34-12-56-78 Chéjov contra el Estado de Israel, P.D. 51 (2)
- A lo largo de los años, se afirmó que muchos transacciones inmobiliarias fueron realizados por los hermanos, quienes vendieron derechos a terceros, incluido el demandante (en adelante: "Hajj"). No hay disputa de que en 2009 y 2011, Haj adquirió, de los derechos registrados de Munir, en dos transacciones separadas, áreas que suman 540 metros cuadrados en una parcela marcada según el Plan de Partición M/8, que estaba adjunto al contrato de compraventa, como parcela 13/21. Haj construyó su casa en el lote 13/21, tras obtener un permiso de construcción. En el expediente de construcción del Comité Local de Planificación y Edificación, parece que el permiso fue concedido sobre la base del plano de subdivisión M/8 que se encuentra en el expediente del permiso, y Hajj se basó en él en su solicitud de permiso (véase: Anexo N/1). Los demandados 1-10 alegaron que hubo un ajuste de cuentas entre los hermanos relacionado con esas transacciones, cuando Munir realizó transacciones de venta a partir de sus derechos, pero en la práctica esos derechos transferidos fueron la parte de Munir y la parte restante de otro hermano. Así, por ejemplo, Munir afirma que 415 metros cuadrados de la parte vendida en las transacciones con Haj provenían de la parte de Jerais, aunque 500 metros cuadrados de ese registro de la propiedad tenían una nota de advertencia sobre la propiedad de Munir. El argumento principal de Munir es que algunas de las transacciones fueron realizadas por él, para sus hermanos y con su consentimiento, para ahorrar en pagos de impuestos, y que algunas de las transacciones se hicieron para él. Además, según Munir, se acordó entre él y su hermano que si vendía partes que le pertenecían solo a él como parte de estas transacciones, sus hermanos le devolverían derechos sobre la tierra cuando se dividiera.
- Los demandados detallan las transacciones realizadas a lo largo de los años, incluyendo las que Munir vendió partes registradas a su nombre, pero en la práctica algunas de ellas se vendieron para su hermano, de la siguiente manera:
- Las piezas 30/768 fueron vendidas desde Munir al Sr. Samir Shehadeh. Se afirmó que la 15/768 fue vendida para el propio Munir y la 15/768 para el demandado nº 4, y la zona se atribuyó al Lote 1/21.
- Se vendieron 500 metros cuadrados desde Munir al Sr. Matri Haddad y la zona se atribuyó al Lote 2/21.
- Se vendieron 500 metros cuadrados desde Munir al Sr. Maher Nassar, y se afirmó que 250 metros cuadrados provenían de la parte de Jerais y 250 metros cuadrados de la parte del demandado nº 5. La zona fue atribuida al Lote 3/21.
- Copiados de Nevo, 490 metros cuadrados fueron vendidos por Munir al Sr. y la Sra. Habib y a Arij Kreini (245 metros cuadrados cada uno). La zona fue atribuida al Lote nº 4/21.
- Se vendieron 488 metros cuadrados desde Munir al Sr. Matri Hadad. Se alegó que la venta se descontaba de la parte del demandado nº 4. La zona fue atribuida al lote 5/21.
- 100 metros cuadrados que se vendieron de Jereis a Munir.
- 25 metros cuadrados que fueron vendidos desde Jereis al demandado nº 3 Yosef Khoury.
- 500 metros cuadrados que fueron transferidos gratuitamente desde Jarays a su hijo Anad Khoury.
- 000 metros cuadrados, que fueron transferidos gratuitamente de Munir a Jereis y a los demandados 3-5 - cada uno recibió 250 metros cuadrados.
- 360,4 metros cuadrados, que fueron transferidos desde la parte de Jereis para beneficiar a las carreteras que atraviesan parte de ella (la superficie total apartada de las partes de todos los hermanos para el beneficio de las carreteras es mayor; aquí hablamos solo de la parte de Jerais).
- El 4 de agosto de 2014, Hajj compró 609 metros cuadrados de terreno directamente a Jarays, en un terreno marcado como 17/21 (en adelante: "La transacción de venta"). Se alegó que se había adjuntado a este acuerdo un plan de distribución diferente al del plan de distribución M/8, sin el consentimiento de los demás propietarios (en adelante: "Plan de distribución M/10"). En ese momento, los derechos se registraron a nombre de Jerais en un alcance de unos 300 metros cuadrados, pero unas dos semanas después de la transacción de venta, la hermana Rihab transfirió sus derechos sobre el terreno en un alcance de unos 480 metros cuadrados, de modo que ShasAntimonopolio registrada a nombre de 780 metros cuadrados. Según el documento de registro presentado, Jereys está actualmente registrado como propietario de 19175/786048 y otras 5/128 porciones del terreno, que, como se ha dicho, ocupan una superficie de 780 metros cuadrados.
La secuencia de los procedimientos anteriores:
- El 30 de octubre de 2014, los demandados 2-4 presentaron una demanda en el Tribunal de Distrito de Haifa contra Hajj, Jarays y los demandados 5-9 en relación con la transacción de venta en el marco de la Caso civil 52681-10-14 (En adelante: "La afirmación anterior" o "El Procedimiento Kendam"). En el marco de la demanda anterior, se pidió al tribunal que declarara nulo el contrato de compraventa; que Jereys no tenía derechos sobre el terreno antes de la ejecución de la transacción de venta y, por tanto, no puede venderlos a terceros; que el plan de partición M/8 es vinculante para las partes y que la disolución de la sociedad en la tierra debe ordenarse en consecuencia; y que el lote 17/21 es propiedad exclusiva de Munir.
El Tribunal de Distrito aceptó parcialmente la reclamación y concedió solo el primer remedio, según el cual el registro de la transacción de venta debía cancelarse. El Tribunal de Distrito también ordenó la devolución del dinero que Jaris recibió del demandante, junto con diferencias de vinculación e intereses. En cuanto a los recursos adicionales solicitados, el tribunal desestimó la demanda y dictaminó que no podía resolver estas cuestiones, mientras que ninguna de las partes implicadas se había incluido en el proceso. Además, se sostuvo que los demandantes allí demostraron que Haj no podía invocar las protecciones establecidas en los artículos 9 y 10 de la Ley de Tierras, 5729-1969 (en adelante: la "Ley de Tierras"), ya que Jereis pretendía vender derechos que no poseía en el momento de la venta, dado que la transacción de venta se realizaba en el asunto del Lote 17/21, y se basaba en el plan de partición M/10, que no fue acordado por todos los propietarios. El Tribunal de Distrito examinó además si Jaris tenía algún derecho que pudiera haber transferido al Hajj en la transacción de venta, y dictaminó que no se había probado que no tuviera derechos restantes. El tribunal planteó dudas, sin emitir un resultado positivo, sobre si existían transacciones contradictorias previas que prevalecieran sobre la transacción de venta, dado que las supuestas transacciones no terminaban en el registro. Se determinó que Haj conocía el estado de los derechos sobre la parcela, a la luz de su dependencia del plan de partición M/8 en el momento de la compra del lote 13/21 y cuando construyó su casa allí, por lo que no fue de buena fe al entrar en la transacción de venta confiando en el plan de partición M/10. También se rechazó la reclamación del demandante de confiar en los derechos de los Jereys registrados en el registro.