Apelación Civil 1137/23 Eliyahu Deri c. Apelación Civil1163/23

Apelación Civil 1137/23

Apelación Civil 1163/23

Juez Khaled Kabub:

1. Tenemos ante nosotros dos apelaciones contra la sentencia del Tribunal de Distrito de Central-Lod (el difunto juez Z. Dotan) en la Apelación Civil  44266-12-19 [Nevo] dictada el 14 de diciembre de 2022.  En el fondo, una "transacción circular" en la que se vendieron terrenos situados en las zonas del Consejo Local de Yavneel a los demandados 4-5 en CA 1137/23 (demandados 3-4 en CA 1163/23; en adelante, respectivamente: Asar y Mualem); e inmediatamente después, al demandado 2 en las apelaciones (en adelante: Himanuta o la Compañía), por la suma más alta de 2.651.380 NIS.
2. En el marco de la sentencia, se impuso responsabilidad legal al apelante en CA 1163/23 (en adelante: Dabush), quien se desempeñó como director de Himanuta y su empresa matriz, el demandado 1 en las apelaciones (en adelante: el JNF; en adelante: los Demandados), por su participación activa en este asunto, que más tarde se conoció como el "Asunto Yavneel"; y debido al incumplimiento del deber fiduciario hacia la empresa, en varios niveles diferentes. También se impuso responsabilidad al apelante en CA  1137/23 (en adelante: Deri), el "buen amigo" de Dabush que sirvió como intermediario en todas las transacciones antes mencionadas, por las falsas representaciones que hizo a Himanuta y sus representantes, y por quitarle la oportunidad de negocio.
3. La sentencia también se ocupó de otro asunto grave, conocido como el "asunto Falah", en el que Dabush recibió dinero por la suma de 67.541 shekels del Sr. Ghannam Falah (en adelante: Falah), y en relación con la expectativa de Falah de que Dabush ayudaría a promover transacciones inmobiliarias con respecto a las cuales había estado en contacto con Himanuta.
4. Esto es en pocas palabras, ahora de manera más amplia.

Fondo

5. El JNF es una empresa de beneficio público, fundada en 1901, y actualmente opera en virtud de la Ley del Fondo Nacional Judío, 5714-1953 (véase, por ejemplo: CA  9612/11 Shitrit v. Dabush, párr. 4 [Nevo] (17 de julio de 2012); Para más información, véase también: HCJ 6411/16 El Comité Nacional de Jefes de Autoridades Locales Árabes contra Knesset [Nevo] (19 de junio de 2018)).  Como es bien sabido, el FNJ posee y gestiona muchos activos inmobiliarios, que se extienden a lo largo y ancho del Estado de Israel (ibíd., apartado 1; Haim Zandberg, Comentario sobre las Leyes Básicas: Ley Básica:  Israel Lands 191 (2016) (en adelante: Zandberg)).  Con este fin, el JNF también posee el 100% de las acciones de Himanuta, una sociedad privada establecida en 1938, que también explota un gran número de activos inmobiliarios y realiza diversas transacciones en ellos (véase, en particular: Yehoshua Weissman, Property Law – General Part 215 (1993) (en adelante, Weissman); Zandberg, en la página 153).
6. Durante varios años, Dabush trabajó como director del JNF y Himanuta, hasta su despido el 16 de octubre de 2018, en el contexto de los asuntos que son objeto de las apelaciones. Labush tiene un buen amigo, e incluso un "excelente" amigo, Eliyahu Deri.  Según la declaración de defensa que Deri presentó al tribunal de primera instancia, se dedica, entre otras cosas, al corretaje de bienes raíces, y en el pasado incluso negoció transacciones inmobiliarias en las que Himanuta estuvo involucrado; Esto es a pesar del hecho de que la sentencia del tribunal de primera instancia determinó posteriormente, como una determinación de hecho, que en el marco de las transacciones que son objeto del caso Yavneel-Deri, Deri no tenía una licencia válida para intermediar bienes raíces.
7. En cualquier caso, el asunto Yavneel comenzó con la solicitud de Deri en abril de 2013 a los miembros de la familia Goldman (que no son partes en el procedimiento) con respecto a 166 dunams de tierra agrícola en Yavne'el, que eran de su propiedad en ese momento (en adelante, respectivamente: la tierra y Goldman). Para Goldman, Deri se presentó como alguien que trabaja con el JNF y el Fideicomisario en varias transacciones inmobiliarias, mientras busca interesarlos vendiendo la tierra por ellos.  Posteriormente, las partes firmaron un acuerdo de corretaje, en el que Goldman otorgó a Deri exclusividad por un período de tres meses.
8. Poco después, Deri trabajó para interesar a Himanuta en la compra de la tierra. Esto, inicialmente, fue en el marco de su carta al Sr. Herzl Cohen, Director del Departamento de Transacciones de la Compañía en el Distrito Norte (en adelante: Cohen); Inmediatamente después de esto, el 1 de mayo de 2013, se abrió un "archivo de transacciones" en los registros de la empresa.
9. En cada etapa de las negociaciones para este acuerdo, en lo sucesivo denominado "acuerdo Goldman-Himanuta", Deri actuó mientras ocultaba información y engañaba a ambos lados de la barricada, tanto a Goldman como a los representantes de Himanuta, como detallaré en detalle a continuación. También debe tenerse en cuenta en este momento que esta transacción no entró en vigor, y esto, como se determinó en la sentencia del tribunal de primera instancia, como resultado de la conducta de los apelantes, Deri y Dabush, juntos.
10. ¿De qué se trata esto? Desde el principio, Goldman le informó a Deri que estaban interesados en vender el terreno a un precio de 35 NIS por metro cuadrado. Al mismo tiempo, como parte de la respuesta a la solicitud inicial de Deri, Cohen señaló que Himanuta podría ofrecerle una suma mucho mayor: 54 shekels por metro cuadrado.  Más bien, Goldman le dijo falsamente a Deri que no había logrado interesar a Himanuta en la compra de la tierra, mientras ocultaba el hecho de que no solo no era así, sino que Himanuta había presentado una oferta mucho más alta de lo necesario.  Al mismo tiempo, Deri señaló a los representantes de Himanuta que Goldman exige una suma de 64 shekels por metro cuadrado.
11. Aquí es donde comienza la parte de Dabush en Parashat Yavneel. En cierto evento social, que tuvo lugar después de que comenzaran las negociaciones para el acuerdo Goldman-Himanuta, Deri se reunió con su buen amigo y le pidió que usara su influencia en Himanuta para promover el acuerdo.  Dabush accedió a la solicitud de su amigo y conectó a Deri con el presidente de la junta directiva de Himanuta en ese momento, el Sr. Menachem Leibowitz (en adelante: Leibowitz).  En este contexto, debe agregarse que más tarde quedó claro que Dabush incluso trató de verificar quién era el tasador elegido por Himanuta para evaluar el valor de la tierra, pero no participó en la determinación de la evaluación en sí.
12. Dentro de la historia del acto en su totalidad, estos fueron los siguientes tres eventos que son importantes para comprender las acciones de los apelantes, en su contexto adecuado: aproximadamente tres meses después de la solicitud inicial de Deri a Cohen, el 8 de agosto de 2013, se completó la evaluación de Himanuta y la transacción se transfirió a los organismos profesionales en su nombre. Aproximadamente un mes y medio después, el 30 de septiembre de 2013, se envió un aviso a todos los miembros de la Junta Directiva, incluido Dabush, informándoles de una reunión sobre el acuerdo Goldman-Himanuta, que estaba programada para el 27 de octubre de 2013.  Volveremos a lo que sucedió en esta yeshivá más adelante.
13. En esta etapa, y en paralelo con el progreso de la transacción Goldman-Himanuta, Deri comenzó a actuar para vender la tierra a Saar a Rotem Holdings (2002) Ltd., que es propiedad de Mualem (en adelante: el acuerdo Goldman-Saar). Cabe señalar que Mualem tenía un conocimiento previo de Deri, derivado de un acuerdo anterior en el que los dos estaban involucrados; Además de conocer a Dabush, debido al hecho de que ambos son residentes de la ciudad de Shoham.  También consideré necesario agregar que ante el tribunal de primera instancia los demandados argumentaron, y esto no fue contradicho por ninguna de las partes, que Sa'ar no se dedica a la compra de tierras agrícolas y se dedica al negocio de vehículos.
14. Cabe destacar que la afirmación de Deri de que durante el período en el que trabajó para promover el acuerdo Goldman-Saar, hubo una ruptura entre él y Himanuta fue rechazada por el tribunal de primera instancia, después de que se descubriera que estaba en contacto constante con elementos en nombre de Himanuta, y que la transacción incluso progresó a un ritmo más rápido que otras transacciones.  Además, la sentencia declaró que Deri se apresuró a promover la venta de la tierra a Saar y Mualem lo más rápido posible, mientras que en su solicitud antes mencionada de septiembre de 2013 las ofreció a la venta a un precio de 35 NIS por metro cuadrado, como exigía Goldman; Sin embargo, esto fue a pesar del hecho de que exigió una suma mucho más alta que Hymanuta, y cuando supo que era correcto comprar la tierra por tal cantidad.
15. Los abogados en nombre de las partes comenzaron a intercambiar borradores del acuerdo y se programó una reunión sobre el acuerdo Goldman-Saar para el 16 de octubre de 2023, solo 11 días antes de la fecha establecida para celebrar una reunión de la junta directiva de Himanuta sobre el acuerdo Goldman-Himanuta. Cabe señalar que entre yo y yo, y en preparación para la reunión, los preparativos necesarios para la aprobación del acuerdo continuaron avanzando en los pasillos de Himanuta.  Por ejemplo, el 13 de octubre de 2013, los organismos profesionales de la empresa aprobaron el compromiso, y el 15 de octubre de 2013, Cohen envió su recomendación a la junta directiva para la compra del terreno por un monto de 60 NIS por metro cuadrado (siempre que el terreno esté vinculado a derechos de agua), luego de la evaluación de 45,5 NIS por metro cuadrado y la demanda de Deri de un pago de 64 NIS por metro cuadrado.
16. El día antes de la reunión sobre el acuerdo Goldman-Saar, el 15 de octubre de 2023, Deri llamó a su amigo, Dabush, por la noche, y le dijo que no podría comunicarse conella. Por lo tanto, Deri pidió que Dabush se presentara a la reunión en su lugar, según su testimonio, para actuar para proteger sus intereses en la reunión.  Cabe señalar que Dabush confirmó más tarde que sirvió como mediador en esta reunión y que su función principal era asegurarse de que las partes comparecieran y se conocieran entre ellas.  Recordaré que Dabush estuvo presente en esta reunión, a pesar de que ya se le había enviado un aviso de la reunión de la Junta Directiva programada para el 27 de octubre de 2013, que tenía como objetivo aprobar la venta de la tierra a Himanuta; Y aunque el día anterior, la recomendación de Cohen para su compra había sido enviada.
17. Yael y Doron Goldman, en nombre de los vendedores, y Mualem, en nombre del comprador, también asistieron a la reunión, todos acompañados por sus abogados.  En este contexto, cabe señalar que Dabush asistió a la reunión como Deri le pidió, sin mencionar que se desempeña como director de Himanuta.  Sin embargo, en la sentencia del juicio, se rechazó el argumento de los demandados de que Dabush se desempeñó como representante de Saar; Sin embargo, como se señaló, en esta reunión, Dabush usó su sombrero como amigo de Deri, el mediador en el trato.
18. Aunque no permaneció en el lugar hasta la firma del acuerdo, Dabush sabía que la reunión estaba programada con el propósito de firmar el acuerdo Goldman-Saar. Estas palabras fueron determinadas por el tribunal de primera instancia, basándose en las propias palabras de Dabush, ya que testificó que "conocía la transacción y Deri – H. 20] le pidió que se la explicara a las partes".  Unos 15 minutos después de que comenzara la reunión, Dabush abandonó la escena.  En este contexto, debe decirse que el tribunal de primera instancia señaló que su partida puede deberse a su conocimiento de la gravedad involucrada en su presencia en el momento, cuando las partes firmaron una transacción que contradecía la transacción Goldman-Himanuta.
19. El mismo día, las partes firmaron el acuerdo Goldman-Saar, por una contraprestación fijada en 35 NIS por metro cuadrado, como exigió Goldman desde el principio. En el marco del procedimiento que se llevó a cabo ante el tribunal de primera instancia, no se probó que Dabush  supiera en la práctica que el  acuerdo efectivamente se había firmado; sin embargo, al mismo tiempo, el tribunal de primera instancia comentó además sobre este asunto que había dificultades para adoptar su versión sobre este asunto, ya que "Dabush sabía que la reunión estaba destinada a la firma del acuerdo, y qué podría ser más simple y obvio que llamar a su buen amigo Deri y preguntarle (aunque solo fuera por curiosidad) si el acuerdo estaba realmente firmado".
20. Además de lo anterior, el 21 de octubre de 2013, se registró una nota de advertencia con respecto a los bienes raíces, con respecto a la transacción Goldman-Saar. Este hecho no fue presentado al Consejo de Administración de la Compañía en su reunión del 27 de octubre de 2013.  Esto, según los demandados, se debe a que el documento de registro de la propiedad ya se produjo el 13 de octubre de 2013, el día en que la transacción fue aprobada por los organismos profesionales, e incluso antes de que se firmara la transacción y se registrara el pagaré.
21. Como resultado de todo esto, el 27 de octubre de 2013, la junta directiva de Himanuta se reunió para discutir una transacción que ya no era de actualidad, y cuando todos los miembros de la junta directiva, con la excepción de Dabush, no lo sabían. Durante toda la reunión, Dabush no consideró oportuno mencionar que había asistido a la reunión sobre el acuerdo Goldman-Saar solo 11 días antes, incluso cuando la pregunta "quién es el propietario" se lanzó al aire, e incluso cuando se respondió con " Goldman".  Del mismo modo, Dabush no consideró oportuno señalar a los miembros de su junta que el precio discutido en las negociaciones entre Goldman y Saar era de 35 NIS por metro cuadrado, a pesar de que la junta directiva discutió, y luego aprobó, la compra de la tierra a un precio mucho más alto.  En este contexto, el tribunal de primera instancia sostuvo, de hecho, que "el silencio de Dabush, donde debería haber hablado, contribuyó significativamente al hecho de que la junta directiva discutió, el 27 de octubre de 2013, y nuevamente el 31 de octubre de 2013, una transacción que no existe".  El tribunal de primera instancia también dictaminó que, por un lado, Dabush no presionó para que se aprobara el acuerdo, pero por otro lado, señaló que era un "buen" acuerdo.
22. Más tarde en la reunión, la transacción fue aprobada con el apoyo de todos los miembros del Consejo de Administración, incluido el propio Dabush, con la excepción del director Ze'ev Neumann (en adelante: Neumann), que votó en contra. Solo hacia el final de la reunión, después de que se aprobara el acuerdo, y solo en respuesta a la pregunta de Neumann sobre si estaba involucrado en el acuerdo de alguna manera, Dabush respondió que estaba en una relación con el corredor en el acuerdo, Deri.  Mientras tanto, me gustaría enfatizar que el tribunal de primera instancia rechazó la afirmación de que los otros directores estaban familiarizados con las conexiones de Dabush con Deri, con la excepción de un solo director.
23. Para completar el cuadro, señalaré que el precio aprobado por la Junta Directiva en esta reunión, de acuerdo con la recomendación de Cohen, fue de 60 NIS por metro cuadrado, con derechos de agua, y 52 NIS por metro cuadrado, sin derechos de agua. Sin embargo, ya en el momento de la aprobación de la transacción, todos los miembros de la junta directiva tenían claro que no se esperaba que se compraran derechos de agua.
24. Basándose en los escritos posteriores de Deri, el tribunal de primera instancia dictaminó que ya se había enterado de la aprobación del acuerdo Goldman-Himanuta, y que incluso se había asegurado de informar a Mualem al respecto. ¿Cómo se enteró Deri de la aprobación del acuerdo por parte de Himanuta? Al respecto, el tribunal de primera instancia señaló que "prima facie y sin establecer de manera concluyente un hallazgo", la aprobación de la transacción fue puesta en conocimiento de Deri por su amigo, Dabush, quien estuvo presente en la reunión y votó a favor de la transacción.
25. El acuerdo Goldman-Himanuta fue cancelado poco después de su aprobación, por razones ajenas a nuestro caso, pero se reafirmó formalmente en el marco de una reunión del 31 de diciembre de 2013, en la que Dabush no estuvo presente. Al día siguiente, el 1 de enero de 2014, Deri fue convocado a las oficinas de la empresa en Haifa, y luego informó a sus representantes por primera vez, que de hecho, el inmueble había sido vendido a Saar dos meses y medio antes, y ya en esa fecha había ofrecido a la empresa comprar el terreno a Saar.
26. Posteriormente, las partes iniciaron negociaciones para la venta de la tierra del Sarre a Himanuta (en adelante: la transacción Sarre-Himanuta). Debe aclararse que desde las primeras etapas de las negociaciones, Himanuta sabía que la tierra había sido vendida a Saar a un precio más bajo que el que se le había ofrecido.  A la luz de lo anterior, el 19 de marzo de 2014 se celebró una pequeña reunión del Consejo de Administración, en la que se incluyó en el orden del día la participación de Dabush en la transacción Goldman-Saar, así como las diferencias de precio entre esta transacción y el precio aprobado en la transacción Goldman-Himanuta, e incluso se volvió a examinar en la misma etapa, en relación con la transacción Saar-Himanuta (en adelante: la reunión limitada).  Cabe señalar que en esta reunión, la conducta de Dabush fue discutida, e incluso se señaló que las cosas descritas eran, ostensiblemente, "graves".  Sin embargo, sus participantes no tomaron ninguna determinación operativa al respecto.  Esta conducta desconcertante solo se agudiza a la luz del hecho de que Hymanuta se abstuvo de revelar las actas de la audiencia al tribunal de primera instancia, hasta que se tomaran decisiones judiciales sobre este asunto.
27. Finalmente, el 1 de mayo de 2014, menos de siete meses después de la firma del acuerdo Goldman-Saar, se firmó el acuerdo Saar-Himanuta, a un precio de 8.466.000 NIS (51 NIS por metro cuadrado), que es 2.651.380 NIS más alto. En ese momento, Saar aún no había completado los pagos a Goldman.  Por lo tanto, el esquema acordado por las partes es que Himanuta pagará a Goldman directamente el saldo de los pagos en lugar de Saar, y al mismo tiempo transferirá a Saar la ganancia neta que generó, mientras cubre los pagos que ya se han realizado.
28. El asunto Yavneel "explotó" poco tiempo después, como parte de una investigación realizada por el presidente (retirado) Prozhinin, tras las quejas presentadas por los empleados del KKL-JNF contra Dabush, y de acuerdo con los procedimientos establecidos por el JNF a este respecto. El informe de auditoría presentado el 13 de junio de 2018 hizo hallazgos graves con respecto a Dabush, incluido que había incumplido su deber fiduciario, entre otros, en el caso Yavneel (en adelante: el informe de auditoría).  Con base en estos hallazgos, el presidente (retirado) Prozhinin recomendó  la destitución de Dabush de la Junta Directiva; de hecho, la reunión general del JNF se reunió como se recomendó el 16 de octubre de 2018 para discutir su despido.  Aunque Debush anunció su renuncia poco antes de la reunión, la Asamblea General votó a favor de su destitución, en caso de que se retractara de su renuncia.
29. En el contexto de todo lo anterior, el 17 de diciembre de 2019, Himanuta y el JNF presentaron su demanda en el tribunal de primera instancia, contra Deri, Dabush, Sa'ar y Mualem. En resumen, debe decirse que la declaración de demanda modificada con fecha del 26 de marzo de 2020 atribuye a Bosch varios incumplimientos del deber fiduciario que se le impuso, como alguien que formó parte de la junta directiva de Himanuta.  Además, con respecto a Deri, se afirmó que actuó de manera engañosa hacia Himanuta y estuvo involucrado en aprovechar una oportunidad de negocio que le pertenecía.  Los demandados también afirmaron que Sa'ar y Mualem estaban involucrados juntos en las acciones de Dabush y Deri, y por lo tanto debían compensar a los demandados.
30. Para completar el cuadro, debe tenerse en cuenta que, como se indicó anteriormente, el reclamo se refería a otro asunto en el que solo Dabush estaba involucrado, el asunto Falah. Según las conclusiones de la sentencia del juicio, Dabush recibió de Falah la suma de 67.541 shekels; Esto fue cuando Falah estaba en conversaciones para realizar transacciones inmobiliarias con Himanuta, y después de que las partes discutieran la posibilidad de que Dabush ayudara a "liberar las transacciones 'atascadas' [entre Falah y Haymanuta]".  Cabe señalar en este momento que, dado que Dabush se retractó de su apelación en el asunto del caso Falah, estas conclusiones ya no se impugnan en este procedimiento.  Sin embargo, es evidente que esto no expresa una posición con respecto al proceso penal en el asunto, sobre el que me extenderé más adelante.

La sentencia del juicio

31. Se llevó a cabo un largo procedimiento probatorio ante el tribunal de primera instancia, al término del cual, el 14 de diciembre de 2022, se dictó la sentencia objeto de la apelación. Después de no dejar piedra sin remover y abordar los argumentos de las partes en detalle, el tribunal de primera instancia determinó, basándose en la totalidad de los testimonios y pruebas, las conclusiones de hecho y confiabilidad, como se describió anteriormente.
32. A la luz de lo anterior, se aceptó la reclamación contra Dabush y Deri, por la suma de 3.128.628 shekels, la diferencia entre la cantidad pagada en la transacción Saar-Himanuta y la cantidad pagada en la transacción Goldman-Saar, más el IVA pagado por Himanuta Beitar como resultado, y con una decisión legal de intereses y vinculación (un total de 3.339.041 shekels). Además, el tribunal de primera instancia ordenó a Dabush y Deri que pagaran los gastos de los demandados en el procedimiento, por la suma de 150.000 shekels.  Al mismo tiempo, y en relación con lo anterior, el tribunal de primera instancia desestimó la demanda contra Saar y Mualem, al tiempo que cobró a los demandados sus gastos en el procedimiento, por la suma de 65.000 shekels.

En aras de la exhaustividad, señalaré que la reclamación también fue aceptada en relación con el caso Falah, y en términos de reparación, se pidió a Dabush que transfiriera a la empresa la suma de 67.541 NIS que recibió de él.  A continuación se detallarán, por lo tanto, las principales determinaciones que se determinaron en la sentencia del tribunal de primera instancia y que se requieren para el propósito de nuestra decisión en esta apelación.