"Los departamentos de los nuevos propietarios" – 32 nuevos departamentos que serán consolidados para el propietario, quien construirá en los nuevos edificios conforme a las disposiciones de este acuerdo, el apéndice de consideración (Apéndice C) y la especificación (Apéndice C) con todos sus accesorios, incluyendo balcones solares de 12 metros cuadrados para cada departamento del nuevo propietario, almacenes y estacionamientos cubiertos, y su parte relativa de la propiedad común..."
- La cláusula 9 del acuerdo estipula que todo propietario de departamento tendrá derecho a una contraprestación en relación con el área del departamento, balcón, estacionamiento, etc., según lo establecido en el Apéndice C1 de este acuerdo.
Esta cláusula también estipula que el desarrollador informará a los propietarios de los departamentos que les asigna de su elección, y que existe un mecanismo que incluya una evaluación que será realizada por un tasador, en el marco de la cual se calificarán los apartamentos originales y los departamentos de consideración y se preparará una tabla de asignación correspondiente, de manera que asegure que el equilibrio entre los propietarios en relación con su departamento existente también se mantenga en relación con sus nuevos departamentos. Se aclaró además, para evitar dudas, que no habrá pagos pendientes (cláusulas 9.4-9.5 del acuerdo).
- Un documento de registro de la propiedad fue adjunto al acuerdo como el Apéndice A2, cuyo examen muestra que el área registrada de todos los departamentos en el condominio es: 61.30 metros cuadrados.
- En la tabla de consideración – que se adjuntó como Apéndice C1 al acuerdo (a la página 161 de la declaración de demanda) – hay dos tipos de departamentos: apartamentos con un área de aproximadamente 60 metros cuadrados (en adelante: "los departamentos pequeños") y departamentos con un área de aproximadamente 86 metros cuadrados (en adelante: los "departamentos grandes"). El tamaño futuro del departamento en los metros cuadrados fijos para los departamentos pequeños es de 78 metros cuadrados y el tamaño futuro del departamento en los metros cuadrados fijos para los departamentos grandes es de 98 metros cuadrados. Además, se determinó que cada departamento estará conectado a un balcón de 12 metros cuadrados, un cuarto de almacenamiento de al menos 4 metros cuadrados y un estacionamiento. En otras palabras, según este acuerdo, entre las áreas de consideración para los departamentos pequeños y las áreas de consideración para los departamentos grandes, hay un espacio de 6 metros cuadrados a favor de los departamentos pequeños.
- Como preámbulo a esta última, señalaré que la fuente del espacio entre los distintos departamentos son los permisos de construcción que algunos de los propietarios recibieron, y según qué áreas se agregaron a los departamentos originales. En cuanto a esta ampliación, considero necesario agregar y especificar que – como se refleja en la redacción del registro – el 16 de octubre de 1986, el condominio fue aprobado para registro, con el área de todos los sublotes registrada como 61.3 metros cuadrados para cada departamento. Sin embargo, en 1988 entró en vigor el Plan Gv/386, que aumentó los derechos de construcción para el propósito de ampliar los departamentos en la parte trasera del terreno. En virtud de este plan, algunos propietarios emitieron permisos y ampliaron sus departamentos.
- Como se indicó, de los 32 propietarios de departamentos en el condominio, 28 firmaron el acuerdo de evacuación, y los demandados son los dueños de los cuatro departamentos que se niegan a firmar el acuerdo. Todos los departamentos de los demandados son departamentos definidos como "pequeños departamentos" y, en esencia, sus reclamos giran en torno a la privación de sus derechos en el marco del acuerdo de evacuación-construcción.
- Como los demandantes buscaron mantener el acuerdo, mientras que los demandados lo rechazaron, la demanda se presentó ante mí el 11 de noviembre de 2024, en la que los demandantes solicitaron que los demandados firmaran el acuerdo Pinui-Banui, nombrando a una persona autorizada que firmara el acuerdo Pinui-Binui en su lugar, de acuerdo con las disposiciones de la Sección 2(a)(2) de la Ley Pinui-Binui (Fomento de Proyectos Pinui-Banui), 5766-2006 (en adelante: la "Ley Pinui-Banui"), y alternativamente, se solicitó al tribunal Determinar que los demandados son responsables por daños y perjuicios contra los demandantes debido al daño que les causará si el proyecto de evacuación y construcción no se lleva a cabo debido a la negativa continua de los demandados, por la suma total de NIS 9,710,000 (para efectos de peaje), de acuerdo con las disposiciones de la sección 2(a)(1) de la Ley Pinui-Banui. Cabe señalar que los demandantes buscaron eliminar este remedio y se dictó una decisión que lo anulaba el 20 de octubre de 2026.
- En su declaración de defensa, los demandados argumentaron que no deben considerarse "inquilinos recalcitrantes", ya que no se oponen al proyecto, sino que alegan que sus derechos fueron privados y que esta es la causa de su negativa a firmar el acuerdo. Así, según los demandados, se les privó de dos áreas principales: primero, debido a un espacio de aproximadamente 8 metros cuadrados entre el área de sus departamentos determinada por el desarrollador (60 metros cuadrados) y su área real (68.4 metros cuadrados de acero según la medición de un topógrafo certificado), un vacío cuyo valor económico se estima en aproximadamente NIS 364,000. Segundo, se argumentó que, para fines justos de consideraciones, los propietarios de departamentos que no ampliaron sus departamentos, incluidos los demandados, tienen derecho a un área adicional de 11 metros cuadrados (según un coeficiente de 0.44) por derechos de construcción que no se realizaron, y no a una adición arbitraria de solo 6 metros cuadrados, cuyo valor económico es aproximadamente NIS 216,000 menor . Los demandados además alegaron que la empresa emprendedora actuó de mala fe, cuando sistemáticamente evitó proporcionar una respuesta sustantiva a sus comentarios al acuerdo, que fueron presentados por escrito el 20 de julio de 2021; rechazó su propuesta de nombrar un tasador y un topógrafo acordados; y se abstuvo de presentar el informe económico conforme al Estándar 21.
- En el marco de la primera audiencia que tuvo lugar en la acción el 11 de septiembre de 2025, las partes acordaron nombrar a un perito en nombre del tribunal para examinar las disputas de tasación y económicas. Al mismo tiempo, señalaré que en esta audiencia, el abogado de los demandados anunció explícitamente que aceptó el nombramiento de un tasador en nombre del tribunal, pero no que este tasador sería un tasador decisivo (ver página 3, línea 14 de las actas de esa audiencia). También señalaré que durante esa audiencia se aclaró que una de las preguntas que se dirigirá al tasador es si el método para calcular el área de los departamentos para fines de evacuación y construcción, tomando en cuenta su área registrada y no su área real, es un método aceptado. En cuanto a esta pregunta, el abogado de los demandantes, ya en el momento de esa audiencia, aclaró que según su enfoque, hay dificultad en presentar esta cuestión a este experto, ya que: "Hay dos tipos de contratos de evacuación-construcción. Uno es el acuerdo para proporcionar el área del departamento más una ampliación, y el otro es proporcionar un departamento en contraprestación en cierta área, y estamos en la segunda alternativa. ¿Cuál será el beneficio de [B.] El tasador tiene esta pregunta." (ibid., en la página 2, líneas 29-31).
la opinión experta de la corte;
- Posteriormente, en una decisión fechada el 11 de septiembre de 2025, el tasador inmobiliario Shlomi Maaravi fue nombrado perito en nombre del tribunal (en adelante: "el perito del tribunal"), para dar su opinión sobre las siguientes cuestiones:
- ¿Es el método de calcular el área de los departamentos para fines de un proyecto Pinui-Banui, tomando en cuenta el área registrada y no el área del campo, un método aceptado por el tasador y si su existencia conduce a una distribución justa, razonable y equitativa de las consideraciones, tomando en cuenta, entre otros, los datos de planeación y construcción del proyecto.
- Si se determina un coeficiente —y en la medida en que lo haga— para la opción de planificación, que existía antes de la aprobación del plan general, para la expansión del área de los departamentos con una adición de 25 metros cuadrados.
III. Si la tasa de ganancia emprendedora en el proyecto es razonable y cumple con la escala del tasador, como es habitual en proyectos de este tipo, tomando en cuenta, entre otras cosas, los datos de planeación y construcción del proyecto específico.
- El 13 de noviembre de 2025, el perito del tribunal visitó la propiedad en presencia de las partes, y el 14 de diciembre de 2025 se presentó su opinión. Como parte de su opinión, el perito del tribunal tomó determinaciones y expresó su posición profesional, como se detalla a continuación.
Cabe señalar que, antes de detallar su respuesta a las preguntas que se le presentaron para su opinión, el perito del tribunal dedicó unas palabras al Estándar 21.1 del Comité de Estandarización de Valuación del Ministerio de Justicia y al Consejo de Tasadores, respecto al mínimo detalle requerido en las evaluaciones inmobiliarias propuestas para el propósito de una evaluación económica de un plan de evacuación-construcción, a partir de junio de 2022 (en adelante: "Norma 21.1"). Se aclaró que el propósito del estándar es crear una herramienta para el uso de las diversas partes que permita verificar que un plan particular de Pinui-Binui sea económicamente viable, de modo que, junto con una consideración adecuada para el propietario, siga existiendo una ganancia adecuada para el desarrollador que lo incentive a establecer el proyecto. Se aclaró que un tasador puede desviarse de las disposiciones del estándar, siempre que se registre la naturaleza de la desviación y se den razones razonables.