmente por el receptor a 1,90 metros), en un área total de 36 metros cuadrados de su parcela, permite el paso de vehículos hasta el apartamento trasero de Shitrit y la Lote 482, e incluso permite el aparcamiento de vehículos en el aparcamiento de Goita, y enfatizan que los propietarios de la Lote 482 no fueron parte del procedimiento y ciertamente no exigieron este remedio.  Goita también sostiene que el permiso de construcción original y los contratos de compraventa no incluyen ninguna mención al aparcamiento ni al paso de vehículos en la parcela.  Goita subraya además que el comité local no permitió aparcar en la parcela y, por tanto, la importancia del registro del condominio tal como se llevó a cabo es aprobar el "aparcamiento pirata" ilegal.  Además, Goita sostiene que la determinación de un "interés de usufructo" en forma de derecho de paso en el terreno no está dentro de la jurisdicción del Tribunal de Magistrados.  Según ellos, una acción relativa al registro o cancelación de un usufructo no se clasifica como una reclamación relativa a "posesión y uso" según la sección 51(a)(3) de la Ley de los Tribunales [Versión Consolidada], 5744-1984, sino que constituye una "otra reclamación en bienes raíces", que está dentro de la jurisdicción residual del Tribunal de Distrito.  Enfatizan que este remedio, de conceder un usufructo para el propósito de mover vehículos, no fue solicitado en absoluto en los escritos originales por ninguno de los demandados (incluida la familia Shitrit), y por lo tanto su concesión constituye una extensión de una autoridad prohibida y superior.
111. Los demandados argumentaron que no debería haber interferencia en las sentencias preliminares sobre la adopción de la posición del experto de que la solución debe incluir un derecho de paso para el propósito de que los vehículos de los inquilinos en las casas traseras lleguen con su vehículo desde la carretera hasta sus parcelas.  También argumentaron que el tribunal de primera instancia tenía la autoridad para conocer y decidir cualquier cuestión necesaria para disolver la sociedad, ya que la autoridad sustantiva se determina según la "prueba de remedio" (cuando el principal remedio era la disolución de la sociedad en el terreno), y la conclusión derivada de que la obligación real era permitir la transferencia con los vehículos a los apartamentos de Goltz y Sheetrit.  Los demandados reiteran que el edificio, que se construyó alrededor de 1987, fue construido como un "rectángulo" con dos apartamentos delanteros y dos traseros, y que la única forma de llegar a los apartamentos traseros con vehículos desde la carretera (calle Goldenberg) era a través de un pasaje físico a ambos lados del edificio, atravesando la zona de Goita al oeste y la zona de Marzouk al este.  Los demandados enfatizan que esta es una solución práctica y necesaria que refleja la realidad y el uso real durante décadas sin objeciones.  En cuanto a la parcela 482, los demandados aclaran que, dado que el edificio se construyó en una "desviación" y no en el centro del terreno, se creó una situación en la que el camino de pasaje occidental es físicamente compartido por las dos parcelas (481 y 482).  Sin embargo, en los estatutos de condominio de la Parcela 482 (registrada en 2017, sección 5 de los estatutos) existe una cláusula recíproca explícita en la que los titulares de los derechos declaran que el paso sirve como camino común para ellos y los propietarios de la Parcela 481, y acuerdan de antemano registrar intereses de interés mutuo.  Por tanto, el registro de la misma cláusula en los estatutos de la Parcela 481 tiene como objetivo prevenir futuras disputas, garantizar la continuidad del uso real y evitar una situación en la que Goita bloquee el paso con sus vehículos (como hacía en el pasado).
112. Opinamos que ni siquiera los argumentos de Goita sobre este asunto conducen a una conclusión respecto a la aceptación del recurso y la cancelación del registro del condominio. En primer lugar, debe verse que, efectivamente, los propietarios de la parcela 482 no son parte en el procedimiento y no se solicitó ningún recurso en su nombre respecto al paso por el lote de Goita, pero tal movimiento se solicitó en el marco de la Declaración de Demandas en nombre de las partes en el caso.  Cabe recordar que los demandantes fueron Merzok - quien se refirió a un acuerdo de reparto propuesto, que incluye determinaciones claras sobre el derecho de paso a los lotes traseros (un acuerdo acordado por las partes excepto Goita, y por tanto no se firmó), y solicitó remedios conforme a dicho acuerdo.  En otras palabras, la demanda incluía reclamaciones sobre los derechos de paso a los lotes traseros, como parte de la demanda para ordenar la disolución de la sociedad.  También debe observarse que ya en la primera audiencia en el tribunal de primera instancia, el Sr.  Goita testificó en la transcripción (audiencia del 21 de junio de 2018, p.  4, líneas 20-32) sobre el paso de los vehículos, que siempre fue por su aparcamiento hacia el apartamento trasero, de Sheetrit.  Así, la cuestión del paso de los vehículos estuvo "sobre la mesa" desde la primera reunión previa al juicio en el caso -y las partes plantearon muchos argumentos al respecto durante todo el proceso.  Por lo tanto, es difícil afirmar que no se solicitó ningún remedio respecto a la organización de la mudanza, o que la organización de la mudanza esté fuera de la jurisdicción del tribunal de primera instancia (y ciertamente hay una dificultad en el hecho de que Goita plantee el argumento en el marco de la presente apelación).
113. Sin embargo, debe aclararse que la determinación preliminar se refería al paso en la franja que atraviesa el aparcamiento de Goita, y no respecto a la construcción de aparcamiento a favor de Sheetrit u otros (incluidos los titulares de los derechos en el Lote 482) en el solar de Goita.

La conducta del Administrador y las acusaciones de fraude, engaño y aprobación retroactiva

114. Todas las afirmaciones de Goita sobre el hecho de que la Knéset engañó al comité local o al supervisor -ya sea presentando planos contradictorios o registrando el condominio antes de recibir la aprobación previa del tribunal- deberían ser rechazadas de plano.
115. Todas las determinaciones del tribunal de primera instancia sobre que no hubo engaño, falsificación o fraude por parte del receptor son determinaciones fácticas claras y no interferiremos en ellas.
116. La gravedad de acusaciones graves, que equivalen a falsificación y fraude, contra una persona designada por el tribunal como un organismo profesional objetivo, sin ningún respaldo ni base (y, por supuesto, la carga de la prueba respecto a afirmaciones de este tipo es mayor de lo habitual).
117. Con más detalle - las alegaciones sobre la importancia de las discrepancias entre la tabla del perito y los documentos del receptor deben ser específicamente rechazadas, es decir, la afirmación de que las discrepancias indican "falsificación" o "fraude" o un intento de engaño. Como se explicó - las discrepancias derivan de la situación real, las lagunas son insignificantes, el experto señaló de antemano que cuando se prepara un retrato es probable que haya lagunas - y la distancia entre la existencia de las lagunas y la atribución de falsificación y fraude al receptor - es una distancia larga y sustancial.  De manera similar, debe rechazarse la afirmación de que el receptor falsificó documentos y añadió datos con su propia letra, o que cambió datos sobre distancias o áreas en los registros.  Estas afirmaciones tampoco han sido probadas, y debemos lamentar que surgieran tal como surgieron.
118. La única dificultad que sí se relacionó con el hecho de que el registro se llevó a cabo antes de que se dictara la sentencia final. El tribunal de primera instancia abordó esto, aclaró que se había dirigido al Knesset y solicitado una explicación de la conducta, e incluso detalló que aceptaba sus explicaciones respecto al error que a ella respectaba.  No hay motivo para dudar de esas explicaciones, ni para intervenir en la determinación preliminar de que las explicaciones proporcionan una solución a la dificultad que ha surgido; y en cualquier caso, y aquí lo principal es - cuando en el momento en que se dictó la sentencia hubo aprobación del Supervisor y la del comité local - no se puede decir que lo mencionado requiera la conclusión a la que Goita está dirigida.  En otras palabras, el malentendido no conduce a la anulación de la acción del Receptor ni a la cancelación del registro del condominio, como solicita Goita.

Los gastos legales impuestos a Goita -

119. La última cuestión mencionada en el aviso de apelación son los gastos acumulativos impuestos a Goita en el tribunal de primera instancia. Según ellos, esto supera los 250.000 ILS en total, incluyendo los gastos en el marco de decisiones provisionales, incluidos los gastos a favor del receptor.  En la sentencia del primer recurso respecto a la sentencia parcial, se determinó que los gastos impuestos a Goita debían reducirse al 50% de la cantidad concedida, y una determinación similar se tomó en la sentencia suplementaria.  Además, no se encontró que interfiriera en la concesión de costas, ya fuera los gastos determinados en la sentencia parcial (respecto a los cuales la apelación ya había sido parcialmente aceptada), o los gastos a favor del receptor en el marco de la sentencia final (por la suma de 7.000 ILS a favor del receptor únicamente).

Conclusión -

120. A la luz de todo lo anterior, la apelación fue desestimada. Lamentamos profundamente que no haya sido posible promover el diálogo entre las partes de una manera que condujera a la cooperación entre los propietarios, ya que, más allá de ser vecinos, tienen intereses comunes en las propiedades.  Cabe esperar que las partes encuentren el camino hacia relaciones respetuosas de vecindad en el futuro.
121. En cuanto a los gastos del juicio, concedemos gastos por un importe total de ILS 6.000 a favor de los Demandados 1-5 en conjunto, en el total de 6.000 ILS a favor de los Demandados 6-7 juntos, y en el total de 6.000 ILS a favor del Demandado 9. En otras palabras, gastos por un importe total de ILS 18.000, que se dividirán entre los tres "grupos" de los Demandados, cada uno de los cuales se presentará por separado.  La Secretaría transferirá las sumas otorgadas a las partes implicadas, a través de sus representantes, deldepósito depositado para garantizar los gastos.  El resto: un residente para los apelantes a través de su abogado.

Concedido hoy, 12 de agosto de 2026, en ausencia de las partes.