Exp. Civil (Tel Aviv) 58291-01-25 Ziv Reuven c/ A. Inus Yazamut uBeniya Ltda.

¿Cómo se calculará el Shabat para la venta de un apartamento respecto a una transacción que fue cancelada debido al incumplimiento del acuerdo por parte del demandado?

1. Antecedentes fácticos
2. Los demandantes compraron al demandado, que es una empresa dedicada a la iniciación y construcción de edificios, un apartamento de cuatro habitaciones en Holon, por la suma de NIS 2.140.000, conforme a un contrato de compraventa fechado el 5 de febrero de 2020 (en adelante: el acuerdo). Según el acuerdo, se añadió un aparcamiento multiplicador al apartamento.  Sin embargo, tras recibir la posesión del apartamento por parte de los demandantes, descubrieron que el aparcamiento que les había vendido no cumplía los estándares requeridos y no podía utilizarse de forma razonable.
3. Debido a la grave incompatibilidad y tras intentos infructuosos del demandado de corregir las deficiencias en el aparcamiento, los demandantes presentaron una reclamación en junio de 2021 para cancelar el acuerdo (en el marco del CA 38596-06-21). El 9 de mayo de 2024, se emitió en el Tribunal de Magistrados de Bat Yam (el Honorable S.N.  El juez Ronit Ophir) dictaminó que el hecho de que no fuera posible hacer un uso razonable del aparcamiento constituía un defecto en el compromiso y que el acuerdo se concluyó sobre la base de un error que constituye motivo para su cancelación (en adelante:  la sentencia).  En la sentencia, a los demandantes se les concedió un permiso para repartir los recursos, con respecto a los recursos monetarios a los que tienen derecho como resultado de la terminación del acuerdo.
4. En enero de 2025, los demandantes presentaron una demanda monetaria contra el demandado, por un importe de NIS 3.354.025. Según ellos, tras el aumento de los precios de los apartamentos desde que los compraron, el reembolso que el demandado debe devolverles debe calcularse según el valor del apartamento adquirido por los demandantes en la fecha de presentación de la reclamación, con un aparcamiento multiplicador adecuado y de buena calidad que cumpla con todos los estándares requeridos.
5. Según los demandantes, según la opinión de un tasador certificado vinculado a su reclamación, desde la firma del acuerdo, el valor del apartamento ha aumentado y su valor en la fecha de presentación de la reclamación es de NIS 3.075.000, por lo que el demandado debe estar obligado a devolverles esta cantidad, junto con intereses y vinculación conforme a la ley, hasta el pago efectivo. Además, los demandantes alegan que renovaron el apartamento por la suma de NIS 144.670 incluso antes de recibir la posesión del apartamento, por lo que el demandado debe devolverles también esta suma, junto con intereses y diferencias de vinculación conforme a la ley, desde la fecha en que pagaron esta suma hasta el pago efectivo, en la suma adicional de NIS 34.355.
6. Los demandantes también alegaron que se vieron obligados a vivir durante cuatro años y medio en un apartamento sin aparcar, en una zona donde hay una grave escasez de aparcamiento. Como padres de niños pequeños, se vieron obligados a usar el transporte público y los taxis, lo que afirmaban les causaba gran sufrimiento mental.  Según ellos,  se abstienen de salir libremente de casa por miedo a no tener aparcamiento al volver, e incluso se abstienen de enviar a sus hijos a actividades extraescolares y similares.  Por esta angustia mental, exigen una indemnización de 100.000 NIS.
7. El demandado alegó que su obligación de devolver la contraprestación era sumada a diferencias de vinculación e intereses conforme a la ley y no según el valor actual del apartamento. Así como los demandantes deben devolver el apartamento en especie, independientemente de si el valor del apartamento disminuye o aumenta, el demandado debe devolver el dinero de la contraprestación, junto con una apreciación del interés y la vinculación conforme a la ley.  Según ella, la restitución de fondos significa el pago de su valor real, es decir, la devolución de las cantidades pagadas, más  las diferencias de vinculación e intereses, y no se debe tener en cuenta  los cambios en el valor que se produjeron en el mercado, ya que este es un riesgo que ambas partes asumen.  Además, afirma que no hay una gran escasez de aparcamiento en la zona donde se encuentra el apartamento, e incluso hay una gran zona de aparcamiento cerca del apartamento.
8. El Acuerdo Otomano [Versión Antigua] 1916 El demandado también alegó que la afirmación de los demandantes de que gastaron dinero en mejoras del apartamento incluso antes de recibir la posesión del apartamento es incorrecta, y en cualquier caso, los demandantes ignoraron el hecho de que las supuestas mejoras se realizaron hace unos cinco años y perdieron su valor, ignoraron las tasas de depreciación que se aplican a muebles y electrodomésticos, y también ignoraron el hecho de que estos son bienes muebles que pueden ser desmontados y retirados.  Según ella, las sumas reclamadas en relación con las mejoras en el apartamento, así como con la supuesta angustia mental, son exageradas y excesivas.

34-12-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D. 51 (2)

8. Además, la demandada argumentó que la demandante debe pagar las tasas de uso correspondientes por el apartamento, desde la fecha de entrega de la posesión al demandante hasta que la posesión se le devuelva. Según ella, las tasas de uso se estiman en 7.000 NIS al mes, mientras que han pasado 61 meses desde la fecha de presentación de la declaración de defensa, por lo que se debe deducir una suma nominal de 427.000 NIS de la cantidad de restitución por las tasas de uso.
9. En la vista previa al juicio que tuvo lugar en el caso, las partes acordaron que en la primera fase presentarían resúmenes escritos sobre si la restitución debía hacerse de acuerdo con el valor de un apartamento con aparcamiento estándar en el momento de presentar la declaración de reclamación, o si el demandado debía devolver el valor de la contraprestación pagada, junto con intereses y vinculación conforme a la ley. Además, se acordó que las partes también presentarían sus argumentos por escrito respecto a la cuestión de si los demandantes debían pagar al demandado tasas de uso adecuado por el periodo comprendido desde la fecha de entrega de la posesión del apartamento hasta la fecha de residencia al demandado.
10. Resumen de los argumentos de los demandantes
11. La culpa de la cancelación del acuerdo recae en el demandado, lo que les provocó una venta inapropiada. De no ser por la infracción del demandado, los demandantes habrían tenido un apartamento adyacente con buen y adecuado aparcamiento que podrían haber vendido en el mercado libre a precio de mercado.
12. Si el demandado no hubiera incumplido el acuerdo, nadie le habría exigido tasas de uso adecuadas por el uso del apartamento. Los demandantes podían ahora vender su apartamento a un precio de mercado sin exigir una reducción.  Los demandantes no deberían perder por el incumplimiento del demandado que les obligó a cancelar el acuerdo.  Cualquier situación en la que reciban menos del valor del apartamento con el aparcamiento estándar en su valor actual, les causará daño sin culpa propia y recompensará a los infractores, en el sentido de un pecador recompensado, lo cual va en contra de la ley y las leyes de enriquecimiento.  Reducir las tarifas de uso adecuadas no tiene sentido y es injusto.
13. Los demandantes tienen derecho a una restitución por valor real sin ninguna reducción. Tienen derecho a estar en la misma situación en la que se habrían encontrado si el demandado no hubiera incumplido el acuerdo.  Es inconcebible que, como resultado del comportamiento del demandado que incumplió su obligación hacia los demandantes, los demandantes perderían y el demandado se beneficiaría.
14. Los demandantes tienen derecho a una verdadera restitución, ya sea bajo la ley del deber de restitución o como compensación de subsistencia por la diferencia en la diferencia de valor que les ha causado como resultado del incumplimiento. Los demandantes tienen derecho a recibir el valor real del apartamento en la fecha de presentación de la reclamación.  Según la jurisprudencia, los cambios en el precio de mercado de la propiedad no califican la obligación de devolver la propiedad a su valor correcto en la fecha de restitución.  La línea de justicia exige que el comprador legítimo reciba el reembolso completo de la contraprestación contractual estimada.

Copiado de Nevo

5. La restitución del valor del apartamento, incluyendo el aparcamiento adecuado, no perjudicará al demandado y los demandantes no recibirán beneficios adicionales, pero estarán en la situación en la que deberían haberse encontrado si el demandado no hubiera incumplido el acuerdo con ellos. La demandada incluso hizo un uso rentable de la cantidad de contraprestación que recibió de los demandantes, y nadie exige que devuelva estos frutos que obtuvo del pago de dicha contraprestación.

• Resumen de los argumentos del acusado

1. Cuando el acuerdo fue cancelado, surgió la obligación de restitución. La obligación del demandado de recuperar los ingresos a su valor real, es decir, más intereses y vinculación conforme a la ley.  Según la jurisprudencia, una persona que ha entregado un bien en especie y está sujeta a un deber de restitución, lo devolverá a su valor en el momento de la restitución, incluso si ha habido cambios en el valor de mercado del activo y su valor ha cambiado significativamente, haya aumentado o disminuido.  Se determinó que la parte que recibe la propiedad en restitución es quien absorba la disminución de su valor y, alternativamente, tendrá derecho al aumento de su valor, aunque al mismo tiempo estará obligada a devolver la contraprestación monetaria contractual recibida en su valor real.  La posición de los demandantes, según la cual la contraprestación debe devolverse de acuerdo con el valor del apartamento en la fecha de presentación de la reclamación, es errónea y carece de fundamento.
2. Por otro lado, el demandado tiene derecho a recibir tasas de uso adecuadas de los demandantes, desde la fecha de entrega de la posesión del apartamento hasta la devolución efectiva del mismo, ya que el incumplimiento de las tasas de uso durante el periodo en que los demandantes mantuvieron el apartamento conducirá a su enriquecimiento ilegal. Así como la devolución del dinero incluye el pago de intereses por el uso del dinero ganado en el momento en que se retenía, la restitución de la propiedad debe incluir el pago de tasas de uso adecuados por el uso del activo durante el periodo de tenencia.
3. Discusión y decisión
4. La sección 21 de la Ley de Contratos (Parte General), 5733-1973 establece que:

"Cuando se cancela un contrato, cada parte debe devolver a la otra parte lo que recibió bajo el contrato y, si la restitución fue imposible o irrazonable, pagarle el valor de lo que recibió."