Caso civil (Tel Aviv) 29022-12-24 Yariv Keinan y otros 37 contra Yahalom B.C. Ltd.

Sentencia

Ante el tribunal se presenta una demanda de compensación a compradores de departamentos nuevos contra el vendedor por retraso en la entrega.

Presentación de escritos y audiencias

1. El 11 de diciembre de 2024, los demandantes presentaron una declaración de demanda por la suma de ILS 1,159,941. El demandado, tras solicitar y recibir extensiones, presentó una declaración de defensa el 27 de marzo de 2025.  El 24 de julio de 2025, el tribunal dictaminó que los procedimientos preliminares habían sido exhaustos y ordenó a las partes presentar sus pruebas.  Los demandantes, tras solicitar y recibir extensiones, presentaron sus pruebas el 28 de agosto de 2025, y el demandado, tras solicitar y recibir una prórroga, el 20 de octubre de 2025.  La primera audiencia tuvo lugar el 11 de noviembre de 2025, en la que el tribunal fijó fechas para escuchar los interrogatorios de los declarantes y también inició un procedimiento para nombrar a un perito valuador en su nombre.  El 13 de enero de 2026, el tribunal nombró al tasador Galit Atsil como su experto.  El perito presentó su opinión el 15 de marzo de 2026.  La segunda audiencia se llevó a cabo el 29 de marzo de 2026, en una conferencia visual debido al periodo del estado especial de emergencia , y el tribunal fijó nuevas fechas para escuchar pruebas.  La tercera audiencia se llevó a cabo el 30 de junio de 2026, en la cual las partes llegaron a un acuerdo según el cual los interrogatorios de los testigos serían superfluos sin que esto constituyera una admisión o derecho a la otra parte, y que se presentarían resúmenes.  El tribunal dio efecto a la decisión con el consentimiento de las partes y, en consecuencia, emitió una orden para la presentación de resúmenes.  Los demandantes presentaron sus resúmenes el 21 de julio de 2026, y el demandado, tras solicitar y recibir una prórroga, el 17 de septiembre de 2026.

Discusión y decisión

2. El tribunal debe determinar si la demandada llegó tarde en entregar los departamentos y, de ser así, si está protegida de estar obligada a pagar una compensación por el retraso.

¿El acusado llegó tarde en entregar los departamentos?

3. Los demandantes afirmaron en la demanda que firmaron un contrato con el demandado para la compra de departamentos residenciales en 11 y 13 Derech HaArgaman Street en la ciudad de Yokneam dentro del "Proyecto Yahalom" (que incluye departamentos a precio de comprador y apartamentos en el mercado libre), entre los años 2020 y 2022, y que el demandado es una empresa dedicada a la construcción y desarrollo en el sector inmobiliario. También alegaron que el demandado se retrasó de 4 a 9 meses en la entrega de los departamentos, en violación de la ley y las disposiciones del acuerdo, y por lo tanto buscaron obligarlo a pagar una compensación.  Además, afirmaron que la demandada trató las muchas investigaciones de la mayoría de ellos con indiferencia y desprecio, y alternativamente recurrió a una táctica de retrasar los pies e hizo meras acusaciones en su contra, cuando decidió no cumplir con las disposiciones del acuerdo y tampoco con las disposiciones de la Ley de Venta (Apartamentos), 5733-1973 (en adelante: "la Ley de Venta de Apartamentos") y hasta la fecha de presentar la demanda, no les había pagado ninguna compensación.  Además, argumentaron que en el marco de los acuerdos firmados durante 2020, que son los primeros acuerdos a tiempo y dentro del marco del "Precio del Comprador", se fijó una fecha de entrega para el 31 de diciembre de 2022, y en el marco de los acuerdos firmados, durante el año 2021-2022, que son los acuerdos posteriores a tiempo y dentro del marco del libre mercado, se fijó una fecha de entrega para el 24 de mayo de 2023.  Sin embargo, argumentaron que, contrariamente al compromiso del demandado en el acuerdo y contrario a las disposiciones de la ley, no actuó como se dijo antes al entregar los departamentos a tiempo, y al final los departamentos se entregaron entre 4 y 9 meses después de lo establecido en las disposiciones de los contratos de compraventa así como en las disposiciones de la Ley de Venta de Departamentos.
4. De acuerdo con los acuerdos adjuntos a la evidencia de los demandantes, la demandada estaba obligada a entregar los departamentos en varias fechas, la más reciente fue el 24 de mayo de 2023. Según la versión de la demandada, ella entregó los departamentos en fechas posteriores después de que pasó la fecha contractual de entrega, pero como se detallará más adelante, planteó varios argumentos sobre por qué la fecha de entrega contractual no había pasado, y si había pasado, por qué debía estar exenta de pagar compensación por el retraso.  Por lo tanto, existía una responsabilidad prima facie de pagar compensación por retraso en la entrega bajo la sección 5 de la Ley de Venta de Apartamentos.  La Enmienda No. 9 a la Ley de Venta de Departamentos, fechada el 30 de junio de 2022, estipula que sus disposiciones no aplicarán a los departamentos para los cuales el contrato de compraventa se firmó antes de la entrada en vigor de la enmienda - véase la sección 11(d) de la Ley, que se añadió como parte de la enmienda.  El demandado alegó en la declaración de defensa que, aparte de dos contratos de venta de ejemplo, los demandantes no adjuntaron a su declaración de reivindicación los acuerdos de venta firmados entre las partes, que son "un documento material y cualquier otro escrito que sirva como base para la declaración de reclamaciones", en contravención del Reglamento 15(a) del Reglamento de Procedimiento Civil, 5779-2018, y solicitó ordenar la desestimación de la demanda.  Los demandantes adjuntaron los contratos de venta a sus declaraciones juradas y afirmaron en sus resúmenes que todos los acuerdos se firmaron antes del 30 de junio de 2022, por lo que el tribunal dictaminó que la disputa en este procedimiento aplica a la Ley de Venta de Apartamentos en su formato antes de que entrara en vigor la Enmienda 9.
5. El Asentamiento Otomano [Versión Antigua] 1916 Por lo tanto, las secciones relevantes para nuestro asunto en la Ley de Venta de Apartamentos son las siguientes:

34-12-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D.  51 (2)"5A          (a)        Si el vendedor no ha puesto el departamento a disposición del comprador después de que hayan transcurrido sesenta días desde el final de la fecha establecida en el contrato de compraventa (en esta sección - la fecha contractual), el comprador tiene derecho a una compensación, sin prueba de daño, en el monto detallado a continuación, por cada mes o parte de este desde la fecha contractual hasta que el departamento esté disponible para él, o a una compensación en el monto acordado en el contrato de compraventa debido a un retraso en la entrega del departamento, lo que sea mayor: