Caso civil (Tel Aviv) 29022-12-24 Yariv Keinan y otros 37 contra Yahalom B.C. Ltd. - parte 3

En la medida en que la emisión del permiso de construcción se retrase más allá del 15 de abril de 2020, cualquier retraso posterior a este periodo aumentará y extenderá la fecha de entrega de manera relativa."

23. La demandada dedicó una parte significativa de sus resúmenes a este tema. Argumentó que, contrariamente a la regla Shemesh, esta no es una disposición contractual que otorgue al contratista poder ilimitado para posponer la fecha de entrega sin fijar una nueva, de manera destinada a eximir al contratista del deber de compensación impuesto por la ley. La demandada argumentó que esta es una disposición contractual clara y segura, donde el comprador puede concluir cuándo le será entregado el apartamento y puede planear sus pasos adecuadamente (párrafo 24 de sus resúmenes).  El demandado se refirió a un fallo que supuestamente guía una apelación civil en nuestro caso (Distrito de Tel Aviv) 61429-09-24 Yehuda Rotstein v.  Aura Israel - Entrepreneurship and Investments Ltd.  (Nevo, 29 de octubre de 2024) (en adelante: "el caso Rotstein").  Presentaremos los puntos principales de sus comentarios relacionados con nuestro caso.
24. En el caso Rotstein, las partes firmaron un contrato de venta para un departamento residencial en julio de 2016. En este acuerdo, la "fecha esperada de entrega" del departamento se definió como dos años desde la recepción del permiso final de construcción para el edificio, que el vendedor esperaba recibir antes del 31 de diciembre de 2016. En otras palabras, al momento de firmar el contrato, el vendedor estimó que pasarían seis meses desde la fecha en que se firmó el contrato hasta la fecha de recepción de la aprobación.  Finalmente, el permiso se recibió solo el 27 de noviembre de 2020, aproximadamente cuatro años después de la fecha estimada, y el departamento fue entregado al apelante el 13 de diciembre de 2022, dentro de un periodo de dos años más el periodo de "gracia", ya que se otorgó el permiso de construcción.
25. El tribunal (el Honorable Juez Ariel Zimmerman) falló en el caso Rotstein de la siguiente manera:

"Está claro que se requiere un cuidado extra en todo lo relacionado con la protección de los derechos de los compradores de departamentos (Apelación Civil 7991/07 Rafaeli v.  Razin (12 de abril de 2011); Regla Shemesh, en el párrafo 21).  También se entiende que "la fecha de entrega del departamento, una vez que esté correcto y listo para la habitación, es uno de los datos más críticos desde la perspectiva del comprador del departamento" (Regla Shemesh, en el párrafo 23).  Por lo tanto, un retraso en la entrega relativo a la fecha fijada en el contrato de compraventa, más allá de un retraso de 60 días, tendrá derecho a compensación, como la disposición contundente de la sección 5A de la Ley de Venta de Departamentos.  Para no permitir que el contratista eluda esta disposición de la ley, en la Regla Shemesh se aclaró que un acuerdo tardío, después de la conclusión del contrato de venta, que desvía la fecha de entrega, puede considerarse -con base en un examen individual de las circunstancias del caso- no como un acuerdo válido respecto a la fecha de entrega, sino como una cláusula de exención 'presentada' o 'disfrazada como una estipulación que trata de un acuerdo sobre una nueva fecha de entrega, pero que en la práctica tiene la intención de eximir al contratista del deber de compensación impuesto por la ley' (ibid., en el párrafo 27).

26. Posteriormente, el tribunal falló en el caso Rotstein lo siguiente:

"El contrato de compraventa no especifica una fecha predeterminada para la entrega, ya que la construcción está naturalmente condicionada a un permiso de construcción, y tal no estaba disponible al momento de la conclusión del acuerdo.  Pero el acuerdo es claro en su totalidad: entrega dentro de los dos años siguientes a la recepción del permiso final de construcción...  Existe una estimación, pero explícitamente no hay compromiso por parte del demandado - y no puede haber obligación - respecto a la fecha en que se otorgará el permiso de construcción, hasta el 31 de diciembre de 2016.  Sin embargo, si no se concede para esa fecha, esto no constituye un incumplimiento del acuerdo, ni cambia la clara estipulación de que la fecha (vinculante) de entrega es de dos años a partir de la fecha de recepción del permiso de construcción real...  Dado que estas son las disposiciones del contrato, no hay invalidez en principio, ni hay desviación de disposiciones legales vigentes.  Como sostuvo el tribunal de primera instancia, no existe impedimento en principio para la conexión entre la fecha de entrega y el permiso de construcción, cuando al momento del contrato de venta no hay permiso disponible.  "

27. El tribunal en el caso Rotstein enfatizó que "en la medida en que encuentres en un contrato futuro algún tipo de astucia por parte de un contratista que haga que la fecha de entrega contractual sea desconocida, poco clara, y el material en manos del creador puede obligar al tribunal a intervenir para asegurar el cumplimiento de las disposiciones coherentes de la Ley de Venta de Departamentos y para proteger a los compradores."
28. Por lo tanto, el tribunal en el caso Rotstein distingue entre la regla Shemesh, en la que la cláusula de aplazamiento estaba bajo el control del contratista y creaba ambigüedad por parte del comprador, y el contenido de la cláusula que es objeto de la disputa en el caso Rotstein, que aparece en el contrato de compraventa ya en la fecha de su conclusión y pospone la fecha de entrega en relación con la fecha esperada de recepción del permiso. El tribunal dictaminó en el caso Rotstein que esta no es una cláusula de demora que "se disfraza" como una cláusula de exención de compensación. Para nuestros propósitos, la sección D, que se citó antes, es casi idéntica en contenido y sustancia a la cláusula que es objeto de la disputa en el caso Rotstein, y por lo tanto este tribunal adopta la conclusión del tribunal en el caso Rotstein y decide que la sección D es válida.
29. El tribunal sabe que todas las fechas para la firma de los acuerdos de los compradores de departamentos en el contrato de "Precio de Comprador" con el demandado se establecieron después de la fecha estimada de recepción del permiso, que es el 15 de abril de 2020. Aunque los demandantes no plantearon este aspecto en ninguna etapa del procedimiento, el tribunal decidió celebrar una audiencia sobre el asunto y examinar si esto podría cambiar el resultado. Surge la cuestión de si existe una impropiedad fundamental en el hecho de que el acuerdo se firmó varios meses después de la fecha esperada de recepción del permiso, y esa fecha no fue cambiada a una fecha futura, y la fecha de entrega del departamento no se modificó en consecuencia.
30. En este asunto también, el demandado argumentó que en tiempo real, los demandantes afirmaron que la fecha contractual de entrega de su departamento más los días de gracia cayeron en una fecha posterior, pero que al momento de presentar la demanda cambiaron su versión de un extremo al otro.
31. Por ejemplo, surge la pregunta de si la correspondencia con la pareja de Amsalem (Apéndice 5 a la declaración jurada de Omer Mor) contiene una admisión y conocimiento de que al momento de firmar el contrato, la pareja conocía y reconocía la cláusula D del contrato de compraventa, que estipulaba la fecha de entrega del departamento en la fecha de recepción del permiso.
32. La declaración jurada del Sr. Amsalem no se refiere a la cláusula D del acuerdo, y no menciona la correspondencia porcorreo electrónico entre él y el abogado del demandado, sino que se refiere a la fecha de entrega del 31 de diciembre de 2022 como una fecha que se da por sentada.
33. Un examen de las declaraciones juradas de los otros demandantes que compraron sus departamentos en la transacción de Precio al Comprador muestra que ellos tampoco mencionaron la cláusula D ni afirmaron que el demandado los engañó, y de ser así, cómo los engañó, o si el contenido de la cláusula D generó ignorancia o falta de claridad. Esto a pesar de que la reclamación del demandado respecto a la cláusula D ya se había planteado en la declaración de defensa.
34. De estas circunstancias, parece que no surgen razones ni razones de las declaraciones de los demandantes respecto a engaños, falta de claridad o falta de conocimiento alguno respecto a la sección D. Aparentemente, el hecho de que los acuerdos en este procedimiento se firmaran después de que pasara la fecha estimada para recibir un permiso de construcción, redujo la incertidumbre respecto a la persona que habría comprado su departamento antes de que pasara la fecha estimada para otorgar el permiso de construcción. Esto se debió a que los compradores sabían, al revisar el acuerdo, que la fecha estimada para recibir el permiso había pasado.  Cabe señalar que el demandado explicó la falta de modificación del acuerdo en consecuencia, dictando la redacción del acuerdo por parte del Ministerio de Vivienda.  Por lo tanto, el tribunal rechaza la reclamación de los demandantes que compraron su departamento en la transacción Mehir LaMishtaken, según la cual la cláusula D debe ser anulada, y determina que el periodo de tiempo para retraso en la entrega debe iniciarse, según el mecanismo de diferencia en la cláusula D proporcional a la fecha de recepción del permiso de construcción real.  Por lo tanto, la fecha condicional de entrega contractual del 31 de diciembre de 2022 debe considerarse de acuerdo con el aplazamiento que tuvo lugar en la fecha de recepción del permiso de construcción del 15 de abril de 2020.  La fecha en que se recibió el permiso es el 24 de septiembre de 2020; el antimonopolio es de 162 días.  Por lo tanto, una adición de 162 días desde la fecha de entrega condicional del 31 de diciembre de 2022 lleva al 11 de junio de 2023 como la fecha de entrega contractual actualizada.

La reclamación de que los demandantes acordaron una extensión de tiempo en el marco de las solicitudes de cambios

35. 00El demandado alegó en la declaración de defensa que los demandantes ignoraron el hecho de que algunos de ellos, voluntariamente y en su opinión, acordaron posponer la fecha contractual de entrega por un período adicional debido a los cambios que solicitaron en sus departamentos.

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36. Ya se ha determinado en jurisprudencia que la inclusión de una estipulación según la cual la fecha de entrega se pospone debido a cambios solicitados por el comprador no ayuda al vendedor, si el periodo de aplazamiento acordado se elimina dentro del periodo anterior al inicio del retraso (Civil Appeal Authority 70163-11-24 Gan HaShikmim Ltd. Pasha et al.) (publicado en Nevo).  En este asunto, el acuerdo contractual por sí solo no es suficiente, pero la expectativa debe aplicarse en la jurisprudencia de que la fecha de retraso no se pospondrá sin una conexión causal entre el acuerdo contractual y el aplazamiento (véase la revisión de jurisprudencia sobre la interpretación adecuada y restrictiva de los acuerdos para posponer la fecha de entrega del departamento en el caso Rotshtein).  Por ejemplo, si el comprador desea cambiar el piso del departamento aproximadamente un mes antes de la fecha contractual de entrega, habrá margen para posponer la entrega, debido a un periodo acordado de dos meses para realizar los trabajos, por un mes.  Si no existe el requisito de probar una conexión causal entre los cambios y el aplazamiento de la fecha de entrega del departamento, los vendedores eludirán su obligación de entregar el apartamento según la fecha contractual en varios y extraños acuerdos.  Como se detallará más adelante al calcular el monto de la compensación, la reclamación en este asunto se refiere únicamente a varios departamentos, la mayoría de los cuales el periodo de ejecución de los cambios terminó mucho antes de la fecha contractual de entrega, y en uno de ellos, el periodo de aplazamiento acordado terminó varios días antes de la fecha contractual de entrega.  Por lo tanto, el tribunal rechaza la reclamación del demandado de aplazamiento de la fecha contractual de entrega debido a un acuerdo contractual para hacer cambios.

¿El retraso fue causado por factores sobre los que el demandado no tiene control y no pudo anticipar ni prepararse en consecuencia?

37. Además de la disputa sobre la fecha contractual de entrega, el demandado argumentó además que, incluso si la fecha de entrega fue después de la fecha contractual, aún tiene una defensa porque el retraso proviene de factores fuera de su control.

38. Ya se ha sostenido que cuando las partes del contrato no tienen el mismo estatus. Por ejemplo, un contratista y un comprador de departamento, la carga de la prueba recae en el contratista. Él es quien debe presentar una base probatoria suficiente para respaldar la afirmación de que el retraso fue causado por factores sobre los que no tiene control (Apelación Civil 148/77 Roth et al.    Yasufa (Construction) Ltd.  IsrSC 33 (1) 617).  Véanse también las referencias en el caso Rotstein a los fallos de la Corte Suprema de que, respecto a los derechos de los compradores de departamentos, se debe ejercer extrema precaución, ya que la compra de un departamento residencial en Israel es una de las transacciones más significativas en la vida de una familia promedio, y por lo tanto este asunto requiere supervisión judicial especial.
39. El demandado argumentó en la declaración de defensa que los demandantes ignoran el hecho de que durante la vida de la empresa ocurrieron eventos inesperados y/o no controlados y no dependen de ellos, de una manera que también afectó los plazos para la finalización de la empresa y que requirió una actualización y aplazamiento de la fecha de entrega, de modo que, a la luz de los eventos mencionados y tomando en cuenta las disposiciones del contrato de venta entre las partes, el fundamento recae en la reclamación de los demandantes. El tribunal revisará las diversas reclamaciones de que ocurrieron eventos inesperados.

La reclamación para una exención del pago de compensación por retraso en la entrega de los departamentos debido a la pandemia de coronavirus

40. La demandada afirmó en la declaración de defensa que un evento material e inesperado fue la crisis sin precedentes de COVID-19 que estalló y las olas de COVID-19 que siguieron, las cuales trajeron dificultades y retrasos fuera de su control y que no se podían prever, y que llevaron a un retraso de al menos 3 meses en los plazos para la finalización del proyecto. Así, por ejemplo, argumentó que, a la luz de la crisis de COVID-19, muchos empleados y gerentes estuvieron ausentes durante el proyecto, debido a la cuarentena como parte de las olas generalizadas de morbilidad que afectaron al país, la escasez de trabajadores (para ella, proveedores y trabajadores contratados), la escasez de productos y materiales, equipo y servicios de transporte, y más. Además, enfrentó dificultades muy significativas al tratar con los ministerios de las autoridades (municipio, corporación de agua, compañía eléctrica, etc.) que durante mucho tiempo estuvieron cerrados y/o no brindaron servicio, regresaron al trabajo de manera limitada y fueron cerrados nuevamente debido a cierres, etc.
41. Los demandantes precedieron y argumentaron en la declaración de reclamación respecto a la reclamación del demandado para una exención del pago de compensación por retraso en la entrega debido a la "crisis del coronavirus" - que el demandado sabía bien que, a pesar de la "crisis del coronavirus", la industria de la construcción se definía como una economía esencial y continuó operando sin confinamiento ni retrasos en la actividad, y por lo tanto parece que está tratando de evadir su obligación bajo la ley y conforme a las disposiciones del acuerdo hacia ellos, usando la excusa del coronavirus.
42. En cuanto a la reclamación del demandado respecto a retrasos en la recepción del permiso de ocupación (Formulario 4), los demandantes afirman que el demandado, como empresa emprendedora que construye y vende grandes proyectos, debió haber anticipado retrasos de este tipo, los cuales también fueron reconocidos en la jurisprudencia como tales que el contratista debió haber previsto con anticipación, y que el demandado debió haber incluido esto en la planificación de los cronogramas del proyecto. Como no lo hizo, argumentaron que el demandado fue negligente al planear los cronogramas y fue el único responsable de este retraso, y en cualquier caso, afirmaron, en tiempo real, que el demandado no alegó la crisis del coronavirus en absoluto, y lo hizo solo cuando se dio cuenta de que no cumpliría con los plazos a los que él mismo se había comprometido.
43. Se ha planteado y discutido bastante el argumento de que la pandemia de coronavirus es un evento inesperado. El Tribunal de Distrito dictaminó que otras solicitudes municipales 56554-08-23 Ben David et al.   Y.  Zilbermintz & Son Ltd.  (publicadas en Nevo) dicen que "como ya se ha determinado en la jurisprudencia, las palabras 'crisis del coronavirus' o 'pandemia de coronavirus' no son palabras mágicas que puedan justificar de manera contundente cualquier retraso en la construcción y cualquier retraso en la entrega de departamentos." El Tribunal de Distrito revisó la jurisprudencia en el caso Ben David, según la cual no basta con alegar una "crisis del coronavirus", sino con mostrar una conexión causal entre el coronavirus y el retraso respecto a todo el periodo, y que es fácil probar en qué días el sitio no funcionó mediante diarios de trabajo.
44. En el caso Ben David, el Tribunal de Distrito rechazó la dependencia de la pandemia de coronavirus como un factor que lo exime de la responsabilidad de pagar compensación debido a la falta de mantenimiento de los registros de trabajo por parte del contratista, argumentando que "hay evidencia que es muy fácil de probar cuántos días de trabajo se fueron a la deriva debido al coronavirus, y esto no fue presentado."
45. El Tribunal de Distrito además dictaminó que el contratista debió haber conservado los registros de trabajo. El Tribunal de Distrito también dictaminó que "si se hubieran presentado pruebas, entonces habría sido posible saber exactamente cuál fue la 'parte' del coronavirus en el retraso en la entrega de los departamentos. Este no es un componente que deba decidirse mediante una estimación, porque hay una forma sencilla de determinarlo aritméticamente, al menos aproximadamente.  (Véase al respecto: Apelación Civil 1203/13 Shmuel Tommashover v.  Art Ofik Ltd.  [Nevo] (3 de mayo de 2015), Apelación Civil 355/80 Natan Anisamov Ltd.    Tirat Bat Sheva Hotel Ltd.  (35 (2) 800)."
46. El acusado se refirió a varias piezas de evidencia para justificar los retrasos en la entrega, principalmente documentos relacionados con el impacto de la pandemia de COVID-19. Entre estas pruebas se encuentran una declaración jurada de la Sra. Yael Maor, junto con certificados de cuarentena y enfermedad de unos 20 empleados esenciales para el proyecto, así como correspondencia en tiempo real del grupo de WhatsApp del proyecto que atestigua un bajo número de trabajadores debido a enfermedades y cierres.  Sin embargo, estos documentos no reemplazan los diarios de trabajo que supuestamente establecen la supuesta conexión causal entre la evidencia presentada y el retraso en el ritmo de trabajo.
47. Además, el demandado se refirió al puesto del Comisionado de la Ley de Venta en el Ministerio de Construcción y Vivienda fechado el 24 de mayo de 2021, que trató sobre el retraso en la entrega de los departamentos debido a la pandemia de coronavirus. El Tribunal de Distrito falló en el caso Ben David en relación con este documento de la siguiente manera:

"En cualquier caso, esta es una recomendación a las partes, que no está obligada a aceptar, para compartir de cierta manera los 'daños' causados por el coronavirus entre el contratista y el comprador del departamento." Además, el Tribunal de Distrito señaló que la demora en el caso ante él es significativa y "el hecho es que la demandada, y con razón, consideró adecuado compensar a los demandantes - los apelantes, pero según su cálculo y no consideró estar completamente exenta de compensación debido a la 'pandemia de Coronavirus'.  Ella no pensó (y con razón) que había pagado de más y que tenía derecho a algún tipo de restitución, y eso es algo bueno.  En cualquier caso, cuando las partes no llegan a un acuerdo según el esquema propuesto por el Director General, aplican las disposiciones de la Ley de Venta de Departamentos.  Disposiciones convincentes como se mencionó antes, y deben actuarse."

48. La jurisprudencia no considera una escasez regular de trabajadores o materiales de construcción como motivo suficiente para la exención, ya que estos son factores directamente relacionados con la gestión del proyecto de construcción, que están dentro del alcance de los riesgos profesionales del contratista, y que usualmente pueden anticiparse y expresarse en el calendario contractual. Incluso cuando es un evento externo, el contratista debe probar su alcance, el periodo en que se vio afectado y la conexión causal entre este y el retraso real. Según la literatura, la obligación de entregar es una obligación de consecuencia, y el vendedor asume en principio los riesgos de guerras, cierres, epidemias, escasez de personal y retrasos externos, sujeto a la excepción limitada de frustrar el contrato (Ley de Venta Eyal Zamir, 5728-1968 (2023).  De manera similar, se determinó que no es suficiente presentar una reclamación sobre una crisis o escasez; más bien, debe presentarse evidencia positiva de que el trabajo fue detenido o retrasado involuntariamente, que esto realmente causó el retraso y cuál fue la duración exacta del retraso.  Véase Small Claim (Tel Aviv) 38116-09-25 Eyal Ron contra Eyal Peretz Development and Real Estate 2011 Ltd.  (19 de abril de 2026), Caso Civil (Shalom Tel Aviv) 6523-06-22 Yoav Heiman contra A.  Meir Construction Development - Boaz 5 Ramat Gan Ltd.  (7 de abril de 2025).  Por lo tanto, una escasez general o esperada de trabajadores y materiales, sin evidencia detallada sobre un evento inusual y su impacto directo, usualmente se considerará un riesgo para el contratista y no para el comprador del departamento.
49. En cuanto a los retrasos por parte de las autoridades, la IEC y las corporaciones de infraestructura, incluso sin importar la pandemia de COVID-19, la jurisprudencia generalmente establece que los retrasos en la obtención de permisos, Formulario 4, permisos de extinción de incendios, conexión a electricidad, agua o alcantarillado, y trabajos de desarrollo por parte de una autoridad local son riesgos que el contratista debe considerar. El contratista es la entidad profesional, él administra el proyecto, está en contacto con las autoridades y tiene la capacidad de evaluar los plazos requeridos y los retrasos rutinarios. Por lo tanto, el hecho de que haya sido la autoridad o la IEC la que realmente causó el retraso no es suficiente para transferir el riesgo al comprador, véase Small Claims Appeals Authority (Tribunal de Distrito) 10118-05-22 Hasson M.S.  Sdera (1993) Ltd.    Matan Moshe (23 de junio de 2022), Demanda Civil en Audiencia Rápida (Shalom Jerusalén) 55112-08-22 Nehemia Hirschfeld v.  Manos - Bolivia 4 Ltd.  (14 de septiembre de 2025), Caso Civil (Shalom Neth) 18767-06-19 Yehuda Andre Belhassen v.  Shilat Tama 38 Ltd.  (31 de agosto de 2023) Caso Civil de Veteranos (Shalom Jerusalem) 3193-03-23 Noga Moskowitz v.  Raz and Shahaf Development (1994) Ltd.  (1 de abril de 2025).
50. La jurisprudencia además establece que el contratista tiene derecho, en la medida en que crea que cierta autoridad le ha causado daño, a tomar las acciones apropiadas en su contra, pero esto no lo exime del comprador del departamento (Reclamo Menor (Jerusalén) 18676-07-25 Fromt Leah Eichler v. Eli Yohanan Engineers Ltd. (11 de marzo de 2026).
51. Respecto a los actos u omisiones de proveedores, subcontratistas y proveedores de servicios, la jurisprudencia establece que incluso un compromiso con un proveedor, contratista ejecutante, arquitecto, consultor u otro proveedor de servicios generalmente no transfiere el riesgo de retraso al comprador, y que estas son las partes con las que el contratista ha decidido contratar, y la relación con ellos forma parte de la gestión del emprendimiento y el cumplimiento de sus obligaciones hacia el comprador. Por lo tanto, la falta de un proveedor o proveedor de servicios puede establecer una causa de acción para el contratista o una indemnización en su contra, pero no crea en sí misma una exención de la obligación de compensar bajo la sección 5a. Ver: Caso Civil (Shalom Bat Yam) 6135-06-19 Yossi Assaf Malka v.    Holdings Ltd.  (16 de marzo de 2022), Caso Civil (Tel Aviv Shalom) 51991-01-22 Laura Dalia Naim Asson v.  Boulevard Project Development Ltd.  (19 de mayo de 2025) Caso Civil (Distrito de Hai) 58227-12-22 Ofir Suleiman et al.  v.  Vradim Investments and Properties Ltd.  (22 de julio de 2025).
52. Por lo tanto, el contratista no tiene derecho a presentar un contrato con un proveedor o correspondencia que indique una falla con el proveedor del servicio. Debe probar que la falla efectivamente ocurrió, que no se debió a su conducta, que él fue la causa directa y única del retraso, y que la duración del supuesto retraso fue probada con precisión. En este procedimiento, no se presentó evidencia que cumpla con el umbral requerido en este asunto.  La jurisprudencia además determinó que una estipulación contractual que permite a un contratista posponer la fecha de entrega debido a una amplia lista de factores, como escasez de materiales o trabajadores, retrasos por parte de las autoridades, la compañía eléctrica o "cualquier entidad sobre la cual el contratista no tenga control", no prevalece sobre las disposiciones de la sección 5A.  Cuando la estipulación en realidad niega la compensación legal o otorga al contratista discreción ilimitada, la jurisprudencia tiende a considerarla una cláusula de exención inválida, o al menos interpretarla de manera restrictiva y conforme a las condiciones de la ley, véase el caso Shemesh mencionado anteriormente.
53. Por lo tanto, el tribunal dictaminó que el demandado no probó una conexión causal entre la pandemia de coronavirus y el retraso en la entrega de los departamentos.

La reclamación de exención del pago de compensación por retrasos en la entrega de los departamentos debido a operaciones militares

54. El demandado afirmó en la declaración de defensa que durante el transcurso del proyecto se llevaron a cabo operaciones militares, durante las cuales se impusieron cierres en Judea y Samaria, debido a lo cual se redujo el personal del proyecto, así como algunos empleados del demandado fueron reclutados para servicio de reserva, lo que llevó a un retraso adicional de al menos 30 días en los plazos para la finalización del proyecto.
55. Respecto a las operaciones militares que tuvieron lugar durante el proyecto, la demandada presentó correspondencia del grupo de WhatsApp del proyecto, que según ella atestigua a un pequeño número de trabajadores y trabajadores que fueron detenidos en los puntos de control. Entre otras cosas, la demandada adjuntó ciertas referencias sobre un grupo de plomeros que quedaron atrapados en el punto de control el 24 de julio de 2022, y un cierre el 10 de abril de 2023 debido a la festividad de la Pascua judía y la situación de seguridad, lo que según ella llevó a un bajo número de solo 31 trabajadores en el sitio. Sin embargo, también en este asunto, no se presentaron diarios de trabajo que respaldaran la afirmación de un vínculo causal entre un retraso en el ritmo de trabajo en relación con el plan original, incluyendo tomar en cuenta de antemano la ocurrencia de eventos imprevistos en la planificación del ritmo de construcción.
56. Respecto a la guerra de la "Espada de Hierro", esta, como todos saben, comenzó el 7 de octubre de 2023. De los 20 departamentos en disputa, solo el departamento del Sr. Segal, el 14º demandante, fue entregado después del 7 de octubre de 2023, que, según la demanda, fue entregado el 31 de diciembre de 2023, así que en realidad solo se relaciona con este retraso.
57. La evidencia del demandado (declaración jurada de Yossi Shani, Apéndice 6) muestra que hubo una movilización extensa para el servicio de reserva entre los empleados del demandado, y sin embargo, incluso respecto a la reclamación sobre la Operación Espadas de Hierro, el demandado no cumplió con la carga de probar una conexión causal entre ese alistamiento y la demora en entregar el departamento al Sr. Por lo tanto, el tribunal también rechaza la demanda de posponer la fecha de entrega debido a operaciones militares.

¿Debe el demandado compensar a los demandantes por el daño emocional?

58. Los demandantes alegaron en el escrito de demanda que el demandado debe pagarles una compensación total de ILS 172,364, que expresa una compensación por angustia mental, incomodidad, molestias, la necesidad de contactar a especialistas, la pérdida de días laborales, la prevención del disfrute de la propiedad y los gastos incurridos, que se dividirán entre sus departamentos.
59. El tribunal dictaminó que no fue en vano que el legislador estableció una compensación permanente que consiste en una renta adecuada y un adelanto, ya que el coeficiente expresa todos los daños causados por el retraso más allá de la necesidad de rentar otro departamento, incluyendo el sufrimiento mental. El propósito del legislador fue determinar una compensación integral que hiciera innecesario realizar un procedimiento largo y complejo en el que el comprador tendría que probar componentes de daños pecuniarios y no pecuniarios. Por lo tanto, el tribunal rechaza la solicitud de los demandantes en este asunto.  La reclamación de gastos incurridos por los demandantes tiene lugar en la audiencia de costos al final del fallo.

Problemas adicionales

60. En este procedimiento, el demandado presentó argumentos para justificar el retraso, y el tribunal revisó su centralidad. Entre otras cosas, se argumentó que la fecha de entrega de la notificación de la fecha de entrega debe considerarse como la fecha en que terminó el número de días para la entrega del departamento. El tribunal dictaminó que este argumento no se sostiene, especialmente a la luz de la jurisprudencia relacionada con los intentos de los vendedores de eludir su obligación de entregar el apartamento en la fecha contractual de entrega.  En el asunto de este argumento, hay espacio para examinar otro argumento, a saber, que el vendedor citó al comprador para recibir el apartamento, y el comprador se negó a aceptarlo.  Como se detallará más adelante, este argumento se refiere solo a un comprador.
61. Con respecto al periodo de gracia de dos meses, la cláusula 12.8 del acuerdo establece lo siguiente:

"12.8 Si el vendedor no entregó el departamento al comprador después de 60 días transcurridos desde la fecha de entrega, el comprador tiene derecho a una compensación, sin prueba de daño, en el monto especificado a continuación, por cada mes o parte de él desde la fecha de entrega hasta la entrega real, de la siguiente manera: Un monto igual a la renta de un departamento de tamaño y ubicación similares, multiplicado por 1.5 para el periodo que comienza en la fecha de entrega y termina al final de ocho meses a partir de esa fecha." Por lo tanto, en caso de que el retraso exceda dos meses, el retraso debe contarse para el pago de la compensación, desde la fecha de inicio del retraso, sin el aplazamiento de la fecha debido al periodo de gracia.  En este sentido, véase también el fallo de otras solicitudes municipales 444337-02 Yirmiyahu v.  Krupp (publicado en Nevo), donde se sostuvo que en ausencia del consentimiento explícito del comprador, el retraso no debe contarse desde el final del periodo de gracia, siempre que el retraso continúe incluso después de que haya pasado dicho periodo.