Para completar el panorama, señalaré que en la sección 1 de la ley, una "transacción Pinui-Binui" se define como: "un contrato entre un desarrollador y un propietario de un departamento en un condominio, según el cual el propietario del apartamento en el condominio se compromete a vender sus derechos en el mismo, total o parcialmente, con el propósito de demoler el condominio y construir un nuevo condominio en su lugar conforme al plan Pinui-Binui..."
Y una mayoría privilegiada de propietarios de departamentos se define como:
"Los propietarios de departamentos en el Clúster Pinui & Binui, que poseen al menos dos tercios de todos los departamentos en el Clúster, y también cumplen con los siguientes dos:
(1) Poseen al menos tres quintas partes de los departamentos en cada condominio en el mismo grupo, pero en el caso de un condominio que solo tiene cuatro o cinco departamentos, poseen al menos tres departamentos en el condominio, y hay más de dos propietarios de departamentos en el condominio;
(2) Más de la mitad de la propiedad común en cada condominio de ese grupo está adyacente a sus departamentos;
- Enel caso Schwarzberger, la Corte Suprema reflejó la posición expresada por la legislatura en esta ley:
"Al promulgar la Ley Pinui-Binui, el legislador expresó su posición de que el derecho de un propietario de departamento en un condominio no es absoluto, y que el interés de la mayoría de los propietarios de departamentos en un condominio y el interés público en fomentar la evacuación y proyectos de construcción tienen suficiente poder para justificar un daño proporcional a la propiedad del inquilino recalcitrante."
Esta posición encarna un equilibrio que debe alcanzarse entre los intereses en conflicto en el contexto de proyectos de este tipo: el interés de la mayoría de los propietarios de departamentos y el interés público versus el daño a la propiedad del inquilino que se niega a hacer el proyecto. Esto se debe a que el derecho a la propiedad es parte de los derechos humanos según la Ley Fundamental: Dignidad y Libertad Humana y, por lo tanto, solo debe ser infringido con un propósito adecuado y en una medida que no exceda lo requerido, pero al mismo tiempo, "el estatus constitucional del derecho de propiedad no significa que, en cualquier caso en que esté en juego ante intereses conflictivos, la balanza se incline en su favor. No es un derecho absoluto, y a veces se reconocerá una infracción de él como necesaria. (ibid. en párrafo 22).
- Con respecto al derecho de propiedad del individuo en el contexto de un condominio, ya en las notas explicativas del Proyecto de Ley Pinui-Banui, se señaló que, al equilibrar los intereses entre el interés público y la mayoría de los propietarios de departamentos y el derecho de propiedad del propietario contrario, también debe reflejarse la relativa debilidad de la propiedad individual cuando tratamos el derecho a un condominio (las notas explicativas en las pp. 198-199). En el caso Schwarzberger , la Corte Suprema (en el párrafo 20 de la sentencia) citó como relevantes, en el contexto de la relativa debilidad del derecho de propiedad en el presente caso, las palabras del diputado Nissan Slominsky, en una discusión celebrada en la Knéset el 19 de julio de 2005, en la que el proyecto de ley fue aprobado en primera lectura:
"... Aunque parece que esto es una entrada al dominio privado, el tribunal ya ha dictaminado que cualquiera que compre un departamento en un condominio... es acusado de aceptar de antemano renunciar a parte de la autonomía propietaria que ha adquirido y a todas las demás cosas. Porque tan pronto como se va a vivir a un condominio, se define de antemano como alguien que acepta la sociedad como parte del asunto."
- Respecto al tema del equilibrio entre el derecho de la propiedad de la minoría en su departamento y el interés de la mayoría, que en mi opinión también tiene implicaciones para la manera en que se examina la razonabilidad de la negativa de la minoría, fui requerido en otra apelación – Civil (Distrito de Tel Aviv) 13039-12-20 Yosef Nissani contra Amnon Habib (26 de abril de 2021) (en adelante: el "caso Nissani"). Cabe señalar que el caso Nissani gira en torno a un proyecto de renovación urbana conforme a las disposiciones de TAMA 38, es decir, uno que se rige por las disposiciones de la Ley de Refuerzo, pero lo que se dijo ahí sobre la naturaleza del derecho de propiedad de un propietario en su departamento también es relevante aquí. En el caso Nissani , abrí y expresé mi opinión de que, respecto a la infracción sustantiva de los derechos de la minoría, aparentemente, bajo el pretexto de la protección propietaria de los derechos de los propietarios de departamentos en el condominio, es posible bloquear cualquier iniciativa para hacer cambios en el condominio. A esto, debe añadirse que la base de la objeción de un propietario al proyecto puede ser, por un lado, por razones sustantivas, y por otro lado, arbitrariedad o deseo de extorsión. A la luz de esto, el tribunal debe examinar las razones de razonabilidad, incluyendo la naturaleza de la infracción del derecho de propiedad, tomando en cuenta la esencia del derecho propietario concreto. Respecto a este derecho, aclaré en el caso Nissani que soy socio en el análisis, conclusiones y decisiones, tomadas por el Tribunal de Distrito de Haifa, por el Honorable Juez Cohen Other Municipal Motions (Distrito Hai) 899-03-09 Sarah Kletzuk v. Zvi Oron (29/04/10) (en adelante: "el caso Kletzuk") (que también se reflejó en el libro de Micha Gidron y Aharon Namdar, TAMA 38 (5761), pp. 437-439). Así, desde el principio, el Honorable Juez Cohen, en el caso Kalchuk, encontró una distinción entre dos enfoques respecto al alcance del derecho de propiedad y su protección – el primero es la "protección de la propiedad" – que es: "un derecho básico de gran poder. Según este enfoque, cada persona tiene derecho a hacer con su propiedad lo que desee, sujeto a las limitaciones de la ley, y una persona no tiene derecho a dañar la propiedad de otros. Este enfoque también aplica a los derechos de propiedad de los propietarios de departamentos en un condominio, tanto en relación con sus derechos de propiedad sobre los departamentos que poseen como en relación con sus derechos de propiedad en partes de la propiedad común. Dentro del marco de este enfoque, la construcción de nuevos departamentos en el condominio "diluye" los derechos de los propietarios de departamentos existentes en la propiedad común, y por lo tanto se violan sus derechos de propiedad. Esto también otorga el derecho de cada uno de los propietarios de departamentos a oponerse a la construcción de nuevos departamentos en el edificio. "
y la segunda es la "protección de la responsabilidad" – ") o por su otro nombre – la defensa de responsabilidad), elimina el derecho de veto de la minoría, que es responsable de impedir el beneficio para todos los socios. Sin embargo, cuando el beneficio para el público causa daño a la minoría, esta tendrá derecho a recibir compensación por la violación de su derecho de propiedad. El ejercicio de la protección de responsabilidad puede, en los casos apropiados, servir como una herramienta efectiva para equilibrar derechos de propiedad en conflicto."