Caso civil (Nazaret) 48902-01-22 Ganim Ganim contra Suhail Diab

Sentencia

1. Este fue el caso: el demandado firmó un acuerdo con un administrador judicial para la compra de una propiedad inmobiliaria que se ofreció a la venta como parte de los procedimientos de administración Tras poco menos de dos años, y antes de que los derechos sobre la propiedad fueran transferidos y registrados a su nombre, el demandado vendió la propiedad a los demandantes.  Como parte del acuerdo con los demandantes, el demandado se comprometió a registrar los derechos sobre la propiedad a su nombre antes de una fecha acordada (que es cuarenta días desde la firma del acuerdo).  El demandado no cumplió este compromiso, incluso después de que los demandantes le concedieran prórrogas, por lo que se presentó la demanda que es objeto de este caso contra él, y los demandantes solicitan que se le impute al demandado el pago de la compensación acordada establecida en el acuerdo por la suma de ILS 150,000.
2. Al mismo tiempo que se presentó la declaración de la defensa, el demandado envió una notificación a un tercero, en la que solicitaba que el administrador le indemnizara por cualquier compensación que le impusieran, alegando que la negligencia del administrador en la transacción de venta celebrada entre él y el demandado impedía al demandado cumplir con su obligación con los demandantes. Esto es la esencia de la afirmación que tengo ante mí.

Datos clave

3. Los demandantes son hermanos residentes de la ciudad de Nazareth, que firmaron un contrato de compraventa con el demandado el 6 de mayo de 2012, según el cual le compraron una propiedad inmobiliaria (parcela) que forma parte de la Parcela 2 en el Bloque 16540 de las tierras de Nazareth (en adelante: la "Propiedad" o la "Propiedad"). De los tres demandantes, el demandante número 2, el Sr.  Janem Ibrahim Janim, fue quien testificó en el caso a favor de los demandantes.
4. El demandado llegó a un acuerdo con el administrador judicial para la compra del terreno y, unos dos años después, celebró un contrato de compraventa con los demandantes para la venta del terreno. Como se indicó, en el momento en que el demandado se comprometió a vender la tierra a los demandantes, los derechos de propiedad aún no se habían registrado a su nombre.
5. El auditor, el abogado Doron Zar (en adelante: "el Síndico"), fue añadido al procedimiento como parte de un aviso al tercero presentado contra él por el demandado.
6. Necesitamos dos tratados fácticos. La primera es la relación fáctica entre los demandantes y el demandado; La segunda es la relación fáctica entre el demandado y el receptor.  Los hechos están entrelazados, y sería apropiado revisarlos en orden cronológico, saltando de un conjunto de hechos a otro.
7. El 19 de julio de 2010 se firmó un acuerdo entre el administrador judicial y el demandado, según el cual este último compró la propiedad (en adelante: el "Primer Acuerdo"). No hay disputa en que, en el marco de este acuerdo, no se fijó una fecha acordada para la cual el receptor debía registrar los derechos sobre la tierra a nombre del demandado.

El asentamiento otomano [versión antigua] 1916

8. 12-34-56-78 Chejov contra el Estado de Israel, P.D. 51 (2) En cuanto a la transferencia de los derechos sobre la propiedad a nombre del demandado, surgieron dos problemas principales: primero, el pago del gravamen de mejora.  El receptor, en virtud de su posición, actuó para devolver al fondo de administración judicial el impuesto de mejora pagado al Ayuntamiento de Nazaret, obligando al municipio a emitir un certificado de gravamen de mejora, necesario para registrar los derechos a nombre del demandado.  En segundo lugar, la tasación emitida por las autoridades fiscales era alta en relación con la autoevaluación emitida por el receptor, por lo que el administrador colaboraba con las autoridades fiscales inmobiliarias para obtener una exención o reducción.
9. El 05/06/2012, aunque existen dificultades para registrar los derechos a nombre del demandado y él es consciente de ellas, se firmó el contrato de compraventa entre el demandado y los demandantes, conforme al cual el demandado vendía la propiedad a los demandantes (en adelante: el "Segundo Acuerdo"). En esta etapa, solo se había escrito una nota de advertencia a nombre del acusado.  En este acuerdo, el demandado se comprometió a registrar los derechos a su nombre antes del 15 de junio de 2012.  En otras palabras, dentro de los 40 días siguientes a la fecha de firma del acuerdo (cláusula 3.1 del segundo acuerdo).
10. En el segundo acuerdo, las partes determinaron que, en caso de incumplimiento, se pagaría una compensación acordada por un importe de ILS 150,000 (cláusula 14 del segundo acuerdo).
11. Como señalé antes, el demandado no cumplió su obligación de transferir el registro de los derechos sobre la propiedad a su nombre dentro de la fecha fijada en el segundo acuerdo, un movimiento que fue necesario como primera etapa para el fin de transferir los derechos sobre la tierra a nombre de los demandantes.
12. Durante varios años tras la firma del segundo acuerdo, el demandado continuó tratando con el administrador judicial para completar las acciones necesarias para la transferencia de los derechos sobre la propiedad a su nombre, que consisten principalmente en la restitución del pago del impuesto de mejora, la obtención de la aprobación del Municipio de Nazaret y la reducción o exención de las autoridades fiscales. Considerando que el asunto no se llevó a cabo y que la fecha en la que el demandado debería haber cumplido con su obligación con los demandantes ya había pasado, el 27 de septiembre de 2012, el abogado del demandado en ese momento, el abogado Marwan Mashraki, envió una carta de advertencia al receptor conforme a la Regla 31 del Reglamento de la Asociación de Abogados (Ética Profesional), 5746-1986.  El 9 de octubre de 2012, el receptor envió un fax al abogado del demandado, indicando que había contactado con las autoridades fiscales para aclarar la valoración que habían emitido.
13. El 21 de febrero de 2013, el abogado del demandado presentó una moción ante el Registro del Auto de Ejecución, en la que solicitó obligar al administrador judicial a completar la transferencia de derechos y a presentar un informe detallado sobre el procedimiento de administración judicial. Unos dos meses después, el 24 de abril de 2013, se celebró una audiencia en el procedimiento de ejecución, en la que las partes llegaron a un acuerdo.  Entre otras cosas, las partes acordaron que en un plazo de 60 días, el administrador actuaría para liquidar las deudas restantes, en la medida en que se aplicaran a él, y para proporcionar las aprobaciones correspondientes al abogado del demandado, mientras el administrador agotaba sus reclamaciones ante las autoridades fiscales.  El 26 de junio de 2013, cuando el administrador no cumplió con lo acordado en el marco de la audiencia del caso de ejecución, el abogado del demandado contactó al receptor para presentar una queja al respecto.
14. Citado de Nevo: El 17 de julio de 2013, cuando el administrador judicial no tuvo éxito en su solicitud ante el Municipio de Nazaret, presentó una solicitud al Registro del Auto de Ejecución en la que solicitaba la devolución del impuesto de mejora pagado y que el ayuntamiento le emitiera el certificado que permitiera el registro de los derechos a nombre del demandado. El Registrador de Ejecuciones permitió que el municipio respondiera por escrito y, al no hacerlo, convocó a una audiencia.  A pesar de ello, no compareció ningún representante del municipio y, por ello, el 17 de octubre de 2013, el Registrador de Ejecuciones emitió una orden instruyendo al Municipio de Nazaret a devolver los fondos y a proporcionar al Registrador de la Propiedad los documentos necesarios para el registro de los derechos a nombre del demandado.
15. El 31 de marzo de 2014, se presentó un informe al Registrador de Ejecuciones en nombre del receptor. En el informe, el administrador judicial actualizó que sigue trabajando con las autoridades fiscales para obtener una exención de pago.  El Administrador también actualizó que el Ayuntamiento de Nazaret, a pesar de la decisión del Registro del Auto de Ejecución, aún no le ha proporcionado la aprobación necesaria para registrar los derechos a nombre del demandado.
16. El 29 de septiembre de 2015, el abogado de los demandantes envió una carta de advertencia al demandado a través de su abogado de entonces, el abogado Mishraki.
17. El 27 de octubre de 2015, el abogado del demandado informó al administrador judicial sobre la obtención de la aprobación del Ayuntamiento de Nazaret y le pidió que firmara escrituras de compraventa con el fin de transferir los derechos sobre la tierra. El abogado del demandado también solicitó que se aprobara la exención fiscal y que se eliminaran las ejecuciones hipotecarias sobre la propiedad.  El 28 de octubre de 2015, el administrador proporcionó al abogado del demandado escrituras de compraventa firmadas y una resolución aprobando la venta, con el fin de eliminar las ejecuciones hipotecarias de la propiedad.  El 2 de diciembre de 2015, el administrador proporcionó al abogado del demandado un certificado de pago del impuesto sobre la propiedad, después de que el administrador actuara para reducir la deuda.
18. El 6 de enero de 2016, se presentó un informe resumen al Registrador de Ejecuciones en nombre del receptor. En el informe, el receptor detalló las acciones que realizó como parte del proceso de administración judicial, incluyendo:   Aprobación de la solicitud de venta y firma de una orden formal; B.  Transferencia de la posesión del terreno al demandado; c.  Recibir una exención del impuesto de mejora; d.  Recibir la aprobación de un impuesto de mejora por parte del Municipio de Nazaret; e.  Transferir las aprobaciones al abogado del demandado con el fin de transferir los derechos sobre la propiedad, etc.
19. El abogado del demandado respondió al mencionado informe que no se habían transferido todas las aprobaciones necesarias para el registro de los derechos, y el Registrador del Auto de Ejecución emitió una decisión exigiendo al receptor presentar todos los documentos necesarios en un plazo de 30 días. El 30 de marzo de 2016, el demandado depositó el expediente de registro en la Oficina del Registro de la Propiedad, que le fue devuelto el 20 de junio de 2016, con el fin de completar los detalles.
20. El 7 de septiembre de 2016, una solicitud de registro del terreno fue nuevamente rechazada alegando que se registraron ejecuciones hipotecarias tras la emisión formal de la orden de venta. El demandado presentó una solicitud al Registrador del Auto de Ejecución para modificar la orden formal y su solicitud fue aprobada.
21. Después de todo esto, solo el 15 de noviembre de 2016 el terreno fue registrado a nombre del demandado, y por tanto el demandado cumplió su obligación con los demandantes bajo el segundo acuerdo. Sin embargo, esto ocurrió más de un año después del día en que el abogado del demandado recibió la carta de advertencia en nombre de los demandantes.

Resumen de los argumentos de las partes

22. Los demandantes alegan que el demandado incumplió el contrato con ellos incluso después de haber recibido muchas prórrogas, y por lo tanto es responsable de pagar la compensación acordada por la suma de ILS 150,000. Por otro lado, el demandado presenta varias reclamaciones:   La reclamación pasó a ser prescripción y, alternativamente, se presentó con retraso; B.  La obligación del demandado en el contrato de compraventa es la obligación de hacer un esfuerzo y no de cumplir un resultado; c.  La cláusula fundamental de incumplimiento y la compensación acordada en el segundo acuerdo son una cláusula general y, por tanto, nulas y sin efecto; Existe margen para reducir la compensación acordada porque resulta irrazonable en relación con el daño que las partes podrían haber previsto en el momento de la celebración del contrato.
23. Paralelamente a estas reclamaciones, el demandado alega que el receptor fue negligente y incumplió el deber de cuidado hacia él, lo que llevó a que no pudiera cumplir con el compromiso asumido en ese momento y, por tanto, si se le imponen daños y perjuicios acordados, deberían imponerse al receptor. Por otro lado, el interventor argumenta que las reclamaciones (tanto la principal como la notificación al tercero) están con prescripción, y al menos se presentaron con retraso; que en las circunstancias del caso, no existe un deber concreto de cuidado entre él y el demandado porque en el primer acuerdo se acordó que el demandado no tenía derecho a vender el terreno hasta que se completara el registro de los derechos a su nombre, y dado que el demandado lo hizo en contravención del acuerdo, el administrador no podía ni debía haber previsto la ocurrencia del daño, según él.  El receptor además afirma que actuó razonablemente y que no fue negligente, e incluso afirmó que no existía ninguna relación causal entre su conducta y el daño.  En conclusión, el receptor argumentó que, incluso si se determina que debe ser considerado responsable de los daños, al demandado se le debe atribuir la culpa contributiva a una tasa del 100%.

Discusión y decisión sobre la reclamación por prescripción

24. Como ya se ha sostenido, la carga de probar la reclamación de prescripción recae en el demandado que reclama el plazo de prescripción, mientras que la carga de probar la existencia de una de las excepciones que, de forma sospechosa, prolongan o reinician el plazo de prescripción recae en el demandante, que "tiene la carga de argumentar y probar la existencia de los hechos que justifican tal desviación" [CA 34/88 Josephina Rotenberg contra la herencia de la difunta Hannah Aberman, IsrSC 44(1) 278 (1990); En la p. 283 Sifa.  Véase también: LCA 6916/18 Histadrut Medicinit Hadassah contra Anónimo [Nevo] (5 de diciembre de 2018), párrafo 12; CA 1206/16 Samuel Diamond Company - Rosenbaum (1992) Ltd.  contra el Estado de Israel - Ministerio de Industria, Comercio y Trabajo [Nevo] (9 de octubre de 2018), párr.  35; Tal Havkin, Estatuto de Prescripción (2021), en p.  65; e Israel Gilad, Estatuto de Prescripción en Derecho Civil (2022), en p.  96, nota 70, y en pp.  294-295].
25. La carga impuesta al demandado que reclama el plazo de prescripción es la carga de la persuasión, y como resultado de ello tiene la carga de presentar pruebas para demostrar la alegación, que es secundaria y acompaña a la carga de la persuasión [LCA 1530/13 Edward Gadolov contra HaHargaz - Transportation Factory Ltd. [Nevo] (05/05/2013), párr.  9].
26. Además, se dictaminó que el demandado tiene la carga de probar el día en que surgió la causa de acción para el cálculo del plazo de prescripción [CA 945/11 Shankol Marketing (1937) Ltd. contra Somekh Chaikin KPMG [Nevo] (20/08/2014, párrafo 9 de la sentencia del difunto Vicepresidente (tal y como se describió en ese momento)   Naor].
27. El artículo 5 del Estatuto de Prescripciones, 5718-1958, establece que una reclamación en un asunto que no pertenece a bienes raíces queda obsoleta tras siete años, y no hace falta decir que una reclamación monetaria por el pago de una compensación acordada es tal.
28. El artículo 6 del Estatuto de Prescripción establece que el plazo de prescripción comienza "el día en que nació la causa de acción". "En resumen, se puede decir que la fórmula formulada en la jurisprudencia sobre este asunto establece que 'la causa de acción consiste en la totalidad de los hechos que otorgan al demandante el recurso que exige al demandado'; y que el plazo de prescripción comienza "el día en que, si el demandante hubiera presentado su reclamación ante el tribunal y hubiera probado todos los hechos materiales, habría ganado una sentencia" [CA 595/22 Bar Idan Manufacturing and Development Ltd.  contra Shapir Regional Council [Nevo] (28 de marzo de 2023); Párrafo 13].
29. En derecho contractual, la causa de acción nace en principio el día del incumplimiento del contrato, tras la perfección del incumplimiento. Sin embargo, cuando la víctima de la infracción reclama una indemnización por daños causados como resultado del incumplimiento tras un periodo de tiempo, la causa de acción surgirá en la fecha en que se creó el daño, que es posterior a la fecha de la infracción [CA 3599/94 Shimon Jupiter contra Bank Leumi Le-Israel Ltd., 50(5) 423, págs.  430-432 (1997); y CA 8438/09 Rubab Property Company Ltd.  contra Dunitz Brothers Ltd., IsrSC 65(2) 635, p.  651].
30. Una reclamación por compensación acordada pertenece a la primera categoría. En otras palabras, una causa de acción para recibir una compensación acordada nace el día del incumplimiento del contrato.  Vea, por ejemplo , el caso de Rubab arriba, en el que el Honorable Juez (como se le llamaba entonces)   Amit aclaró que:

"El incumplimiento de contrato puede dar lugar a dos causas de acción separadas: una - una causa de acción creada el día del incumplimiento, en virtud de la cual la parte perjudicada puede, por ejemplo, demandar por la ejecución del contrato o por su cancelación o pago de una compensación acordada; y la segunda - una causa de acción que surge el día de la formación del daño causado por el incumplimiento, cuando solo la combinación del incumplimiento de contrato y el daño causado por este da lugar a la parte perjudicada la causa de acción que gira en torno a la reclamación de indemnización por el incumplimiento" (ibid., págs.  651b-c) (mi énfasis, A.S.)

31. En nuestro caso, el compromiso del demandado de registrar los derechos sobre la propiedad a su nombre, por el cual los demandantes incumplen la compensación acordada, debería haberse cumplido antes del 15 de junio de 2012, tal y como estipula la cláusula 3.1 del segundo acuerdo. Por tanto, en la fecha de presentación de la reclamación, el 23 de enero de 2022, habían pasado unos nueve años y medio desde la fecha en que el demandado debía cumplir dicho compromiso, por lo que la reclamación era un plazo de prescripción prima
32. Sin embargo, en la declaración de demanda, los demandantes alegaron que, tras las solicitudes del demandado, acordaron varias veces prorrogar dicha fecha (párrafos 7-14 de la demanda de la demanda). El demandante nº 2 repitió esta versión en su declaración jurada de su testimonio principal (párrafos 16-24 de su declaración jurada) y la repitió en su contrainterrogatorio (p.  22 de la transcripción).
33. El demandado, que inicialmente negó en su declaración de defensa la afirmación de que se hubiera alcanzado tal acuerdo entre las partes (párrafos 30-38 de la declaración de defensa), admitió en su declaración jurada que los demandantes habían acordado prorrogar la fecha para el cumplimiento de su obligación, pero además alegó que la prórroga acordada era hasta la fecha del registro real de los derechos a su nombre, y esto se establece en el párrafo 43 de su declaración jurada: "Como se indicó, los demandantes acordaron prorrogar la fecha establecida en el contrato de compraventa que firmé hasta la fecha de registro de los derechos en la parcela a mi nombre...".
34. El testigo defensor, el abogado Mishraki, también confirmó esto en su declaración jurada, en la que declaró: "Añadiré y enfatizaré que el abogado de los demandantes dio su consentimiento para prorrogar la fecha para el cumplimiento de las obligaciones del Sr. Soheil que asumió en el marco del contrato de compraventa que firmó" (párrafo 62 de su declaración jurada).  Reiteró esto en el marco de su contrainterrogatorio (p.  73 de la transcripción, versículos 5-9).
35. De hecho, esto es una admisión por parte del demandado de que las partes habían acordado prorrogar la fecha para cumplir con su obligación bajo el segundo acuerdo de registrar los derechos sobre la propiedad a su nombre, al menos hasta el 31 de diciembre de 2015, según la versión de los demandantes.
36. Como es bien sabido, las partes de un contrato tienen derecho a acordar oralmente entre sí un cambio en uno de los términos del contrato, aunque sea un contrato escrito, y no es necesario que el acuerdo se haga por escrito, ni siquiera en aquellos casos en los que el requisito escrito es relevante, como en una transacción inmobiliaria [Gabriela Shalev y Effi Zemach, Contract Law (2019), p. 270].  Por tanto, no hay impedimento para que las partes acuerden verbalmente cambiar la fecha fijada en el acuerdo para el cumplimiento de una condición o compromiso y para extender - de mutuo acuerdo - la fecha fijada para el cumplimiento de dicha condición o compromiso [véase, por ejemplo, CA 464/81 Baruch Shamir Enterprises Building and Investment Company Ltd.  contra Bruria Hoch, IsrSC 37(3) 393 (1983), pp.  416-417; Apelación Civil (Distrito de Jerusalén) 4175/02 Aharon Rivlin contra Geo Bar 92 Civil Engineering Ltd.  [Nevo] (15 de octubre de 2006), párrafo 75 y la sentencia en la apelación presentada en su contra - CA 10064/06 Geo-Bar (92) Civil Engineering Ltd.  contra Aharon Rivlin (Nevo, 21 de febrero de 2013), párrafo 22(a); Sentencia (Distrito de Beer Sheva) 53269-03-15 DSI - Dimona Silica Industries Ltd.  contra El Administrador Judicial [Nevo] (29 de diciembre de 2015), párr.  12; y Daniel Friedman, Nili Cohen, Contracts (Vol.  3, 2003), en p.  44].
37. En una situación en la que un contrato es modificado por las partes, mediante un acuerdo mutuo que se ha formulado entre ellas, entonces no debe considerarse un incumplimiento de la disposición anterior del contrato, que fue modificada por las partes. Cuando las partes acuerdan prorrogar el plazo para el cumplimiento de una obligación, una de las partes no puede quejarse de que la otra parte no cumplió su obligación en la fecha original estipulada en el contrato, ya que acordó prorrogar la fecha para su  En tal caso, a esa parte no se le concedió - durante el periodo de prórroga acordado entre las partes - el "poder de acción" para presentar su reclamación, y en la medida en que hubiera presentado dicha reclamación antes de que pasara la nueva fecha acordada por las partes, su reclamación habría sido rechazada bajo el argumento de que el demandado disponía - de acuerdo con el acuerdo entre las partes - un plazo adicional para el cumplimiento del compromiso.
38. Véase también Apelación Civil (Shalom Jerusalén) 41288-03-22 Dudu Deri contra el abogado Eyal Salman [Nevo] (6 de noviembre de 2023), en la que se señaló que:

"32.  Al aceptar una prórroga, cada una de las dos partes asume algo y renuncia a un derecho en sus manos.  Así, el prestamista renuncia a su derecho a tomar medidas para devolver el préstamo (como depositar el cheque de garantía), mientras que recibe un aplazamiento del plazo de prescripción.  y lo contrario ocurre con el prestatario y el garante, que reciben un periodo de gracia durante el cual no se iniciarán procedimientos contra ellos, y por otro lado, renuncian a la reclamación de haber dado origen a la reclamación en esa fecha."

39. Estoy de acuerdo con el argumento del demandado de que el demandante no debería quedarse con el control, ni con la elección, para determinar la fecha de inicio del plazo de prescripción, y que "una situación en la que la clave para el inicio de la carrera por el plazo de prescripción esté en manos del demandante no debería ser apropiada" [CA 595/22 Bar Idan Manufacturing and Development Ltd. contra Shapir Regional Council [Nevo] (28/03/2023), párr.  19].  De ello se deduce que no se debe permitir que el demandante posponga esta fecha concediendo prórrogas a la otra parte para cumplir con la obligación incumplida.  Sin embargo, este es el caso del plazo concedido unilateralmente por el demandante, pero no es así cuando se trata de un acuerdo mutuo formulado entre las partes para modificar una condición en el contrato mediante la extensión del plazo para el cumplimiento de una obligación establecida en él, como en nuestro caso.
40. Los argumentos del demandado en sus resúmenes afirman que la reclamación de los demandantes respecto al acuerdo para prorrogar la fecha para el cumplimiento del compromiso no ha sido probada y se basa únicamente en el testimonio de un litigante (párrafos 14-15 de los resúmenes del demandado). Como se indicó anteriormente, tanto el acusado como el abogado Mashraki, que testificó a su favor, confirmaron en sus declaraciones juradas que se había alcanzado un acuerdo entre las partes para ampliar el plazo, y es una pena que el acusado no sea preciso en sus argumentos.
41. Por tanto, a la luz del material de pruebas, se puede determinar que la causa de acción surgió como muy pronto en la fecha de envío de la carta de advertencia fechada el 29 de septiembre de 2015, que ponía fin a la prórroga del plazo por consentimiento, en la que los demandantes aclararon que ya no estaban dispuestos a prorrogar el contrato y que esto constituye un incumplimiento del contrato entre las partes, afirmando expresamente que defienden sus derechos según la Ley de Contratos por incumplimiento de contrato. Cabe señalar que el abogado Mishraki confirmó en su contrainterrogatorio la recepción de dicha carta (p.  73 de la transcripción, versículos 10-19).  Pasaron menos de siete años desde esa fecha hasta la fecha de presentación de la reclamación, por lo que la reclamación no ha pasado a ser prescrita.
42. Para completar la audiencia, abordaré brevemente varios argumentos planteados por el abogado del acusado sobre el asunto. Se argumentó que, dado que los demandantes no presentaron una réplica en la que deberían haber planteado argumentos contra la reclamación de limitación, entonces quedan en silencio para no argumentar la suspensión o reanudación del plazo de prescripción.  De hecho, a menudo se ha sostenido que "un demandante que desee rechazar una reclamación de prescripción incluida en una declaración de defensa, debe presentar una réplica y argumentar en ella los hechos que sustentan sus reclamaciones" [LCA 1345/13 Sami Sa'ida contra Aseel Wood Transportation and Trading Company Ltd.  [Nevo] (03/05/2013), párrafo 8 y referencias en ella].  Se sostuvo que "en esta situación, el demandante será impedido de presentar ante el tribunal los hechos esenciales que tienen el poder de aliviar el impacto de las reclamaciones del demandado, con todo lo que derive y sus implicaciones" [Apelación Civil (Distrito de Tel Aviv) 26086-12-16 David Gabbay contra Ofer Stratiner [Nevo] (02/11/2018), párr.  1 y referencias en ellas].  Si es así, cuando no se presenta una réplica y cuando no se presenta una reclamación contra el plazo de prescripción en la declaración de reclamación, entonces el demandante no tiene "boca para argumentar una prórroga del plazo de prescripción" [CA 7599/18 Anonymous v.  Eliyahu Insurance Company [Nevo] (3/03/2020), párrafo 4 y referencias].  En otras palabras, los demandantes no pueden presentar ninguna reclamación respecto a la suspensión, prórroga o reinicio del plazo de prescripción.
43. Sin embargo, debe hacerse una distinción entre la prohibición de invocar excepciones en virtud del plazo de prescripción que suspende, inicia o amplía el plazo de prescripción, y un argumento respecto a la fecha en que surgió la causa de acción para fines de apertura del plazo de prescripción. De acuerdo con las sentencias anteriores, una parte que no haya presentado una réplica contra el argumento del plazo de prescripción queda silenciada para argumentar a favor de las excepciones establecidas en el Plazo de Prescripción, pero no hay impedimento para argumentar que la causa de acción aún no ha nacido, y esto, por supuesto, está sujeto a los hechos presentados en el transcurso del procedimiento y a lo que se reclama en la declaración de demanda.  En otras palabras, la conclusión de que la reclamación no era prescripción no se debe a las excepciones del Estatuto de Prescripciones, sino a virtud del artículo 6 de la Ley, que determina la fecha en la que nació la causa de la acción.
44. Además, como se ha indicado anteriormente, los demandantes ya argumentaron en la declaración de demanda sobre el acuerdo alcanzado entre las partes para prorrogar la fecha de cumplimiento del compromiso, por lo que no hay amplía de la parte en este asunto.
45. El demandado argumentó además que, aunque la reclamación no fuera prescripción, se presentó con un retraso por el que debía ser desestimada. Tampoco puedo aceptar este argumento.  Como es bien sabido, "una reclamación de demora presentada contra una acción civil antes de que haya pasado el plazo de prescripción es un argumento difícil en varios niveles" [CA 6805/99 Talmud Torah General and Yeshiva Etz HaChaim en Jerusalén contra el Comité Local de Planificación y Construcción, Jerusalén, IsrSC 57(5), 433, 445 (2003)].  El argumento debe examinarse con extrema cautela para no dejar que el plazo de prescripción pierda de sentido.  Aceptar la demanda acortará el plazo de prescripción y, por tanto, provocará un cambio en el equilibrio entre los derechos del demandante, por un lado, y los derechos del demandado, por otro, y puede perjudicar las expectativas del demandante de financiar sus pasos dentro del plazo de prescripción.
46. Por lo tanto, se sostuvo que solo en casos excepcionales y en circunstancias raras una reclamación será desestimada por retraso [CA 4352/15 Daniel Koren contra el abogado Oren Harel [Nevo] (2 de agosto de 2017), párrafo 3 de la sentencia del Honorable Juez Hendel], "y que la carga que debe asumir el demandante para desestimar una reclamación por retraso es pesada" [CA 2483/14 Zvika Shlomovitz contra Beit Hananya, Moshav Ovdim for Settlement [Nevo] (14 de julio de 2016), párrafo 34].  El paso del tiempo por sí solo no es suficiente, y el demandado debe demostrar que se cumplen dos condiciones acumuladas: primero, que el retraso se debió a una declaración de que el demandante renunció a sus derechos; La segunda es que, como resultado, el acusado empeoró su situación.  Además, debe demostrarse que el retraso fue causado por mala fe [CA 2950/07 Younes Muhammad Suleiman contra el Estado de Israel - Administración de Tierras de Israel [Nevo] (26 de octubre de 2009), párr.  33; CA 2919/07 Estado de Israel - Comisión de Energía Atómica contra Edna Guy-Lippel, IsrSC 66(2) 82 (2010), párrafo 96 de la sentencia del Honorable Juez (como entonces se le llamaba) Y.  Amit; CA 6182/14 Investlum Holdings Ltd.  contra Yefet Library Ltd.  [Nevo] (05/03/2016), párr.  13; CA 9839/17 Habitat Ltd.  contra CAFOM [Nevo] (17/12/2018), párrafos 33-34].  Se sostuvo que "un retraso en la presentación de una reclamación no atestigua por sí mismo la renuncia o renuncia del demandante al derecho a demandar.  El retraso dentro del plazo de prescripción es derecho del litigante" (Talmud Torá, p.  446 E).
47. Incluso si se cumplen las condiciones mencionadas, el tribunal sigue teniendo la discreción para decidir qué importancia debe otorgarse al retraso en el caso ante él, y cuanto más peso tenga en una reclamación basada en un derecho, más inclinado estará a no impedir su investigación ( el caso Habitat, párrafo 34; el caso Inbestlom, párrafo 13).
48. En los resúmenes en nombre del demandado, la reclamación de retraso abarca completamente la reclamación de limitación. El demandado no demostró que los demandantes abandonaron su reclamación, que eso empeoró su situación, ni que actuaron de mala fe (y tal reclamación no podría haber sido aceptada en nuestro caso, en el que los demandantes mostraron paciencia y avanzaron mucho a favor del demandado al acordar extender el plazo para cumplir su compromiso por un periodo superior a tres años).
49. El principal argumento del demandado (tal como se plantea en la declaración de defensa pero no se afirma explícitamente en los resúmenes) es que, tras el registro de los derechos, no recibió ninguna carta de los demandantes quejándose de su conducta ni que no recibió ni demanda ni advertencia de pago. Sin embargo, esto no prueba que los demandantes realmente abandonaran su reclamación.  Los demandantes ya habían enviado una carta de advertencia antes de iniciar el procedimiento en la que advirtieron al demandado de que, si no cumplía el contrato, acudirían a un tribunal.  El hecho de que no se enviara ninguna carta de advertencia adicional tras la transferencia definitiva de los derechos no indica en sí mismo que la reclamación haya sido abandonada, y más aún dada la pesada carga que se impone al demandante por el retraso.  Reiteraremos que no basta con demostrar que los demandantes sintieron vergüenza de presentar una demanda hasta cerca del final del plazo de prescripción, ya que incluso la presentación de una demanda días antes del fin del plazo de prescripción no atestigua por sí sola un retraso (Talmud Torah, en la p.  449; el caso Koren, párrafo 3 de la sentencia del Honorable Juez Hendel).
50. En vista de estos factores, se concluye que la reclamación no ha pasado a ser prescrita y no se han probado las condiciones que justifican su rechazo por retraso. Como resultado, el aviso al tercero tampoco pasó a ser prescripción, ya que se dictaminó que el plazo de prescripción en el aviso a un tercero comienza, como pronto, con la emisión de la sentencia en la reclamación principal que obliga al demandado a pagar a favor del demandante [CA 1386/05 Cebus Rimon Industries Buildings and Development Ltd.  contra Technion Institute for Research and Development Ltd.  [Nevo] (2 de julio de 2008); CA 5635/13 Coral-Tel Ltd.  contra Avihu Raz [Nevo] (1 de abril de 2015), párr.  17; y el ensayo de Israel Gilad, Statute of Limitations in Civil Law (2022), pp.  146-148].

Las reclamaciones del demandado respecto al contrato y su incumplimiento

51. En primer lugar, debe señalarse que el demandado no reiteró en sus resúmenes su reclamación en el párrafo 43 de su declaración jurada de que los demandantes acordaron prorrogar la fecha para el cumplimiento de su compromiso hasta la fecha en que los derechos se registraran efectivamente a su nombre. Por lo tanto, no es necesario que yo decida la disputa que surge de las versiones de las partes respecto a la última fecha prorrogada hasta la cual hubo acuerdo mutuo entre las partes, ya sea hasta el 31 de diciembre de 2015 según la versión de los demandantes (párrafo 24 de la declaración jurada del demandante 2), o hasta la fecha del registro real de los derechos a nombre del demandado el 15 de noviembre de 2016 según su versión en su declaración jurada, a la luz del precedente de que "una reclamación que se argumentó en la declaración de reclamaciones pero no se planteó en los resúmenes - ya sea por error o intencionadamente - es legal como una reclamación abandonada y el tribunal no la escuchará."CA 447/92 Henry Roth contra Intercontinental Credit Corporation, IsrSC 49(2) 102, p.    Véase también: LCA 3642/15 Shlomo Edri Electrical Services Ltd.  contra Shimon Edri, párr.  6 [Nevo] (09/06/2015); CA 2950/07 Younes Muhammad Suleiman contra el Estado de Israel - Administración de Tierras de Israel, párr.  32 [Nevo] (26 de octubre de 2009); CA 8168/03 Yair Arnon contra Zoabi Electricity Ltd., párr.  28 [Nevo] (11/08/2009)].
52. Además, este es un argumento claro de la defensa y, como tal, la carga de demostrarlo recae en el acusado, pero él no cumplió con esta carga. El argumento se basa en el único testimonio del acusado, para el cual no encontré ayuda ni refuerzo, ni tampoco encontré justificación especial para bastarme con él, como exige el artículo 54(2) de la Ordenanza de Pruebas [sobre la naturaleza del requisito de razonamiento, véase: CA (Distrito Nazareth) 1029/06 Traffic Michal Cement Ltd.  contra Benny Rushkansky [Nevo] (21/11/2006), párr.  9].  En este punto, cabe señalar que el abogado Mashraki también confirmó en su declaración jurada, como se indicó antes, que el abogado de los demandantes dio su consentimiento para la prórroga del plazo, pero no afirmó que la prórroga según este acuerdo fuera hasta la fecha del registro real de los derechos a nombre del demandado.
53. De ahí los argumentos planteados por el demandado en sus resúmenes sobre el contrato y su incumplimiento, que son principalmente dos: primero, que la obligación del demandado de registrar los derechos sobre la tierra a su nombre es una obligación de hacer un esfuerzo y no una obligación de consecuencia, y dado que el demandado intentó cumplir el contrato, no debe considerarse que lo haya incumplido a pesar de que no pudo cumplirlo; En segundo lugar, el contrato de compraventa entre las partes incluye una cláusula que define todos los incumplimientos del acuerdo como incumplimientos fundamentales que otorgan derecho a una compensación acordada a la misma tarifa, por lo que esta estipulación es nula. Cabe señalar que estos dos argumentos solo se plantearon en los resúmenes y no se argumentaron en la declaración de la defensa, como era correcto [discutí la necesidad de exponer los principales argumentos jurídicos en la declaración de reclamaciones en la sentencia en Tel Aviv (Shalom Nazareth) 54733-11-21 Iskandar Matar contra Yosef Matar [Nevo] (30 de noviembre de 2023), párrafos 48-65].  Por lo tanto, los argumentos deben ser descartados de plano, pero también deben ser rechazados por su fondo.

¿00 Carga del esfuerzo o Carga del resultado?

54. 0La obligación de hacer un esfuerzo obliga a una parte del contrato a actuar y tomar todas las medidas apropiadas para lograr un determinado resultado, pero sin comprometerse a que realmente se cumpla. Por otro lado, la obligación de un resultado impone a una parte de un contrato la obligación de lograr un determinado resultado [CA 7664/00 Avraham Rubinstein & Co.  Contracting Company Ltd.  contra Holon Municipality, 56(4) 117 (2002), en pp.  131 C-D.  CA 2887/91 Ben Zion Gol contra Elitzur Uriel [Nevo] (28 de septiembre de 1995), párr.    Véase también: Gabriela Shalev, Yehuda Adar, Contract Law - Remedies (2009), pp.  118-119].
55. "La distinción entre la obligación de esforzarse y la obligación de lograr un resultado tiene implicaciones significativas. Por regla general, la obligación de obtener un resultado impone a una parte del contrato una "responsabilidad absoluta" para cumplir con la obligación que se le impone, cuando el incumplimiento de dicho equivaldría a un incumplimiento del contrato.  En cambio, la clasificación de una obligación contractual como obligación de esfuerzo requiere examinar si la parte del contrato actuó razonablemente para cumplir con la obligación, y la carga de demostrar que no lo hizo recae en la otra parte" [CA 1463/22 The Greek Orthodox Patriarchate of Jerusalem v.  Himanuta Ltd.  [Nevo] (14 de julio de 2025), párrafo 68 de la sentencia del Honorable Presidente   Amit].
56. "Cuando se trata de obligaciones contractuales, la clave para clasificarlas como consecuencias positivas u obligaciones de esfuerzo es el consentimiento de las" Solo "en ausencia de consentimiento claro, se deben asistir a los medios habituales de interpretación y cumplimiento de contratos, con la ayuda de la experiencia vital sobre lo que es habitual en diversos campos de ocupación" [Eyal Zamir, The Contracting Contract Law, 5734-1974 (Commentary on the Contract Laws, editado por G. Tedeschi, 1994), p.  35].  Por tanto, la cuestión de si estamos ante una obligación de concluir o de una obligación de hacer un esfuerzo depende, ante todo, del lenguaje del contrato [Eyal Zamir, The Sale Law, 5728-1968 - Commentary on the Laws of Contracts (Vol.  1, 2023), p.  352].

Véase y compare: CA 4176/20 Dror Cohen contra Golan Ltd.  [Nevo] (30 de mayo de 2023), párr.  12; y CA 3313/13 David Nagar contra Rosh Ha'Ayin Municipality [Nevo] (22 de noviembre de 2015), párr.  18.

57. En el contexto de los contratos de venta, "aunque la ejecución del registro pueda retrasarse por razones que no dependen del vendedor, la norma es que la transferencia de propiedad es una obligación consecuente impuesta al vendedor y no solo una obligación de intentar transferir la propiedad" (Eyal Zamir, The Sale Law, 1968 - Commentary on the Contract Laws ( 2, 2023), p.  322).
58. En nuestro caso, dado que estamos tratando con una transacción de venta inmobiliaria, el registro de los derechos según la norma mencionada es una obligación de consecuencia y no solo una obligación de hacer un esfuerzo. Un examen del lenguaje del segundo acuerdo también conduce a la clara conclusión de que estamos ante un resultado positivo.  Así, por ejemplo, en la cláusula 3.1 del segundo acuerdo, se determinó que:

"El vendedor se compromete a registrar la propiedad mencionada en su nombre, ya que hasta la fecha solo se ha registrado una nota de advertencia a su favor, y esto no más tarde del 15 de junio de 2012" (énfasis en el original)