Caso Civil (Tel Aviv) 25510-11-24 Cohen Naftali contra Israel Hazemi

Sentencia

Tengo ante mí una demanda presentada por la mayoría de los propietarios de los derechos del condominio en la calle HaMa'amaq 4-10 en Givatayim contra cuatro propietarios de departamentos en el complejo, quienes se niegan a firmar el acuerdo para la ejecución de un proyecto de evacuación-reconstrucción en el condominio, el cual fue firmado por la mayoría de los titulares de derechos con Carasso Urban Renewal Ltd. La cuestión principal a resolver es, en resumen, si la negativa de los demandados a firmar el acuerdo es una negativa razonable en las circunstancias del caso, tomando en cuenta sus reclamos respecto a los espacios entre el área real de sus departamentos y el área determinada como base para la contraprestación, y el alcance del área adicional que recibirán en la consideración de apartamentos con compensación a los que afirman tener derecho a derechos de construcción sin uso para la expansión de sus departamentos.

Introducción;

1. Las partes en el procedimiento son propietarios de departamentos en un condominio que es un antiguo edificio residencial en un edificio "Ferroviario" construido en 1974, ubicado en 4, 6, 8 y 10 HaMa'avaq Street en Givatayim, y conocido como Bloque 6164, Lote 289, con un total de 32 departamentos (en adelante y en adelante: el "Condominio"). Los demandantes poseen 28 de los departamentos en el complejo y los demandados poseen cuatro departamentos de la siguiente manera: los demandados 1 y 2 son dueños de un departamento conocido como subparcela 2; los demandados 3 y 4 son dueños de un departamento conocido como subparcela 9; los demandados 7-10 son dueños de un departamento conocido como subparcela 11; y el demandado 11 es dueño de un departamento conocido como subparcela 15.
2. Alrededor de 2016, la mayoría de los propietarios de departamentos en el complejo eligieron la empresa desarrolladora "Carasso Real Estate Ltd" (y posteriormente "Carasso Urban Renewal Ltd. – en adelante: la "Empresa Desarrolladora" o "el Desarrollador") con el propósito de promover un proyecto de evacuación-construcción. En las negociaciones entre los propietarios de departamentos y la empresa desarrolladora, los propietarios estarán representados por la Oficina de Abogados Elad Zusmanovich. Inicialmente, el proyecto se promovió como un proyecto TAMA 38, y en consecuencia, la mayoría de los propietarios de departamentos firmaron un acuerdo TAMA 38 en 2016. En este marco, el desarrollador presentó un plan conforme a la Sección 23 de TAMA 38 para su aprobación por parte de las autoridades de planeación. El plan fue aprobado por el comité local el 13 de julio de 2017, después de la implementación de cambios, algunos de los cuales surgieron de objeciones presentadas, entre otras cosas, por los demandados. Sin embargo, se presentaron tres apelaciones contra esta decisión ante el Comité de Apelaciones del Distrito, que determinó que el plan no estaba bajo la autoridad del comité local. Se presentaron dos peticiones administrativas contra la decisión del Comité de Apelaciones, en las cuales se emitió un fallo acordado el 11 de noviembre de 2020, según el cual el plan sería transferido al Comité de Distrito para su posterior consideración .
3. El Comité del Distrito decidió no adoptar los procedimientos previos, sino transferir el proyecto al formato de un plan de evacuación y reconstrucción y volver a depositarlo con la incorporación de beneficios públicos, como la determinación de un área pública abierta de aproximadamente el 30% del área del plan y la asignación de un área urbana dentro de la torre a construir.
4. El 13 de enero de 2023, el Presidente del Comité de Planificación y Construcción del Distrito de Tel Aviv publicó un aviso respecto al depósito de un plan local preliminar Gv/616 "Renovación Urbana, Evacuación y Reconstrucción en el Complejo de Lucha", cuyo propósito es demoler 32 unidades existentes, construir una nueva torre residencial de hasta 96 unidades y asignar terrenos para beneficio público.
5. El 23 de octubre de 2023, tras una discusión de las objeciones presentadas (entre otras por los demandados 1-2), el Comité de Distrito decidió dar efecto al plan, sujeto a cambios. El 14 de marzo de 2024 se implementaron los cambios y se publicó el plan para aprobación, y el 19 de marzo de 2024, finalmente se aprobó el plan.
6. Posteriormente, el 1 de julio de 2024, la Autoridad Gubernamental de Renovación Urbana publicó una declaración sobre el complejo como un complejo de evacuación y construcción.
7. El 16 de enero de 2022, se firmó un acuerdo Pinui-Binui entre 28 propietarios de departamentos, de 32 de los departamentos del complejo – es decir, con todos los propietarios excepto los demandados (el acuerdo fue adjunto como Apéndice 5 a la declaración de reclamación – arriba y posteriormente: "el Acuerdo Pinui-Binui" o el "Acuerdo")). Como parte del acuerdo, se establecieron varias disposiciones relevantes para la disputa que es objeto de la audiencia:
8. Primero, en la cláusula 1.5 del acuerdo, se establecieron las siguientes definiciones para los departamentos existentes y los departamentos de los nuevos propietarios:

"Departamentos existentes" – 32 departamentos residenciales, conocidos como subparcelas 1 - 32 según el documento de registro – 8 departamentos en cada una de las cuatro entradas del edificio existente.