Abogado Peleg: Quiero decir, has identificado un problema de impermeabilización.
El testigo, Sr. Abu Hilal: De sellado, sí.
Abogado Peleg: No, porque en tu declaración jurada escribes que identificaste un problema de drenaje. El drenaje no es sellado.
El testigo, Sr. Abu Hilal: Espera, entonces sella con el desagüe. El desagüe, como si hubiera una zona que drena el agua.
Abogado Peleg: Así que, en primer lugar, escribiste en tu declaración jurada que fuiste dos veces, en julio y noviembre. ¿Cómo recuerdas haber estado en julio y noviembre? Eso fue hace tantos años.
El testigo, Sr. Abu Hilal: Así es, porque esos eran los tiempos que existían.
Abogado Peleg: Pero, ¿cómo recordaste tu declaración jurada para escribir que era en julio o no en junio y no en agosto?
El testigo, Sr. Abu Hilal: No recordaba exactamente los meses, pero con la ayuda de Boris era como si estuviéramos hablando y ya estábamos, así que me dijo como si 'estuviste allí este mes, como en julio, y otra vez en noviembre.' Es cierto que no lo recordaré exactamente."
...
"Abogado Peleg: Lo he entendido. Ahora, dime que estuviste en julio y viste un problema de impermeabilización entre el suelo y la pared.
El testigo, Sr. Abu Hilal: No a la pared, como si fuera al lado de esta nevera o habitación fría, y también a un desagüe.
Abogado Peleg: Y mientras lavaban la ropa, debía de haber una fuga de agua ahí.
El testigo, Sr. Abu Hilal: Por lo visto, por ahí se filtraba agua, como si se deslizara bajo los frigoríficos o por el desagüe, como si no estuviera bien sellado."
- De hecho, no existe documentación sobre qué trabajo se realizó para evitar los olores y la fuga de agua desde la planta superior, que es propiedad del demandante, hacia las oficinas, que también pertenecen al demandante. Dado que se trata de una reclamación de sellado defectuoso, no se especifica qué materiales ni qué acciones se tomaron para la reparación, por qué no se resolvieron en agosto y el olor continuó, al igual que las fugas, en noviembre, ni qué acciones se tomaron también en noviembre. No hay forma de tratar la afirmación de olores fuertes en la declaración jurada del contratista del demandante.
- Como se ha descrito anteriormente, hay pruebas suficientes de que existían varios defectos en la propiedad, lo que llevó a que en varios periodos, especialmente en julio-agosto y noviembre y diciembre, hubo defectos que dificultaron realizar un trabajo razonable en la oficina. Varios testigos declararon sobre olores insoportables durante todo el periodo del arrendamiento, hasta el punto de describirlos como un "olor a cadáver", fugas recurrentes y varios defectos. Los testigos en nombre del demandado también describieron, cuando dos de ellos no trabajan bajo el mando del demandado y no tienen interés en dicha disputa, que no hubo una respuesta real por parte del demandado ni de su propietario respecto a las deficiencias. Existe documentación de esto y "perseguirle", como describen estos testigos, también se encuentra en investigaciones en tiempo real. Por tanto, también hay confirmación de que efectivamente había un olor irrazonable, a la luz de los defectos de sellado que provocaron la filtración de olores de la carnicería situada arriba, que también está relacionada con el contrato de arrendamiento con el demandante. Estamos hablando de varias semanas en las que hubo verdaderas dificultades para gestionar la propiedad, cuando los defectos no estaban relacionados con el uso razonable de la propiedad, sino con los defectos relacionados con la estructura.
- He dado mi opinión a la reclamación de la demandante de que la entrada de la demandada se hizo después de haber residido previamente en la propiedad y después de declarar que la propiedad arrendada estaba adaptada a sus necesidades, y por tanto se le impide argumentar lo contrario, y como se ha indicado anteriormente, la reclamación debe ser rechazada. Según la base fáctica presentada arriba y en el marco del caso, parece que la demandada entró en la propiedad creyendo que la demandante estaba corrigiendo los defectos e incluso creía que el olor provenía de cigarrillos, sin saber que los olores provenían de sus carniceros y que existía un problema de sellado que provocaba que líquidos se filtraran en la oficina y causaran un olor tan fuerte como el descrito. De manera similar, no consideré que se tratara de una mudanza por consideraciones económicas, ya que solo antes de eso la demandada alquilaba la propiedad en la que había residido durante un tiempo, y la demandante no presentó que ese fuera realmente el motivo económico que llevó a la mudanza. Por tanto, el tamaño de la oficina debe aceptarse tal y como está registrado en el acuerdo, y en la medida en que la demandante quisiera discrepar con esto, podría haber traído a un topógrafo para señalar la diferencia entre lo que se recogió en el acuerdo y sus reclamaciones en el marco del procedimiento. El alquiler costaba al demandado la misma cantidad tanto en el lugar objeto de la reclamación como en el nuevo lugar. Esto es solo una hipótesis y una simple hipótesis que no ha sido demostrada.
- Al igual que en el caso Amichai, las deficiencias en cuestión impidieron el funcionamiento razonable de la firma y, en particular, la hospitalidad de clientes y entidades externas, para las que la firma estaba destinada (ya que es un negocio de inversión inmobiliaria y la apariencia de la firma es importante para ellos).
- Aún más, la falta de reparación de estos olores, de modo que los olores continuaron de julio a diciembre de 2020, al menos según los testimonios, así como la existencia de fugas y penetración de agua durante varios meses, cuando los daños por humedad no se repararon hasta la fecha del aviso de salida y la finalización del contrato, constituyen un incumplimiento fundamental del contrato de arrendamiento por parte del demandante, que otorgaba al demandado el derecho a rescindirlo. Lo anterior también constituye una falta de contraprestación total, al menos durante todo el resto del periodo de arrendamiento desde que el demandado dejó la propiedad arrendada. Se determinó que se dieron suficientes advertencias y súplicas reales al responsable del demandante para resolver el problema, y las quejas sobre los olores fueron transmitidas a él por al menos tres partes diferentes (los dos empleados, ambos que describieron rechazo y completa ignorancia, así como el responsable del demandado). Véase, por ejemplo, el testimonio de la señora Hamami en la página 27:
"La testigo, señora Hamami: Absolutamente no, no. Hasta que lo envió fueron muchas llamadas, muchas peticiones. Llamé, no contestó hasta que contestó: 'No hoy, ni mañana, ni pasado mañana.' Hasta que ni siquiera respondió entonces. Realmente no hubo tratamiento. Y cuando lo fue, claro, no está bien, debería haberlo sido una vez. Había tanta falta de atención por su parte como propietario, sin entender mucho. Como puedes ver, escribo aquí, con tu permiso, digo: 'Vale, vale. La lámpara está bien y el agua sigue sin funcionar.' Quiero decir, si lógicamente arreglé la electricidad, ¿para qué llamar si ahora todo está bien? ¿Por qué tengo que actualizarle?"
- Sobre este testimonio en profundidad y el desprecio de sus peticiones, mientras se continuaban los fallos y no se corregían hasta que se abordaran completamente, véase también en las páginas 29-30.
- En vista del incumplimiento fundamental del acuerdo, en cualquier caso, el demandado tiene derecho a cancelar el acuerdo según lo establecido en el artículo 7(a) de la Ley de Drogas.
- A la luz de todas las investigaciones previas, incluyendo el olor y las fugas, que también surgieron en febrero que aún había señales de una fuga que no se había reparado tras muchos meses, el demandado no está obligado a notificar repetidamente los fallos ni la duración adicional de su reparación. Las respuestas del gerente del demandante a lo largo del periodo dejaron claro, así como en su declaración jurada y testimonio, que no asumió la responsabilidad de los defectos, no resolvió el problema de olor durante ese periodo, eludió su responsabilidad en reparar los defectos encontrados por el contratista en su nombre en la planta superior y no informó al demandado de que ese era el caso. Varias personas diferentes tuvieron repetidamente la oportunidad de corregir las infracciones a lo largo de los meses. Un techo que permaneció abierto, fugas que regresaron, signos de fugas que persistieron en febrero, olores que no permitieron continuar con los trabajos. Todos estos no corresponden a las características de los fines del alquiler y otorgan al demandado derecho a cancelar el acuerdo, también en virtud de lo dispuesto en el artículo 7(b) de la Ley de Drogas. Esto supone un completo fracaso de compensación, ya que el olor se extendió por toda la oficina durante meses, las fugas y defectos continuaron durante meses, y los defectos relacionados con estas fugas tampoco se repararon en febrero (en el correo electrónico del demandante, el responsable del demandante pide corregir los signos de las fugas, sin ninguna explicación de por qué no se repararon desde noviembre). Para el reconocimiento del olor, además de otros defectos, como un defecto que impide una vivienda razonable y un uso razonable de la propiedad arrendada, véase también el caso Amichai anterior, en el que los diversos defectos descubiertos en el apartamento incluían la penetración de viento y agua de lluvia, problemas de fontanería que causaron la reparación infructuosa del hedor, y más. En la solicitud de permiso para apelar, el solicitante señaló que había corregido algunos de los defectos y que cualquier inquilino podía tomar medidas para cancelar el contrato de arrendamiento por motivos similares. Este argumento fue rechazado. Véase LCA 7316/10 Amichai contra Shefer (con fecha 31 de octubre de 2010).
- Debe recordarse que la demandante no solo es la propietaria de la propiedad, sino también la propietaria de la propiedad que alquila la planta superior, por lo que sus obligaciones de mantener la propiedad arrendada y su integridad no solo están dentro del marco de la relación de alquiler, sino también porque ella es quien causó el daño, ya que desde su propiedad el agua se filtró en la oficina del demandado. Por lo tanto, incluso en este caso, la remisión del demandado a un tercero para solucionar el fallo implica un intento de evitar eliminar los peligros y repararlos en un plazo razonable, cuando los olores no se hayan reparado, así como reparaciones residuales de las fugas, hasta que se termine el contrato de arrendamiento.
Reducción de daños, notificación dentro de un plazo razonable y el plazo dado como aviso previo:
- Al parecer, se dio un mes de aviso antes de la partida, tras lo cual pasaron muchos meses y un periodo considerable en el que la propiedad permaneció vacía y no se alquiló. ¿Es un mes un tiempo razonable para encontrar un inquilino sustituto y notificar la terminación del acuerdo? En las circunstancias del caso, y dado que no hay documentación adicional a noviembre salvo el testimonio del testigo del demandado sobre olores y las investigaciones del testigo al gerente del demandado, así como una fuga que no se encontró con conexión causal con las filtraciones anteriores ni que el demandante sea responsable, pero sí hay documentación del olor y signos previos de fugas como se indicó, consideré que al demandante se le debería conceder un alquiler adicional de dos meses. Consideré que, para permitir que la demandante pudiera prepararse con antelación para encontrar un inquilino alternativo y para reducir los daños, era correcto permitir que la demandante recibiera notificación en la fecha en que la demandada decidiera rescindir el contrato de arrendamiento, así como la demandada había encontrado un lugar alternativo incluso antes de la notificación de la rescisión, esto es lo que debería haber hecho con la demandante.
- Si se hubiera notificado en nombre del demandado en la fecha en que comenzó a buscar una oficina alternativa, para permitir que el demandante, como hizo el demandado, se preparara con antelación, este mes adicional no habría cesado. En el marco de dicho mes, también encontré en las consideraciones el periodo de tiempo en el que no se presentaron fugas adicionales en las quejas ni se documentaron, y por otro lado, constaté que el administrador del demandante era consciente de defectos y olores en la propiedad arrendada, como se detalló arriba, que justificaban la terminación del contrato.
- Por lo tanto, para permitir que el demandante se preparara, el demandado tuvo que permitir el conocimiento previo. Desde el momento en que no se encuentra a un inquilino durante un periodo prolongado, se rompe la conexión causal entre la salida justificada del inquilino y las pérdidas del demandante por no alquilar la propiedad durante un periodo adicional.
- Como se ha dicho, el demandante incumplió fundamentalmente el contrato, y el demandado tenía derecho a cancelar, como se hizo, e incluso se le dio un mes de antelación. Sin embargo, el demandado debería haber informado al demandante con antelación y haber dado un aviso de cancelación con tiempo suficiente para los preparativos, y al menos el mismo periodo que el demandado tenía para encontrar un lugar alternativo, ya que la fecha en que se firmó el contrato alternativo de arrendamiento era la fecha del aviso de salida.
- El periodo corona, el deber de buena fe entre ellos y la dificultad para encontrar un inquilino alternativo también se incluyeron en las consideraciones para determinar el plazo, así como la prórroga del periodo de preaviso a tres meses (un mes de preaviso y otros dos meses que no se dieron), que en tiempos normales habría sido más corto. Durante este periodo hubo mayores dificultades para encontrar un inquilino alternativo, aunque la cancelación estuviera justificada y, por tanto, para permitir preparativos adecuados para ambas partes en el mismo tiempo, era apropiado conceder un periodo más largo al demandante también, y no solo al demandado. No es casualidad que durante el periodo de la COVID-19 hayan enfatizado el deber de buena fe y la necesidad de que las partes se comuniquen, como las conclusiones del equipo interministerial para examinar los efectos de la crisis del COVID-19 el 7 de julio de 2020. Como se ha señalado allí, la crisis de la COVID-19 trajo consigo circunstancias excepcionales y bastante raras.
En conclusión:
- Descubrí que la reclamación fue parcialmente aceptada, por lo que el demandado solo asumiría el coste de dos meses. El alquiler es de 10.500 ILS más IVA al mes (un total de 21.000 ILS más IVA según la ley), según lo establecido en la cláusula 15 del contrato de alquiler. Los intereses de shekel se añadirán al importe exigido por la ley desde la fecha de finalización del contrato el 1 de marzo de 2021 hasta el pago efectivo.
- De acuerdo con el artículo 16 de la declaración de reclamación, el resto de los gastos, como los impuestos municipales y los impuestos municipales, no forman parte del pagaré, y se espera que las partes puedan llegar a acuerdos respecto a estos gastos según el contrato de arrendamiento y conforme al resultado anterior.
- De igual modo, no consideré necesario conceder costas adicionales a ninguna de las partes, teniendo en cuenta el resultado mencionado, en el que se estableció un equilibrio entre las reclamaciones de las partes y cada una asumiría sus propios gastos.
- El pago se pagará en un plazo de 30 días a partir de hoy, de lo contrario tendrá intereses de la ILS conforme a la ley.
El derecho a apelar legalmente ante el Tribunal de Distrito Central.