- Recientemente, el Honorable Juez Ofra Attias discutió esta cuestión en detalle en el marco de Tel Aviv (Distrito-Hai) 55597-02-22 Mizrahi contra Hacham (publicado en Nevo, 28 de septiembre de 2025). En su sentencia, se discutió un caso en el que un comprador compró un bien inmueble y el vendedor canceló el acuerdo, y aunque la reclamación de la demandante para hacer cumplir el acuerdo fue rechazada porque el acuerdo estaba manchado por ilegalidad, se dictaminó que el comprador tiene derecho a un reembolso realista del dinero inmobiliario de acuerdo con el aumento del valor del terreno, y la devolución de los fondos con la adición de vinculación e intereses conforme a la ley no es suficiente. En la sentencia, se sostiene, entre otras cosas, que:
"La jurisprudencia en Israel reconoce el principio de valoración real de los fondos de restitución, que rechaza el enfoque nominalista, y establece que los métodos de valoración no son rígidos y dependen de las circunstancias del caso, cuando en ciertos casos es posible ordenar la vinculación al valor de un activo específico, como bienes inmuebles o una máquina, y no solo al índice de precios al consumidor o al interés. Este principio deriva de la ley de enriquecimiento más que de la ley, y su propósito es prevenir el enriquecimiento ilegal. La jurisprudencia establece que no existen reglas estrictas para el método de valoración, y todo depende de las circunstancias del caso, cuando se reconocen diferentes métodos y una amplia gama de opciones para la valoración, más allá de la vinculación con el Índice de Precios al Consumidor y el tipo de interés... Los tribunales reconocieron la posibilidad de valorar una suma de dinero que debe ser devuelta según el valor de un activo cuya compra se utilizó, o según el aumento del valor de un activo específico... La aplicación del principio de valoración está sujeta a la discreción flexible del tribunal, teniendo en cuenta consideraciones de justicia relativa entre las partes y de acuerdo con la totalidad de las circunstancias del caso. Sin embargo, la valoración según el valor variable de un activo requiere una base probatoria adecuada, como: la opinión del tasador, en contraposición a la vinculación a un índice o una moneda extranjera que pueda realizarse aritméticamente... Por todas las razones anteriores, opino que la valoración de los fondos de restitución, añadiendo diferencias de vinculación e intereses solo conforme a la ley, privará a los demandantes y conducirá al enriquecimiento injusto del demandado a expensas de los demandantes, cuyo dinero estaba destinado a la compra de un apartamento residencial y, de hecho, financió la construcción en los terrenos del demandado...".
- Otro caso se escuchó en Tel Aviv (Distrito-Hai) 1061-98 Yeshua Meir contra Pritzker Entrepreneurship Ltd. (publicado en Nevo, 10 de febrero de 2005). En el marco de esta sentencia, discutimos un caso en el que se presentó una demanda contra una empresa constructora, entre otras cosas, para obtener la revocación de la cancelación y restitución del valor de la vivienda, después de que el edificio resultara dañado debido a una fuerte explosión causada por riesgos de seguridad en el sistema de gas de la vivienda. En la sentencia, se determinó que el demandado – la empresa contratista – había incumplido el acuerdo y debía devolver a los demandantes la cantidad pagada, según el valor del apartamento en el momento de la restitución:
"[...] Cuando el objeto de la restitución es un bien inmobiliario, el valor de mercado de ese activo puede variar. Sin embargo, incluso si se realiza una restitución básica, neutral e igualitaria conforme al artículo 21 de la Ley de Contratos, mediante la restitución de la cantidad pagada junto con las diferencias de vinculación e intereses, esto no es suficiente. El artículo 11(a) de la Ley de Recursos permite la concesión de una compensación debida por el incumplimiento, de manera que la parte perjudicada tenga derecho, en aquellos casos en los que no sea posible recibir la propiedad, a recibir una compensación por la cantidad de la diferencia entre la contraprestación de la propiedad según el contrato y su "valor en la fecha de cancelación del contrato". El derecho a dicha compensación es un derecho adicional al derecho de restitución, ya que se trata de un daño adicional causado a la víctima y es compensable además del derecho a la restitución. También parece que el mismo resultado podría haberse alcanzado aplicando los principios del propósito de la restitución, resumidos en la sentencia Faraj, que se basan en impedir el enriquecimiento ilícito de cualquiera de las partes. Cuando se trata de un activo, y cuando hay una diferencia en el valor del activo debido a fluctuaciones, por ejemplo, el valor de mercado de ese activo, el valor del activo debe considerarse como 'su valor el día de la restitución'... Como se ha indicado, en contra del derecho de los demandantes a recibir el valor del apartamento en la fecha de cancelación, estaba el derecho de las constructoras a recibir la propiedad, y suponiendo que las reparaciones se realicen según lo requerido, las constructoras permanecerán en manos de la propiedad reparada, a su valor real completo el día de la restitución. Una restitución realista del valor de la propiedad a la fecha de cancelación respecto a la devolución del piso a posesión de las constructoras es, de hecho, el cumplimiento de las disposiciones de restitución del artículo 21 de la Ley de Contratos."
- Además, en CA 1846/92 Naftali Levy et al. contra Mabat Construction Ltd . (publicado en Nevo, 19 de agosto de 1993) (en adelante: la Sentencia Mabat Construction), se escuchó un caso en el que se entregó un apartamento con defectos significativos de humedad, mientras que los compradores cancelaron el acuerdo y exigieron restitución, incluida la compensación por el aumento del valor del apartamento. El tribunal sostinuó, entre otras cosas, que:
"Una persona lesionada que canceló un contrato, el demandante para restitución junto con la compensación pendiente, quiere ser colocada en la situación que tenía en el contrato. Está interesado en proteger los intereses de sus prospectos y, dentro del marco de nuestro sistema legal, también tiene derecho a ello. En el caso que tenemos ante nosotros, una comparación entre la situación de los apelantes y la de los apelantes que tenían los términos del contrato requiere determinar una compensación para las víctimas de los apelantes en una cantidad igual al valor del apartamento si estuviera en buen estado" (ibid., en la p. 58).
- En el presente caso, el acuerdo fue cancelado por culpa del demandado, lo que no proporcionó a los demandantes un aparcamiento adecuado según lo estipulado en el acuerdo. Por lo tanto, la línea de derecho y justicia exige que los demandantes se encuentren en la situación en la que se encontrarían hoy si el demandado no hubiera incumplido el acuerdo con ellos. En otras palabras, si el acuerdo se hubiera cumplido según lo estipulado, los demandantes habrían tenido un apartamento con aparcamiento adecuado y podrían haberlo vendido a precio de mercado. Tienen derecho a estar en la misma situación que habría estado si no fuera por la infracción, es decir, que tienen una suma de dinero que les permite comprar un apartamento idéntico con aparcamiento estándar. Por lo tanto, los demandantes tienen razón en su argumento de que el demandado debe devolverles el valor del apartamento hoy, y solo así los demandantes no serán perjudicados como resultado del incumplimiento del acuerdo por parte del demandado. Por lo tanto, es necesario nombrar a un tasador que determine el valor del apartamento a día de hoy, y el cálculo tendrá en cuenta el aparcamiento adecuado acordado entre las
- A partir de aquí pasaremos a la segunda pregunta : ¿tiene el demandado derecho a deducir de la cantidad de la restitución las tasas de uso correspondientes? El demandado argumentó que, en el marco de la restitución mutua que se aplicó a las partes debido a la cancelación del acuerdo, los demandantes deben pagarle las tasas de uso correspondientes, por el periodo en que utilizaron la propiedad, es decir, desde la fecha de entrega de la posesión del apartamento hasta la fecha de la devolución efectiva del apartamento. El demandado estimó las tasas mensuales de uso en un importe de NIS 7.000, lo que refleja el alquiler adecuado de la propiedad, y alegó que, así como los demandantes tienen derecho a una tasación de las sumas que pagaron, el demandado también tiene derecho a una tasa de uso por la propiedad, por el periodo en que estuvo en sus manos.
- Por otro lado, los demandantes opinan que no deberían estar obligados a pagar las tasas de uso adecuadas, ya que si el demandado les hubiera dado un apartamento con aparcamiento adecuado, podrían haber podido vender el apartamento hoy a precio de mercado, sin que nadie desconte tasas de uso del precio de venta, y es injusto que pierdan porque el demandado incumplió el acuerdo y les obligó a cancelarlo. Según ellos, su obligación de pagar tasas de uso es en el sentido de "un pecador que es recompensado" y equivale a perjudicarles, sin que ellos cometan ningún delito. Además, los demandantes alegaron que el demandado hizo un uso rentable de los fondos que le pagaron los demandantes para la compra del apartamento y que nadie exigía sus frutos de él, por lo que no deberían estar obligados a pagar los derechos de uso del demandado, respectivamente.
- Opino que la ley está de las partes demandantes y que no deberían estar obligadas a pagar las tasas de uso del demandado. Como se ha indicado, el artículo 21 de la Ley de Contratos (Parte General) establece la norma según la cual, una vez cancelado un contrato, cada parte debe devolver a la otra parte lo que recibió en virtud del contrato.
- Sin embargo, existe una excepción a esta regla y se encuentra en la disposición del artículo 2 de la Ley de Enriquecimiento y No en Derecho, 5739 – 1979 (en adelante: la Ley de Enriquecimiento), que establece: "El tribunal puede eximir al ganador de la obligación de restitución conforme al artículo 1, total o parcialmente, si considera que la victoria no implicó la desventaja del acreedor o si considera otras circunstancias que hagan injusta la restitución." En otras palabras, el artículo 2 de la Ley de Enriquecimiento permite que una parte quede exenta de la obligación de restitución por razones de justicia.
- El uso de la cláusula de justificación con el fin de conceder una exención de restitución debido a la cancelación de un acuerdo es una excepción y debe aplicarse de manera medida y controlada (LCA 1816/13 MDHI). Construction and Industry Ltd. contra la Administración de Tierras de Israel (publicado en Nevo, 21 de abril de 2013).
- El caso en cuestión es el tipo de caso que justifica conceder a los demandantes una exención de la restitución del beneficio que obtuvieron del uso del terreno, es decir, una exención del pago de tasas de uso por el uso que realizaron del apartamento, debido a las circunstancias del caso, que hacen que la restitución sea injusta.
- Al fin y al cabo, el acuerdo fue cancelado por culpa del demandado, y si el acuerdo se hubiera cumplido según lo estipulado, los demandantes podrían haber disfrutado de un apartamento con aparcamiento estándar y, alternativamente, venderlo a precio de mercado, sin que se descontara ninguna cantidad de la contraprestación. Su obligación de pagar las tasas de uso del demandado conducirá, de hecho, a un resultado injusto en el que el demandado recibirá un apartamento, cuyo valor ha aumentado mientras tanto, mientras que la contraprestación monetaria que recibirán los demandantes no reflejará un "valor de compra similar", sino más bien una contraprestación cuyo valor es cientos de miles de shekels inferior al que los demandantes habrían recibido como resultado de la venta del apartamento. Este resultado es injusto.
- En la mencionada sentencia de Mabat Construction, que también trató un caso en el que los compradores cancelaron el acuerdo debido a defectos significativos de humedad y exigieron restitución en forma de un valor adecuado del apartamento a su valor actual, el tribunal dictaminó que no había motivo para obligar a los compradores a pagar tasas de uso, y explicó su determinación de que:
"...Sin embargo, este pago impedirá que la parte perjudicada se encuentre en una situación en la que tuviera los términos del contrato y la protección de su interés expectativo." (ibid., p. 59).
- Una conclusión similar fue alcanzada por el Tribunal de Distrito (el Honorable Presidente, juez Eitan Orenstein) en Tel Aviv (Distrito de Tel Aviv) 2530-05 Shoshana Beit Ada contra Maya A.A.M. Properties Ltd. (publicado en Nevo, 7 de abril de 2010), en el que se discutió un caso en el que se canceló un contrato de compraventa debido a un retraso en la entrega, la falta de conexión del edificio a infraestructuras vitales y la existencia de diversas deficiencias. El demandante solicitó una declaración declaratoria alegando que el acuerdo había sido legalmente cancelado y la restitución de las cantidades pagadas, más compensación. Por otro lado, el contratista argumentó, entre otras cosas, que las tasas de uso por los años en que el demandante vivió en la propiedad debían deducirse de la cantidad de la restitución. El tribunal rechazó el argumento del contratista y sostuvo, entre otras cosas, que:
"No hay base para aceptar el argumento del demandado de que el valor de las tasas de uso del apartamento deba deducirse de lo que el demandante tiene derecho durante los años en que vivió en el apartamento."
- A la luz de todo lo anterior, la reclamación del demandado, que solicitaba deducir las tasas de uso del precio del piso, debería ser rechazada.
- En resumen: la posición de los demandantes es aceptada en ambos componentes. El demandado debe devolver a los demandantes el valor del apartamento actual, más el valor del aparcamiento estándar y sin deducir las tasas de uso adecuadas. De acuerdo con el acuerdo de las partes en la audiencia del 19 de octubre de 2025, nombro por la presente al tasador Shaul Rosenberg para realizar una evaluación del apartamento a partir de hoy. Además, el tasador examinará si las reformas reclamadas por los demandantes por un importe de NIS 144.670 se realizaron realmente en el apartamento, de acuerdo con las facturas adjuntas a la reclamación, y también considerará el valor de las reformas actuales, teniendo en cuenta la depreciación y el aumento del valor del apartamento.
- Ambas partes asumirán las tarifas del tasador en partes iguales. La revisión se enviará en un plazo de 30 días a partir de hoy. Tras la presentación de la opinión, se fijará una fecha probatoria en la que también se discutirá el componente de compensación reclamado por la angustia mental.
Concedido hoy, 7 Kislev 5786, 27 de noviembre de 2025, en ausencia de las partes.