(1) Una cantidad igual a la renta de un departamento de tamaño y ubicación similares, multiplicada por 1.5 - para el periodo que comenzó en la fecha contractual y terminó al final de ocho meses a partir de esa fecha;
(2) Una cantidad igual a la renta de un departamento de tamaño y ubicación similares, multiplicada por 1.25 - por un periodo que comienza nueve meses después de la fecha contractual en adelante.
(b) La compensación establecida en esta sección deberá pagarse al final de cada mes correspondiente a ese mes; la compensación por los sesenta días a partir de la fecha contractual se pagará al final de dichos sesenta días.
(c) No obstante las disposiciones de los incisos (a) y (b), las partes del contrato de compraventa pueden acordar que dichas cláusulas menores no se aplicarán a retrasos en la entrega causados por circunstancias fuera del control del vendedor y que el riesgo de que ocurran y consecuencias no se le impongan."
¿Está el demandante 14 silenciado para no presentar una demanda?
- El demandado alegó en la declaración de defensa que el demandante No. 14, el Sr. Maxim Segal, firmó una renuncia de reclamaciones y un compromiso contra ella el 31 de diciembre de 2023, en el que declaró, entre otras cosas, que a cambio de recibir una compensación monetaria de ella por la suma de ILS 10,000, todas sus demandas y/o reclamaciones en el contexto del contrato de venta serían finalmente y completamente desestimadas, y por lo tanto su reclamación debía ser desestimada. Además, argumentó que cuando el Sr. Segal no presentó una respuesta a la declaración de la defensa, y en su declaración jurada, que firmó el 11 de agosto de 2025, no se refirió al acuerdo fechado el 31 de diciembre de 2023, no tenía derecho a exigir compensación en virtud de la sección 5A de la Ley de Venta de Apartamentos.
- La demandada se refiere a un fallo de la Corte Suprema, que, según ella, fortalece su posición 2266/10 Ilan Cohen v. The Check Ltd. (en adelante: "el caso Cohen"). En la sentencia, se determinó que si la demandante no respondía en la respuesta al argumento surgido de las declaraciones de la defensa respecto a un acuerdo de renuncia entre las partes, que podría haber anulado toda la demanda desde un principio, su reclamación sería desestimada.
- Se copió de Nevoque la conducta del Sr. Segal plantea una dificultad. Primero, debió haber argumentado previamente en la declaración de reclamación respecto a la renuncia requerida en el caso Cohen. Segundo, pudo y debió haber respondido a la reclamación sobre la renuncia presentando una respuesta a la declaración de defensa, y a más tardar en su declaración jurada. Sin embargo, no abordó esto en su declaración jurada ni siquiera en la etapa resumida. Sin embargo, el tribunal no considera que sus omisiones justifiquen el rechazo de su reclamación por las siguientes razones:
- En un asunto similar, el tribunal falló en un juicio Civil (Shalom Rishon LeZion) 16297-08-17 Mazal Dimri v. Rom-Rimon Properties and Construction Ltd. (Nevo 12.2.2021) (en adelante: "el caso Dimi") lo siguiente: "No obstante lo anterior, opino que el fallo puede basarse en la determinación de que la renuncia es nula porque contradice un derecho sólido. Este es principalmente un argumento legal, que no se basa en datos fácticos exclusivos del presente caso. Cuando se trata de un razonamiento legal, la regla es que el tribunal puede plantearlo por iniciativa propia, incluso si este poder se usa con moderación y en casos apropiados, cuando esto no viola la equidad procesal y la conclusión legal puede alcanzarse con base en hechos que se hayan probado como válidos (véase, Civil Appeal 4839/92 Ganz v. Katz, IsrSC 48(4) 749,761-762 (1994); Autoridad de Apelación Civil 7956/99 Vivienda y Desarrollo para Israel contra el Municipio de Ma'ale Adumim, IsrSC 56(5) 779,789 (2002); Apelación Civil 8021/03 Elisha v. Elisha, IsrSC 59(3) 337,345 (2004)."
- Para nuestros propósitos, la reclamación del Sr. Segal es una reclamación para la realización de un derecho coherente al que tiene derecho en virtud de la sección 5A de la Ley de Venta de Departamentos. La Sección 7A de la Ley de Venta de Apartamentos establece que las disposiciones de la Ley no deben estipularse excepto a favor del comprador (caso Dimini; Autoridad de Apelación Civil 6605/15 Shemesh contra Space Construction and Development Ltd. [Nevo] (21 de febrero de 2016) (en adelante: "Regla Shemesh"). En el fallo Civil Case (Shalom Chai) 14561-12-21 Dan Lieberman v. H.B. Holdings (2014) Ltd. (Nevo, 4 de marzo de 2025), se sostuvo que "incluso si hubiera determinado que al momento de firmar el protocolo de entrega y el documento en cuestión, el demandante renunció a la compensación bajo la sección 5A de la Ley, y como se indicó, determiné que no era así, no hay validez legal para tal renuncia." A continuación, el Juicio Civil (Distrito de Tel Aviv) 38922-07-16 Nive Zemer Tov et al. 78 v. Gindi Holdings Ltd. (Nevo, 30 de junio de 2021) señaló que "incluso si hubiera un consentimiento voluntario para firmar los formularios, los tribunales han dictaminado repetidamente que, dado que las disposiciones de la sección 5A de la Ley de Venta son coherentes, un acuerdo para recibir una compensación reducida, incluso si se firma voluntariamente, es inválido" (ibid., en el párrafo 28).
- Además, en el caso Cohen, en el que se basó el demandado, el tribunal eliminó la demanda y no la desestimó, como parte de la desestimación sumaria de la declaración de la demanda, mientras que en nuestro caso no se presentó ninguna moción para la desestimación sumaria de la demanda yla audiencia de la desestimación se llevó a cabo solo en la etapa sumaria.
- Además, sobre el fondo de la demanda, los demandantes se refirieron en la declaración de demanda al tema de la firma de una renuncia a sus derechos en general, cuando afirmaron que el demandado "eligió recurrir a tácticas repetidas, haciendo que los inquilinos firmaran documentos y acuerdos que incluyen cláusulas privativas, las cuales son ilegales y contradicen las regulaciones públicas." Agregaron que el demandado hizo esto "para desalentar a los demandantes y evitar que insistieran en sus derechos." La demandada afirmó en la declaración de defensa que el Sr. Segal renunció a sus reclamaciones contra ella, y en la declaración jurada del Sr. Omer Mor, afirmó que el 31 de diciembre de 2023, el Sr. Segal firmó una renuncia a reclamaciones y un compromiso en su contra, y en el marco de esta renuncia, declaró que a cambio de recibir una compensación monetaria por la suma de ILS 10,000, todas sus demandas y/o reclamaciones relacionadas con el acuerdo de venta serían finalmente y completamente desestimadas. La demandada no mencionó la naturaleza del acuerdo de renuncia que se adjuntó como Apéndice 3 a la declaración de defensa, cuya revisión muestra que fundamenta su acuerdo de proporcionar compensación porque no bajó el piso del departamento a petición del Sr. Ya se ha determinado en jurisprudencia que el acuerdo de renuncia debe interpretarse debido a las circunstancias en que fue firmado (ver Apelación Civil 7379/18 Hadar Itzhaki v. Ron Itzhaki (Nevo, 18 de diciembre de 2019), párrafos 14-23). Es cierto que la renuncia que firmó el Sr. Segal aparentemente lo priva de cualquier posibilidad de presentar reclamaciones contra el demandado; sin embargo, la esencia del contrato de renuncia está en asuntos de nivelación del piso, y es difícil derivar de él una renuncia tan amplia que incluya, entre otras cosas, la renuncia a un derecho coherente relacionado con un asunto completamente diferente: la compensación coherente legal por retraso en la entrega. En otras palabras, la compensación recibida por el Sr. Segal está en el contexto directo de la renovación que él mismo hará al piso. Si esto no es suficiente, esta suma no compensa ningún daño futuro que pueda causarle al Sr. Segal en el marco del contrato de compraventa, ni para cerrarle las puertas del tribunal de antemano.
- Además, en estas circunstancias únicas, se esperaba que el demandado realmente interrogara al Sr. Segal e intentara convencer al tribunal de que cuando firmó el acuerdo en el que, según ella, renunció a su derecho a compensación por retraso en la entrega, era consciente de que estaba renunciando a un derecho sólido, pero ella se abstuvo de interrogarlo.
- Por lo tanto, el tribunal rechaza la moción para desestimar la demanda del Sr. Segal, pero tomará en cuenta su conducta procesal en la audiencia respecto a los gastos.
¿Debería considerarse la fecha de entrega de los elevadores como la fecha de entrega real de los departamentos?
- En la declaración de defensa, la demandada rechazó la solicitud de los demandantes de considerar la fecha en que se elaboró el protocolo de entrega de los elevadores entre el representante del condominio y el proveedor de elevadores como la fecha real de entrega de sus departamentos; Argumentó que al recibir el certificado de finalización, los departamentos y el edificio son aptos para ocupación y entrega, y más aún después de que se hayan cumplido los protocolos de entrega de los departamentos y los inquilinos vivan en los departamentos, los usen y la propiedad común, mientras que tratar fallas en la propiedad común forma parte del periodo de inspección y se realiza con la empresa de elevadores, y ciertamente esta fecha no debe considerarse como la fecha de entrega de sus departamentos. Además, argumentó que esto contradice una variedad de declaraciones hechas por los demandantes en tiempo real de que nunca vieron esa fecha como la fecha de entrega de su departamento.
- En su resumen, los demandantes discutieron el argumento de que la falta de un elevador utilizable justifica su negativa a aceptar sus departamentos hasta que se usara el elevador.
- La demandada alegó en sus resúmenes que, de acuerdo con los acuerdos de venta, es responsabilidad de los representantes de los edificios firmar un acuerdo con la empresa de elevadores para su operación, y cualquier retraso en la implementación de lo anterior es de su responsabilidad y no es su responsabilidad. Además, afirmó que entregó la propiedad común, incluidos los elevadores, a los representantes a mediados de agosto en condiciones adecuadas y apropiadas, con la excepción de varios defectos estéticos que no impiden el uso de los elevadores. Además, afirmó que desde la fecha de recepción del certificado de finalización, los departamentos y el edificio están aptos para ocupación y entrega, incluyendo aquellos conectados a infraestructuras esenciales y hay acceso seguro a ellos, y que los demandantes firmaron protocolos de entrega que confirman que los apartamentos son habitables. Además, argumentó que, incluso si los demandantes no pudieran usar su departamento debido a que los elevadores no funcionaban, no es posible reclamar compensación bajo la Ley de Venta de Departamentos por retraso en la entrega, pero como máximo reclamar un alivio por la pérdida de renta o la prevención de uso. El demandado se refirió a un fallo del Tribunal de Reclamaciones Menores en Afula en el caso 42316-01-25 Chen v. Yahalom, que se refiere al mismo proyecto, en el que el tribunal rechazó un argumento similar ahí, argumentando que defectos en el elevador que no impiden el uso razonable no impidieron la entrega oportuna del departamento. Otra reclamación fue que algunos de los demandantes admitieron en tiempo real que la fecha de entrega de su departamento coincidió con la fecha de elaboración de los detalles de toda la entrega y no en otro momento.
- Según la ley, el punto de partida es que debe instalarse un elevador en un edificio con más de cuatro pisos - véase Apelación (Tel Aviv) 13025-04-21 G. Gush Etzion 26 Givatayim Ltd. v. Comité Local de Planificación de Givatayim (Nevo). Aunque existe una excepción a esto en un ala nueva o edificio residencial donde la diferencia de altura entre el nivel de la entrada determinante y el nivel del departamento en el piso más alto es menor a diez metros, el demandado no alegó que esta excepción aplique en nuestro caso. Por lo tanto, la provisión de un formulario de ocupación para el edificio no soluciona la ausencia de un elevador que permita accesibilidad razonable al comprador del departamento desde el quinto piso en adelante. Por lo tanto, en ausencia de accesibilidad razonable al departamento, no debe considerarse un departamento habitable. Esto sin derogar el derecho de los propietarios de apartamentos hasta el cuarto piso a reclamar compensación por la pérdida de disfrute del apartamento. Cabe señalar que el fallo en el caso Chen, al que se refiere la demandada, no la beneficia, ya que se refiere a compradores de un departamento en el cuarto piso.
- El tribunal rechaza el argumento de la demandada de que supuestamente tenía derecho a eximirse de la provisión de un elevador utilizable imponiendo la responsabilidad, incluyendo contractual, por la operación del elevador, a otra parte, como el representante del condominio. En el mejor de los casos, en la medida en que la demandada creía que la oficina representativa era supuestamente negligente, y no lo afirmó en sus resúmenes, es posible que sus derechos en este asunto estén reservados en relación con la representatanía. Sin embargo, con respecto a los demandantes que compraron un departamento desde el quinto piso en adelante, ella es responsable de proporcionar un elevador utilizable al momento de la entrega de la posesión del departamento, y dado que no cumplió con esta obligación, debe pagar una compensación por retraso en la entrega hasta la fecha de entrega del elevador cuando este está en uso. Además, el tribunal no encuentra ningún fundamento en la reclamación del demandado de que los demandantes reconocieron la fecha de entrega en tiempo real y la retractaron al momento de presentar la demanda, refiriéndose a una audiencia sobre la supuesta renuncia del Sr. Segal a un derecho coherente. La conclusión del tribunal sobre el mismo asunto también es aplicable a este argumento.
- Según los resúmenes de los demandantes en el 11 de Argaman, el departamento del Sr. Alexey Meirov está ubicado en el quinto piso, y los departamentos de Yevgeny y Lulov Boltin y Maxim Segal están en el sexto piso. Según los resúmenes de los demandantes en el Edificio 13 de Argaman, el departamento de Anna y Hagai Sapir se encuentra en el quinto piso y el departamento de Vitaly y Anna Blank en el sexto piso. Además, el departamento de Irit y Yigal Wax se encuentra en el séptimo piso, y el departamento de Vitaly y Anna Blank en el sexto piso. Por lo tanto, el retraso hasta la fecha de entrega del elevador se refiere a un total de seis departamentos.
La afirmación de que el demandado no llegó tarde en entregar los departamentos "Precio del Comprador"
- El demandado alegó en la declaración de defensa que los demandantes se abstienen de detallar en su lacómica e ingenua declaración de reclamación que en todos los contratos de venta de los compradores que compraron sus apartamentos como parte del marco de "Precio del Comprador" (que no estaban adjuntos a la declaración de demanda) existe una cláusula explícita (cláusula D del Apéndice B (Apéndice de la Contraprestación) en el contrato de compraventa (en adelante: "cláusula D") que estipula que la fecha de entrega del departamento se fijó ostensiblemente para el 31 de diciembre de 2022, a menos que la emisión del permiso para el proyecto se retrase más allá del 15 de abril de 2020, en cuyo caso cualquier retraso más allá de este periodo aumentará y extenderá la fecha de entrega de manera relativa. Además, argumentó que, dado que el permiso de construcción del proyecto se recibió solo el 24 de septiembre de 2020,162 días después del 15 de abril de 2020, la fecha de entrega de los departamentos comprados bajo el "Precio del Comprador" se extendió en consecuencia hasta el 11 de junio de 2023.
- Debido a su importancia, el contenido de la sección D es el siguiente:
"La fecha de entrega de la posesión será el 31 de diciembre de 2022.