... Debe redactarse una nota de advertencia a favor del comprador poco después de la realización de la transacción, y esta acción tampoco es complicada y supone un coste de 159 ILS. Emitir un documento actualizado poco después de la operación y registrar una nota de advertencia poco después de la transacción son dos acciones que no tienen coste y tienen el poder de prevenir daños graves y complicaciones legales."
- Aunque es posible señalar un enfoque diferente en la jurisprudencia sobre este asunto, y ver la opinión del Honorable Juez Melcer (CA 580/10 Nir Cooperatives National Cooperative Association for Workers' Settlement contra Hod Hasharon Municipality [Nevo]) y la opinión del Honorable Juez Rivlin (CA 8881/07 Lev contra Toby [Nevo]), parece que el enfoque del Honorable Juez Amit es un enfoque común en la jurisprudencia. Para la aplicación de este enfoque por parte de los tribunales de primera instancia, véase, entre otros, en Civil Appeal 62146-11-15 Abu Saleh contra Abu Raya et al., [Nevo] (18 de mayo de 2021); Apelación Civil 21123-03-16 Sach contra Nassar et al., [Nevo] (21 de mayo de 2018); Apelación Civil (Hai) 15200-05-21 Nader Fahmawi contra Sa'id Fahmawi, [Nevo] (9.3.23); Ceasel (Tel Aviv) 5332-11-20 Psagot Israel Ltd. contra el Comisionado de Procedimientos de Insolvencia y Rehabilitación Económica, [Nevo] (5 de junio de 2023).
- No hay disputa en que los demandantes no registraron una nota de advertencia respecto a los derechos de Ali respecto a la transacción de donación, a pesar de que transcurrieron 34 meses hasta la fecha del compromiso en la transacción contraria. Tampoco puede haber disputa en que un informe de la transacción no aparece en el registro público de la propiedad. No se alegó, y en cualquier caso no se demostró que existiera un impedimento para el registro de dicha nota. Los derechos heredados por Ali fueron transferidos a su nombre en marzo de 2022, y no se afirmó que no pudieran haberse transferido a su nombre incluso antes, ni hubo ninguna reclamación de dificultad objetiva para registrar una nota de advertencia, ciertamente no después de esa fecha. En su interrogatorio se le preguntó al demandante por qué no se tomaron la molestia de grabar una nota de advertencia, y su respuesta fue que no creía que algo así pudiera ocurrir (p. 3). Esta respuesta, por supuesto, no es suficiente.
- En la sentencia dictada en el CA 8559/15 Suleiman Abbas contra Oven Falls Ltd., párrafo 53 [Nevo] (27 de mayo de 2018), el Tribunal Supremo señaló el periodo razonable durante el cual el primer comprador debe registrar una nota de advertencia, tras lo cual parece que lafalta de registro, negligencia o culpa por parte del propietario de la primera transacción, que puede constituir justificación para la aplicación de la excepción establecida en la regla Ganz. En el mismo asunto, se sostuvo así:
"...Determinar el plazo razonable para que el primer comprador presente una nota de advertencia depende de las circunstancias y puede variar de un caso a otro. Sin embargo, la práctica es que el comprador escriba una nota de precaución muy rápidamente. Sin embargo, en mi opinión, una cierta desviación -no brusca, respecto al grado de agilidad- no debe considerarse negligencia que bloquee la prioridad del primer comprador, y en este contexto el profesor M. Deutsch señaló lo siguiente: 'Dada la práctica aceptada, según la cual es habitual tomar una nota muy rápidamente, se puede suponer que el 'tiempo razonable' se mide en términos de pocos días o semanas" (véase: Miguel Deutsch, "Discretion judicial in the Law of Conflicting Transactions - Trends and Reflections," Sefer Or - Artículos en honor al juez Theodore Orr, Derecho y Negocios 305 (2013); Miguel Deutsch 'La carga del registro de una nota de advertencia en bienes raíces - La regla de Ganz y sus implicaciones, Hapraklat 47 181 (5764-2004;...')".
- Los propios demandantes argumentaron en los resúmenes que, de no ser por la negligencia y negligencia del abogado que representó a las partes en la transacción de donaciones, al no registrar una nota de advertencia, la reclamación no habría nacido, ya que la nota de advertencia habría impedido el registro de la propiedad a nombre de Mu'taz. Las reclamaciones de los demandantes contra la persona que los representó en la transacción de donación no les salvarán en la relación entre ellos y los demandados (y no determino la cuestión de la negligencia del abogado). Por el contrario, esto constituye una admisión de su propia negligencia al no registrar el billete.
- Estas declaraciones refuerzan la determinación de que la carga de probar la falta de consideración y buena fe recae en los demandantes. Como se ha señalado, no levantaron la carga.
- Hasta ahora, me he referido al acuerdo contradictorio entre Alí y Mu'taz. Incluso si queremos examinar la transacción de regalo en comparación con la transacción entre Mu'taz y Sa'id (la tercera transacción), opino que la transacción de regalo tiene sus manos en el fondo.
- Said dio una versión consistente y fiable. No intentó dar detalles que no conocía ni fingió conocerlos todos. Es un trabajador independiente de la reforma, que ha comprado bastantes terrenos en la zona y vendido algunos de ellos. Sa'id dijo que no tenía contacto con Ali y que no conocía ningún problema que impidiera la compra de la tierra (Ali también afirmó que no tenía contacto con Sa'id). Testificó que Mu'taz se le acercó y le interesó en el inmueble, y le explicó que era un terreno que estaba a punto de recibir de sus primos. Sa'id entregó los datos del terreno, un bloque y una parcela, al abogado Naamneh, quien le representa regularmente en otras transacciones también, y él comprobó los derechos en el registro civil para él y redactó los contratos de compra tras asegurarse de que no había impedimento para comprar el terreno.
- Esta conducta de Sa'id, que deseaba basarse en los interrogatorios realizados por su abogado, no fue defectuosa. La versión de Sa'id, de que no sabía nada de ningún problema con la tierra ni de la transacción contradictoria, me resulta fiable. Sa'id testificó, y también en este asunto, acepto su versión, que si hubiera sabido del "desastre en esta tierra" no habría entrado en ello (p. 49 de la transcripción). No se alegó, y en cualquier caso no se probó, que existiera un claro interés económico o una oportunidad empresarial especial para Said, que justificara la compra de terrenos que sirvieran de base para una contra-transacción. No tuve la impresión de que Said tuviera una necesidad especial de comprar estas tierras específicamente, de una manera que le hubiera llevado a entrar en un trato problemático. Durante la audiencia, Sa'id también expresó su disposición a ceder la tierra si el dinero que había pagado le era devuelto (y esto también se dijo en relación con la propuesta hecha por el tribunal). En otras palabras, no había razón lógica para que Sa'id hiciera un trato con Mu'taz cuando sabía o hacía la vista gorda ante datos sospechosos sobre una transacción contradictoria relacionada con el mismo inmueble.
- Lo mismo ocurre con el abogado Na'amneh, que representó a Sa'id y trabajó para organizar todo lo legalmente necesario para la compra y transferencia de los derechos por parte de Sa'id. Los demandantes afirmaron que el abogado Naamneh sabía, o debería haber sabido, sobre la transacción de donaciones, y que esta información debía atribuirse a Sa'id, pero la afirmación no fue fundamentada ni probada a nivel factual, ya que no se probó ningún conocimiento sospechoso ni indicio de la existencia de una transacción contraria, y no encontré ninguna razón para que se sospechara que el abogado Naamneh fuera sospechoso de tal transacción. Cuando se trata de bienes inmuebles regulados, basta con examinar el documento de registro de la propiedad (véase en este sentido, CA 839/90 Raz Building Company Ltd. contra Ehrenstein, PD 45 (5) 739 y Cell (Chai) 61147-12-15 Faraj Salman contra la herencia del difunto Habib Samaan, [Nevo] (26 de junio de 2019)). Tampoco hay ninguna razón lógica para que el abogado Naamneh lleve conscientemente a su cliente (habitual) hacia una transacción problemática.
- Por lo tanto, opino que, tanto si examinamos la transacción contradictoria entre Ali y Sayid, si consideramos la segunda y tercera como una sola transacción, y la consideramos como una transacción contraria, o si examinamos la transacción entre Mu'taz y Sa'id (la tercera transacción), los demandantes no demostraron que los derechos de Ali se adquirieran sin contraprestación o por falta de buena fe.
- Cuando llegué aquí, reiteraré que estamos ante una competencia entre una transacción de regalo y una transacción de venta. Esta competencia, según la jurisprudencia, no es una competición entre transacciones de igual peso. El interés del comprador es mayor que el del destinatario del regalo, ya que el comprador pagó contraprestación por el derecho adquirido, en lugar del destinatario del regalo. En Civil Appeal (Hai) 297/04 Diab contra Diab, [Nevo], el Honorable Juez Amit, en el Tribunal de Distrito, dictaminó que existe margen para preferir una transacción de venta que se haga tardía, si se realizó de buena fe y en contraprestación, incluso si la transacción tardía no terminó con el registro. Véase también Apelación Civil (Hai) 56946-05-20 Hamad Mahmoud Gadir contra Ibrahim Ben Ali Hujairat [Nevo] (8 de junio de 2021).
El Honorable Juez Amit reiteró esta opinión en el Tribunal Supremo, en la sentencia dictada en el CA 1405/19 [Nevo], mencionada anteriormente, diciendo: "... En cuanto a la clasificación del primer acuerdo en el plazo como una transacción de donación, se deduce que el derecho de la primera persona que no registró una nota de advertencia es rechazado debido al derecho de la segunda al tiempo, incluso si la segunda no incluía su derecho al registro" (párrafo 8 de la sentencia).
- Véanse también las palabras del Honorable Juez Amit en CA 3684/15 Patrimonio del difunto Nadim Kamal z"l contra la herencia de la difunta Anisa Nahas z"l, [Nevo], donde se escribió: "Opiné que cuando el primer compromiso a tiempo es para un regalo, se debe dar preferencia al difunto comprador mientras actuaba de buena fe y a cambio, incluso si la transacción con él no terminaba en registro. Esto también se debe a consideraciones de justicia y diversas consideraciones de política jurídica" (sección 7).
- Desde esta perspectiva y una visión general de la cadena de transacciones aquí, es imposible no atribuir peso al hecho de que la competencia real hoy es entre los demandantes y Said. entre una transacción de donación para la que no se registró una nota de advertencia, y una transacción de venta que terminó con registro, e incluso el comprador del derecho según el cual vendió parte de sus derechos en otra transacción (la venta a Basilea). En el contexto de todo lo anterior, incluyendo en lo relativo a la consideración y la buena fe, opino que las consideraciones de política legal y de justicia también justifican dar prioridad a los derechos de Said y a todos los que compraron de él.
Conclusión
- A la luz del resumen, determino que el contrato de compraventa fechado el 1 de diciembre de 2022, entre Ali (y su hermano) yMu'taz, prevalece sobre el acuerdo de donación entre Ali y los demandantes, y por tanto ordeno la desestimación de la reclamación en todos sus componentes.
Dado que la nota de advertencia registrada a favor de los demandantes respecto a los derechos de Mu'taz se registró para 'garantizar' el supuesto derecho de los demandantes, sobre el que giró la audiencia en la sentencia, y después de determinar que los derechos de Ali fueron transferidos a Sa'id en transacciones válidas que prevalecen sobre la transacción de donación entre Ali y los demandantes, ya no queda espacio para la nota de advertencia registrada a favor de los demandantes respecto a los derechos de Mu'taz, y por la presente queda cancelada (nota fechada el 9 de noviembre de 2023, Según la escritura nº 60114/2023/1).