Caso civil (Nazaret) 48902-01-22 Ganim Ganim contra Suhail Diab - parte 5

El juez Kama opinó que la tasa de compensación acordada, que equivale a aproximadamente el 10% del importe del contrato, no se sostiene sin una proporción razonable respecto al daño esperado, porque un retraso en el registro de la propiedad es responsable de impedir la venta del apartamento por parte del comprador cuando sea necesario y causarle un gran daño.

Acepto esta opinión.  Un comprador potencial puede mostrarse reacio a operar con bienes inmuebles que no han estado registrados a nombre del vendedor durante tanto tiempo.  Un retraso tan prolongado puede despertar en el corazón de ese comprador el temor de que pueda haber una violación de los derechos del vendedor y hacer que deje de interesarse en el apartamento sin que se investigue más a fondo la causa del retraso.  Ciertamente, no es la proporción entre la cantidad de la compensación acordada y el precio del apartamento, que fue examinada por el juez de primera instancia, lo que determina, sino la proporción entre la compensación acordada y el daño razonablemente esperado.  Sin embargo, la tasa de daños esperados también se ve muy afectada por el valor del piso.  La consideración del tribunal, que determinó que la compensación acordada está en una proporción razonable al daño, es una contraprestación correcta, y no hay margen para que intervengamos" (ibid., en pp.  328 C-F)

81. Véase también Apelación Civil (Distrito de Tel Aviv) 2105/06 Moran Levitt Ltd. contra Eli, Roni, Avi Initiative and Development Ltd.  [Nevo] (11 de octubre de 2012), en la que hubo un retraso de 6 años en el registro del condominio y el tribunal no intervino en la tasa de compensación acordada del 10% del importe del contrato (ibid., párrafo 12).
82. También debe señalarse que un retraso en el registro de los derechos sobre una propiedad inmobiliaria que pueda construirse puede impedir que el comprador obtenga un permiso de construcción, y uno de los documentos que debe adjuntarse a la solicitud de permiso es un documento de registro de la Oficina del Registro de la Propiedad (Reglamento 33(a)(4) del Reglamento de Planificación y Construcción (Licencias de Construcción), 5776-2016), y por tanto impide que construya en el terreno durante el periodo de retraso, lo que podría causarle, entre otras cosas, daños económicos debido a un posible aumento en los insumos de construcción. Esto es especialmente cierto cuando, en nuestro caso, el vendedor-demandado no estaba registrado como propietario de los derechos sobre el terreno y, por tanto, no era posible obtener su consentimiento para presentar una solicitud de permiso (véase el Reglamento 36 de dichos Reglamentos de Planificación y Construcción).
83. Véase también: Tel Aviv (Shalom Tel Aviv) 70060-05-19 Idan Ohana contra el Administrador General del Distrito de Jerusalén [Nevo] (15 de abril de 2024), en la que se aceptó la reclamación de los demandantes por infracción debido a no registrar los derechos en el apartamento a tiempo. El tribunal no intervino en la cantidad de la compensación acordada, que constituía el 10% de la contraprestación contractual.
84. Cabe señalar que en CA (Distrito de Tel Aviv) 33449-10-14 Yifat Kfir contra Hannah Tamir [Nevo] (28 de octubre de 2015), se aceptó un recurso contra una sentencia en la que el Tribunal de Magistrados intervino en la cantidad de la compensación acordada, que representaba aproximadamente el 20% de la contraprestación, aunque la redujo significativamente y drásticamente, ya que se demostró que las partes daban gran importancia a la fecha de registro de los derechos, y por tanto se determinó que no había motivo para reducir la compensación acordada (ibid)., párrafos 8, 15-16). Nuestro caso es diferente porque no se ha demostrado que las partes dieran gran importancia a la fecha de la transferencia de los derechos y no hubo una reclamación de daño específico que los demandantes temieran en el momento de concluir el contrato en caso de retraso en el registro de los derechos, y el hecho es que los demandantes acordaron prorrogar la fecha de registro de los derechos a nombre del demandado por un periodo superior a tres años.
85. Teniendo en cuenta la totalidad de las circunstancias del caso, y dado que una intervención en la cantidad de la compensación acordada debe hacerse con moderación, y la reducción debe hacerse "al límite superior del límite de razonabilidad" (el caso Howard), y dado que en el caso Sinaí y el caso Levitt no se determinó que el porcentaje del 10% cumple con el umbral máximo de razonabilidad requerida, y teniendo en cuenta la tasa de compensación acordada habitual y es habitual en los contratos de compraventa de bienes inmuebles como regla general, como se mencionó anteriormente, lo cual también fue aprobado en el caso Kfir Anteriormente, consideré apropiado fijar la cantidad acordada de la compensación en 79.500 NIS, lo que constituye el 15% de la contraprestación contractual.
86. Por regla general, la cantidad de la compensación acordada presentará diferencias de vinculación respecto a la fecha del incumplimiento (la fecha fijada para el cumplimiento del cargo) [CA 281/83 Suleiman Haronian contra Patrimonio del difunto Menashe Khalifa, IsrSC 39(4) 20 (1975), pp. 25b-e.  Véase también: CA 439/85 Hershfinkel & Son Ltd.  contra Yitzhak Goldstein, IsrSC 42(1) 286 (1988), en la p.  291], donde el hecho de que el demandante retrasara la presentación de la demanda no justifica su no resolución [CA 525-81 Gazit and Shaham Building Company Ltd.  contra Zvi Rosen, IsrSC 36(2) 337, pp.  343-344; y CA 527/89 Majed Rabah contra Kibbutz Nahsholim - Agricultural Cooperative Society Ltd., IsrSC 46(1) 375 (1991), en pp.  378 E-F].
87. Sin embargo, en nuestro caso, tanto en la declaración de demanda (sección 20) como en los resúmenes (sección 40), los demandantes solicitaron una resolución sobre las diferencias de vinculación e intereses "desde la fecha en que se presentó la reclamación", y el tribunal no les concederá más de lo solicitado. Por lo tanto, la estimación de la cantidad será a partir de la fecha en que se presenta la reclamación.

La notificación al tercero contra el administrador judicial

88. Como se indicó anteriormente, en paralelo a la presentación de la declaración de defensa, el demandado presentó una notificación a un tercero contra el receptor. En el marco del aviso, argumentó que, en la medida en que esté obligado a pagar la compensación acordada, el receptor debería estar obligado a pagarla porque le debe al demandado un deber conceptual y concreto de diligencia, lo incumplió con sus acciones y que la negligencia causó daños al demandado (que es el pago de la compensación acordada).  También alegó que el administrador había incumplido el acuerdo entre ellos y que este incumplimiento causó dicho daño.  Además, reclamó delitos adicionales por incumplimiento del deber legal y causó incumplimiento de contrato (párrafos 69-70 del aviso al tercero).
89. Por otro lado, en la declaración de defensa presentada en su nombre, el administrador negó la alegación de que había violado el primer acuerdo. Subrayó que no existe ninguna disposición en el primer acuerdo que fije una fecha para registrar los derechos sobre la propiedad a nombre del demandado.  Esto se debe a que estamos lidiando con la obligación de hacer un esfuerzo.  No previó el daño en el caso concreto ni esperaba que el demandado vendiera la propiedad en un corto periodo de tiempo, en contra de la prohibición establecida en el primer acuerdo.  Además, afirmó que, según el primer acuerdo, la responsabilidad de registrar la propiedad recaía en el propio demandado.  En cuanto a la reclamación de negligencia, el receptor argumentó que en este caso no tiene un deber concreto de diligencia, ya que no tenía conocimiento del segundo acuerdo en absoluto y, por tanto, no previó el daño, y que en cualquier caso debe determinarse que la conducta del demandado constituye una culpa contributiva a un tasa del 100%.
90. Por la lectura de los resúmenes del demandado, parece que redujo la causa de acción contra el receptor al motivo de incumplimiento contractual entre ellos mismos, descuidando los otros motivos expuestos en el aviso (párrafo 37 de sus resúmenes). Cabe señalar que los resúmenes del demandado no contienen una discusión legal sobre la causa de acción contra el receptor ni un análisis de los fundamentos de la causa.  Todo lo que se argumenta en este asunto es que la conducta del receptor constituye una grave violación de las disposiciones del primer acuerdo, y que el receptor debería haber previsto de antemano los daños que podrían causar al demandado como resultado de su conducta irrazonable (párrafos 37-38 de los resúmenes del demandado).
91. Dado que el demandante ha abandonado en sus resumen el fundamento de responsabilidad civil basado en los tres delitos mencionados en la notificación al tercero (negligencia, incumplimiento del deber legal e incumplimiento contractual), y de acuerdo con la jurisprudencia (el caso Roth y la jurisprudencia adicional mencionada en el artículo 51 anteriormente), no necesito discutir este fundamento, y la discusión se centrará en la causa contractual, en la que el demandado basó su reclamación de responsabilidad ante el receptor en sus resumenes.
92. A simple vista, parece que hay una razón para el defecto en el hecho de que han pasado varios años desde la fecha de firma del primer contrato de compraventa (unos seis años) hasta el día en que los derechos se registraron a nombre del demandado. No es posible determinar con base en las pruebas que el receptor actuó con la debida diligencia, como afirma, y tomó todos los medios a su disposición en tiempos razonables para permitir el registro de los derechos sobre la propiedad a nombre del demandado.  Específicamente, el hecho de que no se fijara una fecha específica en el primer acuerdo no exime al receptor de su obligación de actuar en un plazo razonable, y a simple vista, ciertamente parece que habría sido posible seguir los mismos procedimientos que permitieron al final del día registrar los derechos, en una fecha anterior [véase y compare: Tel Aviv (Hai District) 53239-02-16 Mira Tours Ltd.  contra Doron Zar, Adv. - Administrador [Nevo] (02/02/2020), párrafo 24].  Sin embargo, no consideré necesario profundizar en este asunto porque, en mi opinión, incluso aceptar los argumentos del demandado sobre la conducta del receptor y determinar los hallazgos del deber del administrador no salva al demandado, y las razones de esto se presentarán a continuación.
93. El artículo 10 de la Ley de Medicamentos establece:

"El derecho a la compensación

10. La parte perjudicada tiene derecho a una compensación por el daño causado como resultado del incumplimiento y sus consecuencias, y que el infractor vio o debería haber visto de antemano, en el momento de la firma del contrato, como probable resultado del incumplimiento" (énfasis añadido)
11. "La expectativa del infractor se examina en el momento de la conclusión del contrato. Este elemento se basa en el argumento de que el alcance de la responsabilidad del infiltrado refleja el riesgo que estaba dispuesto a asumir en la fase de la firma del contrato.  Por tanto, incluso si el infractor se entera tras la firma del contrato de daños causados a la otra parte como resultado del incumplimiento, esto no ampliará su responsabilidad" (énfasis en el original) [Daniel Friedman, Nili Cohen, Contracts (Vol.  4, 2011), pp.  614-615].
12. En nuestro caso, no se probó que el receptor previera el daño, o que debiera haberlo previsto en el momento de la conclusión del primer acuerdo, ya que en ese momento no existía ningún acuerdo entre el demandado y los demandantes, y se firmó unos dos años después.
13. Esto es aún más evidente cuando, en la cláusula 14.2 del primer acuerdo, se aclaró que el demandado tendría derecho a vender la propiedad solo tras recibir la posesión de la propiedad o tras la transferencia de los derechos sobre la propiedad a él conforme a la cláusula 10 del acuerdo, lo que ocurra más tarde.
14. Cabe señalar que está claro por el material probatorio, y de hecho no hay disputa al respecto, que en ningún momento posterior a la firma del segundo acuerdo el receptor fue informado por el demandado de la transacción celebrada entre él y los demandantes, y de hecho esta información fue ocultada a los ojos del receptor.
15. De hecho, si el administrador hubiera sabido antes de firmar el primer acuerdo que el demandado tenía la intención de vender la propiedad a otro, podría haber sido apropiado obligarle -en virtud del derecho contractual- a compensar al demandado por la cantidad de compensación acordada que este último debía pagar a los demandantes [véanse ejemplos en CA 734/84 Shimon y Elisheva Avidan contra Mordechai y Aliza Ben Hamo, IsrSC 41(4) 078 (1987); CA 329/89 Gil Sabo contra Nechama Malach [Nevo] (31 de diciembre de 1989); y CA 879/92 Makor Offerings and Rights Ltd. contra Lynn Rosman, IsrSC 50(1) 774 (1996), en p.  791].
16. Además, en nuestro caso, el primer acuerdo estipulaba expresamente que si la propiedad es vendida por el demandado (cuando el demandado tendrá derecho a hacerlo conforme a lo establecido en la cláusula 14.2 del primer acuerdo), entonces "esto no establecerá ninguna obligación (sic., en el original, AS) del vendedor hacia el comprador y/o el otro y/o quien sea el otro" (cláusula 14.2 al final del primer acuerdo). Esta disposición exime en la práctica al receptor de cualquier responsabilidad hacia el demandado en caso de que la propiedad sea vendida por el comprador (el demandado), y es suficiente para rechazar la reclamación del demandado basándose en la reclamación por incumplimiento de contrato y, como resultado, el rechazo del aviso a un tercero.
17. En sus resúmenes, el demandado ignoró completamente la disposición de la cláusula 14.2 del primer acuerdo y no explicó por qué, a pesar de la disposición de dicha cláusula y aunque el administrador no fue informado del acuerdo con los demandantes, el administrador debería haber previsto el daño, así como no explicó por qué el administrador debería seguir estando obligado a pesar de dicha disposición que le exime de cualquier obligación hacia el demandado en caso de venta de la propiedad a un tercero.
18. El abogado del auditor elaboró en sus resúmenes respecto a la reclamación por negligencia, pero como se ha señalado anteriormente, este argumento también fue descuidado en los resúmenes del demandado, que no mencionó la palabra "negligencia" en todos sus derivados, y en ningún caso sin discutir los fundamentos del delito civil de negligencia y sin demostrar que existen en nuestro caso. Por tanto, no es necesario que exponga la reclamación en cuanto a su fondo, y basta con desestimarla, más allá de la cuestión de si es posible eludir una estipulación contractual que exime de responsabilidad basándose en el delito de negligencia [véase, por ejemplo, Tel Aviv (Distrito de Be'er Sheva) 5016-08 Farms Rodad Cooperative Agricultural Society Ltd.  contra Eilat Municipality [Nevo] (9 de septiembre de 2013), párr.  19].
19. Antes de que sea necesario, señalaré que, incluso si el demandado hubiera reiterado la alegación de negligencia en el marco de sus resúmenes, la habría rechazado. Ya se ha dictaminado que un administrador tiene un deber conceptual de cuidado hacia las partes implicadas en el procedimiento de administración judicial [LCA 9227/12 Shai Granot, Receiver contra Spizer Ruth [Nevo] (27 de agosto de 2013), párrafo 19; Apelación Civil (Distrito de Jerusalén) 8247-11-14 Nissim Adika contra Yaakov Amster [Nevo] (06/04/2018), párr.  38; CA (Tribunal de Distrito) 33890-03-14 Hanoch Adi Zahav contra Yosef Shabi [Nevo] (07/09/2014), párrafo 11], pero aún debe demostrarse que en el caso específico el responsable de la responsabilidad tiene un deber concreto de cuidado [CA 145/80 Shlomo Vaknin contra el Ayuntamiento Local, Beit Shemesh, 37(1) 113, p.  125 (1982)].
20. El demandado no alegó que, en las circunstancias específicas de nuestro caso, el administrador debería haber esperado que él, es decir, el demandado, violaría las disposiciones del primer acuerdo y vendería la propiedad a los demandantes, mientras se comprometía a registrar los derechos a su nombre en un corto periodo de tiempo. Incluso si el demandado hubiera presentado la reclamación mencionada, habría sido difícil aceptarla, ya que significaba que el receptor debería haber anticipado un incumplimiento del primer acuerdo por parte del demandado al vender la propiedad a un tercero antes de que se cumpliera la fecha prevista en el acuerdo y sin ninguna indicación de ello.
21. Incluso si estuviéramos dispuestos a asumir que existía un deber concreto de cuidado, esto no nos habría salvado, ya que parece que la culpa contributiva del demandado en las circunstancias de nuestro caso clama al cielo y es una falta contributiva significativa y decisiva. El demandado firmó un contrato de compraventa con los demandantes en contravención del acuerdo con el receptor.  En el acuerdo con los demandantes, se comprometió a registrar los derechos sobre la tierra a su nombre en solo 40 días.  En esta etapa, el proceso del demandado frente al receptor, y de este frente a las autoridades fiscales y el Ayuntamiento de Nazaret, era transitorio y aún no estaba claro cuándo se registrarían los derechos a nombre del demandado.  El propio demandado admitió que esta obligación que asumió era "irrazonable" (párrafo 39 de la notificación al tercero).  Además, el demandado no informó al administrador judicial en ningún momento sobre la transacción con los demandantes.  Si el acusado lo hubiera hecho, es ciertamente posible que las fichas de dominó hubieran caído de forma diferente y quizás la máscara legal que tengo delante no hubiera nacido.  Por tanto, ciertamente había margen para imponer una culpa contributiva significativa al demandado.
22. Aunque la reclamación de incumplimiento de contrato también fue abandonada en los resúmenes del demandado, señalaré que también debe ser rechazada en el fondo, ya que se ha demostrado que el receptor no tenía conocimiento alguno del segundo acuerdo, y no hay alegación de que debiera haberlo conocido, que uno de los elementos del delito es "el conocimiento del tercero - tanto en relación con la existencia del contrato como en relación con el hecho de que su conducta puede conducir a un incumplimiento del contrato, incluyendo conocimiento constructivo o hacer la vista gorda" [CA 1137/23 Eliyahu Deri contra el Fondo Nacional Judío [Nevo] (5 de mayo de 2025). Párrafo 178.  Véase también: CA 8191/16 Dialet Ltd.  contra Avraham Harar [Nevo] (17 de junio de 2019), párr.  39].

Conclusión

106. Por lo tanto, acepto la reclamación en parte y obligo al demandado a pagar a los demandantes la suma de 79.500 ILS. Esta cantidad incluirá diferencias de vinculación e intereses según lo requiera la ley desde la fecha de presentación de la reclamación, el 23 de enero de 2022, hasta que se realice el pago completo.
107. Además, ordeno al demandado pagar a los demandantes, a través de su abogado, los gastos legales por un importe total de 3.000 ILS (teniendo en cuenta la cantidad otorgada en comparación con la reclamada), así como honorarios de abogados por un importe total de 14.000 ILS (IVA incluido). Si estas sumas no se pagan en un plazo de 30 días desde la fecha en que la sentencia se notificó al abogado del demandado, se añadirá un interés shekel a ellas según lo establecido en la sección 2(a) de la Ley de Cláusula de Intereses y Vinculación, 5721-1961, desde hoy hasta que se realice el pago completo.
108. Rechazo la notificación a un tercero. A la luz de las pruebas sobre la conducta del receptor, he decidido concederle los gastos legales y honorarios de abogados a su favor en una cantidad reducida, que fijo en un total de ILS 8,000, que el acusado pagará al receptor a través de su abogado en un plazo de 30 días desde la fecha de la sentencia al abogado del acusado-informante; de lo contrario, se añadirá un interés shekel según lo establecido en la sección 2(a) de la Cláusula de Intereses y Vínculo.  5721-1961, desde hoy hasta que se realice el pago completo.

La Secretaría proporcionará una copia de la sentencia a las partes a través de su abogado.