Caso Civil (Haifa) 12139-12-23 Wissam Na’amneh contra Mu’taz Na’amneh

competencia entre una primera operación de donación a tiempo y una transacción de venta tardía; El comprador en la transacción posterior vendió los derechos en otra transacción.  Esto es lo que tratará la sentencia.

Las personas que operan y las transacciones entre las partes

1. En el centro de la disputa entre las partes está 1/12 de la parcela 17, bloque 19374 de las tierras Araba, que es una parcela de 12.712 metros cuadrados, en una designación agrícola (en adelante: "la parcela").
2. La parcela pertenecía originalmente a los tres hermanos fallecidos: Sa'id, Mustafa y Ali, hijos de Muhammad Na'amneh. Cada uno tenía 4 de 12 partes por parcela.  Los demandantes son hijos y herederos del difunto Sa'id Muhammad Na'amneh.  Ali Na'amneh, demandado 3 (en adelante: "Ali o 'Ali ben Ali"), junto con sus tres hermanos, Mar'i, Hussein y Yahya, son hijos de Ali Muhammad Na'amneh, y son primos de primer grado de los demandantes.  Mu'taz Na'amneh, demandado 1 (en adelante: "Mu'taz"), es primo de segundo grado de los demandantes y de Ali.  Las partes de Said Muhammad Na'amneh, el difunto padre de los demandantes, siguen registradas a su nombre.
3. El 15 de febrero de 2020 se firmó un acuerdo de donación entre los demandantes y Ali Ben Ali, según el cual Ali concedió a los demandantes (sus primos) todos sus derechos sobre la parcela, que constituye 1/12 de la parcela, en un área de 1.059 metros cuadrados, como donación (en adelante: el "Acuerdo de Donación"). Estos son derechos que Ali heredó de su difunto padre, el difunto Ali Na'amneh, y que estaban registrados a nombre del padre en el momento de la firma del acuerdo de donación.  Según el acuerdo, se trata de una donación definitiva e irrevocable, y al mismo tiempo que se firmó, se firmó un poder notarial irrevocable a favor de los demandantes.

La transacción de donación fue comunicada a las autoridades, pero no se completó en el registro, y tampoco hubo ninguna nota de advertencia a favor de los demandantes respecto a los derechos de Ali. 

4. El 1 de diciembre de 2022 se firmó un acuerdo de venta entre los tres hermanos: Ali, Mar'i y Hussein Na'amneh (hijos de Ali Muhammad Na'amneh) por un lado, y Mu'taz Na'amneh, que es, como se ha dicho, su primo de segundo grado. De acuerdo con el acuerdo, los vendedores, en conjunto, titulares de derechos y/o quienes tienen derecho a registrarse como titulares de derechos en un área de 3.187 metros cuadrados (que constituyen 3/12 de la parcela) concedieron a Mu'taz sus derechos sobre el terreno a cambio de la suma de 200.000 ILS.  Paralelamente a la firma del contrato de compraventa, se firmó un poder notarial irrevocable a favor de Mu'taz.
5. El Asentamiento Otomano [Versión Antigua] 1916El 15 de febrero de 2023 se firmó un acuerdo de compraventa entre Mu'taz y Sa'id Khatib, demandado 2 (en adelante: "Said"), según el cual Mu'taz vendió a Sa'id sus derechos sobre la parcela (3.187 metros cuadrados, que constituyen 3/12 de la parcela), por la suma de ILS 220.000. Un poder notarial irrevocable respecto a esta transacción se firmó el 3 de diciembre de 2022 (antes de la firma del contrato de compraventa).  La transacción fue comunicada a las autoridades y, el 20 de junio de 2023, Sa'id fue registrado como propietario de 3/12 de la parcela.

34-12-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D.  51 (2)

6. El 1 de julio de 2023, se firmó un acuerdo de venta (adicional) entre Mu'taz y sus primos, los hermanos Mustafa, Subhi y Abd al-Hadi Na'amneh, por un lado, y Sa'id por otro, según el cual 3/12 de los derechos (adicionales) sobre la parcela (en un área de 3.177 metros cuadrados) fueron vendidos a Sa'id por la suma de 220.000 ILS. Según este acuerdo, Mu'taz vendió un área de 1.059 metros cuadrados (1/12 de la parcela) y cada uno de los otros vendedores vendió un área de 706 metros cuadrados (1/18 de los derechos sobre la parcela).

Un poder notarial irrevocable a favor de Mu'taz respecto a este acuerdo se firmó el 30 de noviembre de 2022, y el 5 de diciembre de 2022 se redactó una nota de advertencia a favor de Sa'id respecto a los derechos de los vendedores (Mu'taz, Mustafa, Subhi y Abd al-Hadi).

7. El 1 de octubre de 2023 se firmó un contrato de compraventa entre Sa'id y Basel Badarneh, demandado 6 (en adelante: "Basilea"), según el cual Sa'id vendió a Basilea un terreno bruto de 1.000 metros cuadrados de sus derechos sobre la parcela a cambio de un pago de 80.000 ILS. Se firmó un poder notarial irrevocable el día en que se firmó el acuerdo, la transacción fue comunicada a las autoridades y, el 3 de octubre de 2023, se redactó una nota de advertencia a favor de Basilea respecto a los derechos de propiedad de Sa'id.
8. El 2 de octubre de 2023, se firmó un acuerdo de compraventa entre Sa'id y Samih y Ashraf Najjar, demandados 7-8, según el cual Sa'id vendió 2.000 metros cuadrados netos a los hermanos Najar por la suma de ILS 160.000. La transacción fue comunicada y el 5 de octubre de 2023 se emitió una nota de advertencia a favor de los hermanos Najar por 12.712/2.000 partes de la parcela propiedad de Sa'id.
9. El 9 de noviembre de 2023, aproximadamente un mes antes de que se presentara la demanda aquí, se redactó una nota de advertencia a favor de los demandantes respecto a los derechos de Mu'taz en la parcela, cuando se le indicaba como propietario de 1.059 metros cuadrados, lo que constituye 1/12 de la parcela.
10. Para completar el panorama, cabe señalar que los demandados 9-12 son acreedores de Mu'taz, a favor de cuya ejecución hipotecaria/pagarés se registraron sobre sus derechos en la parcela, en las fechas comprendidas entre el 25 de junio de 2023 y el 10 de septiembre de 2023. Los demandados 4 y 5 son abogados a los que se les atribuye negligencia en la gestión de los acuerdos de compraventa (el acuerdo de donación y la transacción contraria).  El demandado 4 también representa al demandado 2 (Said) en el proceso.
11. En la decisión dictada el 19 de mayo de 2024, y en base a las razones detalladas en el cuerpo de la decisión, ordené la desestimación de la demanda contra los demandados 10, 11 y 13. La demanda contra los demandados 4 y 5 fue desestimada, con la condición de que no se emprendiría ninguna acción legal respecto a la parte objeto de la demanda conforme al poder notarial irrevocable.  El demandado 12 dejó la decisión sobre la cuestión de la propiedad a discreción del tribunal y aceptó eliminar el gravamen sobre los derechos de Mu'taz; Eldemandado 9 anunció que si se determinaba que Mu'taz no tenía derechos sobre la parcela, la ejecución hipotecaria sería cancelada como consecuencia.

Copiado deNevo El 20 de septiembre de 2024, la demanda fue desestimada por acuerdo contra los demandados 7-8 Samih y Ashraf Najjar, después de que el acuerdo entre ellos y Sa'id fuera cancelado por consentimiento.

12. Con la presentación de la reclamación, se presentó una solicitud de reparación temporal y, el 5 de abril de 2024, tras celebrarse una audiencia en presencia de las partes y presentar resúmenes escritos en nombre de las partes, ordené que la solicitud fuera parcialmente aceptada y que se emitiera una orden prohibiendo la resolución de sus derechos registrada contra Mu'taz en parte, hasta que se dictara una decisión sobre la reclamación.
13. Los demandados 1 y 3, Mu'taz y Ali, optaron por no presentar declaraciones de defensa en su nombre; la demanda se llevó a cabo contra los demandados 2 y 6, Sa'id y Basel.

Para probar la alegación, el demandante 1, Wissam Naamneh (en adelante: "el demandante), presentó una declaración jurada de testigo principal por parte del demandado 2, Sa'id y el demandado 6 (Basilea).  Además, en nombre del acusado 2, otros demandados 1 y 3 (Ali y Mu'taz) fueron citados a Matan.  Todos los declarantes y testigos fueron interrogados en el tribunal.  Solo se afirmó como preludio a que Ali y Mu'taz negaron el acuerdo contrario en sus testimonios.